Дело ***а-1939/2021

22ОS0000-01-2021-001807-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 октября 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2020 года и земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2020 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав объяснения представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ФИО1 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами ***, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости. 

Таким образом, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 2399761 рубль 01 копейку. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 24 ноября 2020 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 10126875 рубль 09 копеек. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 24 ноября 2020 года.

В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке *** от 30 августа 2021 года, составленный оценщиком ФИО3, согласно которому по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 990241 рубль, с кадастровым номером *** составляет 3630534 рубля.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объектов оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования. ��������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?????????????????��??????????�???????????J?J??�?j�?????????J?J?????????????�?�??��?????????J?J??�?????????J?J????????????????�?�????????????????J?J????Љ?Й?Љ?Й?????????J?J????Й?Й??�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������?�����?������*�����?������?���

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО3 выводы отчета подтвердила, указав, что коммуникации являются улучшениями участка, которые в соответствии с п.20 ФСО №7 не могут учитываться при определении рыночной стоимости. В отчете приведено обоснование выбора подходов к оценке, коммуникации упоминаются в тексте в качестве улучшений участков, никаких выводов о необходимости их учета в расчетах в тексте отчета не содержится. В качестве аналогов принимались участки, расположенные на территории населенного пункта, в приложении отчета приведены копии карт, из которых видно, что вокруг всех участков имеются инженерные сети, какие конкретно коммуникации нужны пользователю и их стоимость оценщик не определяет в рамках данного отчета, так это выходит за пределы задач оценки. Учет коммуникаций осуществляется при определении рыночной стоимости зданий и повторный учет в составе земельных участков приведет к двойному учету. В процессе анализа рынка оценщиком изучены общедоступные источники информации, подготовлены выборки объектов из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Достаточность изложенной информации определяется оценщиком самостоятельно исходя из ее существенности и обоснованности. Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами оценки недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при альтернативных вариантах его использовании, не приводится в соответствии с п. 20 ФСО №7, так как в соответствии с целью определения рыночной стоимости, рассматривается только фактическое использование объекта оценки. Согласно принципу замещения, разумный покупатель не заплатит за объект стоимости выше, чем стоит аналогичный по полезности. Исходя из уровня цен и ориентиров адресов, предложения, приведенные в отзыве, относятся к иному, чем объекты оценки сегменту рынка, а также в приведенных копиях не подтверждена дата предложения, что не позволяет понять корректность предложений на дату оценки. По критериям сайта объявлений Авито земельные участки делятся на земли «Поселений (ИЖС), «Сельхозназначения» (СНТ, ДНП), «Промназначения». К землям «Промназначения» на сайте отнесены все участки коммерческого использования, как под торгово-офисную застройку, так и под производственно-складскую. Уровень цен полученных стоимостей достоверно отражает местоположение, площадь и иные характеристики объекта оценки. Средние цены, указанные исходя из административного района города включают участки как под индустриальную, так и под торгово-офисную застройку, указаны без учета скидок на торг, площадь и иные индивидуальные характеристики объектов, то есть не могут служить ориентиром для получения рыночной стоимости. В результате исследований рынка выявлен ряд совершенных сделок по результатам проведенных муниципалитетом аукционов в сегменте, цены большинства сделок по продаже участков в интервале 64-389 руб./кв.м, что с учетом поправки на право краткосрочной аренды будет составлять 85,12-517,37 руб. за 1 кв.м. Полученная рыночная стоимость объектов оценки в размере 395 руб. за кв.м соответствуют уровню цен в сегменте, учитывают индивидуальные характеристики участка, местоположение, участок расположен на выезде из города в сторону Научного городка, доступ осуществляется через территорию соседнего участка. При проверке возможности использования аналога для расчетов на публичной кадастровой карте изучались данные о наличии зданий, строений на участке, затем устанавливались сведения о имеющихся улучшениях через сайт Росреестр. В качестве аналогов использованы свободные от застройки на дату предложения участки, улучшения участков зарегистрированы после даты предложения, о чем свидетельствует уровень цен предложений, характерный для свободных участков, а также это подтверждено копиями данных об объектам из публичной кадастровой карты, онлайн-сведениями об объектах недвижимости Росреестра, улучшения являются быстровозводимыми зданиями, не требуют длительного периода строительства, копии источников приведены на стр. 49-60 отчета. В рамках данного отчета рыночная стоимость определяется по состоянию на 01 января 2020 года, соответственно корректировка принимается по данным за период предшествующий дате оценки, то есть за 4 квартал 2019 года. Корректировка на дату предложения и местоположение это различные ценообразующие факторы, соответственно для их расчетов используются различные отчеты, корректировка на дату применяется ко всем объектам аналогам. Исследование аналитической компании RID Analytics выполнено на основании обработки фактических цен предложений, то есть данные являются рыночными, достоверно отражают состояние рынка на конкретный временной период. Использование для расчетов корректировки на местоположение данных по средним ценам в сегменте достоверно отражает динамику цен, так как цены земли и объектов капитального строительства в одном сегменте изменяются сопоставимо друг другу, а в средние цены земли по административным районам включены данные предложений о продаже из всех сегментов, то есть средние цены земли по административным районам включают данные по торгово-офисным объектам и по объектам под индустриальную застройку. 

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 990241 рубль по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 3630534 рубля по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 07 сентября 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 20 октября 2021 года.