Дело № 2-237/2021

УИД 33RS0019-01-2020-002294-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Суздаль 16 июля 2021 г. 

Суздальский районный суд Владимирской области в составе 

председательствующего судьи Фиткевича Д.В., 

при секретаре Гуреевой Т.А., 

с участием представителя третьих лиц ФИО1, ФИО2 - ФИО3, третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Суздале Владимирской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, 

по самостоятельным требованиям ФИО6 к ФИО5, ФИО4 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ :

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО5 о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, указав в обоснование иска следующее. 6 июля 2018 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны в срок до 29 июня 2020 г. обязались заключить основной договор, по которому ответчик должен передать истцу в собственность двухкомнатную квартиру, проектной площадью 136 кв.м, строительный номер 15, расположенную в строящемся доме на земельном участке с кадастровым номером ###, по адресу: 

<

...>. При этом в срок, указанный в договоре, ответчик обязался осуществить строительство жилого дома согласно проектной документации и разрешения на строительство и передать истцу готовый объект в виде квартиры. Однако до настоящего времени жилой дом не принят в эксплуатацию, в августе 2020 г. ответчик уведомил ФИО4 о том, что из-за своего финансового положения и по иным обстоятельствам он не сможет довести до конца строительство жилого дома, ввести его в эксплуатацию и передать ей квартиру согласно условиям предварительного договора. Поскольку фактически жилой дом представляет собой объект незавершенного строительства, произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру невозможно. Учитывая, что истцом исполнены обязательства по оплате строительства квартиры, которая должна была перейти к ней в собственность, при этом силами ответчика жилой дом достроен быть не может, истец считает, что она приобрела право на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, размер которой должен быть пропорционален площади причитающейся ей квартиры и площади помещений в доме согласно технической документации. Ответчик факт полного исполнения ею обязательств по оплате квартиры не отрицает. В связи с указанными обстоятельствами истец просит суд признать за ФИО4 право собственности на 1360/17575 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом с кадастровым номером ###, по адресу: 

<

...>

Третье лицо ФИО1 в ходе рассмотрения дела заявил к ФИО5, ФИО4 самостоятельные требования относительно предмета спора о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, указав в обоснование заявленных требований, что ФИО5 до заключения предварительного договора с ФИО4 ранее продал квартиру с проектным номером 15. По предварительному договору купли-продажи от 5 октября 2016г. ФИО5 обязался продать и передать ФИО1 после ввода в эксплуатацию двухкомнатную квартиру, площадью 138 кв.м. строительный номер 15, расположенную на третьем этаже строящегося дома, находящегося на земельном участке по адресу: 

<

...>. ФИО1 полностью передана денежная сумма во исполнение договора в сумме 1500000 рублей. Решением Суздальского районного суда от 18 июля 2019г. по гражданскому делу № 2-584/2019 заФИО1 признано право собственности на 1380/17575 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры (строительный номер 15), состоящей из 3-х комнат, общей площадью 138 кв.м, расположенной на 3-м этаже объекта незавершенного строительством - жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ### по адресу: 

<

...>. Таким образом, действия ответчика ФИО5 по отчуждению указанной квартиры являются незаконными. В отношении того же предмета договора купли-продажи ФИО5 ранее заключен предварительный договор купли-продажи, который по своей сути являлся договором купли-продажи будущей вещи. На момент заключения предварительного договора между ФИО5 и ФИО4 ответчик ФИО5 уже не владел спорной квартирой. Со стороны ФИО5 имело место злоупотребление правом, поскольку ФИО5 при заключении предварительного договора знал о том, что квартира с проектным номером 15 продана ФИО1 В связи с указанными обстоятельствами и на основании ст.10, 168 ГК РФ ФИО1 просит суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи, заключенный между ФИО5 и ФИО4 06 июля 2018 г.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, реализовала право на ведение дела через своих представителей.

Представители истца ФИО4 - ФИО7, адвокат Давыдьян С.Д. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в письменном ходатайстве представитель истца ФИО7 просил судебное заседание отложить в связи с необходимостью ознакомления с ответами, поступившими на запросы суда; подготовки правовой позиции, предоставления дополнительных доказательств по делу.

Рассмотрев заявленное представителем истца ходатайство, суд пришел к выводу о том, что оснований для отложения судебного разбирательства не имеется, поскольку у представителей истца было достаточно времени для подготовки к судебному заседанию, какие-либо уважительные причины неявки представителей истца отсутствуют. При этом суд также принимает во внимание, что представитель истца ФИО7 ранее неоднократно заявлял об отложении судебного разбирательства по различным причинам (занятость в других судебных заседаниях, госпитализация), однако в дальнейшем никаких подтверждающих документов в суд не представил.

В связи с этим, учитывая,что другие участники процесса, явившиеся в судебное заседание, - представитель третьих лиц ФИО1, ФИО2 - ФИО3, третье лицо ФИО2 просили рассмотреть дело по существу заявленных ФИО4 и ФИО1 требований; на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ суд признает причину неявки стороны истца в судебное заседание неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и её представителей. 

Ранее в судебном заседании представители истца ФИО7, Давыдьян С.Д. исковые требования ФИО4 по изложенным в иске основаниям поддержали, просили их удовлетворить, возражали против удовлетворения самостоятельных требований ФИО1, поскольку истцом ФИО4 обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры были выполнены в полном объеме, оснований полагать, что объектами договоров купли-продажи, заключенных ФИО5 с ФИО4 и ФИО1, являлась одна и та же квартира, не имеется, нумерация квартир в строящемся доме менялась.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, возражений относительно исковых требований суду не представил, ходатайство об отложении рассмотрения дела или о рассмотрении дела в отсутствие ответчика от него не поступало. На основании ч.4 ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика. 

В ходе рассмотрения дела в качестве третьих лиц по делу были привлечены взыскатели по исполнительным производствам, возбужденным в отношении должника ФИО5

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, реализовал право на ведение дела через своего представителя.

Представитель третьих лиц ФИО1, ФИО2 - ФИО3 в судебном заседании самостоятельные требования ФИО1 поддержала по изложенным в исковом заявлении обоснованиям, возражала против удовлетворения исковых требований ФИО4; пояснила, что ФИО4 выбран неверный способ защиты своих прав, поскольку она имеет право только на взыскание с ответчика ФИО5 возмещения убытков. Правовые основания для признания за ней права собственности на долю в объекте незавершенного строительства отсутствуют, одна и та же квартира не может быть передана двум лицам. Учитывая, что за ФИО1 уже зарегистрировано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры № 15, ФИО4 не может претендовать на этот же объект.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ФИО4, самостоятельные требования ФИО1 поддержала; пояснила, что в отношении спорной квартиры со строительным номером 15 ФИО5 было заключено три договора купли-продажи: в 2016 году с ФИО1, в 2017 году с ФИО8 и в 2018 году с ФИО4 Решением суда с ФИО5 в пользу ФИО8 взыскана оплата, произведенная им за квартиру по предварительному договору. В случае удовлетворения требований ФИО4 у квартиры 15 окажется два собственника. По факту продажи ФИО5 одной квартиры нескольким лицам в настоящее время возбуждено уголовное дело и проводится предварительное следствие. Она полагает, что договор между ФИО5 и ФИО4 был подписан в целях сокрытия имущества ФИО5 от кредиторов.

Третье лицо ФИО9 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в письменных возражениях просил исковые требования ФИО4 оставить без удовлетворения, поскольку наличие установленных законом оснований для возникновения у неё права собственности истцом, являющейся по договору покупателем квартиры как будущей вещи, не подтверждено; жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на незавершенное строительством здание.

Третье лицо ФИО10 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в письменном отзыве на исковое заявление просила рассмотреть дело в её отсутствие, в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказать. Вынесение решения в пользу истца о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства приведет к нарушению её прав и прав других лиц как участников исполнительного производства в отношении должника ФИО5 При этом истец не лишена возможности в рамках искового производства взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по договору, не получая при этом преимущественного права перед другими участниками исполнительного производства.

Третьи лица (их представители) ФИО11, ФИО12, МИФНС России № 10 по Владимирской области, УМВД России по г.Владимиру, УМВД России по Владимирской области, ООО «Газпром межрегионгаз Владимир» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представители третьих лиц: МИФНС России № 10 по Владимирской области - ФИО13, УМВД России по Владимирской области - ФИО14, УМВД России по г.Владимиру - ФИО15 в письменных заявлениях просили суд рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в судебное заседание не явился, в письменном ходатайстве представитель Управления ФИО17 просила рассмотреть дело без участия их представителя.

Представитель третьего лица - УФССП России по Владимирской области, третье лицо - судебный пристав-исполнитель ОСП Суздальского района УФССП России по Владимирской области ФИО18 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и оценивая имеющиеся доказательства, суд приходит к следующему.

На основании п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Согласно п.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце третьем пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Стороной истца в материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи квартиры от 06 июля 2018г., заключенный между ФИО5 (продавцом), и ФИО4 (покупателем), по которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, проектной площадью 136 кв.м, строительный номер 15, расположенной на третьем этаже строящегося дома на земельном участке с кадастровым номером ### по адресу: 

<

...>, строительство которого продавец ведет на основании разрешения на строительство от 27.12.2017г. 

Согласно п.2.1, 2.2 предварительного договора продавец в срок до 29.06.2020г. обязался передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязался принять её и уплатить за квартиру 2700000 рублей.

В соответствии с п.2.3 договора оплата стоимости квартиры покупателем продавцу производится до подписания настоящего договора. Подписывая договор, продавец заявляет и подтверждает, что расчет по настоящему договору произведен полностью, продавец претензий по расчету не имеет (т.1 л.д.9-10).

В судебном заседании установлено, что 5 октября 2016г. между ФИО5 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, проектной площадью 138 кв.м, строительный номер 15, расположенной на третьем этаже строящегося дома на земельном участке по адресу: 

<

...>

Согласно п.1.2, 2.1 предварительного договора покупатель обязался купить у продавца, а продавец обязался продать покупателю квартиру, указанную в п.1.1 договора путем заключения договора купли-продажи (основного договора) после государственной регистрации права собственности продавца на неё в срок до 01 декабря 2016г. включительно за сумму 1500000 рублей.

Согласно п.3.1 договора покупатель внес денежную сумму в размере 1500000 рублей продавцу в момент подписания настоящего договора. При этом подтверждением оплаты денежных средств является расписка продавца о получении указанной суммы (т.1 л.д.191-192, 193).

Решением Суздальского районного суда Владимирской области от 18 июля 2019г., вступившим в законную силу 26 августа 2019г., по гражданскому делу № 2-584/2019 исковые требования ФИО1 к ФИО5 удовлетворены, постановлено: признать заФИО1 право собственности на 138/1757,5 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства: незавершенный строительством жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ### по адресу: 

<

...>, в виде квартиры (строительный номер 15), состоящей из 3-х комнат, общей площадью 138 кв.м, расположенной на 3-м этаже (т.1 л.д.197-200).

Кроме этого, судом установлено, что ФИО5 был заключен и другой предварительный договор купли-продажи в отношении спорной квартиры (строительный номер 15), проектной площадью 138 кв.м, в частности договор от 26 июня 2017г. с покупателем ФИО8 

Уплаченная покупателем ФИО8 за квартиру сумма 3300000 рублей взыскана с ФИО5 в пользу ФИО8 решением Суздальского районного суда Владимирской области от 17 августа 2020г. по гражданскому делу № 2-657/2020 (т.2 л.д.1-4).

В соответствии с техническим планом здания (многоквартирного дома), подготовленным 12 марта 2018г., площадь объекта недвижимости по адресу: 

<

...>, составляет 1757,5 кв.м.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24 июня 2021г. объект незавершенного строительства с кадастровым номером ###, расположенный по адресу: 

<

...>, имеет площадь застройки 538,4 кв.м, проектируемое назначение - многоквартирный дом, степень готовности 90 %, на объект зарегистрировано право общей долевой собственности: за ФИО16 - 714/17575 доля в праве (дата регистрации - ***), за ФИО19 - 438/17575 доля в праве (***), за ФИО20 - 438/17575 доля в праве (***), за ФИО21 - 566/17575 доля в праве (***), за ФИО22 - 714/17575 доля в праве (***), за ФИО1 - 1380/17575 доля в праве (***) (т.2 л.д.170-175).

До регистрации права собственности на указанных лиц право собственности на данный объект незавершенного строительства было зарегистрировано полностью за ФИО5 (т.2 л.д.180-184).

В силу статей 11 и 12 ГК РФ судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу абзаца первого п.1 ст.10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст.10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст.10 и 168 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что на дату заключения предварительного договора купли квартиры между ФИО5 и ФИО4 - 6 июля 2018г. спорная квартира была уже продана ФИО5 покупателю ФИО1 по предварительному договору купли-продажи квартиры от 5 октября 2016г. 

При этом в силу приведенных разъяснений, данных в п.23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. № 49, с учетом произведенной покупателями предварительной оплаты оба указанных предварительных договора фактически являются договорами купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Из содержания данных договоров следует, что они заключены в отношении одного и того же объекта недвижимости - квартиры, строительный номер 15, расположенной на третьем этаже строящегося дома по адресу: 

<

...>.

При этом разница в указанной в договорах проектной площади квартиры - 138 кв.м и 136 кв.м является несущественной и не свидетельствует о том, что предметом договоров являются разные квартиры, что также следует и из технического плана здания (многоквартирного дома) от 12 марта 2018г.

Суд также принимает во внимание, что решением суда за ФИО1 уже признано право на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства пропорционально площади приобретенной им квартиры на основании предварительного договора купли-продажи квартиры от 5 октября 2016г., заключенного с ФИО5

Суд приходит к выводу о том, что действия ответчика ФИО5, совершенные после заключения договора с ФИО1 и направленные на повторное отчуждение квартиры в собственность иного лица, свидетельствуют о злоупотреблении ФИО5 своими правами и противоречат положениям п.2 ст.209 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о ничтожности предварительного договора купли-продажи квартиры от 06 июля 2018г., заключенного между ФИО5 и ФИО4 в силу закона, в связи этим исковые требования ФИО4 о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства удовлетворению не подлежат, а самостоятельные требования ФИО1 к ФИО5, ФИО4 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от 06 июля 2018г. подлежат удовлетворению.

При этом права истца ФИО4 могут быть защищены иным способом - путем предъявления ею требований о взыскании произведенной оплаты по договору и возмещения причиненных ей убытков.

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Расходы третьего лица ФИО1 по уплате государственной пошлины при заявлении самостоятельных требований относительно предмета спора в размере 300 руб. подтверждаются платежным чеком, возмещение указанных расходов подлежит взысканию с ответчиков ФИО5, ФИО4 в равных долях по 150 руб. с каждого.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО4 к ФИО5 о признании права собственности на 1360/17575 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 33:05:130102:967, расположенный по адресу: 

<

...>, оставить без удовлетворения полностью.

Самостоятельные требования ФИО6 к ФИО5, ФИО4 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры от 06 июля 2018г., заключенный между ФИО5 и ФИО4.

Взыскать с ФИО5, ФИО4 в пользу ФИО6 возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей по 150 (сто пятьдесят) рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Суздальский районный суд Владимирской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Д.В.Фиткевич

Мотивированное решение составлено 23 июля 2021 г.