Административное дело № 3а-472/2024

УИД 23OS0000-01-2024-000422-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 сентября 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола секретарем 

судебного заседания Нигоевым В.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ЛЕ МОНЛИД» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ООО «ЛЕ МОНЛИД» обратилось в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - ................ с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, по состоянию на 01.01.2023 года в размере его рыночной стоимости равной 558 566 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указывает, что согласно отчету об оценке № 2403-10 от 06.03.2024 года рыночная стоимость спорного здания по состоянию на 01.01.2023 года составляет 558 566 000 рублей, в то время как кадастровая стоимость объекта установлена в размере 735 403 241,74 рублей.

Административный истец указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1, участвующий путем использования систем видеоконференц-связи через Верховный суд Удмуртской Республики, настаивал на удовлетворении заявленных административных исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю. 

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором просит вынести законное и обоснованное решение. Из поступившего отзыва на заключение эксперта также следует, что оно соответствует требованиям и составлено по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, в связи с чем является допустимым доказательством по делу. 

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО5 направлены возражения, из которых следует, что заключение эксперта подготовлено с нарушениями требований Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-Ф3, Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, а также федеральных стандартов оценки, и не может считаться допустимым доказательством gj административному делу.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав мнение лица, участвующего в деле, проверив доводы административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно представленной Филиалом ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю выписке из ЕГРН, административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 16418,2 кв.м, наименование - ................», расположенного по адресу: .............

Таким образом, ООО «ЛЕ МОНЛИД» наделено правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.09.2023 года № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» утверждена оспариваемая кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере 735 403 241,74 рублей и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2023 года.

Вышеприведенная информация также отражена в письме Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 22.04.2024 года № 27-08775-СС/24.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2023 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № 2403-10 от 06.03.2024 года, выполненный оценщиком ООО «Перспектива» ...........13., из которого следует, что рыночная стоимость здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 года составляет 558 566 000 рублей.

Предоставленный административным истцом отчет об оценке выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнивший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, оценивая представленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 06.05.2024 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство эксперту ФИО6 ООО «Граунд». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № Г27-472/2024, подготовленному экспертом ООО «Граунд» ФИО6, отчет об оценке № 2403-10 от 06.03.2024 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено.

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (л. 15-18 заключения эксперта).

Так, эксперт указывает, что при проведении анализа рынка объектов оценки в рамках сравнительного подхода (стр. 25), оценщик приводит рынок предложений о продаже недвижимости, состоящий из 5 предложений, 3 из которых используются в дальнейшем при определении рыночной стоимости. Приведенные выборки нельзя считать репрезентативными. В рамках доходного подхода (стр. 27) оценщик приводит рынок предложений о сдаче в аренду недвижимости, состоящий из 4 предложений, 3 из которых используются в дальнейшем при определении рыночной стоимости. Приведенные выборки также нельзя считать репрезентативными.

Также в отчете при определении рыночной стоимости доходным подходом отсутствует обоснование корректирующего коэффициента на тип объекта для объекта-аналога № 1 и на тип отделки для объекта-аналога № 1-2.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества опровергнуты заключением судебной экспертизы, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объекта.

Таким образом, оценивая отчет об оценке № 2403-10 от 06.03.2024 года, как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем, не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2023 года объекта недвижимого имущества - ................ с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, составляет 699 321 300 рублей.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По результатам ознакомления с заключением эксперта, представитель административного истца по доверенности ФИО1 выразил несогласие с результатами судебной экспертизы, предоставил заключение специалиста № 23-УРЦЭ-24 от 16.08.2024 года, согласно которому в заключении эксперта выявлены недостатки, а именно, экспертом допущено нарушение принципов полноты и всесторонности проведенного исследования при анализе предложений на продажу и подборе объектов-аналогов для сравнительного подхода (нарушение статьи 8 Ф3 № 73, статьи 11 ФЗ № 135, пунктов 10, 11в ФСО № 7). Разница в средних ценах в подборках аналогах эксперта от иных аналогов составляет 30%.

Экспертом не были проведены необходимые поправки по ценообразующему фактору «красная линия», что завысило стоимость объекта экспертизы на 11,1% (нарушение статьи 8 Ф3 № 73, статьи 11 ФЗ № 135, пункта 22 ФСО № 7).

Экспертом допущено неоднозначное толкование, что вводит в заблуждение пользователя экспертизы, относительно необходимости использования крайних значений интервалов применяемых коэффициентов, тем самым необоснованно завышена стоимость объекта экспертизы дважды: на 8,6%, а затем на 6,1% (нарушение статьи 8 Ф3 № 73, статьи 11 Ф3 № 135).

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО5 направлены возражения, из которых следует, что заключение эксперта подготовлено с нарушениями требований Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-Ф3, Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, а также федеральных стандартов оценки, и не может считаться допустимым доказательством административному делу.

Так представитель указывает, что экспертом не учтены требования пункта 2 ФСО V/2022, в связи с чем, необоснованно принято решение об отказе от использования затратного подхода при расчете стоимости объекта экспертизы (лист 22), на листах 21-24 экспертного заключения также отсутствует обоснование применения или отказа от применения доходного подхода.

Также указывает, что на листах 37, 45 экспертного заключения при определении рыночной стоимости объекта экспертизы с применением сравнительного и доходного подходов, эксперт принимает корректировки на долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости (далее - ЕОН) по данным Сборника СРКД 18/2-2022Н под редакцией ФИО7 в размере 39,7% и 29,2%. Используемый экспертом источник не является общедоступным, что не дает возможности проверить достоверность информации. Эксперт не проанализировал другие источники информации и справочные данные на достоверность принятых корректировок, не произвел проверку на соответствие применяемых поправок по рынку ............, что в итоге привело к занижению стоимости объекта экспертизы. 

Кроме того, представитель указывает, что доля земельного участка в стоимости ЕОН торгового назначения в среднем составляет 19,5% ((19+20)/2), то есть в 2 раза ниже по отношению принятого экспертом значения 39,7%.

Справочные данные, часто используемые экспертами и оценщиками:

1. Доля земельного участка в стоимости ЕОН торговых центров (ТЦ, ТРК, ТК) и помещениях в них равна 19% («Справочник Оценщика недвижимости - 2020» «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» ФИО8).

2. Доля земельного участка в стоимости ЕОН торгового назначения в среднем равна 20% (Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт (https://statrielt.ru/)).

Таким образом, по мнению представителя, экспертом занижена стоимость объекта экспертизы по данному фактору на 20,2 (39,7%-19,5%) процентных пункта согласно справочным данным.

Также представитель отметил, что в одном случае эксперт применяет корректировки из справочных данных под редакцией ФИО8, https://statrielt.ru/, в другом случае их игнорирует, однако данная корректировка имеется в справочниках. 

Таким образом, представители административного истца и ответчика ставят под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта, по их мнению, нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки.

В судебное заседание эксперт ФИО6 не явился, представил письменные пояснения по существу изложенных замечаний, из которых следует, что в рецензии специалистом приведены 4 объекта-аналога, из которых объект №1 полностью идентичен подобранному экспертом объекту-аналогу № 3; объект № 2, согласно объявлению, реализуется как готовый бизнес; для объекта № 3, согласно описанию, требуется косметический ремонт, также цена предложения объекта (руб./кв.м) значительно отличается от других объявлений, представленных на открытом рынке по состоянию на дату определения стоимости; объект № 4, согласно описанию объявления: «Продается этаж площадью 1709 кв.м, этаж 3 из 4», в то время как объектом экспертизы является отдельно стоящее здание. 

Корректирующий коэффициент на «красную линию» для объекта экспертизы и объектов-аналогов не применялся экспертом, поскольку объекты расположены на красной линии и хорошо просматриваются с трассы.

Относительно использования крайних значений интервалов применяемых коэффициентов эксперт указал, что площадь занимает один сетевой магазин, поэтому степень недозагрузки будет минимальной. Также в настоящее время незагруженные части площадей сдаются в аренду под вендинговые аппараты, банкоматы и т.д. Объект характеризуется высокой ликвидностью ввиду своего расположения, площади, наличия большой парковочной зоны, транспортной доступности, следовательно, загрузка подобных объектов высокая.

В качестве коэффициента, учитывающего величину операционных расходов, принимается нижнее значение интервала в размере 13,3%, учитывая количественные и качественные характеристики объекта. Состав инженерных коммуникаций типовой. Объект представляет собой строение, схожее по своим характеристикам со складским зданием: присутствует простая типовая отделка, практически отсутствуют перегородки, то есть расходы на содержание объекта (ремонт) будут минимальными.

Также эксперт указал, что во избежание искажений итогового результата рыночной стоимости объекта экспертизы, им не применялся затратный подход, поскольку в данном случае затратный подход не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно, инвестиционную привлекательность объектов, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на стоимость объектов.

Применение доходного подхода к оценке экспертом было отражено на листах 44-56 заключения. 

Что касается размера корректировки на долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, эксперт пояснил, что цена на единые объекты недвижимости складывается из стоимости ОКС и земельного участка, на котором оно расположено, так как при продаже построенных объектов земельный участок реализуется вместе с ними. Участки, переходят покупателю на тех же правах, на которых принадлежали продавцу. Учитывая поставленный судом вопрос, объектом экспертизы выступает нежилое отдельно стоящее здание, следовательно, из цен предложений объектов-аналогов необходимо вычесть вклад земельного участка в стоимости.

Для сравнительного подхода корректировка на размер площади была выполнена согласно Сборнику рыночных корректировок и данных, подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. №18. По состоянию на 01.07.2022 года (для даты оценки недвижимости в пределах второго полугодия 2022 года) под ред. ФИО7 (код сборника: СРКД 18/2-2022Н)). Сегмент: Торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства. Территория: Краснодарский край.

Для доходного подхода корректировка на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), была выполнена согласно Сборнику рыночных корректировок и данных, подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. №18. По состоянию на 01.07.2022 года (для даты оценки недвижимости в пределах второго полугодия 2022 года) под ред. ФИО7 (код сборника: СРКД 18/2-2022Н)). Сегмент: Торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства. Территория: Краснодарский край.

Данный сборник позволяет использовать корректирующие коэффициенты для конкретного региона, который подтвержден рыночными данными.

ООО «Енисей-1» имеет государственную аккредитацию, как компания осуществляющая деятельность в области информационных технологий (Решение Министерства цифрового развития связи и массовых коммуникаций РФ о предоставлении государственной аккредитации от 14.03.2022 года № AO-20220311-3794781599-3), а также является участником (резидентом) инновационного фонда «Сколково».

В базе данных программы для ЭВМ «АрхивОценщика» (номер регистрации в Роспатенте 2022619561, правообладатель ООО «Енисей-1»), размещенной по адресу в сети Интернет: https://АрхивОценщика.РФ/, содержатся сведения: о более чем 135 млн. предложений по аренде и продаже объектов недвижимости на всей территории РФ начиная с 2013 года; о более чем 20 млн. предложений по продаже транспортных средств на всей территории РФ начиная с 2007 года; о более чем 38 млн. возмездных сделок, совершенных с 2006 года на всей территории РФ.

Сбор объявлений (включая фотографии) из различных источников происходит в автоматизированном режиме, исключающем любое внешнее вмешательство в полноту и достоверность собираемых данных.

Таким образом, данный справочник отражает реальное значение доли стоимости земельного участка в ЕОН в районе расположения объекта экспертизы. Справочники ФИО8 и данные «СтатРиелт» также не являются общедоступными источниками.

Проверив и сопоставив доводы возражений представителей на заключение эксперта с письменными пояснениями эксперта, суд полагает, что доводы представителей о допущенных экспертом нарушениях являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Как следует из заключения эксперта № Г27-472/2024, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием доходного и сравнительного подходов. Отказ эксперта от применения затратного подхода имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 21-22 заключения, и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В связи с использованием двух подходов к оценке экспертом выведена итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости путем согласования результатов оценки с использованием метода анализа иерархий.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителей административного истца и ответчика о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № Г27-472/2024, подготовленного экспертом ООО «Граунд» ФИО6, на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2023 года. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 02.04.2024 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 02.04.2024 года. 

С учетом изложенного, заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Кроме того, генеральным директором ООО «Граунд» ФИО9 заявлено ходатайство о взыскании с ООО «ЛЕ МОНЛИД» расходов за проведение судебной экспертизы в размере 125 000 рублей.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела». 

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы (статьи 103, 106 КАС РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимого имущества и размером его рыночной стоимости по состоянию на оспариваемую дату составляет 4,9 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца. 

Административными ответчиками не оспаривалось право ООО «ЛЕ МОНЛИД» на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Кроме того, вопрос о возложении оплаты за проведение судебной экспертизы разрешен вступившим в законную силу определением суда от 06.05.2024 года. 

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании. Согласно калькуляции проведенных работ стоимость экспертизы составила 125 000 рублей.

С учетом вышеизложенного, ходатайство генерального директора ООО «Граунд» ФИО9 о взыскании с ООО «ЛЕ МОНЛИД» расходов за проведение судебной экспертизы в размере 125 000 рублей суд находит обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «ЛЕ МОНЛИД» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - ................ с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости равной 699 321 300,00 (шестьсот девяносто девять миллионов триста двадцать одна тысяча триста) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 02.04.2024 года. 

Взыскать с ООО «ЛЕ МОНЛИД» в пользу ООО «Граунд» судебные расходы в размере 125 000 (ста двадцати пяти тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко 

Решение суда в окончательной форме составлено 27 сентября 2024 года.