дело № 3а-32/2021

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации 

г. Элиста 22 сентября 2021 года 

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе: 

председательствующего судьи Говорова С.И.,

при секретаре Очировой С.С.,

с участием представителя административного истца директора филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания» «Государственная телевизионная и радиовещательная компания «Калмыкия» ФИО1 – ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению директора филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания» «Государственная телевизионная и радиовещательная компания «Калмыкия» ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

Директор филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания» «Государственная телевизионная и радиовещательная компания «Калмыкия» ФИО1 обратилась в суд с указанным административным иском (дата поступления в организацию почтовой связи – 16 августа 2021 года), ссылаясь на то, что Федеральное государственное унитарное предприятие «Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания» на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: *, кадастровый номер *, общей площадью * кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 июня 2020 г. № 72-од «Об утверждении результатов кадастровой стоимости категорий земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Калмыкия» составила 22144592,1 руб. Ранее кадастровая стоимость арендованного земельного участка составляла 3027486,12 руб. Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, значительно превышающая его рыночную стоимость, является базой для исчисления арендных платежей, юридическое лицо обратилось за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету независимого оценщика С. от 9 августа 2021 года № * рыночная стоимость земельного участка составила 12754505 рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом оценщика.

Определением судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 19 августа 2021 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, в качестве заинтересованных лиц – филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Калмыкия и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия.

В письменных возражениях (поступили в Верховный Суд Республики Калмыкия 6 сентября 2021 года) Бюджетное учреждение Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» просит отказать в удовлетворении административного иска в полном объеме.

В судебном заседании 22 сентября 2021 года представитель административного истца ФИО2 просила исключить Бюджетное учреждение Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» из числа административных ответчиков, по существу административного иска просила удовлетворить содержащиеся в нем требования.

Представители административных ответчиков - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», представители заинтересованных лиц – филиала ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не сообщив суду о причинах неявки и не представив никаких доводов и возражений по заявленным административным исковым требованиям.

Поскольку установленных статьями 150, 152 КАС РФ оснований отложения судебного разбирательства административного дела не имеется, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, признав причину их неявки неуважительной.

Определением суда от 22 сентября 2021 года ходатайство представителя административного истца ФИО2 удовлетворено - Бюджетное учреждение Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» исключено из числа административных ответчиков.

Разрешая по существу заявленные в административном исковом заявлении требования, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с пп. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость - часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, в частности, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25 июня 2021 года № *, земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: связь, имеется ограничение прав в виде аренды сроком действия с 10 февраля 2014 года по 10 февраля 2063 года, ограничение установлено в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания» на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 30 декабря 2013 года № * и дополнительного соглашения к договору аренды от 2 июля 2020 года № 1.

Из содержания договора аренды земельного участка от 30 декабря 2013 года № * усматривается, что между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия в лице Руководителя П. и Федеральным государственным унитарным предприятием «Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания» в лице директора филиала ФГУП «ВГТРК» «Государственная телевизионная и радиовещательная компания «Калмыкия» Т. заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, согласно которому предметом договора является земельный участок из категории земель населенных пунктов, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, для использования под административное здание, гаражи, хозпостройки. Согласно п. 2.1 договора аренды договор заключен на срок 49 (сорок девять) лет. В силу п. 3.1 указанного договора размер годовой арендной платы за земельный участок рассчитан на основании пп. «д» п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, общая сумма годовой и ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком приведена в приложении № 2 «Расчет арендной платы».

Дополнительным соглашением от 2 июля 2020 года № 1, заключенным между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия в лице Руководителя П. и Федеральным государственным унитарным предприятием «Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания» в лице директора филиала ФГУП «ВГТРК» «Государственная телевизионная и радиовещательная компания «Калмыкия» ФИО1, в договор аренды внесены изменения: уточнен вид разрешенного использования земельного участка – «Связь», размер годовой арендной платы за земельный участок рассчитан на основании п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», общая сумма годовой и ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком приведена в приложении № 2 «Расчет арендной платы». 

Согласно приложению к уведомлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия от 22 декабря 2020 года № 2940, направленному в адрес директора филиала ФГУП «ВГТРК» ГТРК «Калмыкия» ФИО1, рассчитана арендная плата на 2021 год по договору аренды земельного участка, при этом годовая арендная плата составляет * руб.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 июня 2020 г. № 72-од «Об утверждении результатов кадастровой стоимости категорий земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Калмыкия» кадастровая стоимость арендуемого Федеральным государственным унитарным предприятием «Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания» земельного участка составила 22144592,1 руб.

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 3 августа 2021 г. № *, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, согласно которой кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 22144592,1 руб. (двадцать два миллиона сто сорок четыре тысячи пятьсот девяносто два рубля 10 копеек). Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2021 года.

Не согласившись с кадастровой стоимостью арендуемого земельного участка, административный истец обратился за проведением оценки его рыночной стоимости к независимому оценщику С., согласно отчету которого от 9 августа 2021 года № * рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2019 года составила 12754505 рублей.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В силу ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете об оценке от 9 августа 2021 года № * приведено описание объекта исследования – земельного участка, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки; проведено изучение рынка земельных участков, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования. В результате выбора подходов оценщиком для оценки объекта исследования отобран сравнительный подход. Отказ от использования затратного и доходного подхода, а также соответствующих методов оценки мотивирован. В процессе применения сравнительного подхода использован метод сравнения продаж как наиболее полно учитывающий факторы стоимости объекта оценки и имеющуюся о нем информацию. Сведения об объектах-аналогах приведены в таблице, проанализированы и проверены применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка. Применена корректировка между ценой предложения и ценой продажи земельных участков с учетом доверительного интервала уторгования (11,3-12,5%) согласно справочнику оценщика недвижимости (2018 год, под редакцией Л.А. Лейфера, земельные участки, часть 2, табл.121), публикация продаж объектов-аналогов была осуществлена в период с февраля по ноябрь 2018 года, то есть в разумно допустимый период (10-2 месяца), предшествующий дате, по состоянию на которую проведена оценка, дата предложения актуальна на дату оценки, в связи с чем, корректировка по дате предложения не проводилась. Установленное расхождение между значениями площади земельного участка (аналога № 2 - *, кадастровый номер *), отраженными в Отчете оценщика (4520 кв.м.) и в публичной кадастровой карте (https://pkk.rosreestr.ru) – 4517 кв.м., суд находит не существенным, поскольку данная погрешность находится в пределах допустимой (составляет 0,9993%), не влияющей существенно на размер определенной рыночной стоимости объекта. Также оценщиком осуществлена поправка на местоположение земельных участков, которая к аналогам 1 и 3, относящимся согласно справочнику оценщика недвижимости 2018 г., под редакцией ФИО3, часть 1 земельные участки, таб.7, к спальным микрорайонам среднеэтажной застройки, составила 1,35, к аналогам 2 и 4 (окраины городов, промзоны) – 1,59. При этом сам объект оценки отнесен ко 2 типу – центры административных районов города. Поскольку назначением аналога 3 является использование земельного участка под офисно-торговую застройку, в отличие от назначения объекта оценки и других аналогов (назначение – под индустриальную (промышленную) застройку), к нему применен корректирующий коэффициент 0,62 (справочник оценщика недвижимости 2018 г., под редакцией ФИО3, часть 2 земельные участки, таб.82). Ко всем аналогам была применена корректировка по площади участка, равная 0,9, так как согласно вышеуказанному справочнику оценщика (таб.33) объект оценки по площади попадает под интервал 1-2,5 га, в то время как объекты-аналоги расположены в интервале 

<

 1 га. Анализируемый отчет об оценке содержит ссылки на источники используемой информации, при этом указание площади земельного участка («1 с.») в объявлении о продаже аналога под № 3 является технически ошибочным, так как из имеющегося скриншота объявления (л.д. 96) – описания объекта недвижимости составленного непосредственно продавцом и содержащего дополнительные характеристики участка, следует, что речь идет о продаже земельного участка площадью 225 кв.м. (назначение – под магазин с парикмахерской). На основании полученных данных оценщиком определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 января 2019 года.

Независимый оценщик С. включен в реестр оценщиков ассоциации «Русское общество оценщиков», являющейся правопреемником общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», 7 июля 2008 года под регистрационным № * (свидетельство № * от 22 июля 2020 года), обладает необходимыми специальными знаниями и правом на проведение оценочной деятельности: квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № * от 25 июня 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка бизнеса», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № * от 25 июня 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № * от 25 июня 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», диплом ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» по программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» серии * № * от 2 сентября 2019 года; ответственность оценщика застрахована в Страховом акционерном обществе «РЕСО Гарантия» (страховой полис № * от 11 ию8я 2021 года, сроком действия до 30.06.2022 г.).

С учетом изложенного, представленный отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы в отчете предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Оценив представленный истцом отчет об оценке от 9 августа 2021 года № * в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, прихожу к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства. Доказательств обратного административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах суд признает заявленные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости подлежащими удовлетворению и считает возможным установить указанную стоимость в размере 12754505 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется датой, указанной на календарном оттиске почтового штемпеля уведомления о вручении (согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором *, указанным на почтовом конверте с административным исковым заявлением), то есть – 16 августа 2021 года.

В силу положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, 

р е ш и л :

административное исковое заявление директора филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания» «Государственная телевизионная и радиовещательная компания «Калмыкия» ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м., расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости – 12754505 (двенадцать миллионов семьсот пятьдесят четыре тысячи пятьсот пять) рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 августа 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.И. Говоров

Мотивированное решение составлено 23 сентября 2021 года.