УИД 61OS0000-01-2024-000747-75

дело № 3а-427/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 августа 2024 г. г. Ростов-на-Дону 

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КИС-2» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 7 мая 2024 г. № ОРС-61/2024/000453, № ОРС-61/2024/000454 и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КИС-2» (далее - ООО СЗ «КИС-2»), в лице представителя по доверенности ФИО3, обратилось в суд указав, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Земельные участки являются объектами налогообложения. Кадастровая стоимость, утвержденная по результату государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2022 г. для земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 200 430 484,7 руб., для земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 198 078 282,75 руб., что не соответствует их рыночной стоимости. Согласно отчету № 12 от 20 марта 2024 г. подготовленному ООО «НЭО Эксперт», по состоянию на 1 февраля 2024 г. рыночная стоимость участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 123 880 000 руб., участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 125 350 000 руб. Административный истец обращался в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с целью установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Решениями № ОРС-61/2024/000453, № ОРС-61/2024/000454 от 7 мая 2024 г. в удовлетворении заявлений отказано. Административный истец просит признать незаконными решения ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 7 мая 2024 г. №№ ОРС-61/2024/000453, ОРС-61/2024/000454 и установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 февраля 2024 г. равной их рыночной стоимости: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 123 880 000 руб., земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 125 350 000 руб.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен. От представителя ООО «СЗ «КИС-2» ФИО3, действующей по доверенности, поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и его представителей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Администрация г. Ростова-на-Дону.

Представитель ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя ГБУ РО. 

Представители минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, о времени и месте надлежаще уведомлены, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителя. 

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте надлежаще уведомлен.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в судебном заседании не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ суд принял решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 г. № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ» которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 г. № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено материалами административного дела ООО СЗ «КИС-2» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 27 705 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), хранение автотранспорта, предоставление коммунальных услуг, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

ООО СЗ «КИС-2» также является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 28 034 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), хранение автотранспорта, предоставление коммунальных услуг, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого, в силу положений пункта 1 статьи 390 указанного кодекса, определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Согласно выпискам из ЕГРН от 17 мая 2024 г. кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена на основании Акта ГБУ РО от 3 мая 2023 г. № АОКС-61/2023/000043 в размере 198 078 282,75 руб. и 200 430 484,7 руб. соответственно, по состоянию на 1 января 2022 г. и подлежат применению с 1 января 2023 г. (л.д. 19, 27 том 1).

12 апреля 2024 г. представитель ООО СЗ «КИС-2» подал в ГБУ РО заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной.

К указанным заявлениям был приложен отчет № 12 от 20 марта 2024 г., выполненный оценщиком ООО «НЭО Эксперт» ФИО1 об оценке рыночной стоимости указанных земельных участков по состоянию на 1 февраля 2024 г. В соответствии с отчетом рыночная стоимость составляет для земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 123 880 000 руб., для земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 125 350 000 руб. 

7 мая 2024 г. ГБУ РО приняты решения № ОРС-61/2024/000453, № ОРС-61/2024/000454 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. 

Согласно разделу V решения № ОРС-61/2024/000453, причинами к отказу в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости послужили допущенные в отчете № 12 нарушения следующих норм: п. 8, пп. 2, 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», ст. 11 Федерального закона об оценочной деятельности, пп. 2 п.10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

Согласно разделу V решения № ОРС-61/2024/000454, причинами к отказу в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости также послужили допущенные в отчете № 12 нарушения положений ст. 11 Федерального закона об оценочной деятельности, п. 8, пп. 2, 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. 2 п.10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

В решениях ГБУ РО указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразились в нарушении процесса оценки, использованных объектах-аналогах, в примененных корректировках и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. 

Оспариваемые решения приняты уполномоченным органом с соблюдением порядка их принятия, что не оспаривалось административным истцом.

24 мая 2024 г., с соблюдением установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячного срока, ООО СЗ «КИС-2» обратилось в суд с настоящим административным иском.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета № 12 требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельных участков, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2

В соответствии с заключением № 1222-Э/2024 от 15 июля 2024 г. отчет № 12 от 20 марта 2024 г. об оценке рыночной стоимости в отношении обоих земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки; при составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости; в том числе допущены нарушения, часть из которых перечислена в решениях государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 7 мая 2024 г. № ОРС-61/2024/000454, ОРС-61/2024/000453. 

В ходе проверки отчета об оценке экспертом выявлены следующие замечания: анализ рынка земельных участков под многоэтажную жилую застройку не проведен, диапазон стоимости по земельным участкам, представленный в отчете по сегменту рынка оцениваемых участков является не подтвержденным, информация, использованная оценщиком является недостаточной, содержание отчета допускает неоднозначные толкования полученных результатов вводит в заблуждение пользователей; информация, использованная оценщиком, является не достаточной и не подтвержденной; приведенные оценщиком критерии отбора и обоснование выбора объектов-аналогов описаны не в полном объеме; обоснование отказа от использования части объектов отсутствует; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки является не достаточной; содержание отчета об оценке допускает неоднозначные толкования полученных результатов. 

Анализируя нарушения, указанные в решениях ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 7 мая 2024 г. № ОРС-61/2024/000454, № ОРС-61/2024/000453 эксперт пришел к выводу, что они не позволяют судить о достоверности результата рыночной стоимости объектов оценки и могут оказывать влияние на определение итоговых величин рыночной стоимости объектов оценки. Информация, представленная в отчете об оценке, не соответствует требованиям существенности, достоверности и достаточности; требования законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации не соблюдены. 

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ: экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, указания на примененные методы, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, оно является достоверным и допустимым доказательством.

В связи с этим суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявлений ООО СЗ «КИС-2» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемых решений ГБУ РО незаконными отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Разрешение требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной их рыночной стоимости несмотря на производный характер, не поставлено в зависимость от результатов разрешения основных требований административного истца об оспаривании решений бюджетного учреждения (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № 12 требованиям закона не отвечает и установленная на его основании рыночная стоимость участков не может быть положена в основу решения. 

В заключении экспертизы № 1222-Э/2024 от 15 июля 2024 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с учетом его индивидуальных особенностей, по состоянию на 1 февраля 2024 г. определена в размере 183 407 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 1 февраля 2024 г. в размере 185 305 000 рублей.

Определяя рыночную стоимость участков, судебным экспертом произведено описание объектов экспертизы на основании документов из материалов дела, проведен анализ информации и установлены их общие характеристики. Осмотр объектов экспертизы проведен не был, так как производимая экспертиза имеет ретроспективный характер и осмотр земельных участков нецелесообразен. Отказ от осмотра земельных участков не противоречит требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». 

Экспертом, исходя из категории и вида разрешенного использования в соответствии с классификацией, представленной в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО4, определен сегмент рынка, к которому относятся участки с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - земельные участки под многоэтажную жилую застройку.

В качестве единицы сравнения экспертом выбрана цена за 1 кв.м площади участка.

По результату анализа рынка недвижимости объектов экспертизы ФИО2 определена средняя цена предложения 1 кв.м и интервал значений цен предложений земельных участков под многоэтажную жилую застройку в г. Ростове-на-Дону, наиболее сопоставимых с исследуемыми земельными участками по основным ценообразующим факторам.

Определяя рыночную стоимость, эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, от применения доходного и затратного подхода эксперт мотивированно отказался. 

В качестве объектов-аналогов использованы три объекта-аналога, наиболее схожих по основным характеристикам с объектами исследования, относящиеся к одному с ними сегменту рынка и сопоставимые по ценообразующим факторам (таблица № 20).

По выявленным отличиям цены каждого объекта-аналога скорректированы в расчетах с применением поправок на условия рынка (скидка к ценам предложений), динамику сделок на рынке, месторасположение, площадь (таблицы № 21, 22).

Количество примененных экспертом корректировок свидетельствует о достаточно высокой степени сопоставимости аналогов по существенным характеристикам с объектами оценки, что согласуется с требованиями подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки ФСО V».

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в нем нарушений, лишающих заключение доказательственного значения, не установлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило, возражения, замечания на заключение судебной экспертизы не представлены. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 февраля 2024 г. равной их рыночной стоимости, в размерах, определенных экспертным заключением № 1222-Э/2024.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельных участков является дата подачи заявлений об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 12 апреля 2024 г.

Рассматривая вопрос о судебных расходах суд учитывает, что требования административного истца о признании решений бюджетного учреждения незаконными не подлежат удовлетворению. При таких обстоятельствах суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца. 

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд экономическое обоснование стоимости и оказания услуг и счет на сумму 115 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 115 000 рублей. Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 КАС РФ суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КИС-2» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КИС-2» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000454 от 7 мая 2024 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 27 705 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), хранение автотранспорта, предоставление коммунальных услуг, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 февраля 2024 г., равной его рыночной стоимости, в размере 183 407 000 рублей. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН считать 12 апреля 2024 г.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КИС-2» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000453 от 7 мая 2024 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 28 034 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), хранение автотранспорта, предоставление коммунальных услуг, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 февраля 2024 г., равной его рыночной стоимости в размере 185 305 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН считать 12 апреля 2024 г.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «КИС-2» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу (платежное поручение № 403 от 26 июня 2024 г.), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду на счет общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 115 000 рублей. 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья О.В.Журба