Дело № 3а-7/2023 УИД 37OS0000-01-2022-000209-26

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июля 2023 года город Иваново

Ивановский областной суд

в составе председательствующего судьи Алексеевой К.В.,

при секретаре Жаворонковой Е.А.,

с участием представителя административного истца ООО «Центр Авиа» - ФИО1,

представителя административного ответчика – Департамента управления имуществом Ивановской области – ФИО2,

представителей заинтересованного лица ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» - ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Центр Авиа» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр Авиа» (далее – ООО «Центр Авиа») обратилось в суд с административным иском, в котором, уточнив предмет требований в порядке ст. 46 КАС РФ, сформулировав их в окончательном виде, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

А) земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с видом разрешенного использования: «воздушный транспорт», общей площадью 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> Б, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7960000 рублей;

Б) земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с видом разрешенного использования: «воздушный транспорт», общей площадью 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес> В, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 14515000 рублей;

В) земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с видом разрешенного использования: «воздушный транспорт», общей площадью 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 32313 000 рублей;

Г) земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с видом разрешенного использования: «воздушный транспорт», общей площадью 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 35024000 рублей.

Административный иск мотивирован тем, что ООО «Центр Авиа» является арендатором указанных земельных участков, в связи с чем, полагает, что установленные по состоянию на 01.01.2020 кадастровые стоимости вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами на конце 453, 454 и 455 в размере 25675509,18 рублей, 53865135,90 рублей и 144541086,91 рублей соответственно, а также земельного участка с кадастровым номером на конце 455 по состоянию на август 2021 года в размере 141385143,1 рублей являются завышенными, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из их величины.

Согласно представленным ООО «Центр Авиа» отчетам об оценке рыночной стоимости указанных земельных участков с кадастровыми номерами на конце 

<

данные изъяты>, выполненным специализированной оценочной фирмой АСЭКСПЕРТ №№ 231/11/2022-1, 231/11/2022-2, 231/11/2022-3, датированным 29.11.2022, таковая по состоянию на 01.01.2020 составляет 2971000 рублей, 5418000 рублей и 14009000 рублей соответственно. При этом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером на конце 

<

данные изъяты> по состоянию на 12.08.2021 согласно отчету той же фирмы № 38/02/2023 от 15.02.2023 составляет 14158000 рублей.

При подготовке дела к судебному разбирательству на основании соответствующего определения суда от 28.12.2022 к участию в нем в качестве заинтересованного лица была привлечена Администрация Ивановского муниципального района Ивановской области.

Определением Ивановского областного суда от 16.01.2023 произведена замена заинтересованного лица федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» на его правопреемника публично-правовую компанию «Роскадастр» (далее ППК «Роскадастр»).

В ходе разрешения спора протокольным определением суда от 31.01.2023 к участию в деле также в качестве заинтересованного лица привлечено ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки».

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Центр Авиа» - ФИО1, действующая на основании надлежащим образом оформленной доверенности, диплома о высшем юридическом образовании, поддержала уточненные требования (т. 7, л.д. 20), пояснив о согласии с заключением судебной экспертизы. При этом стороной административного истца было заявлено о восстановлении срока для обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № площадью 

<

данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, поскольку она действовала с 01.01.2021 до 05.08.2021, соответственно является архивной (т. 4 л.д. 187). Заявление мотивировано тем, что об указанном обстоятельстве Обществу стало известно только в период разрешения настоящего административного спора, однако поскольку в период действия архивной кадастровой стоимости административный истец также должен был осуществлять обязанность по внесению арендной платы, то размер кадастровой стоимости участка влияет на права и обязанности Общества.

В судебном заседании представитель административного ответчика Департамента управления имуществом Ивановской области – ФИО2, действующая на основании надлежащим образом оформленной доверенности, диплома о высшем юридическом образовании, против удовлетворения административного иска возражала по основаниям, изложенным в письменном виде (т. 3 л.д. 34-35, л.д. 95-100). Из содержания возражений следует, что кадастровая стоимость земельных участков была определена ГБУ Ивановской области «Цент кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном ст. 14 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков данной категории земель утверждены приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 19.10.2020 № 80. При построении оценочной модели в отношении данных объектов в ходе государственной кадастровой оценки были учтены основополагающие характеристики данных земельных участков, в связи с чем административный ответчик считает установленную величину кадастровой стоимости спорных земельных участков обоснованной и соответствующей утвержденным методическим указаниям.

Согласно административному исковому заявлению единственным доводом административного истца является утверждение о несоответствии установленной кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, определенной в отчетах, составленных специализированной оценочной фирмой АСЭКСПЕРТ, а затем установленной в ходе разрешения спора на основании заключения судебной экспертизы.

Отчеты АСЭКСПЕРТ, а затем и экспертное заключение, полученное в ходе рассмотрения дела, были проверены ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» на соответствии положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», и требованиям Федеральных стандартов оценки, по результатам проверки Департамент не видит снований для принятия их в качестве допустимых доказательств по делу.

Представитель заинтересованного лица ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» - ФИО3, действующий на основании надлежащим образом оформленной доверенности, диплома о высшем юридическом образовании, считал иск не подлежащим удовлетворению по доводам, изложенным в письменных возражениях (т. 3, л.д. 162-168, т. 5, л.д. 30-33, 220-227, т. 6, л.д. 40-45, т. 7, л.д. 39-50), суть которых аналогична позиции административного ответчика. При этом выражая несогласие с заключением эксперта, дополнительно указал, что экспертом неверно подобраны объекты-аналоги, необоснованно применены корректировки. 

Административный ответчик Управление Росреестра по Ивановской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), что подтверждается соответствующими документами, имеющимися в нем, для участия в судебном заседании своего представителя не направил, представило отзыв на иск, в котором указал, что не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку таковым должен выступать Департамент управления имуществом Ивановской области, поскольку именно им утверждены удельные показатели кадастровой стоимости и именно его приказами от 19.10.2020 № 80 и от 28.11.2022 № 102 утверждены результаты государственной кадастровой оценки вышеуказанных земельных участков. В свою очередь, орган регистрации прав лишь внес указанные сведения в ЕГРН. Спор просил разрешить в отсутствие своего представителя. 

Заинтересованное лицо Администрация Ивановского муниципального района Ивановской области, извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке главы 9 КАС РФ, что подтверждается соответствующими документами, имеющимися в нем, своего представителя для участия в судебном заседании не направило. Суду представлены возражения на иск, из которых следует, что в случае изменения кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с отчетами, представленными административным истцом, бюджет Коляновского сельского поселения Ивановского муниципального района Ивановской области, на территории которого находятся земельные участки, арендуемые Обществом, если они будут переданы в собственность, недополучит 2500 000 рублей. В настоящее время изменение кадастровой стоимости земельных участков затронет права арендодателя, который получает арендную плату из расчета их кадастровой стоимости, и которым настоящее заинтересованное лицо не является. Также в возражениях на иск указано, что представленные стороной административного истца отчеты не отвечают требованиям ФСО, в связи с чем вызывают сомнения (т. 3, л.д. 60-62).

Заинтересованное лицо ППК «Роскадастр», извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в порядке главы 9 КАС РФ, что подтверждается соответствующими документами, имеющимися в нем, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, представило отзыв на административный иск, в котором просило разрешить спор в отсутствие своего представителя, оставив принятие решения по нему, на усмотрение суда (т. 3, л.д. 51-53).

Руководствуясь положениями ст. 150 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее 5-ти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в п. 8 постановления его Пленума от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее постановление Пленума № 28), ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее 5-ти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, содержащимся в пп. 14, 15 постановления Пленума N 28, требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 15 ст. 378.2, п. 1 ст. 391, п. 2 ст. 403 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее НК РФ), ст. 24.18, абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу ст. 5 ЗК РФ правообладателями земельного участка являются, в том числе арендаторы.

На основании предписаний ст. ст. 606, 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

В соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу ст. 1 Закона Ивановской области от 02.03.2015 № 10-ОЗ «Об арендной плате за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» с 01.03.2015 порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается Правительством Ивановской области, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

Постановлением Правительства Ивановской области N 225-п от 25.08.2008 утвержден Порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, которым предусмотрена Методика исчисления арендной платы за землю, в формуле определения которой применяется кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 6 постановления Пленума № 28 установлено, что с административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз. 1 и 2 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст. ст. 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Постановлением Правительства Ивановской области от 06.02.2019 № 29-п установлена дата перехода к проведению на территории Ивановской области государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" - 15.02.2019.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО «Центр Авиа» является арендатором земельного участка, относящегося к неразграниченной государственной собственности, с кадастровым номером №, категории земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с видом разрешенного использования: «воздушный транспорт», общей площадью 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес> Б, в подтверждение чего представлен договор аренды земельного участка № 22/2017-зу от 05.12.2017. Срок договора аренды составляет 49 лет – п. 1.4 договора (т. 1, л.д. 41-44).

Согласно п. 4.2 договора аренды размер арендной платы в год составляет 27974,19 рублей без налога на добавленную стоимость, ее размер определен в соответствующем расчете - приложение № 2 к договору (т.1, л.д. 45).

В силу п. 4.5 вышеуказанного договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе и в случаях изменения удельного показателя кадастровой стоимости участка, кадастровой стоимости земельного участка. 

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о регистрации указанного договора аренды, что подтверждается соответствующей отметкой регистрирующего органа, имеющейся на данном договоре, указанное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривалось. 

Письмом уведомлением от 05.04.2021 № 210-и арендатор уведомлен об изменении арендной платы с 01.01.2021 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Так, с указанного числа размер платы составил 256755,09 рублей без налога на добавленную стоимость (т. 1, л.д. 48-49), поскольку размер кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2020 и подлежащей применению с 01.01.2021, согласно акту Департамента № 80 от 19.10.2020 составил 25675509,18 рублей (т. 1, л.д. 75).

Письмом уведомлением от 27.10.2022 № 169-и Общество уведомлено об изменении сроков арендной платы (т. 1, л.д. 50-51).

Также административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с видом разрешенного использования: «воздушный транспорт», общей площадью 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> В, в подтверждение чего представлен договор аренды земельного участка № 23/2017-зу от 05.12.2017. Срок договора аренды составляет 49 лет – п. 1.4 договора (т. 1, л.д. 52-55).

Согласно п. 4.2 договора аренды размер арендной платы в год составляет 58687,58 рублей без налога на добавленную стоимость, ее размер определен в соответствующем расчете - приложение № 2 к договору (т.1, л.д. 56).

В силу п. 4.5 вышеуказанного договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе и в случаях изменения удельного показателя кадастровой стоимости участка, кадастровой стоимости земельного участка. 

22.12.2017 года в ЕГРН внесена запись о регистрации указанного договора аренды, что подтверждается соответствующей отметкой регистрирующего органа, имеющейся на данном договоре, указанное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривалось. 

Письмом уведомлением от 05.04.2021 № 208-и арендатор уведомлен об изменении арендной платы с 01.01.2021 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 01.01.2021 и подлежащей применению с 01.01.2021, на основании вышеуказанного акта № 80 от 19.10.2020. Размер кадастровой стоимости составил 53865135,9 рублей (т. 1, л.д. 76). С указанного числа размер арендной платы составил 538651,36 рублей без налога на добавленную стоимость (т. 1, л.д. 58-59).

Письмом уведомлением от 27.10.2022 № 168-и Общество уведомлено об изменении сроков арендной платы (т. 1, л.д. 60-61).

На праве аренды административный истец использовал и земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категории земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с видом разрешенного использования: «воздушный транспорт», общей площадью 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды № 11/2014-зу от 06.10.2014 (т. 1, л.д. 62-66).

Указанный договор заключен с 06.10.2014 на неопределенный срок - п. 1.3 договора.

Общая сумма арендной платы по нему в год согласно п. 4.2 договора составляла 12846,91 рублей без налога на добавленную стоимость.

В силу п. 4.5 вышеуказанного договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе и в случаях изменения удельного показателя кадастровой стоимости участка, кадастровой стоимости земельного участка. 

В фактическом пользовании истца указанный объект недвижимости находится с 18.07.2014 года, что следует из акта его приема-передачи (т. 1, л.д. 67).

Письмом уведомлением от 05.04.2021 № 207-и арендатор уведомлен об изменении арендной платы с 01.01.2021 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Так, с указанного числа размер арендной платы составил 1445410, 87 рублей без налога на добавленную стоимость (т. 1, л.д. 71-72).

При этом как следует из отзыва Департамента управления имуществом Ивановской области, а также сведений, предоставленных Управлением Росреестра по Ивановской области, Филиалом ППК «Роскадастр» по Ивановской области, земельный участок с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 имел площадь 

<

данные изъяты>. и кадастровую стоимость 144541086,91 рублей, утвержденную актом Департамента от ДД.ММ.ГГГГ №, указанная кадастровая стоимость подлежала применению с ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 77), а по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ его площадь составляла 

<

данные изъяты> соответственно кадастровая стоимость была равна 141385143, 1 рублей, она была утверждена на основании акта Департамента от 12.08.2021 (т. 4, л.д. 48). Уменьшение кадастровой стоимости с 05.08.2021 обусловлено изменением площади земельного участка с 1293565 кв.м (указана в договоре аренды № 11/2014-зу и кадастровом паспорте земельного участка от 23.09.2014, являющемся приложением № 3 к указанному договору (т. 1, л.д. 69-70)), до 1265231 кв.м (т. 4, л.д. 207-208, т. 7, л.д. 17). Основанием для уменьшения площади земельного участка, переданного в аренду организации административного истца, как следует из объяснений представителя ответчика Департамента управления имуществом Ивановской области, является образование троллейбусного кольца.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка повлияло на размер арендной платы. С 01.01.2022 размер годовой арендной платы по указанному договору аренды составил 1413851,43 рублей, а не 1445410, 87 рублей, в связи с чем в адрес Общества было направлено письмо уведомление от 27.10.2022 № 217-и, в котором оно помимо изменения размера арендной платы уведомлялось и об изменении сроков ее внесения (т. 1, л.д. 73-74).

Кроме того, из содержания отзыва Управления Росреестра по Ивановской области (т. 3, л.д. 46) следует, что в соответствии с актом об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с положениями закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 179840073,73 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости - 142,13 руб/кв.м, дата определения 01.01.2022, дата внесения сведений 13.01.2023, дата начала применения кадастровой стоимости с 01.01.2023. Документ основание - приказ Департамента управления имуществом Ивановской области от 28.11.2022 № 102.

Соответственно применительно к настоящему административному иску ООО «Центр Авиа», поданному в суд 26.12.2022 нарочно, архивной является кадастровая стоимость указанного земельного участка, площадью 1293565 кв.м., в размере 144541086,91 рублей, утвержденная актом Департамента от 19.10.2020 № 80 и подлежащая применению с 01.01.2021, поскольку актом от 12.08.2021 она была утверждена в ином размере 141385143, 1 рублей исходя из уменьшения его площади, сведения о ней внесены в ЕГРН 18.08.2021.

При этом кадастровая стоимость того же земельного участка, но площадью 1265321 кв.м, утвержденная актом от 12.08.2021 на дату подачи настоящего иска не являлась архивной в связи с принятием приказа Департамента управления имуществом Ивановской области от 28.11.2022 № 102, поскольку заявление о ее пересмотре было подано в суд 26.12.2022, то есть до истечения 5-ти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (18.08.2021) и на момент его подачи в государственный кадастр недвижимости не были внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости (дата внесения таких сведений 13.01.2023).

Соответственно срок для пересмотра кадастровой стоимости указанного земельного участка пропущен административным истцом, только в отношении кадастровой стоимости, утвержденной актом Департамента от 19.10.2020 № 80, и подлежащей применению с 01.01.2021.

Данный срок суд считает подлежащим восстановлению, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму арендной платы, относя ее к иным целям, предусмотренным законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В данном случае право на такой перерасчет возникает у ООО «Центр Авиа» с 01.01.2021 (дата, с которой она начала применяться) до 05.08.2021 (дата, с которой начала применяться кадастровая стоимость, утвержденная актом от 12.08.2021, а оспариваемая стоимость стала архивной, с учетом содержания п. 25 постановления Пленума № 28), поскольку этот период находится в пределах 3-х лет с первого числа года, в котором был подан настоящий административно иск, то есть с 01.01.2022.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы за указанные земельные участки.

В материалы дела представлены документы (акты сверок, претензии), подтверждающие наличие задолженности у административного истца перед арендодателем по внесению арендной платы за указанные земельный участки за период с 2021 года по 2023 год, которая в судебном порядке не взыскана, изложенное не оспаривалось представителями сторон в ходе разрешения настоящего административного спора (т. 3, л.д.79-93).

В силу п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец - ООО «Центр Авиа» не обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Департаменте управления имуществом Ивановской области.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке").

ООО «Центр Авиа» вместе с иском в суд представлены 3 отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2020, составленные специализированной оценочной фирмой АСЭКСПЕРТ. 

Так, в отчете № 231/11/2022-1, предметом исследования которого являлся вопрос о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, ее размер определен равной 2971000 рублей (т. 1, л.д. 97-210).

В отчете № 231/11/2022-2 определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № №, размер которой составил 5418000 рублей (т.2, л.д. 1-117).

В отчете № 231/11/2022-3 с учетом письма-пояснения к нему определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1293565 кв.м, размер которой составил 14009000 рублей (т. 2, л.д. 119-248, т. 4 л.д. 185).

В ходе разрешения спора и изменения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в связи с изменением его площади в сторону уменьшения до 1265 321 кв.м суду был представлен отчет № 38/02/2023, выполненный той же организацией, составленный по состоянию на 12.08.2021, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка составила 14158000 рублей (т. 4, л.д. 53-184) 

Изложенное свидетельствует о праве Общества обратиться в суд с настоящим административным иском.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

Согласно ст. 62, ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в п. 19 постановления Пленума № 28, из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации п. 20 того же постановления Пленума N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного постановления Пленума, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В опровержение состоятельности отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, представленных административным истцом, заинтересованным лицом ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» представлены 3 заключения от 20.01.2023, составленные указанным учреждением по результатам проверки данных отчетов в связи с подачей настоящего административного иска, в которых указано на несоответствие последних требованиям законодательства и нормативных документов, регулирующих оценочную деятельность – ОЗ № 231/11/2022-1 на отчет об оценке № 231/11/2022-1 от 29.11.2022 (т. 3, л.д. 101-120), ОЗ № 231/11/2022-2 на отчет об оценке № 231/11/2022-2 от 29.11.2022 (т. 3, л.д. 121-140), ОЗ № 231/11/2022-3 на отчет об оценке № 231/11/2022-3 от 29.11.2022 (т. 3, л.д. 141-160).

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных административным истцом отчетов об оценке, с учетом наличия возражений представителя административного ответчика Департамента управления имуществом Ивановской области, представителей заинтересованных лиц ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» и Администрации Ивановского муниципального района относительно упомянутых отчетов, при наличии представленных ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» заключений на данные отчеты, судом по ходатайству стороны административного истца по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости спорных земельных участков с поручением её проведения эксперту ФИО5 Соответствующее определение вынесено ДД.ММ.ГГГГ (т. 5, л.д. 53-62).

Указанным экспертом проведена судебная оценочная экспертиза, составлено экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равна 7960000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равна 14515000 рублей и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1293 565 кв.м, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнения к экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 32313000 рублей (т. 7, л.д. 36-37).

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1265321кв.м, согласно вышеуказанному экспертному заключению по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равна 35024000 рублей (т. 5 л.д. 81-207). В информационном письме эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № к вышеуказанному экспертному заключению представлен расчет корректировки на площадь, произведенный при помощи программного обеспечения Microsoft Exсel (т. 6, л.д. 37-38).

Административный истец согласен с размером рыночной стоимости оцениваемых объектов, определенным судебным экспертом, в связи с чем уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной, определенной по результатам судебной экспертизы. При этом стороной административного истца, а также представителем административного ответчика Департамента управления имуществом Ивановской области, заинтересованного лица ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» не оспаривалось, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных АСЭКСПЕРТ, и достоверности определенной в этих отчетах рыночной стоимости спорных земельных участков.

При таких обстоятельствах, учитывая позицию административного истца, который основывает свои требования на заключении эксперта с дополнениями к нему, суд полагает, что отчеты об оценке АСЭКСПЕРТ не могут быть признаны надлежащими и достоверными доказательством по делу.

Представители административного ответчика Департамента управления имуществом Ивановской области и заинтересованного лица ГБУ Ивановской области «Центр кадастровых работ» оспаривали и вышеуказанное заключение эксперта с дополнениями к нему, полагая, изложенные в них выводы необоснованными, поскольку при их выполнении нарушены требования закона, в частности неверно подобраны объекты-аналоги. Заинтересованным лицом указанные доводы приведены в возражениях на иск.

Как следует из их содержания, вышеуказанное заключение эксперта выполнено с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, методологических аспектов, принципов и методики оценки. Экспертом не соблюдены принципы всесторонности, полноты, объективности, существенности, достаточности и однозначности при проведении экспертизы, имеют место противоречия, неправильность расчетов, искажение результатов и выводов, что влияет на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки. 

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд приходит к выводу о его достоверности и допустимости, исходя из следующего.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО5 поддержала заключение и выводы, указанные в нем. Поскольку дата оценки является ретроспективной, ею использовалась информация о рынке земельных участков, имеющаяся на сайтах ruads.org (архив Авито), Unibo, содержащих архивные объявления о продажах объектов под индустриальную (4 объекта) и индивидуальную жилую застройку (6 объектов) в Ивановской области в 2019 году.

При проведении экспертизы ею использован сравнительный подход, в ходе которого проведен анализ рынка земельных участков в сегменте – под индустриальную застройку, к которому относятся оцениваемые объекты. Учитывая, что рынок земельных участков данного сегмента не развит, ею определено лишь 4 наиболее сопоставимых объекта в данном сегменте, однако, поскольку анализ рынка в сегменте объекта оценки содержал малое количество предложений, имевших неоднородную выборку, при этом справочный материал содержит корректирующий коэффициент на функциональное назначение, ею в соответствии с требованиями п. 10, п.п. «в» п. 11 ФСО № изучен рынок земельных участок в сегменте - под индивидуальное жилищное строительство, из которого определены объекта-аналоги, сходные с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам, в частности по местоположению - в незастроенном районе, что значительно влияет на стоимость объекта, а также приближенные к оцениваемому по иным условиям внешней среды, в частности максимальные по площади. Коэффициент вариации объектов-аналогов не превышает 33%, что свидетельствует о верности выборки. В ходе экспертизы применены предусмотренные корректировки на вид использования, в том числе на местоположение, на площадь, на торг. 

Иные объявления о продажах земельных участков в период производства экспертизы ею не были установлены, поскольку на архивном сайте Авито они отсутствовали. Наличие в настоящее время на сайте Авито сведений об иных объектах не свидетельствует о том, что они могли быть использованы в качестве объектов-аналогов, поскольку продаваемые объекты: могут иметь либо незначительную площадь; либо находится в застроенной зоне (коттеджные поселки), что значительно увеличивает стоимость участка; либо относиться к иному сегменту рынка, либо в объявлениях о продаже земельных участков содержатся неконкретизированные данные о характеристиках продаваемого объекта. Кроме того, на земельном участке может располагаться объект недвижимости, тогда цена продажи будет включать в себя и стоимость этого объекта. Принятие в качестве объектов аналогов земельных участков, находящихся на территории иного муниципального образования Ивановской области, не противоречит требованиям Федеральных стандартов оценки. Это обстоятельство свидетельствует о различии объекта исследования и объекта аналога, которое устраняется путем применения корректировки на местоположение, она, в свою очередь, позволяет учесть разницу в стоимости в зависимости от местоположения этих земельных участков.

Эксперт подтвердила, что при определении рыночной стоимости земельных участков она не учитывала и не анализировала наличие инженерных коммуникацией (электроснабжения, газоснабжения, канализации), поскольку таковые отнесены к самостоятельным объектам налогообложения.

Суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировав свои выводы.

Суд считает, что экспертное заключение соответствует положениям ст. 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным доказательством, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы. Оснований не доверять экспертному заключению не имеется, поскольку оно отвечает признакам относимости, допустимости и достоверности доказательств, эксперт предупреждался судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее УК РФ) за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется соответствующая квалификация, стаж работы в оценочной деятельности, экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства; в нем приведены ссылки на нормативную и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы; содержатся все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

По своему содержанию экспертное заключение, выполненное экспертом ФИО5, отвечает принципам однозначности, проверяемости и достаточности, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 (далее – ФСО № 1), Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (далее – ФСО № 3) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее – ФСО № 7), обязательным для применения при оценке недвижимости. 

Так, в экспертном заключении в соответствии с требованиями п.п. 8, 11, 13 ФСО №7 определен сегмент рынка объекта оценки – под индустриальную застройку; содержится обзор основных характеристик рынка объекта оценки, в том числе анализ общей политической и социально-экономической обстановки в Российской Федерации, в Ивановской области и в Ивановском районе в 2019 году до даты оценки.

В соответствии с требованиями пп. «е», «ж» п. 8 ФСО № 3, п.п. 8, 11 ФСО № 7 в заключении эксперта содержится подробное описание объектов оценки в части количественных и качественных характеристик, а также местоположение исследуемых земельных участков. 

Доводы, приведенные в объяснениях заинтересованного лица ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» (т. 7, л.д. 40-50), о неполноте описания объектов оценки, являются несостоятельными, поскольку экспертное заключение содержит достаточное описание оцениваемых объектов (раздел II.1.6), характеристики которых установлены в ходе осмотра этих объектов, изучения сведений публичной кадастровой карты, а также на основании представленных судом документов. Отсутствие в заключении эксперта ссылок на конкретные виды транспорта, обеспечивающие доступность объекта, на вид дорожного покрытия, конкретизации имеющихся инженерных коммуникаций не свидетельствует о допущенных нарушениях Федерального закона «Об оценочной деятельности» и ФСО № 3.

В заключении эксперта также приведена информация о текущем использовании земельных участков и произведен анализ их наиболее эффективного использования, что соответствуют требованиям раздела VI ФСО № 7.

Эксперт в соответствии с требованиями пп. «з» п. 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 определил сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки – земли под индустриальную застройку, выполнил анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками в Ивановской области из сегмента рынка, к которому отнесены оцениваемые объекты, за период, предшествующий дате определения рыночной стоимости. 

Экспертом была сформирована первоначальная выборка из 4-х предложений на основании приведенных источников информации, в связи с чем сделан вывод о неактивности рынка Ивановской области, о наличии ограниченного количества предложений и неоднородности выборки. Проведенная оценка была ретроспективной, что позволило провести анализ с ограниченным объемом информации.

В силу п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. 

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности, в частности после анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта и определения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, производится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен (п.п. «в» п. 11 ФСО № 7).

В соответствии с предписаниями п.п. «д» п. 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения, в частности в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (п. 25 ФСО № 7).

Руководствуясь вышеприведенными правовыми положениями, учитывая недостаточность объектов-аналогов в сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект, экспертом произведен анализ рынка в сегменте рынка – под ИЖС, произведена предварительная выборка из 6 предложений земельных участков на основании имеющихся источников информации.

По итогам анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены, главными ценообразующими факторами для земельных участков эксперт определил местоположение объекта, передаваемые имущественные права, условия финансирования и продажи, наличие коммуникаций, общая площадь, условия рынка, вид сделки, торг. 

В части описания методологии оценки и обоснования применения подходов к оценке эксперт указал о возможности применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям пп. «и» п. 8 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 1, п. 18 ФСО № 4. 

Применяя в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, эксперт произвел подбор объектов – аналогов, наиболее близких объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что отвечает требованиям п. 10 ФСО № 1.

В качестве объектов сравнения выбраны 3 объекта – аналога, которые относятся к сегменту рынка ИЖС, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

В ходе оценки экспертом осуществлен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, предусмотренным пп. «е» п. 22 ФСО № 7; последовательно с изложением обоснования применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки, в частности в соответствии со Справочником оценщика недвижимости 2018 год под редакцией ФИО6 применил следующие корректировки: первоначально на вид использования, тем самым уравняв объекты-аналоги с оцениваемым объектом по виду использования, затем корректировки на месторасположение с учетом категории населенного пункта и удаленности от объекта оценки, на торг, на площадь, подтвердив их значения скриншотами вышеуказанного источника. Расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода. В заключении экспертизы приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок. Экспертом произведено согласование полученных значений, распределение весовых коэффициентов по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок, исходя из которых была рассчитана удельная стоимость 1 кв.м каждого из аналогов, средневзвешенная стоимость 1 кв.м всех аналогов, а затем и рыночная стоимость исследуемых земельных участков.

С учетом вышеизложенного доводы ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» о неполноте проведенного анализа рынка, о наличии в рассматриваемый период иных, многочисленных предложений о продажах объектов как из сегмента рынка - под индустриальную застройку, так и под ИЖС, и как следствие, о неверном подборе объектов-аналогов, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Представленные заинтересованным лицом списки объявлений о продаже объектов недвижимости - земельных участков под индустриальную застройку на территории г. Иваново и Ивановской области за 2020-2022 годы, о продаже земельных участков под ИЖС на территории Ивановского, Тейковского, Ильинского муниципальных районов, с. Ильинское-Хованское Ильинского муниципального района Ивановской области в 2019 году, скриншоты с интернет сайта «Архив оценщика. РФ» о ценовых предложениях по материалам интернет сервиса «Архив оценщика» за 2018-2019 годы, данные мониторинга рынка недвижимости по незастроенным земельным участкам, предоставленным для ИЖС, а также по земельным участкам индустриального назначения на территории Ивановского муниципального района за 2019 год, по убеждению суда, также не свидетельствует о неполноте произведенного экспертом анализа рынка, поскольку однозначно по подтверждают, что объекты недвижимости, перечисленные в них, могли быть использованы в качестве объектов-аналогов, так как часть из них имеет незначительную площадь, находится в застроенной зоне (коттеджные поселки), в части объявлений содержатся не конкретизированные данные о характеристиках продаваемого объекта. Кроме того, принятие в качестве объектов аналогов земельных участков, находящихся на территории иного муниципального образования Ивановской области, не противоречит требованиям ФСО. Это обстоятельство свидетельствует о различии объектов исследования и объектов аналогов, которое устраняется путем применения корректировки на местоположение, которая, в свою очередь, позволяет учесть разницу в стоимости в зависимости от местоположения этих земельных участков.

Таким образом, суд приходит к выводу, что итоговое суждение о рыночной стоимости земельных участков в заключении эксперта не является произвольным; эксперт в полной мере придерживался базовых принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; экспертом не допущено нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков. Тем самым при составлении заключения эксперта правильно определены факторы, влияющие на стоимость земельных участков, соблюдены базовые принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации.

Вышеуказанные объяснения заинтересованного лица, фактически представляющие рецензию на заключение эксперта, в которых отражено несогласие с выводами судебного эксперта, суд находит несостоятельными, поскольку доводы, указанные в них, опровергаются заключением эксперта, которое суд признает допустимым и достоверным доказательством, так как оно соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, обоснованно, мотивированно и полностью подтверждено и разъяснено показаниями эксперта ФИО5, данными в судебном заседании.

Кроме того, суд отмечает, что в отличие от заинтересованного лица эксперт не заинтересован в исходе дела и предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, тогда как объяснения заинтересованного лица, направлены на достижение результата по настоящему делу в виде отказа в удовлетворении требований административного истца.

То обстоятельство, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 его кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости была определена исходя из неверного размера его площади на дату оценки, было восполнено дополнением к экспертизе от 06.07.2023 № 93, в котором эксперт указала, что в рамках проведенного экспертного исследования с учетом того, что она была предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, а также с учетом установленных в его ходе обстоятельств, она произвела перерасчет данной стоимости исходя из размера верной площади земельного участка. В данном дополнении приведен расчет рыночной стоимости земельного участка, а также расчет корректировок (т.7, л.д. 35-37). Корректировка на площадь выполнена по формуле зависимости удельной цены от площади земельного участка под индустриальную застройку (стр. 54 заключения эксперта) с использование Справочника оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки, под редакцией ФИО6, с. 110, рис. 17. Исходя из верной площади земельного участка равной 1293565 кв.м и основываясь на проведенном экспертном исследовании, эксперт пришла к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2020 округленно составит 32323000 рублей. Оснований не принять данное дополнение к заключению эксперта в связи с этим у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих приведенную в экспертном заключении величину рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено. Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках проведенной экспертизы, неправильном подборе объектов-аналогов основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки. Нахождение объектов оценки и объектов-аналогов в разных муниципальных образования Ивановской области не свидетельствует о их несопоставимости с учетом корректировки посредством предусмотренных коэффициентов и не противоречит требованиям ФСО.

С учетом изложенных обстоятельств суд не усмотрел предусмотренных положениями ч. 2 ст. 83 КАС РФ оснований для реализации своего права о назначении по делу повторной экспертизы, в связи с чем протокольным определением отказал в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя заинтересованного лица ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки.

С учетом изложенного, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорных земельных участков на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

При этом определяя период действия архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенной по состоянию на 01.01.2020, с 01.01.2021 до 05.08.2021, суд исходит из следующего.

В силу п. 25 постановления Пленума № 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку в ЕГРН внесены сведения о том, что с 05.08.2021 в отношении указанного земельного участка применяется иная кадастровая стоимость, утвержденная актом от 12.08.2021, то периодом действия его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2020 года, применяющейся с 01.01.2021, следует считать именно период с 01.01.2021 до 05.08.2021.

Кроме того, поскольку в соответствии с приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 28.11.2022 № 102 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в настоящее время составляет 179840073,73 рублей, датой ее определения является 01.01.2022, датой внесения сведений о ней в ЕГРН 13.01.2023, а датой начала применения кадастровой стоимости является 01.01.2023, то кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 12.08.2021, должна применяться с 05.08.2021 до 01.01.2023.

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку предметом настоящего спора является вопрос об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, то в нем должна быть отражена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, в рассматриваемом случае таковой является 26.12.2022.

Изложенное согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в ответе на 7 вопрос "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины и судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего административного дела на основании соответствующего определения суда о ее назначении, прихожу к следующему.

Порядок возмещения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулирован главой 10 КАС РФ, разъяснен постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» и п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу ч. 2 указанной статьи размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Как следует из содержания п. 1 ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам. 

На основании ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Из разъяснений постановления Пленума № 28, изложенных в абз. 2 п. 31, следует, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости.

Согласно положениям ст. 24.17 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под утверждением результатов определения кадастровой стоимости понимается утверждение заказчиком, как кадастровой стоимости, так и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2020 и 12.08.2021 и утверждена Департаментом управления имуществом Ивановской области на основании его актов от 19.10.2020 и 12.08.2021.

Применительно к обстоятельствам данного дела, приведенным положениям закона и разъяснениям судебных органов, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость определена и утверждена приказами Департамента управления имуществом Ивановской области, постольку судебные расходы по настоящему делу подлежат взысканию с именно с названного государственного органа. 

При этом оснований для отнесения судебных расходов на административного истца суд не усматривает.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2017 № 20-П выражена правовая позиция о том, что возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

В этой связи положения ст. 111, ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч.ч. 1 и 2 ст. 110 АПК РРФ признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее ст. 19 (ч.ч. 1 и 2), ст. 35 (ч.ч. 1, 2 и 3), ст. 46 (ч.ч. 1 и 2), ст. 53, ст. 55 (ч. 3) и ст. 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости.

При этом в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Принимая во внимание, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости в 3 и 4 раза превышает итоговую величину рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, установленную решением суда в качестве кадастровой стоимости, данное обстоятельство свидетельствует о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости.

Учитывая вышеприведенные положения закона, правовую позицию Конституционного суда Российской Федерации, а также удовлетворение заявленных требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, значительное превышение утвержденной кадастровой стоимости объектов по сравнению с рыночной, свидетельствующее о существенном нарушении прав и законных интересов административного истца, суд полагает, что указанное расхождение не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и приходит к выводу о наличии оснований для возмещения судебных издержек, связанных с рассмотрением дела судом с административного ответчика.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (ч. 4 ст. 2 КАС РФ).

В п. 11 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1 разъяснено, что, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (ч. 3 ст. 111 АПК РФ, ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, ч. 4 ст. 2 КАС РФ). Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (ст. 2, 35 ГПК РФ, ст. 3, 45 КАС РФ, ст. 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

При разрешении настоящего спора возражений относительно размера заявленных к взысканию судебных расходов административным ответчиком Департаментом управления имуществом Ивановской области не приведено, а суд не усматривает оснований для их уменьшения, соответственно расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей (платежное поручение от 06.12.2022 № 1786 т. 1 л.д. 11)), а также расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 160000 рублей, предварительно внесенной на счет Ивановского областного суда (платежное поручение от 06.03.2023 № 23 (т. 6, л.д. 36)), с учетом того, что предметом ее исследования являлся вопрос об определении рыночной стоимости 3 земельных участков, при этом в отношении одного из них по состоянию на 2 разные даты и исходя из изменения размера его площади, подлежат взысканию с административного ответчика Департамента управления имуществом Ивановской области в пользу административного истца ООО «Центр Авиа» в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 111, 112, 175-180, 249 КАС РФ,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Центр Авиа» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

А) земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с видом разрешенного использования: «воздушный транспорт», общей площадью 229782 +/- 839 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> Б, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7960000 рублей;

Б) земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с видом разрешенного использования: «воздушный транспорт», общей площадью 482064 +/-1215 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> В, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 14515000 рублей;

В) земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с видом разрешенного использования: «воздушный транспорт», общей площадью 1293565 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 32313 000 рублей, определив период ее действия с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ;

Г) земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с видом разрешенного использования: «воздушный транспорт», общей площадью 1265321 +/-1969 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 35024000 рублей.

Взыскать с Департамента управления имуществом Ивановской области в пользу ООО «Центр Авиа» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей и расходы по оплате экспертизы в размере 160 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ивановский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья К.В. Алексеева 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10.08.2023