66RS0056-01-2021-002271-05 №2-3119/2021

мотивированное 

решение

 составлено 16.07.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09.07.2021 г. Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Патрушевой М. Е., при секретаре Толстых А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании договора аренды земельного участка действующим, обязаннии заключить дополнительное соглашение

по встречному иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

установил:

ФИО2 обратилась в суд иском, в котором с учетом изменения исковых требований, просит:

признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом по Свердловской области (далее Министерство) и ФИО2, действующим. 

обязать Министерство в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№, предусматривающее увеличение срока действия указанного договора по ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, ссылаясь на то, что договор аренды был заключен после ДД.ММ.ГГГГ, то есть после введения на территории Свердловской области режима повышенной готовности, в связи с чем, положения Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ в данном случае применимы быть не могут. Заявила встречный иск об изъятии у ФИО2 объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, в соответствии с п.1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены. Истец направил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в свое отсутствие. Представитель третьего лица Министерства строительства и инфраструктуры Свердловской области направил в суд письменный отзыв, в котором просит рассмотреть дело в свое отсутствие, разрешение требований оставил на усмотрение суда, подтвердив продление действия разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении объекта капитального строительства - блокированный дом из четырех автономных жилых блоков (№ по ГП) до ДД.ММ.ГГГГ. Представитель третьего лица Управление Росреестра по Свердловской области направил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд счел возможным рассмотреть дело по имеющимся доказательствам в отсутствии лиц, участвующих в деле.

Исследовав доказательства по делу, материалы гражданского дела №2-5486/2019, суд приходит к следующему.

<

ФИО>4 являлся собственником объекта незавершенного строительства кадастровый №, площадью 787,3 кв.м.

Между Министерством и 

<

ФИО>4 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании решения Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 13.09.2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 15.01.2020 по делу № между Министерством и 

<

ФИО>4 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 339 кв. метров, с разрешенным использованием: блокированный жилой дом, местоположение: Свердловская область, 

<

адрес> (по кадастровому паспорту земельного участка: 

<

адрес>). Срок договора аренды определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по указанному договору аренды перешли к новому собственнику объекта незавершенного строительства, ФИО2

В настоящее время Договор прекратил свое действие.

Частью 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее Федеральный закон), в редакции Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции", предусмотрено, что до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Из приведенной нормы права следует, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, при соблюдении совокупности указанных условий.

Сторонами не оспаривается, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истец обращалась в Министерство с заявлением о продлении срока действия договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ. Министерство рассмотрев заявления истца, отказало в заключении дополнительного соглашения к договору аренды в связи с тем, что договор аренды был заключен после введения режима повышенной готовности на территории Свердловской области (письмо от ДД.ММ.ГГГГ №).

На территории Свердловской области режим повышенной готовности введен с 18.03.2020 в соответствии Указом Губернатора Свердловской области №100-УГ.

В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действительно, договор аренды заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем, он был заключен во исполнение судебного акта, которым было констатировано наличие у 

<

ФИО>4 права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов при обращении в Министерство с заявлением ДД.ММ.ГГГГ, незаконность отказов Министерства в заключении такого договора, содержащихся в письмах от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, само по себе подписание договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны предусмотрели положение о его ретроактивности с ДД.ММ.ГГГГ (с даты вступления решения суда в законную силу), не может умолять право истца на использование мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики в связи со сложившейся финансово-экономической и санитарно-эпидемиологической ситуацией в целях минимизации ее негативных экономических эффектов для граждан и хозяйствующих субъектов. 

На основании изложенного, требования истца о признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № действующим, возложении на Министерство обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № об увеличении его срока действия, подлежит удовлетворению.

Более того, суд принимает во внимание то, что разрешение на строительство, ранее продленное на срок до ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время продлено до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 7 ст. 19 Федерального закона срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

Учитывая, что срок действия договора составлял 1 год 1 месяц 15 дней, следовательно, истец имеет право на увеличение срока действия договора аренды на этот период. В качестве правовосстановительной меры суд считает необходимым обязать Министерство заключить дополнительное соглашение в части продления срока действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с 

<

ФИО>4, на срок равный 1 году 1 месяцу 15 дням, и исчислять срок продления договора аренды земельного участка не ранее даты подписания дополнительного соглашения к договору. 

Требуя продление срока действия договора аренды на срок по ДД.ММ.ГГГГ, истцом не учтено следующее.

С 01.03.2015 основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются гл. V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что применение положений ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Из смысла приведенных норм следует, что целью законодательного регулирования данной сферы отношений является смена землепользователя, длительное время не осуществляющего завершение строительства объекта. При этом для лиц, которые получили в аренду земельный участок и правомерно возвели на нем объект незавершенного строительства до 01.03.2015, когда ограничений для заключения нового договора аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности) не имелось, предусмотрено право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Сторонами не оспаривается, что предыдущим собственником объекта незавершенного строительства реализовано право на однократное предоставление спорного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства до ДД.ММ.ГГГГ при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Предоставление земельного участка однократно на основании п. 21 ст.3 Закона N 137-ФЗ или п.5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации исключает возможность пролонгации договора или использования преимущественного права на заключение договора на новый срок по правилам ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае, возможность продления срока действия договора аренды возможно только в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (в редакции Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции") ограничившем право арендатора на произвольное определение срока, на который он может требовать продление договора аренды земельного участка.

С учетом того, что судом удовлетворены требования ФИО2 об увеличении срока действия договора аренды, требования Министерства об изъятии объекта в связи с истечением срока аренды подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании договора аренды земельного участка действующим, обязаннии заключить дополнительное соглашение – удовлетворить частично.

Признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом по Свердловской области и ФИО1, действующим. 

Обязать Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить дополнительное соглашение в части продления срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка, с кадастровым номером №, заключенный с ФИО1, на срок 01 год 01 месяц 15 дней, и исчислять срок продления договора аренды земельного участка не ранее даты подписания дополнительного соглашения к договору.

Встречный иск Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области.

Судья М. Е. Патрушева