Дело № 2-192/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«18» марта 2025 года г. Новосибирск

Советский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Никитиной М.В.,

при секретаре Смирновой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску мэрии 

<

адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, встречному иску ФИО1 к мэрии 

<

адрес> о внесении изменений в договор аренды, перерасчете арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия 

<

адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № сроком на 10 лет, согласно которому в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером №7 площадью 205 кв.м. из общей площади 3 519 кв.м. для эксплуатации административных помещений в административном здании по 

<

адрес>.

У ответчика возникла задолженность по оплате арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по 1 квартал 2024 года в размере 54 555, 19 руб.

Кроме того, за несвоевременное внесение арендной платы истцом исчислена неустойка в размере 36 660,33 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ арендатору направлено уведомление № с требованием оплатить задолженность, однако оно не было исполнено.

Просили взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по 1 квартал 2024 года в размере 54 555, 19 руб.; неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 36 660, 33 руб.

ФИО1 обратился со встречным иском к мэрии 

<

адрес> о внесении изменений в договор аренды, перерасчете арендной платы.

В обоснование иска указал, что на земельном участке с кадастровым номером № расположены три здания разной этажности: 9-ти этажное здание, 5-ти этажное здание, 1 этажное здание.

Земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен для эксплуатации помещений площадью 345,4 кв.м., расположенных на 9-м этаже 9-ти этажного административного здания по адресу: 

<

адрес>.

В процессе исполнения договора выяснилось, что площадь земельного участка, определенного мэрией 

<

адрес> в размере 205 кв.м., завышена. Определенная мэрией г. 

<

адрес> исчислена, исходя из общей площади всех помещений, входящих в состав трех зданий.

Полагает, что площадь, предоставленная в аренду, должна быть исчислена пропорционально площади земельного участка, занимаемой 9-ти этажным зданием, которая составит 91,76 кв.м.

Просил обязать мэрию 

<

адрес> внести изменения в п. 1.1. Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в части площади земельного участка с 205 кв.м. на 91,76 кв.м.; обязать мэрию 

<

адрес> произвести перерасчет суммы начисленной арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, исходя из размера земельного участка площадью 91, 76 кв.м.

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному мэрия 

<

адрес> в судебное заседание не направили представителя, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствии, при этом встречные исковые требования не признали.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному ФИО1 в судебном заседании первоначальный иск не признал, доводы встречного иска поддержал.

Треть лицо Департамент имущества и земельных отношений мэрии 

<

адрес> в судебное заседание не направили представителя, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили.

Суд, заслушав ФИО1, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией 

<

адрес> и ФИО1 заключен договор аренды, согласно п. 1.1. которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный в пределах 

<

адрес> города 

<

адрес>ю 205 кв.м. – 5,83 % из общей площади 3519 кв.м. согласно описанию.

Земельный участок предоставляется для эксплуатации административных помещений в административном здании по 

<

адрес>.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Поскольку правообладателем земельного участка выступает мэрия 

<

адрес> применению также подлежат положения Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п.2 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (п. 9 ст. 39.20 ЗК РФ).

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ).

При этом для случаев, когда на одном земельном участке расположено несколько самостоятельных объектов недвижимости, Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 06.09.2011 4275/11 указано, что при наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

ФИО1 полагал, что площадь, предоставляемая ему в пользование, должна быть установлена в соответствии с вышеуказанной позицией Президиума ВАС РФ пропорционально площади застройки 9-ти этажного здания, в котором расположено принадлежащее ему помещение.

Судом также установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит помещение с кадастровым номером 54:35:091385:196, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Приказом мэрии 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-од объектам недвижимости, ранее имевшим почтовый адрес: 

<

адрес>, а именно кирпичному зданию, состоящему из 5-ти этажного административно-бытового корпуса №, 9-этажного административно-бытового корпуса №, 1-этажного здания теплой стоянки присвоен адрес – 

<

адрес>. 

На момент рассмотрения дела спорный земельный участок стоит на кадастровом учете, ему присвоен кадастровый №, присвоен адрес – 

<

адрес>.

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером № расположено здание с кадастровым номером №, сведения об иных зданиях в границах земельного участка отсутствуют. Сведения публичной кадастровой карты также не содержат сведений о каком-либо объекте в границах участка.

В свою очередь согласно сведениям ЕГРН здание с кадастровым номером № расположено по адресу: 

<

адрес>, наименование – административное здание, автостоянка, площадь – 5 904,1 кв.м.

Ранее арбитражным судом 

<

адрес> рассмотрено гражданское дело по иску мэрии 

<

адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды №.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что постановлением мэрии 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № было окончено строительство с утверждением акта государственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ о приемке административно-бытовых корпусов № с теплой автостоянкой и центральным тепловым пунктом общей площадью 5 929, 6, расположенного по 

<

адрес> данным экспликации в поэтажном здании по 

<

адрес> автостоянка составляет 1 031, 3 кв.м., 9-ти этажное здание с подвалом – 3 535,9 кв.м., 5-ти этажное здание – 1 259,6 кв.м., а всего 5 900, 7 кв.м.

Таким образом, с учетом установленной кадастром невидимости площади в 5 904,1 кв.м., вопреки доводам ФИО1 здание с кадастровым номером № согласно сведениям ЕГРН представляет собой единый объект недвижимости сложной конфигурации, состоящий из 9-ти этажного здания, 5-ти этажного здания, автостоянки.

О этом также указывает и Приказ мэрии 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-од согласно которому адрес присваивался кирпичному зданию, состоящему из 5-ти этажного административно-бытового корпуса №, 9-этажного административно-бытового корпуса №, 1-этажного здания теплой стоянки, а не отдельным объектам.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

При таком положении, поскольку согласно сведениям ЕГРН спорный объект – здание с кадастровым номером № является единым, состоящим из трех блоков (корпусов), а достоверность таких сведений презюмируется, доводы ФИО1 о фактическом самостоятельном характере каждого из трех блоков не могут быть приняты во внимание.

Таким образом, предложенный арендодателем мэрией 

<

адрес> расчет доли земельного участка, находящейся в пользовании каждого из собственников помещений по правилам п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ соответствует закону. 

Расчет доли, находящейся в пользовании ФИО1 в порядке, указанном в Постановлении от 06.09.2011 4275/11 не будет советовать закону, поскольку здание, состоящее из трех корпусов(блоков) является единым объектом прав, предполагается, пока не установлено обратное, каждый из блоков не имеет самостоятельного характера.

При таком положении расчет, предложенный ФИО1 не может быть принят во внимание, а потому встречные требования о внесении изменений в договор аренды ДД.ММ.ГГГГ в части размера земельного участка, предоставленного в пользование, не подлежат удовлетворению, равно как и требования о перерасчете арендной платы.

Довод ФИО1 о том, что поскольку сведения принадлежащего ему помещения с кадастровым номером № не содержат указания на нахождение в пределах здания с кадастровым номером №, сделать вывод о том, что именно оно является спорным, суд отклоняет.

В границах земельного участка с кадастровым номером № расположено лишь одно здание с кадастровым номером №, которое состоит, в том числе, из 9-ти этажного корпуса. То обстоятельство, что сведения ЕГРН в отношении принадлежащего ФИО1 помещения не уточнены в части адреса и месторасположения не свидетельствуют о том, что оно расположено в ином здании. Более того, данные об ином 9-ти этажном здании, в котором бы располагалось помещение ответчика, суду не были представлены.

Разрешая первоначальный исковые требования мэрии 

<

адрес>, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2.3.2 Договора аренды арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа первого месяца последующего квартала.

При этом, в соответствии с п. 2.1 Договора порядок взимания арендной платы определяется ежегодно в соответствии с «Положением о порядке установления и взимания арендной платы за землю в 

<

адрес>», утв. Решением городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ №.

Стороной истца представлена Информационная справка, согласно которой годовой размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 28 803, 36 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 10 527, 27 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 12 070, 99 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ – 12 614, 18 руб.

Ответчиком указанный расчет арендной платы не оспаривался, за исключением площади земельного участка. Указанным доводам судом была дана оценка выше.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п.п. 1,2 ст. 200 ГК РФ Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

С настоящим иском истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, что следует из оттиска почтового штампа на конверте.

Таким образом, срок исковой давности по платежам, подлежащим взысканию ранее ДД.ММ.ГГГГ, считается пропущенным. Таковым выступает платеж на 1 квартал 2021 года, оплата по которому в соответствии с п. 2.3.2 Договора должна быть произведена не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

При таком положении размер подлежащей взысканию арендной платы составит 47 354, 38 руб.

Суд отклоняет доводы ответчика о том, что обязательство по внесению арендный платежей не возникло в связи с тем, что истцом ответчику не были направлены сведения об актуальных реквизитах для внесения платы, а также суммы платежа.

В соответствии с пп. 4 п. 3.2. Договора Арендодатель обязан своевременно в письменном виде извещать Арендатора об изменениях в порядке установления и взимания Арендной платы, а также о смене финансовых реквизитов получателя арендной платы.

В соответствии со ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Между тем, соответствующие положения о встречности обязательства по предоставлению платежным реквизитов по отношению к обязанности по оплате арендной платы договор не содержит.

В соответствии со ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Кредитор не считается просрочившим в случае, если должник был не в состоянии исполнить обязательство, вне зависимости от того, что кредитором не были совершены действия, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта.

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

На вопрос суда ФИО1 пояснял, что с просьбами о предоставлении реквизитов и суммы начисленной арендной платы к истцу не обращался, арендную плату не вносил по причине несогласия с ее размером и порядком расчета, поскольку полагал, что применению должна подлежать площадь земельного участка в 91 кв.м.

В подтверждение обращений по поводу размера арендной платы представлена переписка, в которой требований о предоставлении сведений о размере арендной платы и реквизитов для оплаты не содержится.

Кроме того, как следует из Постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№, ответчик систематически не исполняет обязанность по оплате аренды, в частности, судом был рассмотрен вопрос о взыскании арендной платы за период с 2013 по 2020 года. При этом ФИО1 также приводились доводы о несогласии с размером арендной платы, исчисленной площади, доводов о невозможности уплаты не приводилось. 

Из пояснений, данных ФИО1, суд делает вывод о том, что он в любом случаен не намеревался исполнять обязанность по внесению арендной платы, поскольку имелся спор в части используемой площади.

При таком положении суд даже с учетом того обстоятельства, что мэрией 

<

адрес> в материалы дела не были представлены документы, подтверждающие направление Уведомлений о размере арендной платы и реквизитов для оплаты, по правилам положений ст. 406 ГК РФ приходит к выводу об обоснованности требований мэрии 

<

адрес>, отсутствии просрочки со стороны кредитора.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 36 660, 33 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 2.3.3 Договора в случае неуплаты платежей в установленный срок, арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,3% от суммы платежей за истекший квартал.

Истцом исчислена неустойка, исходя из 0,1 % от суммы задолженности, что прав ответчика не нарушает, поскольку его положения как должника не ухудшает.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве в соответствии со ст. 9.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно подп. 2 п. 3 ст. 9.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) на срок действия моратория на возбуждение дел о банкротстве в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым-десятым п. 1 ст. 63 названного Закона, в частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац десятый п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве).

В силу п. 1 ст. 5 Закона о банкротстве под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено Законом о банкротстве. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

Таким образом, исходя из положений подп. 2 п. 3 ст. 9.1, абзаца десятого п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве финансовые санкции не начисляются за период моратория на требования, которые возникли до введения моратория и которые не были исполнены должником к моменту введения моратория (п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Если в период моратория заявлено требование о применении финансовых санкций за период до введения моратория, то штрафные санкции начисляются (определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 46-КГ21-15-К6).

С учетом примененного судом срока исковой давности, а также моратория размер неустойки составит 35 936, 57 руб.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Судом на обсуждение был поставлен вопрос об уменьшении размера неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.

С учетом того, что ответчик ФИО1 более не является индивидуальным предпринимателем, является пенсионером, полагает возможным уменьшить сумму неустойки до 25 000 руб. При этом сумма в 25 000 руб. не нарушает положений ст. 395 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с положениями ст. 333.19 НК РФ (в редакции закона на день подачи иска) размер государственной пошлины составит 2 370 руб., которые подлежат взысканию с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования мэрии 

<

адрес> удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу мэрии 

<

адрес> задолженность по арендной плате в размере 47 354, 38 руб., неустойку в размере 25 000 руб.

В удовлетворении иска ФИО1 – отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета государственную пошлину в размере 4 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в срок один месяц с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Никитина М.В.