РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 июня 2025 г. п.Ленинский

Ленинский районный суд Тульской области в составе: 

председательствующего Ренгач О.В.,

при помощнике ФИО4,

представителя истца ФИО5 по доверенности ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-766/2025 (УИД) № по иску ФИО5, ФИО5, ФИО7 к ФИО8, ФИО9 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в связи со смертью продавца,

установил:

ФИО5, ФИО5 и ФИО7 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО8, ФИО9, указав в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО8, ФИО1 по договору купли-продажи продали квартиру ФИО5, ФИО5 и их детям ФИО7 и ФИО3.

Право общей совместной собственности на вышеуказанную квартиру было зарегистрировано за истцами. 

В связи с использованием кредитных средств, при регистрации права собственности Управлением Росреестра по Тульской области было установлено ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу закона.

ДД.ММ.ГГГГ в результате несчастного случая погибла дочь истцов ФИО3. После ее смерти истцы обратились к нотариусу с заявлением о принятии наследства. При получении свидетельства о праве на наследство по закону истцам стало известно о наличии ограничений прав и обременения спорного объекта недвижимости.

В силу закона было установлено ограничение права - ипотека на вышеуказанное недвижимое имущество в пользу ФИО1 до полного исполнения кредитных обязательств. ДД.ММ.ГГГГ кредит погашен в полном объеме. Однако обременение на вышеуказанное недвижимое имущество не снято, поскольку ФИО1 не обратился в регистрирующий орган с заявлением о снятии залога квартиры. По имеющейся у истцов информации ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ умер.

Наследниками к имуществу ФИО1 являются его супруга ФИО8 и сын ФИО9, которые обратились к нотариусу Ленинского района Тульской области ФИО10 и открыли наследственное дело №.

Согласно выписки из ЕГРН, предоставленной в дело, на сегодняшней день на квартиру остаются установленными ограничение и обременение объекта недвижимости в пользу ФИО1, умершего 20.11.2015г.

На основании изложенного просят суд прекратить обременение в виде ипотеки в отношении квартиры с кадастровым №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированное в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на основании договора купли-продажи квартиры от 27.10.2011г., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы ФИО5, ФИО5, ФИО11 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Представитель истца ФИО5 по доверенности ФИО6, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным выше, настаивала на их удовлетворении. 

Ответчики ФИО8, ФИО9 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие, указав что заявленные требования признают. 

Представитель, привлечённого к участию в деле в качестве соответчика ПАО Сбербанк по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явилась, представила письменный отзыв относительно заявленных требований указав, что ограничение прав на обременение спорного объекта в пользу ПАО Сбербанк отсутствует.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения представителя истца, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со ст. 309, п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

На основании п. п. 2, 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в т.ч. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

При этом согласно п. 1 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ одним из оснований прекращения обязательств является надлежащее исполнение обязательства.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Ипотека - залог недвижимости - является ограничением (обременением) права собственности на недвижимое имущество и в силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежит государственной регистрации.

В связи с наличием или отсутствием ипотеки изменяется объем правомочий собственника недвижимого имущества. Решение суда о прекращении ипотеки будет являться основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу же п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из системного толкования, ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения. При этом право выбора способа защиты права, а именно о признании обременения отсутствующим, либо о прекращении обременения, принадлежит истцу.

Суд может принять решение о прекращении обременения не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации прекращения обременения, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию прекращения обременения, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона относится смерть продавца.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Из материалов дела следует и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующая за себя и за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения на основании доверенности, заключили с ФИО5 и ФИО5, действующим за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО7 и ФИО3 договор купли-продажи 3-х комнатной квартиры, общей площадью 58,20 кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

Согласно сведениям ЕГРН в отношении приобретенного имущества установлено обременение в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Судом установлено и никем не оспорено, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ умер. Наследники к имуществу умершего ФИО1 его супруга ФИО8 и сын ФИО9, обратились к нотариусу Ленинского района Тульской области ФИО10, открыто наследственное дело №. 

До момента смерти продавца, стороны с заявлением о снятии обременения со спорного жилого помещения не обратились.

ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО3, что подтверждается свидетельством о смерти VIII-МБ № от ДД.ММ.ГГГГ. 

В этой связи, обращение истцов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области с заявлением о прекращении обременения невозможно.

В силу п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Судом установлено и никем не оспорено, что до настоящего времени в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано обременение (ипотека) спорного недвижимого имущества, истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ему на праве собственности жилого помещения.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Учитывая, что сторонами был исполнен договор купли продажи недвижимого имущества от 27.10.2011, который заключен с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, что подтверждается расписками о получении денежных средств, справкой о задолженности заемщика, квартира передана от продавцов покупателям, заявление о регистрации прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона не было своевременного подано сторонами, прекращение обременения в виде ипотеки в силу закона путем подачи заявления в Управление Росреестра по Тульской области в связи со смертью продавца невозможно, принимая во внимание то, что сделка купли-продажи в установленном законом порядке не оспорена и не признана недействительной, при жизни продавец квартиры претензий в отношении оплаты по договору купли-продажи не предъявлял, а также, исходя из наличия воли сторон на заключение и исполнение этой сделки, требования истца являются законными и обоснованными.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО5, ФИО5, ФИО7 к ФИО8, ФИО9 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в связи со смертью продавца удовлетворить.

Прекратить ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения - 

<

адрес> общей площадью 58,2 кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> зарегистрированное в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на основании договора купли-продажи квартиры от 27.10.2011г., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 27 июня 2025 г.

Председательствующий О.В.Ренгач