Дело № 3а-68/2019

УИД 19OS0000-01-2019-000046-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Абакан 19 ноября 2019 г.

Верховный Суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего Редько Е.П.,

при секретаре Маховой Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административным исковым заявлениям ФИО1, ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, просит установить кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости.

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № просит установить кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости.

Определениями суда от 31 мая 2019 г. произведена замена ненадлежащего административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» на надлежащего - Министерство имущественных и земельных отношений Республики Хакасия. 

В связи с отказом административных истцов ФИО1, ФИО2 от части административных требований об оспаривании решения комиссии к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия определениями суда 05 июня 2019 г. производства по административным делам в этих частях прекращено. 

Определениями суда от 13 июня 2019 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Росреестра по Республике Хакасия, в качестве заинтересованных лиц администрация Усть-Абаканского района, ФГБУ «ФКП Росреестра». 

Дела по административным исковым заявлениям ФИО1, ФИО2 об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков определением суда от 16 июля 2019 г. объединены в одно производство.

Административные истцы ФИО1, ФИО2, в судебное заседание не явились, направили представителя. 

Представитель административных истцов ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в административных исках с учетом уточнений, и просил установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: №, равной их рыночной стоимости в размере 211 000 рублей, определенной результатами заключения повторной судебной экспертизы № 061019, с 01 января 2016 г.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия ФИО4, представитель заинтересованного лица администрации Усть-Абаканского района ФИО5 представили письменные отзывы, в которых выразили несогласие с результатами повторной экспертизы. Не возражали против установления кадастровой стоимости земельных участков на основании заключения экспертизы, подготовленного экспертом ФИО6

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором право истцов на установление в судебном порядке кадастровой стоимости не оспаривал ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). 

Выслушав объяснения присутствующих лиц, всесторонне исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Аналогичное положение содержится в части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, предусматривающей, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28) разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ФИО1 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка от 20 июня 2014 г.; соглашением от 23 января 2019 г. договор расторгнут. 

ФИО2 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка от 23 июня 2014 г.; соглашением от 23 января 2019 г. договор расторгнут. 

Согласно части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия Республики Хакасия от 14 ноября 2016 г. № 020-153-п утверждены очередные результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Республики Хакасия, в том числе спорных земельных участков. 

В приложении № 1 к данному приказу в составе земель Усть-Абаканского муниципального района указаны земельные участки с кадастровыми номерами: 

№, кадастровая стоимость – 4 294 210,2 рублей;

№, кадастровая стоимость – 4 294 210,2 рублей. 

Аналогичные данные содержатся в выписках из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует рыночной стоимости и нарушает права как арендаторов земельных участков ФИО7, ФИО8 19 декабря 2018 г. обратились в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

15 января 2019 г. заявления ФИО7, ФИО8 отклонены. 

16 апреля 2019 г. ФИО7, ФИО8 обратились в суд и просили установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости в размере 1 590 000 рублей каждый.

В обоснование административных исков ФИО7, ФИО8 представлены отчеты № 69-18/1ИС, № 69-18/2ИС. 

Относительно представленных отчетов административным ответчиком Министерством имущественных и земельных отношений Республики Хакасия принесены возражения с указанием на то, что отчеты выполнены с нарушением действующего законодательства об оценочной деятельности. 

По ходатайствам представителя административного истца ФИО3, представителя заинтересованного лица администрации Усть-Абаканского района ФИО5 определением суда от 26 июля 2019 г. назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельных участков, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бизнес Центр Оценки» ФИО6 

Из экспертного заключения № 143 следует, что рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2016 г. земельных участков с кадастровыми номерами №, № составляет 3 067 000 рублей каждый.

В заключение эксперта ФИО6 суд усматривает нарушения норм Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», в частности согласно подпункту «е» пункта 22 оценщик должен учитывать, что для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, применяются вид использование и (или) зонирование. 

Из экспертного заключения суд усматривает, что эксперт ФИО6 не учла расположение земельного участка с кадастровым номером № в двух территориальных зонах (общественно-деловая зона и зона природного ландшафта), земельного участка с кадастровым номером № в границах территориальной зоны Р1 (зоне природного ландшафта). 

На основании части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает заключение эксперта ФИО6 № 143 недопустимым доказательством.

По ходатайству представителя административных истцов ФИО3 01 октября 2019 г. назначена повторная судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту ООО «ЭТАЛОН» ФИО9

Из экспертного заключения № 061019 следует, что:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2016 г. с учетом того, что на данную дату земельный участок находился в границах территориальной зоны Р1 (зона природного ландшафта), составляет 211 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2016 г. с учетом того, что на данную дату земельный участок находился в границах двух территориальных зон: зона ОД (общественно-деловая зона), зона Р1 (зона природного ландшафта), составляет 211 000 рублей.

Суд полагает возможным принять указанное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно составлено экспертом, имеющим специальное образование, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение отвечает требованиям научности, обоснованности, логичности, содержит подробное описание проведенного исследования, ссылки на использованные при проведении оценки материалы; выводы эксперта понятны и соответствуют поставленному на его разрешение вопросу. 

Доводы представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия ФИО4, представителя заинтересованного лица администрации Усть-Абаканского района ФИО5 о том, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем является недопустимым доказательством, необоснованны в виду следующего. 

Так, согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 61, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Исходя из данных предоставленных администрацией Усть-Абаканского района, согласно Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки, земельные участки находятся в зоне рекреационного назначения, земельный участок с кадастровым номером №, находится в двух территориальных зонах: зона ОД (общественно-деловая зона) и Р1 (зона природного ландшафта); земельный участок с кадастровым номером №, находится в зоне Р1 (зона природного ландшафта). 

Таким образом, эксперт верно пришел к выводу о возможности использования оцениваемых объектов входящих в зоны рекреации и правомерно исследовал рынок в данном сегменте.

Пункт 22 ФСО № 7 предусматривает, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В экспертном заключении сделан мотивированный вывод о применении сравнительного подхода к оценки объектов недвижимости, в том числе и расположенных в иных регионах Российской Федерации.

На страницах 27, 28 экспертного заключения указано о схожести оцениваемых объектов с объектами-аналогами, на станице 22 экспертного заключения имеется подробный анализ и обоснование информации для сравнительного анализа по аренде, продаже земельных участков по Усть-Абаканскому району и других расположенных регионов, следовательно, доводы об отсутствии вышеназванных данных не состоятельны. 

При проведении экспертизы экспертом применен «Метод Власова», приведено обоснование применения данного метода, и он не противоречит нормам Федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость; кадастровая стоимость подлежит установлению в размере, определенном в экспертном заключении № 061019. 

Часть 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 обращено внимание, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28).

ФИО1, ФИО2 заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 19 декабря 2018 г., следовательно, кадастровая стоимость устанавливается судом с 01 января 2018 г. 

Часть 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности закрепляет, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, 

Р Е Ш И Л:

административные исковые заявления ФИО1, ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, поступившие в суд 16 апреля 2019 г. (заявления о пересмотре кадастровой стоимости поступили в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 19 декабря 2018 г.), удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 211 000 рублей с 01 января 2018 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 211 000 рублей с 01 января 2018 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.П. Редько

В окончательной форме решение изготовлено 25 ноября 2019 г.