Дело № 2-825/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Беловский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Хряпочкина М.Ю.

при секретаре Петункиной А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Белове

09 июня 2017 года

дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании суммы по договору аренды, выселении,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО5 обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании суммы по договору аренды, выселении.

Свои требования мотивируют тем, что ему принадлежит на праве собственности жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

...>.

В ДД.ММ.ГГГГ года между ним и ответчиком ФИО2 состоялась договоренность о продаже ему указанного жилого дома и земельного участка. На приобретение дома ФИО2 намерен был получить денежный кредит. Договорились, что ответчик выплачивает ему аванс в сумме 100 000 рублей в счет покупной цены и оформляет кредит, при этом он разрешил вселиться в дом ФИО2 и членам его семьи. Более года семья ФИО2 проживала в его доме, договор купли-продажи не был заключен по причине отсутствия у ФИО2 денежных средств.

Решением Беловского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ года был удовлетворен иск о выселении ответчиков.

Определением Беловского городского суда ДД.ММ.ГГГГ года ответчикам было отказано в предоставлении отсрочки исполнения решения суда о выселении.

ДД.ММ.ГГГГ года судебным приставом-исполнителем ФИО6 было произведено принудительное выселение ответчиков, о чем был составлен акт.

После выселения ответчик ФИО2 вновь обратился с убедительной просьбой продать ему принадлежащий ему жилой дом по ул. 

<

адрес>, обещая по истечении двух месяцев заключить договор купли-продажи.

Он вновь поверил обещаниям ФИО2, но на этот раз заключил с ним договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ года на срок два месяца, согласно п.3.2 Договора арендная плата была установлена 10 000 рублей в месяц, которая выплачивается по истечению прожитого месяца.

В течение двух месяцев ФИО2 выплачивал арендную плату своевременно, всего выплатил 20 000 рублей. С ДД.ММ.ГГГГ года ответчик ФИО2 прекратил оплачивать арендную плату. Отказался заключать договор купли-продажи, нарушив тем самым п. 1.6 Договора. Но при этом ответчики отказались освободить дом и проживают в нем по настоящее время, препятствуя ему войти даже на территорию усадьбы, спуская с цепи собаку. Уже 34 месяца ответчики бесплатно пользуются домом. Сумма арендной платы за указанный период составила 340 000 рублей.

Согласно п.4.5 Договора «в случае несвоевременного внесения сумм арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 10% от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки». При исчислении пени согласно указанного пункта сумма задолженности ответчика будет превышать все разумные пределы, поэтому считает справедливой увеличить ежемесячный платеж на 10% и исчислять из расчета 11 000 рублей в месяц. За 34 месяца сумма задолженности ответчика ФИО2 составит 374 000 рублей.

Он на протяжении трех лет работал по контрактам за пределами Кемеровской области, временами приезжал в г. Белово, но не имел возможности пользоваться своим домом, хотя неоднократно предъявлял ответчикам требования об освобождении дома.

Так, ДД.ММ.ГГГГ года приезжал в г.Белово, прейдя в свой дом к ответчикам Горковенко, предупредил их, чтобы они в течение двух дней освободили дом. ФИО3 начала кричать, скандалить ударила его сковородой по лицу. ФИО2 нанес ему удар деревянной битой в левую теменно-височную часть головы, рассек голову. Он вынужден был обратиться в тот же день в травмпункт горбольницы №8. Он обращался с заявлением в МО МВД Беловский, прошел по направлению дознавателя судебно-медицинское обследование. Он не обратился в суд с заявлением частного обвинения, поскольку ему необходимо было опять выехать из г. Белово для продолжения работы.

Согласно п.5.2 Договора «по истечении срока действия настоящего договора, договаривающиеся стороны обязались определиться по выбору одной из трех возможностей, предусмотренных в данном пункте: 

- договаривающиеся стороны обязуются заключить договор купли-продажи арендованного имущества на условиях, указанных в п. 1.6, или иной договор отчуждения квартиры в пользу Арендатора;

-прекратят свои договорные отношения и Арендатор передаст квартиру и другое арендуемое имущество Арендодателю;

-стороны заключат новый договор аренды( найма) квартиры на тех же условиях на новый срок.»

Фактически по истечении срока договора ответчик ФИО2 договор купли-продажи с ним заключать отказался, дом передать отказался, и при его несогласии заключить новый договор найма - проживает в доме по настоящее время с членами своей семьи.

При таких условиях считает, что следует признать договор найма (аренды) жилого дома расторгнутым.

Ответчики лишили его законного права пользования и распоряжения принадлежащим ему имущество, был лишен возможности сдать в аренду или продать дом другим лицам, т.е. понес убытки в виде неполученной выгоды. Данные обстоятельства могут подтвердить свидетели.

С ДД.ММ.ГГГГ год обращался в агентство «Свет» к ФИО7, а также к риелтору ФИО8, заключал договор на оказание услуг по подысканию покупателя на дом. Покупатели находились, но посмотреть дом возможности не было, т.к. ответчики никого не запускали в дом.

В настоящее время ему негде проживать, нет другого жилого помещения, а ответчики незаконно удерживают дом, отказываясь выселяться из него.

Просит признать расторгнутым договор найма (аренды) жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ним и ФИО2; устранить препятствия в пользовании имуществом, принадлежащим на праве собственности - выселить ФИО2, ФИО3, ФИО4 с малолетним ребенком из жилого дома по адресу 

<

адрес>, без предоставления другого жилого помещения; взыскать с ФИО2 374 000 рублей в счет платы за пользование арендованным имуществом.

В ходе судебного разбирательства истец уменьшил исковые требования, просит взыскать с ФИО2 в его пользу 374 000 рублей в счет платы за пользование арендованным имуществом.

В судебное заседание ФИО5 не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО9, действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ г., уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, дала аналогичные пояснения.

В судебное заседание ФИО2 не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 –ФИО10, действующий на основании доверенности, исковые требования не признает в полном объеме, дал аналогичные пояснения.

В судебном заседании ФИО3 исковые требования не признает в полном объеме, дала аналогичные пояснения.

В судебное заседание ФИО4 не явилась, о дате и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Суд, выслушав ФИО3, представителей, исследовав письменные материалы приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В судебном заседании установлено, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО5 является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5 заключен договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Согласно раздела 3 договора арендатор обязуется вносить арендную плату. Арендная плата составляет 10000 руб. в месяц арендная плата выплачивается по истечению прожитого месяца, с момента подписания договора.

Согласно п.4.5 договора в случае несвоевременного внесении сумм арендной платы арендатор уплачивает пению в размере 10% от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно п. 5.1 договора, договор заключен сроком на 2 месяца с момента подписания договора.

Из акта ДД.ММ.ГГГГ следует, что в доме по адресу: 

<

адрес>, принадлежащем ФИО5 с весны ДД.ММ.ГГГГ г. по настоящее время проживают: ФИО2, ФИО3, ФИО4

Поскольку срок аренды дома указанный в договоре истек, а ФИО2, ФИО3 продолжили пользоваться арендованным имуществом, по акту приема-передачи не возвратили дом арендодателю, то договор аренды продлен на неопределенный срок. 

Рассматривая требования ФИО5 об увеличении ежемесячного платежа арендной платы на 10% и исчислять задолженность арендной платы из расчета 11000 руб., суд считает данные требования не подлежащими удовлетворению.

Поскольку п. 3.2 договора аренды установлена арендная плата в размере 10000 рублей, а п.4.5 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесении сумм арендной платы арендатор уплачивает пению в размере 10% от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с тем, что ни законодательством, ни договором аренды не предусмотрено изменение арендной платы в одностороннем порядке, то в данной части исковые требования не подлежат удовлетворению.

Таким образом, поскольку ответчики не выполняют условия обязательств, не вносят арендную плату за жилое помещение, расположенные по адресу: г

<

адрес> с ДД.ММ.ГГГГ г., в связи с чем период задолженности составляет 34 месяца, то с ФИО2 необходимо взыскать задолженность по арендной плате в сумме 340000 рублей.

Доводы представителя ФИО2 о том, что ФИО2 и члены его семьи не пользовались домом, не проживали в нем, а осуществляли полномочия хранителя, не могут быть приняты судом во внимание, так как противоречат показаниям ФИО3, которая пояснила, что до настоящего времени в доме имеется мебель, ранее в доме происходили скандалы между сторонами. Также данные доводы опровергаются показаниями свидетелей со стороны истца.

К показаниям ФИО11 - матери ФИО2, и показаниям ФИО12 суд относится критически, поскольку противоречат акту о выселении, договору найма. Кроме того, свидетели не отрицают, что в доме имеются вещи, принадлежащие ФИО2 и членам его семьи. 

Кроме того, согласно п.1 ст. 886 ГК РФ по договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.

П. 1 ст. 887 предусматривает, что договор хранения должен быть заключен в письменной форме в случаях, указанных в статье 161 настоящего Кодекса. При этом для договора хранения между гражданами (подпункт 2 пункта 1 статьи 161) соблюдение письменной формы требуется, если стоимость передаваемой на хранение вещи превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

В связи с тем, что стоимость жилого дома и земельного участка превышает 10 МРОТ, то его заключение в устной форме противоречит закону.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ, поскольку исковые требования удовлетворены частично, то с ответчиков в пользу истца необходимо взыскать судебные расходы в размере 11600 руб., в том числе, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6600 руб., по составлению искового заявления 5000 руб.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Расходы по оплате услуг представителя составляют 15000 руб., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу ФИО5, данная сумма является разумной с учетом проделанной представителем работы и минимальных ставок за работу адвоката.

Руководствуясь ст. ст. 196-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО5 сумму арендной платы в размере 340000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, судебные расходы в размере 11600 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Беловский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 14.06.2017 г.

Судья

/подпись/

М.Ю. Хряпочкин