Дело № 3а-15/2024 

73OS0000-01-2023-000276-08

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

26 марта 2024 года                                                                                 г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Шапошниковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с административным иском о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от 6 октября 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым *** в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 1 489 877 руб. 48 коп.

Требования мотивировала тем, что является собственницей указанного земельного участка. Уплачивает земельный налог от кадастровой стоимости земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года  в размере 12 923 426 руб. 74 коп., утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 264-пр от 25 ноября 2022 года. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости  - 1 января 2023 года. 

Вместе с  тем согласно отчету об оценке № *** от 4 сентября 2023 года, выполненному ООО «ЦенСО», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 сентября 2023 года составила 1 489 877 руб. 48 коп. 

По вопросу установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке она обратилась в ОГБУ «БТИГКО», однако решением от 6 октября 2023 года в удовлетворении её заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности. 

С данным решением ФИО1 не согласна.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр», ООО «ЦенСО», оценщик ФИО2

В ходе рассмотрения дела представителем истца были уточнены административные исковые требования -  представитель истца просил установить рыночную стоимость земельного участка в размере 1 439 160 руб., определенном заключением судебной экспертизы.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» в судебное заседание не явился. В письменном отзыве на иск просил отказать в  удовлетворении требований истца, указывая на законность принятого учреждением решения. 

Полагал невозможным в судебном порядке устанавливать рыночную стоимость земельного участка, поскольку данный вопрос разрешается во внесудебном порядке (л.д. 93-96).

В дополнительных пояснениях на иск указал на то, что заключением судебной экспертизы выявлено несоответствие отчета об оценке требованиям действующего законодательства, частично подтверждены нарушения, изложенные в решении ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В отношении расчета рыночной стоимости объекта оценки учреждением арифметических ошибок не выявлено.

Представители Министерства  имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр»,  Управления Росреестра по Ульяновской области, ООО «ЦентСО», ФИО2  в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав  пояснения представителя истца – ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка  (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Судом установлено, что ФИО1 является собственницей  земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 72 254 кв.м, расположенного  по адресу: ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства (л.д. 11-14 т.1).

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области»  кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 12 923 426 руб. 74 коп. (л.д. 10 т.1). 

Согласно отчету об оценке земельного участка № *** от 4 сентября 2023 года, выполненного оценщиком ФИО2 (ООО «ЦенСО»), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 сентября 2023 года составила 1 489 877 руб. 48 коп.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года  № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки». 

Соблюдая установленный законом порядок, ФИО1 8 сентября 2023 года обратилась в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***  в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке земельного участка *** от 4 сентября 2023 года, составленный оценщиком ООО «ЦенСО» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 сентября 2023 года составила  1 489 877 руб. 48 коп.   

Решением ОГБУ «БТИГКО» от 6 октября 2023 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления истцу было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  его рыночной стоимости 1 489 877 руб. 48 коп. по состоянию на 1 сентября 2023 года (л.д. 21 т.1).

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно: 

Оценщиком на стр. 49 Отчета об оценке приведено обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов. Объектом оценки является земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для добычи общераспространенных полезных ископаемых (строительного песка), площадь: 72 254 м2, адрес: ***, кадастровый номер: ***. Земельные участки под недропользования отличаются от остальных такими ценообразующими факторами как: порядком приобретения прав, характером использования, физически существуют только до начала горных работ и после окончания цикла рекультивации, безвозвратно теряют исходные качественные характеристики, которые различны для каждого земельного участка, для возвращения в хозяйственный оборот требуют рекультивации — восстановления утраченных качественных характеристик и т.п. При этом земельные участки, предназначенные для недропользования, могут генерировать доходность в течение цикла использования.

Сравнительный подход можно применять только при условии наличия достаточной информации об участках недр, аналогичных оцениваемому участку. Оценщиком не описаны и не рассмотрены ценообразующие факторы: общий объем залежей песка, толщина песчаного слоя, состояние карьера (разработан/ не разработан) и т. п. Отказ от использования доходного подхода не обоснован.

Нарушены требования  ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.11 ФСО №7.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке земельного участка № *** от 4 сентября 2023 года, составленного оценщиком ООО «ЦенСО» ФИО2, судом перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».  Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения судебной экспертизы № *** от 28 сентября 2023 года следует, что имеют место нарушения п.п. 6,9, 10 п.7 ФСО VI, исправление которых не приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; нарушения требований ст. 11 ФЗ-135, п. 22 «б», «в», «д», «е» ФСО № 7, п.10, п. 11 ФСО III, п.п. 1,3 п. 2 ФСО VI, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости:

По части п. 1 решение – нарушения не выявлены.

Несоблюдение оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке является существенным нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ***.

Учитывая наличие в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 72 254 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 сентября 2023 года в размере 1 439 160 руб. (л.д. 192 оборот т.1).

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно статье 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

ОГБУ «БТИГКО» произведенный заключением судебной экспертизы расчет рыночной стоимости земельного участка не оспаривает. 

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд принимает указанное заключение в качестве допустимого доказательства по делу. Выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Эксперт *** обладает правом на проведение подобного рода исследований в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; предупреждена судом об уголовной ответственности за даче заведомо ложного заключения. 

Поскольку  в ходе судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в ОГБУ «БТИГКО» отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствовал требованиям законодательства об оценочной деятельности,  суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «БТИГКО»  № *** от 6 октября 2023  года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета оценки не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, произведенный в рамках проведения судебной экспертизы, и с учетом этого считает возможным установить кадастровую  стоимость  спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 1 439 160 руб.  по состоянию на 1 сентября 2023 года.

При определении даты начала применения уставленной судом рыночной стоимости земельного участка суд руководствуется положениями п. 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой  для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости истец обратился в ОГБУ «БТИГКО» 8 сентября 2023 года. Таким образом, установленная судом рыночная стоимость  земельного участка подлежит применению с 1 января 2023 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО» о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** 6 октября 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2023 года, в размере 1 439 160 руб.,   определив дату начала её применения - с 1 января 2023 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                         Трифонова Т.П.

Решение изготовлено 1 апреля 2024  года.