Дело № 2 – 114 / 2020 год 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 января 2020 года г. Стерлитамак РБ 

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи: ДОЛЖИКОВОЙ О.А.,

при секретаре: ХРАМОВОЙ Е.А., 

с участием представителя истца по доверенности ФИО7, представителя ответчика по доверенности ФИО8, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО9 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кедр» о признании предварительного договора купли-продажи частью договора долевого участия в строительстве, признании права на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства в виде блок-квартиры, определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение по договору участия в долевом строительстве, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО9 обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Кедр», в котором с учетом уточнения просит признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ частью договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, признать за истцом право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства в виде блок-квартиры № № состоящую из № комнат, общей площадью 106,98 кв.м. и проектной жилой площадью 28,28 кв.м., согласно экспликации (плану), расположенной в незавершенном строительстве объекте – двухэтажном шестиквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес> с определением доли в размере 1/69 в общей долевой собственности на объект незавершенного старательства; взыскать с ответчика в свою пользу в счет возмещения затрат на производство оценки сумму в размере 5 000 руб., почтовые расходы в размере 474,08 руб., неустойку в размере 143 250 руб., неустойку из расчета процента действующей ставки рефинансирования на день фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф. 

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> при этом, согласно п. 1.1 предварительного договора, основной договор купли-продажи должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость квартиры составила 2 250 000 руб., которая должна была быть оплачена следующим образом: 100 000 руб. должны быть внесены ДД.ММ.ГГГГ в качестве первоначального взноса, 300 000 руб. – должны быть внесены до ДД.ММ.ГГГГ, 1 850 000 руб. должны быть внесены до ДД.ММ.ГГГГ. Истцом было уплачено в кассу ответчика 400 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и истцом не был заключен основной договор купли-продажи квартиры по причине того, что многоквартирный дом, в котором должна была находится квартира истца не построен и не введен в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому ответчик обязался построить на земельном участке, имеющем кадастровый №, двухэтажный шестиквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> в котором в соответствии с п. 3.2 договора, после введения дома в эксплуатацию, обязался передать истцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства – блок-

<

адрес>, состоящую из № комнат, общей проектной площадью 106,98 кв.м., проектной жилой площадью 28,28 кв.м., стоимостью 2 250 000 руб. Истцом обязательства по оплате стоимости предмета договора ДДУ выполнены в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ. Заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, а кроме того предмет и стоимость предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ совпадает с предметом и стоимостью договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, заключенный предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес> является частью договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом были направлены письменные претензии в адрес ответчика с требованием в добровольном порядке удовлетворить образовавшуюся на тот момент неустойку, однако ответчик на претензию истца не отреагировал.

Истец ФИО9 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, сведений о наличии уважительных причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил.

Представитель истца ФИО9 по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования в части признания недействительным предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки изменил на исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ частью договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. В остальной части исковые требования поддержал в полном объеме и просил удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Кедр» по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований ввиду их необоснованности. В случае удовлетворения исковых требований просил снизить размер присужденной в пользу истца неустойки.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ, третьи лица ФИО1., ФИО2., ФИО3., ФИО4 ФИО5., ФИО6. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений о наличии уважительных причинах не явки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания. 

Суд, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, изучив и оценив материалы настоящего дела, материалы гражданского дела №, пришел к выводу, что исковые требования ФИО9 являются обоснованными в части и подлежат частичному удовлетворению. 

Данный вывод суд обосновывает следующими обстоятельствами дела. 

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Основополагающим принципом, предусмотренным ст. 46 Конституции Российской Федерации, является защита нарушенных гражданских прав судом. Данный принцип нашел свое отражение в действующем гражданском законодательстве РФ (ст. 11 ГК РФ). 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 8 Гражданского Кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Аналогичные правила содержатся и в статье 421 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 2 статьи 455 Гражданского Кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В соответствии со ст. 12 указанного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Девелоперская компания «Кедр» (в настоящее время ООО «Специализированный застройщик «Кедр») и ФИО9 заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, при этом согласно п. 1.1. основной договор купли - продажи должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1.2 договора установлено, что квартира продается по цене 2 250 000 руб., сумма в размере 100 000 руб. внесены ДД.ММ.ГГГГ в качестве первоначального взноса, 300 000 руб. должны быть внесены до ДД.ММ.ГГГГ, 1 850 000 руб. должны быть внесены до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 1 ст. 314 Гражданского Кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

На основании ст. 309 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского Кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Представленными суду квитанцией к приходному кассовому ордеру № № от ДД.ММ.ГГГГ и квитанцией к приходному кассовому ордеру № № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что истцом ФИО9 в кассу ответчика внесены денежные средства в общем размере 400 000 руб. по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления

В силу части 3 ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, правовыми последствиями незаключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены.

Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО «Девелоперская компания «Кедр» (в настоящее время ООО «Специализированный застройщик «Кедр») и участником долевого строительства ФИО9 заключен договор участия в долевом строительстве №, предметом которого является долевое участие участника долевого строительства в финансировании строительства дома – двухэтажный шестиквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, в объеме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли (части) построенного дома – блок квартиры № № состоящую из № комнат, общей проектной площади 106,98 кв.м., жилой проектной площади 28,28 кв.м., а застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующую часть объекта долевого строительства – блок-квартиру в этом доме – участнику долевого строительства (пункты 3.1., 1.1.1, 1.1.2 договора). 

Согласно п. 3.3. договора стоимость Блок-квартиры № №, расположенной по адресу: 

<

адрес> составляет 2 250 000 руб.

Пунктом 3.2 договора застройщик обязался передать в собственность участникам долевого строительства блок-квартиру в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

По окончании строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ застройщик обязан передать участникам долевого строительства блок-квартиру по акту приема-передачи (пункт 5.1.5 договора).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> (л.д. 25-33).

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно представленной суду Справки от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Девелоперская компания «Кедр» истец ФИО9 произвел расчет за квартиру по адресу: 

<

адрес> по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 250 000 руб. полностью по данному договору.

Таким образом, в судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что истцом по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в кассу ответчика внесены денежные средства в общем размере 2 250 000 руб. за объект незавершенного строительства - 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>, которая до настоящего времени ответчиком истцу не передана. 

На основании части 1 ст. 420 Гражданского Кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 1 ст. 432 Гражданского Кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Обсудив исковые требования ФИО9 о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ частью договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ суд не усматривает правовых оснований для их удовлетворения, так как в предварительном договоре купли - продажи не содержится всех существенных условий договора долевого участия в строительстве жилья, и он не был зарегистрирован в ЕГРП.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункта 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статей 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из содержания п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ и п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского Кодекса РФ, а способы защиты – в статье 12 Гражданского Кодекса РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права. 

По смыслу статей 11,12 Гражданского Кодекса РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу. 

Закон об участии в долевом строительстве не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект ( либо долю в нем). 

В соответствии со ст. 219 Гражданского Кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В силу части 1 и части 2 ст. 244 Гражданского Кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно пункта 3 статьи 16 Жилищного Кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

В ходе судебного разбирательства установлено и не является спорным, что в указанный договором срок (ДД.ММ.ГГГГ) и до настоящего времени строительство двухэтажного блокированного жилого дома с блок-квартирами, в котором расположена квартира № №, являющаяся предметом договора о долевом участии в строительстве, не завершено и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающее соответствие построенного жилого дома разрешению на строительство и требованиям технических регламентов, не получено. Доказательств об обратном в силу ст. 56 ГПК РФ ответчиком суду не представлено. 

Тот факт, что строительство спорного жилого дома не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на жилое помещение, поскольку, исходя из положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ, участник Долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности в не завершенном строительством объекте в виде доли в общей долевой собственности в незавершенном строительстве и определении доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. 

Согласно Плана создаваемого объекта двухэтажный шестиквартирный жилой дом с блок квартирами на одну семью по адресу: 

<

адрес> общая площадь здания составляет 641,88 кв.м Общая проектная площадь оплаченной истцом квартиры № № составляет 106,98 кв.м.

Таким образом, за истцом ФИО9 подлежит признанию право собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте в виде блок - квартиры № №, состоящей из двух жилых комнат, общей проектной площадью 106,98 кв. метров, жилой проектной площадью 28,28 кв. метров и право собственности на № доли в общей собственности на объект незавершенного строительства двухэтажного шестиквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

Обсудив исковые требования ФИО9 в части взыскания с ответчика неустойки суд приходит к следующему к выводу об их обоснованности.

В соответствие с п. 1 ст. 401 Гражданского Кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Согласно пункта 9 ст. 4 вышеназванного Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и принятыми в соответствии с ним иными правовым актами.

На основании части 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или в состав блок - секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно части 3 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

В соответствии с положениями ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

В соответствии с частью 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

Согласно части 1 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как указано выше, квартира № №, общей проектной площадью 106,98 кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес> истцу застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Кедр» до настоящего времени не передана по акту приема–передачи жилого помещения, следовательно, ответчиком условия договора в части установленных договором сроков передачи квартиры участнику долевого строительства исполнены ненадлежащим образом. Доказательств обратного в силу ст. 56 ГПК РФ ответчиком суду не представлено.

В соответствии со ст. 330 Гражданского Кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлен факт просрочки исполнения обязательств застройщика, что является достаточным основанием для взыскания с ответчика.

Таким образом, на день принятия судом решения размер ставки составлял 6,25 % (с ДД.ММ.ГГГГ), период просрочки передачи квартиры (с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда ДД.ММ.ГГГГ) - 213 дн., соответственно, размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства составляет в следующем размере: 2 250 000 руб. (стоимость квартиры) согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ x 6,25% / 300 х 213 дн. просрочки x 2 = 199 687,50 руб.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 333 Гражданского Кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Суд, принимая во внимание характер обязательства - строительство двухэтажного двухквартирного жилого дома, при котором ответчик связан договорными обязательствами с другими лицами, учитывая ходатайство представителя ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ, конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание доводы представителя ответчика, активную деятельность и существенные финансовые затраты ответчика, которые направлены на достижение общей цели - ввод в эксплуатацию и передачу жилых помещений дольщикам, считает возможным на основании ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки до суммы 100 000 руб. 

Суд считает, что снижение неустойки до указанного размера не нарушает права истца как потребителя услуг и не является чрезмерным. В указанном размере неустойка не будет являться средством обогащения истца, но в то же время будет являться справедливой мерой ответственности ответчика.

Обсудив исковые требования ФИО9 о взыскании неустойки из расчета процента, действующей ставки рефинансирования на день фактического исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, суд признает их обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограниченна.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом, день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Таким образом, поскольку действующим гражданским законодательством допускается взыскание неустойки по день фактического исполнения обязательств, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства из расчета в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от стоимости объекта долевого строительства 2 250 000 руб. за каждый день просрочки в двойном размере, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения застройщиком обязательства по передачи участникам долевого строительства указанной в договоре долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ блок - квартиры № №.

Исковые требования истца ФИО9 в части взыскания с ответчика компенсации морального вреда, суд признает обоснованными, так как в соответствии со ст. 13 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей продавец (изготовитель, исполнитель) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Учитывая, что квартира приобретена истцом для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем ФИО9 является потребителем услуг, к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей». 

В соответствие со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии с разъяснениями пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» «При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости».

В судебном заседании установлен факт нарушения ответчиком прав потребителя ФИО9 по передаче квартиры в установленной договором долевого участия срок, поэтому исковые требования истца о взыскании компенсации морального вреда суд признает обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению. 

Учитывая степень страданий истца, фактические обстоятельства дела, при которых был причинен вред истцу, суд признает исковые требования истца о взыскании компенсации морального вред в размере 50 000 руб. чрезмерно завышенными, поэтому считает разумным и справедливым удовлетворить исковые требования ФИО9 частично в размере 3 000 руб. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду ( пункт 6 статьи 13). 

По правилам ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Представленной суду претензией подтверждается, что участник долевого строительства ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ в досудебном порядке обращался к застройщику по вопросам передачи объекта долевого строительства, выплаты неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, законные требования потребителя в досудебном порядке ответчиком не исполнены, поэтому с ответчика в пользу истца. подлежит взысканию штраф в размере 50 % от присужденной судом в пользу потребителя суммы в общем размере 51 500 руб. = (включая неустойку 100 000 руб. + моральный вред 3 000 руб.) 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса, поэтому с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы за производство оценки в размере 5 000 руб. и почтовые расходы в размере 474,08 руб. которые подтверждаются документально.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме 3 500 руб., от оплаты которой истец был освобожден, в соответствии с п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей».

На основании изложенного и руководствуясь 56, 194 – 199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО9 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кедр» о признании предварительного договора купли-продажи частью договора долевого участия в строительстве, признании права на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства в виде блок-квартиры, определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение по договору участия в долевом строительстве, удовлетворить частично.

Признать за ФИО9 право на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте в виде блок - квартиры № №, состоящей из двух жилых комнат, общей проектной площадью 106, 98 кв. метров, жилой проектной площадью 28,28 кв. метров и признать право собственности на № доли в общей собственности на объект незавершенного строительства двухэтажного шестиквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик « Кедр» в пользу ФИО9 неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 руб., судебные расходы по оплате услуг оценщика в размере 5 000 руб., почтовые расходы в размере 474,08 руб., компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., штраф в размере 51 500 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кедр» в пользу ФИО9 неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства из расчета в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от стоимости объекта долевого строительства 2 250 000 руб. за каждый день просрочки в двойном размере, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения застройщиком обязательства по передачи участнику долевого строительства указанной в договоре долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ блок - квартиры № №.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО9 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кедр», - отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью « Специализированный застройщик Кедр» в доход местного бюджета городского округа г. Стерлитамака государственную пошлину в размере 3500 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Стерлитамакский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: Судья: ( подпись) О.А.ДОЛЖИКОВА 

Копия верна: Судья: О.А.ДОЛЖИКОВА