2-235/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 мая 2019 г. г.ФИО1

Октябрьский городской суд Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Сайфуллина И.Ф.,

при секретаре Гардановой А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании объединенное гражданское дело № 2-235/19 по исковым заявлениям: 

ФИО2 к администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан и Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьский об определении срока начала действия договора аренды земельного участка и освобождения от уплаты арендной платы;

администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьский к ФИО2 о досрочном расторжении договора аренды земель и взыскании долга по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с названным иском, в обоснование которого указал, что подписав 28.02.2018 договор аренды и акт приема-передачи, он, как предполагалось, вправе был начать пользоваться земельным участком, однако в результате действий и поведения администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (далее по тексту администрация ГО г. ФИО1) и Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьский (далее по тексту КУС МЗИО РБ по г. Октябрьский), он такого права был лишен. Учитывая условия воспрепятствования в реализации прав арендатора, просит определить днем исчисления срока начала действия Договора аренды земель города Октябрьский от 23.03.2017 № РБ-57-49-М-2017, днем его регистрации в регистрирующем органе, обязать администрацию ГО г. ФИО1 и КУС МЗИО РБ по г. Октябрьский внести соответствующие изменения в договор аренды и самостоятельно зарегистрировать договор аренды в регистрирующем органе, освободить от уплаты арендной платы с даты начала действия договора аренды по день его государственной регистрации.

администрация ГО г. ФИО1 в лице КУС МЗИО РБ по г. Октябрьский обратилась в суд с названным иском, которым ссылаясь на длительное неисполнение ФИО2 обязанности по уплате арендных платежей, просит взыскать с него задолженность, рассчитанную за период 28.02.2018 по 01.01.2019, в размере 1 167 842 руб. 24 коп., пени за просрочку исполнения обязательств в размере 49 361 руб. 86 коп., а также расторгнуть Договор аренды земель города Октябрьский от 23.03.2017 № РБ-57-49-М-2017 и возвратить его в недельный срок владельцу.

ФИО2 и ФИО3 (третье лицо) в судебное заседание не явились, их интересы представляла ФИО4, которая, поддержав требования ФИО2, в удовлетворении иска КУС МЗИО РБ по г. Октябрьский просила отказать, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для его удовлетворения.

Представитель администрации ГО г. ФИО1 и КУС МЗИО РБ по г. Октябрьский ФИО5, настаивая на удовлетворении иска КУС МЗИО РБ по г. Октябрьский, просила в удовлетворении иска ФИО6, ссылаясь на отсутствие у последнего каких-либо препятствий в пользовании земельным участком, отказать.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее по тексту Управление Росреестра по РБ) ФИО7 оставил вопрос о принятии решений по искам на усмотрение суда.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе, и, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

В силу ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Добросовестное пользование процессуальными правами отнесено к условиям реализации одного из основных принципов гражданского процесса - принципа состязательности и равноправия сторон.

Из материалов гражданского дела следует, что предприняты все необходимые меры для своевременного извещения не явившегося ответчика, указанное свидетельствует о реализации им своих прав в гражданском процессе в объеме самостоятельно определенном для себя, в этой связи суд в порядке ст. 167 ГПК РФ определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав участвующих по делу лиц, изучив и оценив материалы дела, в пределах заявленных исковых требований и представленных доказательств, обозрев гражданские дела: 

№ 2-1416/15 по иску ФИО2 к администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта и обязании устранить нарушения его прав на получение земли в аренду, вызванные отказом;

№ 2-451/18 по исковому заявлению администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьский о понуждении ФИО2 к заключению договора аренды земель, приходит к следующему выводу;

№ 2-1001/18 по исковому заявлению администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьский к ФИО2 о признании договора аренды земель и акта-приема передачи земельного участка недействительными;

административного дела № 2а-2106/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 о признании отказа в государственной регистрации договора аренды незаконным и его регистрации приходит к следующему выводу.

14.07.2015 Октябрьский городской суд Республики Башкортостан по гражданскому делу № 2-1416/15 по иску ФИО2 к администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта и обязании устранить нарушения его прав на получение земли в аренду, вызванные отказом, вынес решение, которым признав незаконным отказ администрации ГО г. ФИО1 от 10.04.2015 № 2015, обязал последнюю устранить нарушения прав ФИО2 путем принятия решений:

- об утверждении акта выбора земельного участка № 13, ограниченного улицами Садовое кольцо, Геофизиков и Горького с целью размещения торгово-развлекательного комплекса с многоуровневой стоянкой в г. ФИО1 от 18.12.2015;

- о предоставлении ФИО2 земельного участка, расположенного на пересечении улиц Садовое кольцо, Геофизиков и Горького, в аренду сроком на 10 лет для строительства торгово-развлекательного комплекса с многоуровневой стоянкой;

а также, заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка, расположенного на пересечении улиц Садовое кольцо, Геофизиков и Горького, в аренду сроком на 10 лет для строительства торгово-развлекательного комплекса с многоуровневой стоянкой.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 15.10.2015 названное решение оставлено без изменения.

Как видно из материалов названных дел, во исполнение решения суда администрацией ГО г. ФИО1 03.11.2016 вынесено постановление № 4639 «О разделе с сохранением в измененных границах земельного участка с кадастровым номером 02:57:010201:258, находящегося в собственности администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан, передаче ФИО2 в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:57:010201:1044 под размещение торгово-развлекательного комплекса и заключении договора аренды земель», которым постановлено, в частности:

- передать ФИО2 в аренду сроком на 10 лет земельный участок, находящийся в собственности администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан, с кадастровым номером № площадью 13 316 кв.м. с разрешенным использованием под размещение торгово-развлекательного комплекса, расположенный по адресу: 

<

...> относящийся к категории земель населенных пунктов;

- КУС МЗИО РБ по г. Октябрьский заключить с ФИО2 договор аренды земель на срок, указанный в пункте 2 постановления.

В последующем, как следует из решения суда от 05.03.2018 по гражданскому делу № 2-451/18 по исковому заявлению администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьский о понуждении ФИО2 к заключению договора аренды земель, оставленного без изменения судом апелляционной инстанции (апелляционной определение от 03.05.2018), истец, 31.03.2017 направил ответчику для подписания три экземпляра договора аренды и акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

...> из которых по одному подписанному экземпляру просил вернуть, а иском просил суд понудить ответчика заключить договор от 03.11.2016 аренды того же земельного участка, но на иных условиях.

Из решения суда видно, что отсутствие доказательств направления или вручения ответчику Договора аренды земель города Октябрьский от 03.11.2016 № РБ-57-203-М-2016, который истец просил понудить заключить, и фактическое вручение ответчику 05.04.2017 подписанного и скрепленного печатью Договор аренды земель города Октябрьский от 23.03.2017 № РБ-57-49-М-2017, который истцом не отзывался, позволило суду сделать вывод об отказе истца от заключения ранее подготовленного и не доведенного до сведения ответчика, как того требует ст. 445 ГК РФ, Договора аренды от 03.11.2016 № РБ-57-203-М-2016. 

Указания истца в ходе предыдущего разбирательства на не согласованность существенных условий Договора аренды земель города Октябрьский от 23.03.2017 № РБ-57-49-М-2017, судом также признаны, не состоятельными, поскольку истец, направляя в адрес ответчика подписанный и скрепленный печатью договор, при условии самостоятельности определения сторонами момента, когда договор признается заключенным и когда обязательство арендодателя по передаче недвижимости считается исполненным, о чем указывают требования статей 425, 432, 433, 606, 607, 614, 655 ГК РФ и ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, фактически определил условия, на которых муниципальное образование намерено заключить с ФИО2 договор.

Учитывая названное условие, а также факт подписания ответчиком Договора аренды земель города Октябрьский от 23.03.2017 № РБ-57-49-М-2017, суд, пришел к бесспорному выводу о том, что между сторонами, как того требует п. 1 ст. 432 ГК РФ, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

В решении также отмечено, что совершенный в надлежащей форме договор аренды, в котором согласованы все существенные условия, однако требуемая государственная регистрация не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. 

В этой связи, учитывая то, что Договор аренды земель города Октябрьский от 23.03.2017 № РБ-57-49-М-2017 передан для осуществления его регистрации, позволил суду считать его заключенным.Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 03.05.2018 названное решение оставлено без изменения.

Постановлением президиума Верховного Суда Республики Башкортостан от 09.01.2019, названное определение отменено, дело направлено в тот же суд на новое апелляционной рассмотрение. 

02.04.2019 суд апелляционной инстанции, своим определением вновь оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Из решения Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 14.06.2018 по гражданскому делу № 2-1001/18 по исковому заявлению администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьский к ФИО2 о признании договора аренды земель и акта-приема передачи земельного участка недействительными, которое оставлено без изменения судом апелляционной инстанции (апелляционное определение Верховного Суда Республик Башкортостан от 16.08.2018), видно, что суд не усмотрев правовых оснований для признания Договора аренды земель города Октябрьский от 23.03.2017 № РБ-57-49-М-2017 недействительным, в удовлетворении иска отказал.

Постановлением президиума Верховного Суда Республики Башкортостан от 09.01.2019, названное определение отменено, дело направлено в тот же суд на новое апелляционной рассмотрение.

28.03.2019 суд апелляционной инстанции, своим определением вновь оставил решение суда первой инстанции без изменения.

В силу статей 1, 65 ЗК РФ, статей 309, 310, 614 ГК РФ, условий спорного договора аренды ФИО2 как арендатор публичного земельного участка должен своевременно платить за пользование предоставленным в аренду земельным участком в размере арендной платы.

Согласно ст. 619 ГК РФ неоднократное неисполнение названной обязанности, то есть более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, является основанием для расторжения по требованию арендодателя договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом; исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Обзоре судебной практики № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (Определение от 22.11.2016 № 89-КГ16-7), в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952), по смыслу ст. 615, п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ должник не может нести ответственность за не исполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора, а арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

По смыслу изложенного, юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 22.11.2016 № 89-КГ16-7.

Как следует из материалов гражданского дела № 2-1001/18 по исковому заявлению администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьский к ФИО2 о признании договора аренды земель и акта-приема передачи земельного участка недействительными, что также не оспаривалось представителем администрации ГО г. ФИО1 и КУС МЗИО РБ по г. Октябрьский, ФИО2 09.11.2018 осуществил платеж по Договору аренды земель города Октябрьский от 23.03.2017 № РБ-57-49-М-2017 в размере 497 963 руб.

Согласно материалам, ФИО2 предоставлен земельный участок, расположенный на пересечении улиц Садовое кольцо, Геофизиков и Горького, в аренду сроком на 10 лет для строительства торгово-развлекательного комплекса с многоуровневой стоянкой, что предполагает под собой получение градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство, выдача которых отнесена к полномочиям муниципального образования.

Из представления прокурора города Октябрьский Республики Башкортостан от 18.12.2018 видно, что по состоянию на дату его внесения, градостроительный план земельного участка по требованию заявителя, последнему не выдан в отсувие законных на то оснований.

При этом, из представления также видно, что выдаче градостроительного плана земельного участка муниципальным бюджетным учреждением «Управление архитектуры и градостроительства» городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан отказано в виду отсутствия сведений о регистрации арендатором прав на земельный участок.

Согласно отметке на представленном градостроительном плане земельного участка, такой план выдан 29.01.2019.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что после вступления решения суда в силу, которым легализован Договор аренды земель города Октябрьский от 23.03.2017 № РБ-57-49-М-2017, последний зарегистрирован лишь 04.12.2018, при этом, основным препятствием для регистрации явились действия/бездействия КУС МЗИО РБ по г. Октябрьский, который, обращаясь, как в регистрирующий орган, так и в судебные инстанции, всякий раз пытался ставить под сомнение легитимность спорного договора. 

Таким образом, учитывая то, что в отсувие регистрации договора аренды использование земельного участка в целях, для которых он предоставлен (строительство торгово-развлекательного комплекса с многоуровневой стоянкой), становится не возможным, ФИО2 подлежит освобождению от уплаты арендной платы, начисленной за период с 28.02.2018 по 04.12.2018.

Учитывая то, что ФИО2 освобожден от обязательств, послуживших основанием для обращения КУС МЗИО РБ по г. Октябрьский в суд с требованием о расторжении договора аренды, а также то, что 09.11.2018 он осуществил платеж по Договору аренды земель города Октябрьский от 23.03.2017 № РБ-57-49-М-2017 в размере 497 963 руб., оснований для расторжения договора аренды, взыскания задолженности по нему и пени за просрочку исполнения такого обязательства, не имеется.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, из права каждого на судебную защиту, как оно сформулировано в ст. 46 Конституции Российской Федерации, не следует возможность выбора гражданином по своему усмотрению той или иной процедуры судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным видам судопроизводства и категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральным законом (определения от 14.12.1999 № 220-О, от 24.11.2005 № 508-О, от 15.04.2008 № 314-О-О, от 20.12.2016 № 2802-О и др.).

В силу ст. ст. 1 и 12 ГК РФ, ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав или оспариваемых прав и законных интересов. В связи с этим при рассмотрении дела суду следует давать оценку тому, какие именно права истца нарушены ответчиком и обеспечивает ли удовлетворение заявленных исковых требований их защиту и восстановление при одновременном соблюдении баланса интересов сторон соответствующего материально-правового спора.

Из анализа приведенных норм следует, что лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение или оспаривание ответчиком его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, который должен являться правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Как следует из материалов дела, ФИО2, заключив 15.02.2019 Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с ФИО3, передал последнему все права и обязанности по Договору аренды земель города Октябрьский от 23.03.2017 № РБ-57-49-М-2017.

В результате таких действий ФИО2 исключил себя из лиц, которые вправе требовать внесение каких-либо изменений в договор, стороной которого он не является.

При таких обстоятельства, оснований для удовлетворения требований ФИО2 по установлению даты начала срока действия договора аренды, не имеется, поскольку в рассматриваемом случае, право ФИО2 нельзя считать нарушенным.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

ФИО2, обращаясь с иском, просит обязать самостоятельно зарегистрировать договор аренды в регистрирующем органе, однако избранный способ защиты права собственности, учитывая вышеуказанное нормативное регулирование подобной ситуации, не может обеспечить его восстановление, поскольку зависит от добросовестности лица, на которую возложена такая обязанность, в этой связи такое требование удовлетворению не подлежит.

Более того, как указывалось выше, ФИО2 в настоящее время стороной сделки не является, а потому не вправе требовать регистрации договора на условиях, отличных от заключенного им.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

иск ФИО2 к администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан и Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьский об определении срока начала действия договора аренды земельного участка и освобождения от уплаты арендной платы, удовлетворить частично.

Освободить ФИО2 от уплаты арендной платы, установленной Договором аренды земель города Октябрьский от 23.03.2017 № РБ-57-49-М-2017, рассчитанной за период с 28.02.2018 по 04.12.2018.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

В удовлетворении искового заявления администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьский к ФИО2 о досрочном расторжении договора аренды земель и взыскании долга по арендной плате, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Октябрьский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. 

Судья И.Ф. Сайфуллин