Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 января 2017 года г.Пенза

Зареченский городской суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Каштановой И.В.,

при секретаре Емельяновой О.А., 

рассмотрев в открытом выездном судебном заседании в помещении по адресу: 

<

...> гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» к ФИО1 о взыскании суммы задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» обратилось в суд с названным иском, указав, что (Дата) между Фондом жилья и ипотеки г.Заречного Пензенской области и ответчиком был заключен кредитный договор (Номер) в соответствии с которым ответчику предоставлен кредит в размере 595000 рублей на срок 336 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, состоящей из 2 комнат, общей площадью 47,6 кв.м., расположенной по адресу: (Адрес).

По состоянию на (Дата) квартира оценена в размере 2070000 рублей, что подтверждается соответствующей отметкой в закладной.

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной и выданной регистрирующим органом первоначальному залогодержателю – Фонду жилья и ипотеки г.Заречного Пензенской области (Дата). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена (Дата) за (Номер).

Законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем, в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» на основании отметки в закладной, сделанной предыдущим законным владельцем по правилам п. 1 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ.

В течение длительного времени ежемесячные аннуитентные платежи по погашению суммы кредита и процентов в нарушение условий Закладной Кредитного договора, а также ст. 309 ГКРФ ответчиками не производятся. 

На основании вышеизложенного, Закрытое акционерное общество «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» просило суд взыскать ФИО1 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» задолженность по кредитному договору (Номер) от (Дата) в общей сумме 602374,31 руб., в том числе: 531605,39 рублей - задолженность по основному долгу; 57791,85 рублей – плановые проценты за пользование Кредитом; 9406,92 рублей - пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование Кредитом; 3570,15 рублей - пени по просроченному долгу; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: (Адрес), определив начальную продажную стоимость указанной квартиры в размере 80% от ее рыночной стоимости. Взыскать с ответчика в равных долях в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК-2014-2» судебные расходы в размере 12000 руб. за производство государственной оценочной экспертизы-12 000 руб., а также госпошлину в размере 15224 руб.

В судебном заседание представитель ЗАО «Ипотечный агент АИЖК-2014-2» Д.К.А., действующий на основании доверенности, исковые требования в части взыскании задолженности уточнил (письменное заявление об уточнении иска приобщено к материалам дела), просил взыскать с ФИО1 задолженность по состоянию на (Дата) в сумме 510664,59 руб., в том числе 506617,47 – основной долг, 4047,12 руб. – проценты. Остальные требования оставил без изменения, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании против удовлетворения иска не возражала, заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривала.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что (Дата) между Фондом жилья и ипотеки г.Заречного Пензенской области и ответчиком был заключен кредитный договор (Номер) в соответствии с которым ответчику предоставлен кредит в размере 595000 рублей на срок 336 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, состоящей из 2 комнат, общей площадью 47,6 кв.м., расположенной по адресу: (Адрес).

Квартира была приобретена и оформлена в собственность ФИО1 Как следует из положения п. 1.3.1 договора займа (Номер), обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является ипотека в силу закона вышеназванной квартиры.

Из материалов дела также следует, что права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем. 

В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» на основании отметки на закладной, сделанной предыдущим законным владельцем закладной по правилам п. 1 ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами.

Определением Зареченского городского суда Пензенской области от (Дата) по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам назначенной судом оценочной экспертизы (Номер) от (Дата), выполненной ООО «Лаборатория судебной экспертизы», рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: (Адрес) по состоянию на момент экспертного исследования составляет – 2 043 044 руб. 

Суд считает экспертное заключение от (Дата), выполненное ООО «Лаборатория судебной экспертизы», достоверным, логичным, соответствующим действительным обстоятельствам и берет выводы указанной экспертизы за основу при постановлении решения по делу решения. Кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно п.2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом «Заем», если иное не предусмотрено правилами параграфа «Кредит» и не вытекает из существа кредитного договора. 

На основании п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Учитывая, что ФИО1 взятые на себя обязательства по кредитному договору не исполняла, допускала просрочки в части внесения ежемесячных платежей, суд считает необходимым удовлетворить требования истца о взыскании образовавшейся задолженности в размере 510664,59 руб., в том числе 506617,47 – основной долг, 4047,12 руб. – проценты.

При этом суд считает возможным при рассмотрении дела руководствоваться произведенным истцом расчетом задолженности, поскольку каких-либо возражений ответчиком в судебное заседание представлено не было.

Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу ст.337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Основания возникновения ипотеки и ее правовое регулирование установлены ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года №102-ФЗ, согласно ст. 1 которого по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Статьей 2 вышеназванного закона предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 Федерального Закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В соответствии со ст. 5 вышеуказанного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: … 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В силу п.2 ст.13 Закона закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

В силу пункта 1 статьи 50 названного Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Поскольку ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ, ответчиком производились ненадлежащим образом, что повлекло нарушение прав истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и Закладной, имеются основания для обращения взыскания на предмет залога.

Начальная продажная цена квартиры определяется в размере 80% от рыночной стоимости квартиры, что соответствует требованиям ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При определении начальной продажной цены заложенного имущества суд принимает за основу заключение эксперта (Номер) от (Дата) составленное ООО «ЛСЭ» и определяет начальную продажную цену в размере 80% от рыночной стоимости, установленной в экспертном заключении, что составляет 1634435,20 руб. 

С размером начальной продажной цены заложенного имущества, а также размером рыночной стоимости имущества, указанной в заключении эксперта, ответчик согласился, доказательств того, что заключение составлено с нарушением законодательства представлено не было, как и не было заявлено ходатайств о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Установление данного размера рыночной стоимости объекта недвижимости, по мнению суда, в данный момент не нарушает ничьих прав и не имеет существенного правового значения, поскольку одной из целей проведения соответствующих торгов как раз и является определение реальной (рыночной) стоимости реализуемого заложенного имущества, а продажа осуществляется по максимальной цене предложения.

В силу закона, обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания для должников и членов их семей помещением допускается в силу ст.446 ГПК РФ, так как на данный предмет ипотеки в соответствии с законодательством об ипотеке (Глава IX, ст.78 Закона об ипотеке) может быть обращено взыскание.

Учитывая вышеизложенное, суд находит исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом требований. 

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Перечень издержек, связанных с рассмотрением дела, по ст. 94 ГПК РФ является открытым, поскольку к ним могут быть отнесены и другие признанные судом необходимыми расходы.

С учетом изложенного, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 14306,64 руб.

В соответствии с п.п.1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой. 

Как следует из материалов дела при обращении в суд с иском ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» была оплачена государственная пошлина в сумме 15224,00 руб., исходя из цены иска 602374,31 руб. 

В связи с тем, что при рассмотрении дела истцом было представлено заявление об уменьшении исковых требований в связи с частичным погашением долга, излишне уплаченная госпошлина 917,36 руб. подлежит возврату истцу.

С ответчика в пользу истца, в соответствии с положениями ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ также подлежат взысканию понесенные им расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 12 000 руб.

Руководствуясь ст.ст.193,194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» к ФИО1 о взыскании суммы задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» с ФИО1, (Данные изъяты) задолженность по кредитному договору (Номер) от (Дата) в общей сумме 510664 руб. 59 коп., в том числе 506617,47 – основной долг, 4047,12 руб. – проценты.

В счет погашения задолженности по договору займа (Номер), Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ФИО1, расположенную по адресу: (Адрес), установив начальную продажную цену указанной квартиры в размере 1634435 руб. 20 коп. 

Взыскать в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» с ФИО1, (Данные изъяты) расходы по оплате государственной пошлины в размере 14306 руб. 64 коп. и расходы по оплате экспертизы в размере 12 000 (двенадцать тысяч) руб.

Возвратить Закрытому акционерному обществу «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» государственную пошлину в размере 917 руб. 36 коп., уплаченную при обращении с иском в суд по платежному поручению (Номер) от (Дата).

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Зареченский городской суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 30 января 2017 года.

Судья- И.В. Каштанова