Дело № 3а-5/2024 

УИД 51OS0000-01-2023-000067-21

Мотивированное 

решение

 составлено 16 февраля 2024 г.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 февраля 2024 г. город Мурманск

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Науменко Н.А.

при секретаре Сапетной В.В. 

с участием представителя административного истца акционерного общества «Оленегорский горно-обогатительный комбинат» ФИО1, представителя административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО2, директора ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО3, представителя заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Мурманской области ФИО4, представителя заинтересованного лица администрации муниципального округа г. Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании с применением систем видеоконференц-связи административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Оленегорский горно-обогатительный комбинат» об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Оленегорский горно-обогатительный комбинат» (далее – АО «Оленегорский ГОК») обратилось в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 23 июня 2023 г. № ОРС-51/2023/000172 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требования указано, что административный истец является арендатором земельного участка площадью 113 145 кв.м с кадастровым номером *, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – под строительство карьера «Восточный» Южно-Кахозерского месторождения и размещения отвалов пустых пород, расположенного по адресу: ...

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 г. № 2055 установлена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 36 195 085,5 рублей.

Между тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * согласно отчету об оценке оценщика ООО «*** от 20 апреля 2023 г. № 58/04/23 по состоянию на 31 марта 2023 г. составляет 11 710 300 рублей.

На основании обращения административного истца ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение от 23 июня 2023 г. № 51/2023/000172 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец просит суд признать незаконным решение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 23 июня 2023 г. № 51/2023/000172 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в соответствии с отчетом оценщика ООО «*** от 20 апреля 2023 г. № 58/04/23 по состоянию на 31 марта 2023 г. в размере его рыночной стоимости 11 710 300 рублей, поскольку это влечет увеличение обязательств по оплате арендной платы за пользование земельным участком, исчисляемой на основании его кадастровой стоимости, и затрагивает интересы административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца АО «Оленегорский ГОК» ФИО1 административные исковые требования поддержала по изложенным в административном иске основаниям.

Представитель административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО2, административный ответчик директор ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО3, представители заинтересованных лиц Министерства имущественных отношений Мурманской области ФИО4 и администрации муниципального округа г. Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области ФИО5 в судебном заседании поддержали возражения относительно административного иска, просили в удовлетворении требований административного истца отказать, полагая достоверной определенную в заключении эксперта ФИО6 рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 26 539 200 рублей.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области), ППК «Роскадастр» в лице филиала по Мурманской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не была признана судом обязательной. 

Выслушав представителей сторон и заинтересованных лиц, допросив эксперта ***., исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства, суд находит заявленные административным истцом требования об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной подлежащими отклонению. 

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 г. № 546-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (редакция от 19 декабря 2022 г.).

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 г. № 658-ПП установлена дата перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 октября 2022 года.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, в связи с чем подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Мурманской области и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Аналогичное по своему содержанию толкование вышеприведенных норм федеральных законов изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.

Как следует из материалов административного дела, административный истец на основании заключенного с Министерством имущественных отношений Мурманской области 17 ноября 2022 г. договора аренды является арендатором земельного участка с кадастровым номером * площадью 113 145 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – под строительство карьера «Восточный» Южно-Кахозерского месторождения и размещения отвалов пустых пород, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: ...

Кадастровая стоимость указанного земельного участка в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 г. № 2055 по состоянию на 1 января 2022 г. определена в размере 36 195 085,5 рублей.

29 мая 2023 г. АО «Оленегорский ГОК» обратилось в ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости, составляющей на 31 марта 2023 г. 11 710 300 рублей, приложив отчет от 20 апреля 2023 г. № 58/04/23, выполненный оценщиком ООО «***., состоящим в саморегулируемой организации «***

23 июня 2023 г. ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение № ОРС-51/2023/000172 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке, перечисленными в разделе V решения (том 1 л.д. 158-162).

Порядок, сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административным истцом не оспариваются.

Основанием для отказа АО «Оленегорский ГОК» в удовлетворении заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости явились нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке оценщиком ООО «*** от 20 апреля 2023 г. № 58/04/23, а именно:

1. В качестве аналогов оценщиком выбраны земельные участки из другого сегмента рынка, не сопоставимые с объектом оценки по назначению (использованию). На стр. 61 Отчета указано: «Индикативный расчет показал, что средние величины и диапазон цен участков для разработки недр не отличается существенным образом от диапазона цен участков из состава земель промышленности и иного специального назначения безотносительно их текущего или потенциального использования и вида разрешенного использования». 

Следует отметить, что «различаться незначительно» стоимость участков может в случаях, когда сравниваются земли производственно-складского назначения и земли под карьерами для разработки песка, ПГС и торфа. Однако, если сравнивать земли производственно-складского назначения и земли под карьерами для разработки более ценных полезных ископаемых (например: гранита, мрамора, руд и т.п.), разница в стоимости будет весьма существенной, т.к. такие карьеры будут стоить существенно дороже. Иными словами, стоимость земли под карьерами зависит от вида ископаемых, которые возможно добывать на его территории, и в данном случае речь идет именно о ценности самой земли как участка территории, а стоимость самих добываемых ископаемых не учитывается. Ввиду отсутствия законодательно закрепленной классификации, таблица соответствия классов земельных участков категориям и видам ВРИ, приведенная в Справочнике оценщика недвижимости «Земельные участки. Часть 2 (под редакцией ФИО7)» носит рекомендательный характер. Сопоставлять земельный участок под разработку недр и участок под постройку склада нецелесообразно ввиду значительных различий как по виду их использования, так и по их физическим характеристикам. Кроме того, важно отметить, что для участков под разработку недр и участков под постройку складов действуют разные наборы ценообразующих факторов. 

Земельные участки, предназначенные для размещения складов, предполагается использовать именно для застройки площади такого участка объектами капитального строительства. Для таких участков имеет значение рельеф, близость коммуникаций, окружающая застройка, наличие удобных подъездных путей. Земельные участки под карьеры предполагается разрабатывать, и в данном случае имеют значение другие факторы: площадь (причем в данном случае участки большей площади ценятся дороже, чем участки малой площади – в отличие от складских участков), наличие подъездных путей для большегрузных автомобилей, удаленность от объектов жилой застройки, позволяющая организовать на территории карьера опасное производство (к которому относится в том числе и добыча полезных ископаемых открытым способом), возможность организации площадок для хранения отвалов в непосредственной близости от карьера и др. Таким образом, объекты, использованные для расчетов рыночной стоимости объекта оценки, не могут быть использованы в качестве аналогов по следующим причинам: 

1) различия в площади объекта оценки и объектов-аналогов. Невозможно организовать карьер по добыче на земельном участке малой площади, следовательно, объекты-аналоги не могут быть объектами сравнения. Кроме того, в случае с карьерами участки большей площади могут быть более ценными, чем участки меньшей площади. 

2) Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.04.2021 № 123-ФЗ «Пользование недрами на территориях населенных пунктов и зон с особыми условиями использования территорий может быть ограничено или запрещено в случаях, если это пользование может создать угрозу безопасности жизни и здоровья населения, охране окружающей среды, сохранности зданий и сооружений, включая сохранность горных выработок, буровых скважин и иных сооружений, связанных с пользованием недрами». Все три объекта-аналога расположены менее чем в километре от объектов жилой застройки, на ровной местности, следовательно, организация опасного добывающего производства на территории этих объектов-аналогов невозможна.

3) Территории объектов-аналогов пересекают две санитарно-защитные зоны: ЗОУИТ 51:01-6.908 «Прибрежная защитная полоса ручья ФИО8, расположенного в бассейне реки Кола на территории н.п. Зверосовхоз Кольского района» и ЗОУИТ 51:00-6.79 «Придорожные полосы объекта: «Автомобильная дорога общего пользования федерального значения М-18 «Кола» - от Санкт - Петербурга через Петрозаводск, Мурманск, Печенгу до границы с Норвегией (международный автомобильный пункт пропуска «Борисоглебск») км». В границах этих зон запрещается в том числе «разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых», «размещение … объектов размещения отходов производства и потребления», а кроме того «устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения требований безопасности дорожного движения, а также нормальных условий реконструкции, капитального ремонта, ремонта, содержания таких автомобильных дорог, их сохранности и с учетом перспектив их развития, который предусматривает, что в придорожных полосах федеральных автомобильных дорог общего пользования запрещается строительство капитальных сооружений, за исключением объектов, предназначенных для обслуживания таких автомобильных дорог, их строительства, реконструкции, капитального ремонта, ремонта и содержания». Таким образом, на территории объектов-аналогов имеются ограничения, которые, во-первых, влияют на их рыночную стоимость и при этом не учтены в отчете, а во-вторых, не позволяют организовать на их территории карьеры, что, в свою очередь, еще раз подтверждает тот факт, что эти объекты-аналоги не могут быть объектами сравнения. Если аналог не может быть использован по такому же назначению, как и объект оценки, соответственно, он не является аналогом. Это подтверждается и выводами, сделанными на стр. 19 Отчета о том, что текущее использование – фактически на оцениваемом участке ведется добыча полезных ископаемых – железная руда. Таким образом, все три аналога в отчете об оценки подобраны неверно. 

2. В анализе рынка приведены данные по земельным участкам производственно-складского назначения, тогда как в соответствии с положениями Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7) в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. На стр. 40-43 Отчета оценщик анализирует рынок земельных участков Мурманской области, в том числе, предложение о продаже земельного участка с кадастровым № * с УПРС 45,4 руб./кв.м. В объявлении о продаже данного объекта сказано, что стоимость обговаривается при встрече, т.е. указанная в объявлении стоимость 2 000 000 не является действительной. Определенный оценщиком на стр. 43 ценовой диапазон 45-764 руб./кв.м не соответствует действительности. Исключив аналог с кадастровым № * цены предложений будут находиться в диапазоне 131-764 руб./кв.м, следовательно, средняя удельная стоимость составит 349 руб./кв.м. Таким образом, включив в анализ рынка объект с кадастровым №*, оценщик исказил среднюю удельную стоимость рынка объекта оценки и выбрал аналоги из низкого ценового диапазона, что привело к заниженной итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Нарушение п. 22б раздела VII ФСО № 7».Информация о продаже участков для недропользования в других регионах Российской Федерации представлена земельными участками для разработки глиняных и песчаных карьеров, тогда как оцениваемый земельный участок является карьером добычи железной руды.

3. На стр. 67-68 оценщик необоснованно определяет вид права аналога №2 как «собственность», аналога №3 как «долгосрочная аренда», тогда как в скриншотах объявлений и в отчете нет достоверной информации о виде права. Целесообразно определить вид права как «краткосрочная аренда» и пересчитать корректировки. Ввиду отсутствия достоверных сведений, целесообразно исходить из того, что на продажу выставлено право на краткосрочную аренду.

4. На стр. 69-70 оценщик определяет корректировку на «площадь» на основе степенной модели снижения цены объекта недвижимости от его площади, приведенной в справочнике оценщика недвжимости-2022 под редакцией ФИО7 Обращаем внимание, что при описании данного элемента сравнения, в справочнике приведена следующая важная информация: «Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки ограничено для резко отличающихся по площади объектов». Кроме того, степенные модели зависимости стоимости объектов недвижимости от площади представлены с указанием доверительных и расширенных интервалов. Площадь объекта оценки превышает максимальное значение расширенного интервала, что говорит о том, что модель при подстановке в нее значений, выходящих за пределы этого интервала, выдает неверные результаты корректировки. Стоит отметить, что в справочнике ФИО7 также приведены корректирующие коэффициенты на фактор масштаба для земельных участков под индустриальную застройку (промышленного назначения) площадью до 100 000 кв.м. Участки свыше 100 000 кв.м. имеют корректирующий коэффициент «1». Из чего следует, что корректировки в стоимость аналогов №1 и 3 составит -29% и -6% соответственно, для аналога №2 корректировка не требуется.

5. Договор на оказание услуг по оценке Дог-0501-23-00000390 заключен 20.02.2023. Дата оценки 31.03.2023. Дата оценки не может быть позже даты заключения договора, если в договоре не оговорено, что датой оценки является дата осмотра. В Отчете указано, что осмотр объекта оценки не проводился, поскольку оценка исследуемого объекта носит ретроспективный характер. Полагаем, что ретроспективный характер – это дата, отличная от даты заключения договора более, чем на год. Поэтому, отказ от проведения осмотра является необоснованным. Нарушение п. 5 раздела III ФСО № 7.

Принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с доводами ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является обязанностью участников процесса, суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, в связи с чем по настоящему делу для устранения возникших сомнений судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ИП ***

Согласно заключению эксперта ИП *** от 25 декабря 2023 г. № 06.02-132/2023 отчет оценщика ООО «*** от 20 апреля 2023 г. № 58/04/23 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * площадью 113 145 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – под строительство карьера «Восточный» Южно-Кахозерского месторождения и размещения отвалов пустых пород, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: ..., по состоянию на 31 марта 2023 г. без учета НДС составляет 26 539 200 рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется. 

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Суд учитывает, что эксперт *** провел анализ рынка земельных участков и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка.

В заключении мотивирован отказ от применения методов сравнительного и затратного подходов и признание наиболее приемлемым метода прямой капитализации, присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Эксперт *** отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, является членом СРО «***». Профессиональная ответственность подтверждается страховым полисом страхования ответственности эксперта при осуществлении оценочной деятельности от 9 июня 2023 г., выданным СПАО «Ингосстрах» на период с 15 июня 2023 г. по 14 июня 2024 г., предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, то есть заключение эксперта выполнено надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

Из содержания заключения эксперта *** следует, что оценщиком *** при составлении отчета от 20 апреля 2023 г. № 58/04/23 в нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

При этом, в заключении эксперта *** 25 декабря 2023 г. отсутствует произвольное применение корректировок, напротив, экспертом приведено их надлежащее обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода.

Доводы представителя административного истца о допущенных экспертом *** нарушениях при производстве судебной экспертизы со ссылкой на подготовленную специалистом *** рецензию от 9 февраля 2024 г. № ССЭ-Р-250124-1/2 судом отклоняются, поскольку данная рецензия не соответствует требованиям, установленным статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не может быть принята как надлежащее средство доказывания недостоверности заключения судебной экспертизы. Рецензент не предупреждался об уголовной ответственности, исследование произведено вне рамок судебного разбирательства, рецензия, составленная после получения результатов судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой в подтверждение доводов заявителя жалобы.

Возражения рецензента относительно подбора экспертом *** объектов-аналогов, не связанных с добычей железных руд, суд признает необоснованным с учетом объяснений эксперта ***., опрошенного в судебном заседании в порядке статьи 168 КАС РФ, который указал на неправомерность учета дохода от добычи полезных ископаемых при оценке рыночной стоимости земельного участка в целях определения кадастровой стоимости объектов. При этом на страницах 39, 40 заключения эксперта имеется указание о расположении аналогов № 1, 2, 3 в Гурьевском районе Кемеровской области, где развита добыча железной руды, а также расположении в Архангельской области месторождения бокситовых руд, поставляемых на предприятия России в качестве сырья в том числе для металлургического производства.

Вопреки утверждению в рецензии о проведении исследования необъективно, не всесторонне и не в полном объеме (замечание № 2), заключение эксперта *** содержит указание, что земельные участки под недропользование представляют собой особую группу объектов недвижимости, отличающихся от прочих специально установленным порядком предоставления прав на них, изменением во времени физических и экономических характеристик в процессе их использования по разрешенному виду и ограничениями в рыночном обороте. В связи с этим расчет их стоимости осуществляется по специальной методологии, учитывающей уникальность характеристик этих объектов и базирующейся на выявлении и учете степени влияния фактора единства судьбы земельных участков, расположенных в зоне разработки недр, фактора сохранения способности генерации доходности независимо от изменения физических характеристик, факторах наличия в стоимости объектов прямых и косвенных затрат.

Изложенное в рецензии замечание № 3 относительно применения корректировки на основе уровня заработной платы признается судом несостоятельным с учетом пояснений эксперта *** в судебном заседании о допустимости применения в практике оценочной деятельности корректировок как по численности населения, так и на основе уровня заработной платы. При этом замечание в части корректировки на местоположение Мурманская область/Московская область и приведенного примера стоимости земельных участков в ином субъекте Российской Федерации - в Москве (Рублево-Успенское направление) не свидетельствует о недостоверности выводов заключения эксперта.

Вопреки замечанию рецензии № 4 в части использования в качестве ставки капитализации значения в размере 6,8% экспертом *** в судебном заседании приведены мотивы неприменения Справочника оценщика недвижимости-2022 под ред. ФИО7, содержащего данные по состоянию на 2021 год, с учетом даты оценки спорного объекта по состоянию на 2023 год. При этом заключение эксперта на стр. 51 содержит ссылку на применение данных Сборника корректировок «Земельные участки» 2023, выпущенного НП «Евразийский союз экспертов».

Изложенное в рецензии замечание № 5 о невнесении корректировки на фактор масштаба суд также находит несостоятельной с учетом пояснений эксперта ***. об отсутствии необходимости учета площади объектов-аналогов ввиду сопоставимости удельного показателя предложений по сделкам аренды с земельными участками под недропользование.

При этом в обоснование произведенного расчета экспертом *** указано в заключении, что открытого рынка земельных участков под недропользование не существует и существовать не может (технологическая безопасность). На дату оценки экспертом найдены предложения по сделкам аренды с земельными участками под недропользование. 

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что приведенная информация в заключении эксперта ИП *** не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО № 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО № 7), не содержит противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу, на основании чего с учетом отсутствия указанных в статье 83 КАС РФ обстоятельств, ходатайство представителя административного истца о проведении повторной судебной экспертизы судом отклонено.

Учитывая установленные дефекты отчета об оценке, предоставленного административным истцом, суд приходит к выводу, что оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером * в размере 11 710 300 рублей на основании отчета об оценке оценщика ООО *** от 20 апреля 2023 г. № 58/04/23 у ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не имелось, в связи с чем принятое решение от 23 июня 2023 г. № ОРС-51/2023/000172 является законным.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таком положении суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ИП *** от 25 декабря 2023 г. № 06.02-132/2023, в размере 26 539 200 рублей.

В соответствии с частью 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна в числе прочего содержать указание на распределение судебных расходов.

Материалами административного дела подтверждается, что при подаче настоящего административного искового заявления административным истцом оплачена государственная пошлина в сумме 2000 рублей.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Принимая во внимание, что итоговый судебный акт вынесен в пользу административного ответчика, поскольку требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, понесенные административным истцом расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд с настоящим административным иском в размере 2 000 рублей подлежат отнесению на административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Оленегорский горно-обогатительный комбинат» о признании незаконным решения государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» от 23 июня 2023 г. № ОРС-51/2023/000172 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером *** площадью 113 145 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – под строительство карьера «Восточный» Южно-Кахозерского месторождения и размещения отвалов пустых пород, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной его рыночной стоимости в размере 26 539 200 (двадцать шесть миллионов пятьсот тридцать девять тысяч двести) рублей по состоянию на 31 марта 2023 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Мурманский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

***

*** 

***

***

***

***

***

*** 

***

*** 

***

*** 

***

***

***

***

***

***