66RS0045-01-2021-000626-86

Решение

 принято в окончательной форме 03.06.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26.05.2021 г. Полевской

Полевской городской суд Свердловской области в составе председательствующего Двоеглазова И.А., при секретаре Березиной Ю.С., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, его представителя ФИО3, рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело № 2-592/2021 по иску ФИО4 к ФИО2 о признании договора расторгнутым, передаче жилого помещения, взыскании упущенной выгоды и неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора расторгнутым, передаче жилого помещения, взыскании упущенной выгоды, неустойки. Истец мотивирует требования тем, что ей принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на 

<

. . .> в 

<

. . .>. . . . между истцом и ответчиком заключен договор найма жилого помещения с условием выкупа долей. По условиям договора ответчик обязался выплатить 400 000 рублей в течение 7 лет по 5 000 рублей ежемесячно. Ответчик с . . . оплату не производил. . . . ответчик получил уведомление истца о расторжении договора. Истец полагает, что . . . договор расторгнут, просит признать его расторгнутым, обязать ответчика передать ей жилое помещение по акту в течение 5 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу. Поскольку ответчик пользовался квартирой, истец просит взыскать с ответчика упущенную выгоду за период с . . . по . . . в размере 350 000 рублей. Также истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 320 000 рублей за несвоевременное внесение платы по договору.

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, была надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства, о причинах неявки суду не сообщила. 

Представитель истца ФИО1 исковые требования и доводы искового заявления поддержал, дополнительно пояснил, что в соответствии с заключенным между истцом и ответчиком . . . договором ответчику было передано жилое помещение – 

<

. . .> в 

<

. . .>. Истец расторгла данный договор . . ., поэтому ответчик должен вернуть ей помещение. Принимая во внимание, что ответчик является собственником 1/3 доли, то он должен вернуть истцу 2/3 доли. Истец на протяжении 70 месяцев пользовался спорной квартирой. Истец могла извлекать прибыль из сдачи своей доли в наём, однако, была лишена такой возможности в силу того, что квартиру полностью занимал ответчик, поэтому он должен возместить ей упущенную выгоду в размере 350 000 рублей, складывающуюся из ежемесячных платежей в размере 5 000 рублей, предусмотренных договором. Кроме того, договором предусмотрена неустойка за несвоевременное внесение платежей. Истец сроки внесения платежей по договору нарушил, поэтому должен выплатить истцу проценты в размере 320 000 рублей. 

Ответчик ФИО2, его представитель ФИО3 исковые требования не признали, суду пояснили, что . . . между сторонами был заключен договор мены, по условиям которого истец передала ответчику 1/3 доли квартиры, а ответчик передал истцу принадлежавшую ему квартиру. Истец и ответчик . . . заключили договор, по условиям которого ответчик приобретал 2/3 доли квартиры, но данный договор не был исполнен сторонами. Так как истец не передала право собственности на принадлежащую ей долю ответчику, он перестал платить по договору. Договором найма данный договор не является, поскольку ответчик являлся собственником доли в данной квартире, поэтому мог в ней проживать. По этой же причине не может быть возвращена истцу какая-либо доля. Упущенной выгоды у истца не имеется. Размер взыскиваемой с ответчика неустойки просили уменьшить на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также представитель истца заявил о применении срока исковой давности.

По поводу пропуска истцом срока исковой давности представитель истца заявил, что о восстановлении срока не просит, полагается в его применении на усмотрение суда. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно договору найма жилого помещения с последующим выкупом от . . . (л.д. 11-13), ФИО4 передала ФИО2 жилое помещение, представляющее собой комнату, расположенную по адресу: Россия, 

<

. . .> во временное владение и проживание, с последующим выкупом за цену 400 000 рублей до полной выплаты в течение семи лет с даты подписания договора до . . . равными ежемесячными платежами по 5 000 рублей. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом (пункт 2 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно положениям пунктов 1-4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в пункте 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценивая представленный договор, суд приходит к выводу, что он содержит элементы двух договоров: договора купли-продажи недвижимости и договора найма жилого помещения. Об этом свидетельствуют формулировки о передачи жилого помещения в пользования и об его последующей продаже. 

В связи с этим в данном деле подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, вытекающие из этих договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора купли-продажи недвижимости является предмет договора. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценивая элементы договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что договор не заключен, так как между сторонами не согласован предмет договора.

Согласно выписке из ЕГРН от . . . (л.д. 27-31) ФИО4 является собственником 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

. . .>, в 

<

. . .>, то есть и продать истец могла только данные 2/3 доли. В предмете же договора условие о продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру отсутствует, буквально указано на продажу комнаты неизвестной площади в спорной квартире. При этом, в силу положений статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи могут быть только жилой дом, квартира, часть жилого дома, квартиры. Истец не могла продать какую-либо комнату, поскольку не обладала правом собственностью на отдельную комнату в квартире.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи недвижимости от . . ., подписанный ФИО4 и ФИО2, не может считаться заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу пункта 1 статьи 673 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Как следует из анализа приведенных норм, объектом договора найма может быть часть квартиры, в том числе и комната, однако, в представленном договоре предмет также не согласован, поскольку не указано, какая именно из двух комнат передается во владение и пользование, не указана её площадь. Более того, как было указано ранее, ФИО4 собственником комнаты не являлась, являлась собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Данная доля предметом договора найма являться не может. Порядок пользования жилым помещением между истцом и ответчиком не устанавливался, соответственно в данном случае установить объект договора невозможно, поэтому договор найма также является незаключенным. 

Кроме того, в договоре не установлена плата за наём жилья, так как из формулировки «с последующим выкупом за 400 000 рублей» следует, что сумма 400 000 рублей подразумевалась сторонами как выкупная стоимость имущества. Толкование истцом данной формулировки как выкупная стоимость и плата за наём жилья, ничем не обоснованы, буквальный смысл использованных формулировок на это не указывает.

Принимая во внимание, что ни договор купли-продажи недвижимости, ни договор найма жилого помещения не являются заключенными, требования истца о признании договора от . . . расторгнутым не имеется. 

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Истец заявляет о возврате ей ответчиком 2/3 долей в квартире, являющейся предметом спора и выдаче ключей от помещения.

Вместе с тем, 2/3 доли не могли быть переданы истцом ответчику каким-либо образом. Как было указано, объектом найма может быть квартира или её часть (комната). На основании договора от . . . ФИО2 являлся нанимателем 

<

. . .> в 

<

. . .> (л.д. 51-53), однако, с момента возникновения у него права собственности на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру на основании договора мены от . . . (л.д. 32), то есть с . . ., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 33), у него на основании ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации возникло право проживать в данной квартира на внедоговорной основе. Это не означает, что ФИО2 каким-либо образом получил в пользование оставшиеся в собственности ФИО4 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. 

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворении иска в части возложения на ответчика обязанности вернуть 2/3 доли в праве общей долевой собственности и передать ключи от помещения не имеется. На создание ответчиком истцу препятствий в пользовании квартирой представитель истца не ссылался. Ответчик об этом также не сообщил. В случае создания ответчиком препятствий в пользовании квартирой, данный спор может быть разрешен в отдельном процессуальном порядке. 

Поскольку истцу отказано в возложении на ответчика обязанности вернуть 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, не может быть удовлетворено и требование истца о взыскании с ответчика судебной неустойки на случай неисполнения решения в этой части.

Что касается взыскания с ответчика упущенной выгоды истца, суд приходит к следующему.

Под упущенной выгодой, в силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В контексте данного спора истец полагает, что упущенной выгодой является денежная сумму, которую она могла бы получить от использования принадлежащих ей 2/3 долей в праве общей долевой собственности на данную квартиру, исходя из условий договора от . . . о ежемесячном платеже в 5 000 рублей.

Как разъяснено в пункте 3 постановление Пленума Верховного Суда РФ от . . . N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Истец не представила доказательств принятия каких-либо мер и приготовлений для получения упущенной выгоды. На протяжении более пяти лет с момента прекращения оплат ответчиком истец не предпринимала каких-либо действий для использования своего имущества, поэтому отсутствует необходимое для удовлетворений иска в этой части условие. Тем более в данном случае невозможно руководствоваться предусмотренной договором суммой ежемесячной оплаты в размере 5 000 рублей, так как из содержания договора следует, что эти платежи относится к рассрочке оплаты выкупной стоимости в размере 400 000 рублей. 

Таким образом, доказательств возникновения у истца в результате действий ответчика упущенной выгоды не представлено, следовательно, в удовлетворении этих требований следует отказать.

Разрешая требования о взыскании с ответчика неустойки, суд считает их также необоснованными по следующим причинам.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Пунктом 4.5 договора от . . . предусмотрено, что за несвоевременную оплату найма наниматель оплачивает пени из расчета 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как установлено в ходе рассмотрения данного дела, договор найма жилого помещения не был заключен между истцом и ответчиком, а потому условия, согласованные сторонами в данном договоре, юридической силы не имеют. Размер платы за наём жилья договором не определен, а потому из данного договора не следует, что ответчик не исполнил какие-либо обязательства перед истцом и должен понести за это гражданско-правовую ответственность в виде уплаты неустойки.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Поскольку ни одно из требований ФИО4 не было удовлетворено, понесенные ею судебные расходы возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 о признании договора расторгнутым, передаче жилого помещения, взыскании упущенной выгоды и неустойки отказать. 

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Полевской городской суд.

Резолютивная часть решения принята в совещательной комнате с применением технических средств. 

Председательствующий И.А. Двоеглазов

,