УИД:23RS 0042-01-2024-004271-36

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новороссийск 5 декабря 2024 года 

Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе судья Литвинов А.Н., 

при секретаре Тесленок Т.Н., с участием представителя истца, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3540/2024 по иску 

<

ФИО1 к 

<

ФИО2 и 

<

ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество, 

У С Т А Н О В И Л :

В иске 

<

ФИО1 с учетом уточнения просит признать предварительный договор купли-продажи от 26 августа 2022 года основным договором купли-продажи, признать за ней право собственности на 1/6 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

№> площадью 687 кв.м. и 1/6 долю в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером 

<

№> площадью 552,3 кв.м. по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование своих требований 

<

ФИО1 указала в заявлении, что 26 августа 2022 года заключила с 

<

ФИО2 предварительный договор купли-продажи 1/6 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

№> площадью 687 кв.м. и 1/6 долю в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером 

<

№> площадью 552,3 кв.м. по адресу: 

<

адрес>. Заключить основной договор купли-продажи в установленный срок они не смогли по причине запрета на осуществление государственной регистрации права, наложенного судебным приставом-исполнителем после заключения предварительного договора купли-продажи. Тем не менее, обязательства по договору полностью исполнены – покупателем произведена оплата стоимости имущества, продавец передал имущество покупателю. Она вступила во владение жилам помещением и несет расходы по его содержанию. 

Стороны и третьи лица в судебное заседание не явились, уведомив суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истца 

<

ФИО7 иск поддержал, ссылаясь на изложенные в нем обстоятельства. 

Заслушав объяснения представителя истца и исследовав письменные доказательства, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Согласно абз. 2 п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 3 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Отсутствие государственной регистрации права не может служить основанием для признания сделки недействительной и применения последствий недействительности сделки, так как до момента регистрации договора распоряжаться недвижимым имуществом не может не только покупатель, но и продавец, поскольку это имущество служит предметом исполненного им обязательства. В случае заключения нового договора по его отчуждению в пользу третьих лиц, продавец несет ответственность перед покупателем за неисполнение обязательства. 

В силу положений ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В статье 551 Гражданского кодекса РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса РФ к такому договору не применяются.

Из представленных суду документов видно, что 26 августа 2022 года заключила с 

<

ФИО2 предварительный договор купли-продажи 1/6 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

№> площадью 687 кв.м. и 1/6 долю в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером 

<

№> площадью 552,3 кв.м. по адресу: 

<

адрес>. 

Обязательства по договору сторонами полностью исполнены. Истцом произведена оплата стоимости имущества, что подтверждается распиской о получении денежных средств на сумму 2 900 000 рублей. 

Ответчик передал имущество истцу, о чем составлен соответствующий акт. 

В жилом помещении по указанному адресу проживает сын истца и члены его семьи, которые несут расходы по оплате коммунальных услуг.

По сведениям ЕГРН в отношении имущества, являющегося предметом договора, зарегистрирован запрета на осуществление государственной регистрации права, наложенного судебным приставом-исполнителем.

Основной договор купли-продажи в установленный срок заключен не был, государственная регистрация перехода права собственности не осуществлялась.

Таким образом, заключенный сторонами договор, поименованный как предварительный, предусматривает обязанность покупателя до заключения в будущем договора купли-продажи, оплатить часть стоимости имущества в размере 1 500 000 руб., которая исполнена истцом. Таким образом, предварительный договор не является таковым по смыслу ст. 429 ГК РФ, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). 

Имущество приобретено у лица, чье право зарегистрировано в установленном законом порядке, при отсутствии на момент заключения договора спора в отношении отчуждаемого имущества. При этом, возможность заключить основной договор купли-продажи отсутствует в связи с тем, что предмет договора в настоящее время находится под обременениями.

При таких обстоятельствах, суд считает, что защита права в данном случае может быть осуществлена путем его признания (ст. 12 ГК РФ), а государственная регистрация перехода права собственности произведена на основании судебного решения.

В части требований, предъявленных к 

<

ФИО3, иск удовлетворению не подлежит, так как он правообладателем отчуждаемого имущества, а соответственно стороной по договору, не является. Решение по делу изменение его прав и обязанностей по отношению к одной из сторон повлечь не может. Поэтому он является ненадлежащим ответчиком по делу. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л :

Иск 

<

ФИО1 к 

<

ФИО2 и 

<

ФИО3 удовлетворить частично:

- признать предварительный договор купли-продажи от 26 августа 2022 года основным договором купли-продажи 1/6 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

№> площадью 687 кв.м. и 1/6 долю в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером 

<

№> площадью 552,3 кв.м. по адресу: 

<

адрес>;

- признать за 

<

ФИО1 право собственности на 1/6 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

№> площадью 687 кв.м. и 1/6 долю в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером 

<

№> площадью 552,3 кв.м. по адресу: 

<

адрес>.

- в части требований, предъявленных к 

<

ФИО3, в удовлетворении иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его составления в окончательной форме. 

Судья А.Н. Литвинов