Дело №3а-968/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июля 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола помощником судьи Воронцовой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 27 ноября 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) уточнил требования и просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, решение оставил на усмотрение суда. 

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил возражения на заключение эксперта в письменном виде. 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав позицию представителя административного истца, показания эксперта ФИО2, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 50:23:0040340:66, общей площадью 1999 +/- 31 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса (вспомогательный вид разрешенного использования – склады), расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>

В силу требований статьи 391 НК РФ общество является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка по итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 27 ноября 2018 года утверждена в размере 11 629 922,13 руб. и внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390НК РФ ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 2 738 741 рубль.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено НП «Деловой союз судебных экспертов», эксперту ФИО2. 

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 27 ноября 2018 года составляет 5 192 869 руб.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд полагает необходимым руководствоваться заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 подтвердил свое заключение и опроверг возражения ответчика. 

Так, эксперт пояснил, что на стр. 16 заключения: «В целях экспертизы была проанализирована большая совокупность аналогов по продаже земельных участков согласно назначению и разрешенному использованию. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов». Таким образом, проанализировав большое количество аналогов, эксперт на стр. 17-18 приводит наиболее сопоставимые объекты с объектом исследования, и диапазон цен предложения к продаже земельных участков под строительство придорожного сервиса в Московской области определялся исходя из большого количества проанализированных цен предложений. Что касается того, что эксперт не анализирует полученные результаты относительно рыночных данных, то это заблуждение, поскольку на стр. 16 в разделе анализа рынка, приведены средние стоимости ЗУ под придорожный сервис в зависимости от удаления, которые составляют 1006-40054 руб./кв.м., что близко коррелирует со значениями, приведенными Экспертом на стр. 18 - 2000-10000 руб./кв.м.

Таким образом, выводы представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», о том, что эксперт создает ложное представление о ценовом коридоре стоимости объектов исследования абсолютно некорректны и не обоснованы.

На стр. 23 Заключения все аналоги подобраны с наиболее сопоставимой площадью, поскольку относятся к одному диапазону с объектом исследования, менее 1 га. Фраза о рекомендациях авторов, приведенная представителем ГБУ, вырвана из контекста, поскольку на стр. 192 используемого справочника, сами авторы приводят отношение удельной цены земельных участков подобъекты придорожного сервиса площадью 10 га к удельной цене такого же земельного участка площадью 1Га, то есть допускают корректирование объектов, различающихся по площади в 10 раз.

Вывод представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» о том, что приведенный экспертом на стр.26 заключения отказ от внесения корректировки на дату предложения ошибочен, поскольку в рамках составленного заключения используются объекты аналоги, дата публикации которых предшествует дате оценки не более чем на 2 месяца. При этом, анализ рынка, проведенный экспертом, не выявил существенных колебаний цен на рынке недвижимости, которые бы привели к необходимости изменения продавцами цен продаж в пределах среднерыночных сроков экспозиции.

Зависимость на стр. 28 заключения была построена на основе рыночного исследования по стоимости цен земельных участков под придорожный сервис в Подмосковье по данным исследования atlant-mos.com (приведенного на стр. 16 Заключения в разделе анализа рынка), которое включает аналоги по всем шоссе на различном удалении. Принятые для расчета значения это не 4 точки, а дискретизация точек тренда. А потому, некорректно утверждать, что выборка: а) непрезентативная; б) состоит всего из 4-х значений. Вывод о том, что результат после применения корректировки не может быть признан достоверным, не обоснован.

Все объекты-аналоги по используемому источнику для определения корректировки, принадлежат к одному диапазону площади (до 1 Га), а по рекомендациям авторов, которые упоминаются представителем ГБУ, введение корректировки к аналогичным объектам не требуется. Таким образом, корректировка на уровне 0% введена верно и экспертом не нарушен п. 5 ФСО №3.

Как отражено на стр. 29 заключения (копия фрагмента стр. 204 Справочника Оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 2), эксперт использует для внесения корректировки коэффициенты «отношения удельной цены земельных участков под придорожный сервис к удельной цене аналогичных участков сельскохозяйственного назначения», то есть учитывает именно то различие, которое имеет место между сравниваемыми земельными участками. И, как правильно заметил представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», на стр. 29 описана корректировка именно на «категорию земель и назначение участка». Согласно этому описанию и вводится корректировка на стр. 32 в расчетной таблице. Описанная корректировка введена экспертом абсолютно корректно и обоснованно.

На стр. 13-14 заключения в разделе описания объекта исследования проведен анализ местоположения, приведены снимки с публичной кадастровой карты, на которой отчетливо видно нахождение водного объекта на границе с объектом исследования. Как следствие указанного фактора - часть участка заболочена, что в данном случае является фактором снижения стоимости. Оснований утверждать обратное, у эксперта отсутствуют. Таким образом, понижающая корректировка в размере 12%, принята экспертом обоснованно и корректно.

База Realto является не профессиональной риэлторской программой, а своеобразным агрегатором объявлений с различных сайтов, в чем можно убедиться по приведенным ссылкам на скриншотах (ячейка: страница объекта). Также все объявления, собранные в базе прозваниваются, с целью уточнения информации и актуализации, о чем также указано на скриншотах используемых объявлений (ячейка: источник). К тому же, на каждом скриншоте есть номер продавца, по которому можно уточнить всю приведенную информацию.

На стр. 16 в рамках анализа рынка приведен скриншот исследования atlant-mos.com за январь 2018г, который подтверждает интервал рыночной стоимости, определенный экспертом. Так, по данным скриншота, средняя стоимость земли под придорожный сервис в Юго-восточном направлении на удалении от МКАД 21-40 км в среднем составляет 2500 руб./кв.м. Стоимость, полученная экспертом в результате проведенных расчетов составляет 2646 руб./кв.м, по сравнительному подходу; 2405 руб./кв.м, по доходному подходу. Согласованное значение по итогам двух подходов составляет 2598 руб./кв.м., что является сопоставимым со среднерыночным показателем исследования atlant-mos.com. Таким образом, выводы о том, что рыночная стоимость земельного участка не сопоставлена с данными в открытых источниках, не обоснованы.

Оценив вышеуказанные доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами участвующими в деле представлено не было, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 11 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:23:0040340:66, общей площадью 1999 +/- 31 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса (вспомогательный вид разрешенного использования – склады), расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, в размере 5 192 869 (пять миллионов сто девяносто две тысячи восемьсот шестьдесят девять) рублей, определенной по состоянию на 27 ноября 2018 года. 

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости, включая дату подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд – 11 декабря 2019 года. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2020 года.