дело № 2-887/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июля 2017 г. г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Долгинцевой Т.Е.,

при секретаре Кужель К.С., 

с участием представителя истца, а также ответчика ФИО1 - ФИО2, 

представителя ответчика Управления Росреестра по Тверской области ФИО3, 

представителя ответчика администрации МО Тверской области «Калининский район» ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к администрации МО «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области, администрации МО Тверской области «Калининский район», Управлению Росреестра по Тверской области, ФИО1 о признании права собственности на земельный участок, возложении обязанности по регистрации права, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО5 обратился в суд с настоящим иском к администрации МО «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области, Управлению Росреестра по Тверской области. Мотивировал исковые требования тем, что на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. В связи с передачей квартиры в собственность истца, продавцом на основании решения правления колхоза «Даниловское» от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, на котором расположена часть дома под указанной квартирой площадью 

<

данные изъяты> кв.м, был изъят из пользования колхоза. В соответствии с Постановлением главы МО Тверской области «Калининский район» № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был сформирован и поставлен на государственный учет. ДД.ММ.ГГГГ между истцом как собственником квартиры и Администрацией МО «Никулинское сельское поселение Калининского района Тверской области» был подписан договор купли-продажи земельного участка №. В соответствии с договором истец оплатил выкупную цену, госпошлину за регистрации права собственности и по акту приема-передачи получил земельный участок.

Однако в государственной регистрации прав на недвижимое имущество УФСГР кадастра и картографии по Тверской области было отказано в связи с возникшими сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации права по причине раздельного учета двух земельных участков под двумя (иных квартир нет) квартирами многоквартирного жилого дома, исходя из положений ст. 16 Федерального закона № 184-ФЗ от 29.12.2004 года «О введении в действие ЖК РФ» и ст. 36 ЖК РФ.

Вместе с тем, в применяемых нормах отсутствуют препятствия регистрации права собственности на основании заключенного договора, поскольку Жилищный кодекс РФ введен в действие с 01.01.2015 года, тогда как участки под двухквартирным домом и порядок их использования сформированы в более ранний период. Законодателем не установлено распространение действия положений указанных регистратором статей на период до вступления в силу действующего ЖК РФ.

Частью 1 ст. 1 ЗК РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Являясь собственником жилого помещения, истец пользуется расположенным под квартирой земельным участком, и ему необходимо надлежащим образом признать возникшее на основании договора купли-продажи право собственности на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, КН №.

Собственник второй квартиры двухквартирного жилого дома пользуется отдельно сформированным земельным участком, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. КН №.

При таких обстоятельствах отсутствуют ограничения на регистрацию права собственности в виде индивидуального участка.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд признать за ним право собственности на земельный участок, расположенный по адресу 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> кв.м., КН №. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области произвести регистрацию права собственности истца на указанный земельный участок.

Определением суда от 25 апреля 2017 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация МО Тверской области «Калининский район». 

Протокольным определением суда от 20 июня 2017 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО1. 

В судебном заседании представитель истца, являющаяся также представителем ответчика ФИО1, - ФИО2 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске. Указали на вынужденный характер обращения в суд, поскольку регистрирующий орган не только отказывает в регистрации права на спорный участок, но и снять его с регистрационного учета также не может, ссылаясь на то, что он учтен и реестровой ошибки в сведениях о его местоположении не имеется. 

Представитель ответчика Управления Росреестра по Тверской области ФИО3 возражала против удовлетворения иска к Росреестру, ссылаясь на то, что регистрирующий орган является ненадлежащим ответчиком по делу. 

Представитель ответчика администрации МО Тверской области «Калининский район» ФИО4 оставила вынесение решения на усмотрение суда. Ссылалась на то, что договор купли-продажи земельного участка законный, сторонами исполнен. 

Представитель ответчика администрации МО «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебном заседании участия не принял, в предыдущем судебном заседании не возражал против удовлетворения иска. 

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Ст. 36 Конституции Российской Федерации гласит, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Статья 15 Земельного кодекса РФ, также предусматривает собственность на земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно п. 3 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям, сроком не ограничивается.

Согласно п. 9.1 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" N 137 от 25.10.2001 года, если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного Кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения, или постоянного бессрочного пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с ФЗ такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности изложены в статье 39.1 Земельного кодекса РФ (ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Из материалов дела усматривается, что ФИО5 является собственником жилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16).

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №, о чем свидетельствует кадастровая выписка о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-22).

Как достоверно установлено судом, квартира № в двухквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ответчику ФИО1, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. 

Под указанной квартирой № сформирован отдельный земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, который поставлен на реестровый (кадастровый) учет ДД.ММ.ГГГГ, ему присвоен кадастровый №. 

Согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок предоставлен в аренду ФИО1 на срок до 11 марта 2019 г., договор аренды не зарегистрирован в ЕГРН. 

Оба вышеуказанных земельных участка с КН № и КН № имеют статус ранее учтенных. Граница земельного участка с КН № установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Граница земельного участка с КН № установлена в ранее действовавшей системе координат, что подтверждено планом земельного участка, утвержденного руководителем комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Калининскому району 03.01.2003г. 

Из представленных стороной истца документов, а также из переписки с органом кадастрового учета следует, что истец ФИО5 и ответчик ФИО1 в целях оформления прав на земельные участки инициировали составление межевого плана на общий земельный участок под домом №, однако орган кадастрового учёта отказал собственникам в исключении из ГКН сведений об аннулировании обособленных земельных участков с КН № и КН № со ссылкой на то, что указанные участки носят статус ранее учтенных. 

В силу ст. 218 п. 2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Одним из оснований возникновения права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, является договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (п.1 ч.1 ст. 39.1 ЗК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области в лице главы администрации (продавец) и ФИО5 (покупатель) на основании ст.39.3, 39.17, ст. 39.20 ЗК РФ заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м для ведения личного подсобного хозяйства с КН № по адресу: 

<

адрес>. Стоимость земельного участка определена в 5 411,78 руб. согласно выкупной цены, определенной в соответствующем акте от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок передан покупателю по передаточному акту.

В соответствие с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Как следует из сообщения Управления Росреестра про Тверской области от 21.11.2016г. в государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок по договору купли-продажи участка от ДД.ММ.ГГГГ Задеру Л.Н. отказано со ссылкой на п.4 ст. 36 ЖК РФ, согласно которой земельный участок под многоквартирным жилым домом должен принадлежать собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. 

Вместе с тем, из искового заявления, технической документации, кадастровой выписки земельного участка, следует, что указанный дом является двухквартирным, состоит из двух обособленных жилых помещений: квартиры № и квартиры №, каждая из которых состоит из определенного набора помещений, имеют отдельные входы с разных сторон здания, на испрашиваемом участке расположена квартира № и хозпостройки. Истец указал на расположение в границах участка не многоквартирного дома, а половины двухквартирного дома, состоящей из квартиры истца.

На законодательном уровне термин «многоквартирный дом» не определен. Не существует законодательного разграничения между понятиями «здание», «сооружение», «помещение», «строение».

Согласно п.6 постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. 

Согласно "СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства" - 5.3 Планировка и застройка приквартирных участков - 5.3.1. (принят постановлением Госстроя РФ от 30 декабря 1999 г. N 94), предельные размеры земельных участков для усадебных, одно-двухквартирных и многоквартирных блокированных жилых домов устанавливаются органами местного самоуправления в соответствии с территориальными строительными нормами в зависимости от типа дома и других местных особенностей. Границы, площади и режим использования земельных участков при многоквартирных жилых домах определяются градостроительной документацией с учетом законодательства Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

Постановление Совета Министров РСФСР от 20 июля 1981 г. N 389 "Об утверждении Правил застройки сельских населенных пунктов РСФСР" (с изменениями и дополнениями) предусматривало строительство для сельской местности преимущественное применение одно-двухэтажных одно-двухквартирных жилых домов усадебного типа и многоквартирных блокированных жилых домов с приусадебными земельными участками.

Региональные нормативы градостроительного проектирования Тверской области, утвержденные постановлением Администрации Тверской области от 14.06.2011г. N283-па "Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Тверской области" предусматривают, что в жилой зоне сельских населенных пунктов следует предусматривать индивидуальные жилые дома, одно-, двухквартирные дома усадебного типа, допускаются многоквартирные блокированные дома с земельными участками при квартирах, а также (при соответствующем обосновании) секционные дома. (п. 2.2.71). Расстояния от одно-, двухквартирных жилых домов и хозяйственных построек (сараев, гаражей, бань) на придомовом (приквартирном) земельном участке до жилых домов и хозяйственных построек на соседних земельных участках следует принимать в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"( п.2.2.81).

Таким образом, нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации – Тверской области допускается формирование приквартирного земельного участка в двухквартирных домах, с учетом особенностей последних.

Исходя из терминологии, используемой законодателем, дом, состоящий из двух квартир, является многоквартирным. Однако вопрос о возможности предоставления земельного участка сформированного под частью дома, может быть разрешен с учетом того, что положения п.2 ст. 36 ЗК РФ и п.1 ст. 36 ЖК РФ направлены на защиту прав интересов домовладельцев в части возможности доступа к общему имуществу дома, сооружениям общего пользования, предназначенным для обслуживания более одной квартиры в доме (лестничным площадкам, лифту, подъезду, крыльцу и т.д.). При отсутствии таковых, исходя из особенностей двухквартирного жилого строения, данные положения закона не исключают возможности передачи земельного участка собственнику квартиры в индивидуальную собственность.

Изложенное подтверждено тем, что закон (ст. 252 ГК РФ) допускает реальный раздел дома, выдел доли дома в натуре. При делимости объекта возникают два самостоятельных жилых помещения – части дома, которые при присвоении соответствующей нумерации, могут именоваться квартирами. Выделенная часть дома с отдельным входом - это самостоятельный объект недвижимости, со своим техпаспортом. Представляется, что о части дома можно говорить только при наличии её изолированности (выдела) от другой части, в противном случае речь идет о доле дома, которая не является жилым помещением. При этом законодатель не запрещает одновременно с домом осуществлять раздел земельного участка, на котором расположен такой дом.

Таким образом, законодатель не запрещает существование отдельных земельных участков при отдельных частях дома и «приквартирных» земельных участков, аналогично ситуации при реальном разделе земельных участков и домов на них, что соответствует конституционному принципу равенства (часть 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации).

В рассматриваемом случае существуют два самостоятельных земельных участка под каждой из двух квартир по адресу: 

<

адрес>, каждый из которых имеет вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, каждый из которых поставлен на кадастровый учет и является самостоятельным объектом права. При этом формирование спорного приквартирного участка утверждено постановлением администрации района. 

Данные земельные участки сформированы в 2004 году до принятия закона, предусматривающего предоставление участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность помещений в таком доме. Отказ Росреестра в регистрации права истца на земельный участок не учитывает установленную нормативными правовыми актами возможность формирования приквартирного земельного участка в двухквартирных домах, с учетом особенностей последних. Исходя из юридически значимых обстоятельств, предоставление участка под указанным домом в общую долевую собственность ФИО5, ФИО1 невозможно.

Земельный участок под указанным двухквартирным жилым домом не является неделимым, он разделен уполномоченным органом на два самостоятельных участка (по количеству расположенных на нем квартир) с постановкой ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. их на кадастровый учет с кадастровыми номерами № и №, то есть спорный земельный участок является самостоятельным объектом недвижимости, сформирован с соблюдением действующего в тот период времени законодательства, в связи с чем может быть самостоятельным объектом права.

Как установлено в ходе рассмотрения дела спорный земельный участок продан истцу уполномоченным лицом в порядке ст.39.3, 39.17, ст. 39.20 ЗК РФ, договор купли-продажи совершен в предусмотренной законом письменной форме, существенные условия договора в нем определены, договор подписан и исполнен сторонами, никем не оспорен. 

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание наличие препятствий в регистрации права собственности истца по договору купли-продажи на земельный участок, суд полагает иск ФИО5 в части признания за ним права собственности на земельный участок обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

Поскольку указанное решение суда о признании права является основанием для внесения записи в ЕГРН о праве собственности истца на земельный участок, какие-либо действия Управления Росреестра по Тверской области, связанные с отказом в регистрации права, истцом не оспорены и материально-правовых отношений между истцом и регистрирующим органом отсутствуют, в части исковых требований о возложении на Управление Росреестра по Тверской области обязанности по регистрации права истцу следует отказать. 

Также суд считает ненадлежащим ответчиком ФИО1, поскольку, как установлено судом спора о праве с указанным ответчиком на земельный участок с КН № у истца не имеется, под квартирой ФИО1 сформирован самостоятельный земельный участок, на который ФИО5 не претендует, равно как и ФИО1 не заявляет притязаний на земельный участок истца. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданско-процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО5 к администрации МО Тверской области «Калининский район», администрации МО «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области о признании права собственности на земельный участок удовлетворить.

Признать за ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение суда является основанием для внесения записи в ЕГРН о праве собственности истца на указанный земельный участок.

В исковых требованиях ФИО5 к ответчику ФИО1, а также в исковых требованиях к Управлению Росреестра по Тверской области о возложении обязанности по регистрации права отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его изготовления судом в окончательной форме в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Тверской области.

Судья: Т.Е. Долгинцева

Мотивированное решение составлено 1 августа 2017 г.