№57RS0026-01-2025-002465-36

Дело №2-2113/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

20 октября 2025 г. г. Орел

Орловский районный суд Орловской области в составе:

председательствующего судьи Найденова А.В.,

при секретаре Есиной Е.С.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-9» о защите прав потребителей,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-9» (далее ООО «Орелстрой-9») о защите прав потребителей. Исковые требования обоснованы тем, что 

<

данные изъяты> между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Орелстрой-9» был заключен договор 

<

данные изъяты> участия в долевом строительстве жилого помещения, по условиям которого объектом долевого строительства является квартира номер: 22, этаж расположения: 5, номер секции: 1, проектная общая площадь 

<

данные изъяты> кв.м, в многоквартирном жилом доме, расположенном по строительному адресу: 

<

данные изъяты> На основании акта 

<

данные изъяты>2024 данное жилое помещение ООО «Специализированный застройщик «Орелстрой-9» было передано ФИО1 и 

<

данные изъяты> зарегистрировано право собственности в Едином государственном реестре недвижимости. В процессе эксплуатации вышеуказанной квартиры были обнаружены нарушения требований строительно-нормативной документации. В связи с чем ФИО1 была вынуждена обратиться в экспертную организацию для выявления всех имеющихся несоответствий нормативной документации в вышеуказанной квартире. В соответствии с актом экспертного исследования 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР», стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных несоответствий нормативным требованиям в вышеуказанной квартире составила 238 914 рублей, включая стоимость материалов. На направленную претензию ответчик отреагировал отказом, в связи с чем истец просил суд взыскать с ответчика убытки в виде соразмерного уменьшения покупной цены квартиры в сумме 238 914 рублей, неустойку за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя за период с 

<

данные изъяты> в размере 238 914 рублей по дату вынесения судом решения и до момента фактического исполнения обязательства в размере 1% за каждый день просрочки возмещения убытков, расходы за проведенную экспертизу в сумме 35 000 рублей штраф в размере 256 414 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 100000 рублей. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 

<

данные изъяты> доводы иска поддержала.

Представитель ответчика ООО «Орелстрой-9» 

<

данные изъяты> в судебном заседании иск не признала, считала, что он подлежит частичному удовлетворению.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 

<

данные изъяты> между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Орелстрой-9» был заключен договор участия в долевом строительстве жилого помещения 

<

данные изъяты>, по условиям которого объектом долевого строительства является квартира номер: 22, в многоквартирном жилом доме, расположенном по строительному адресу: 

<

данные изъяты> цена договора составила 3725290 руб.

Таким образом, к возникшим правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ №214) и в части не урегулированной данным законом положения Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».

П. 1 ст. 4 ФЗ №214 по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ №214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Ч. 2 названной статьи определено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу п. 5-6 указанной статьи участник долевого строительства вправе предъявить к застройщику требования, связанный с недостатками в объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, либо за пределами такового в случаях, предусмотренных законом, установив срок для устранения недостатков, уменьшения цены договора или возмещения расходов.

Способы защиты права определены в ст. 12 ГК РФ, в которой, среди прочего, допускается взыскание убытков, признание сделки недействительной и применение последствий недействительности.

В силу диспозитивности указанной нормы лицо, обращающееся за защитой нарушенного права, самостоятельно выбирает способ, которым полагает целесообразным такое право восстановить.

В частности согласно ст. 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Данная норма провозглашает принцип полного возмещения убытков и предусматривает возможность их возмещения не только в натуральном, но и в денежном выражении.

Разрешая спор в части требований о возмещении убытков, суд отмечает следующее. 

В соответствии с актом 

<

данные изъяты> приема-передачи квартиры от 

<

данные изъяты> квартира передана участнику долевого строительства.

По утверждению истца переданная квартира выполнена застройщиком с отступлениями от строительных норм и правил.

Для проверки соответствия объекта долевого строительства обязательным нормам и правилам, истец обратился к ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР».

В соответствии с актом экспертного исследования 

<

данные изъяты> стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных несоответствий нормативным требованиям в вышеуказанной квартире составила 238 914 рублей, включая стоимость материалов.

<

данные изъяты> ФИО1 передала в ООО «Специализированный застройщик «Орелстрой-9» претензию о соразмерном уменьшении цены квартиры, расположенной по адресу: 

<

данные изъяты> на сумму устранения выявленных несоответствий, рассчитанную в экспертном заключении в размере 238 914 рублей и возмещении затрат за проведенную экспертизу в сумме 35 000 рублей.

В соответствии с письмом от 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>» отказал в удовлетворении в добровольном порядке заявленных ФИО1 требований.

После этого истица обратилась в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель ответчика акт фактически не оспорил, не смотря на разъяснение соответствующего права с ходатайством о проведении судебной экспертизы не обращался.

Таким образом, суд расценивает указанный отчет как допустимый и принимает его за основу при вынесении решения.

Вместе с тем, Федеральным законом от 26.12.2024 №482-ФЗ введена в действие ч. 4 ст. 10 ФЗ №214, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных ч.ч. 2 и 2.1 ст. 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 

<

данные изъяты>

Указанные положения закона, по мнению суда, имеют обратную силу, поскольку распространяются в силу прямого указания на правоотношения имевшие место до вступления в силу закона и применяются в части прав и обязанностей возникших после 

<

данные изъяты>.

Поскольку право на получение убытков и неустойки у материального истца возникло на основании настоящего судебного постановления, состоявшегося после 

<

данные изъяты>, общий размер убытков и неустойки подлежит ограничению 3% от цены договора, то есть 111758 рублей 70 копеек (3725290х3%).

Разрешая требования истца о компенсации морального вреда, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд исходит из положений п.п. 1, 2 ст. 1101 Гражданского кодекса РФ, принимая во внимание конкретные данные причинения истцу морального вреда, степень физических и нравственных страданий, данные о личности истца, полагает необходимым взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда в размере в сумме 10000 руб.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя и штрафа, суд принимает во внимание следующие обстоятельства. 

В соответствии с ч. 4 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В силу ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Таким образом, из приведенных положений законодательства следует, что положения п.6 ст.13 Закона РФ от «О защите прав потребителей» в рассматриваемой ситуации применению не подлежат.

Одновременно с этим в соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом ч. 8 ст. 7 и ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

При указанных обстоятельствах суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика заявленных истцами штрафных санкций.

Кроме того, исходя из абз.10 п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» застройщику подлежит предоставлению отсрочка исполнения решения в части взыскания убытков и штрафа на срок до 31.12.2025 включительно.

Утверждение истца о том, что судом не были учтены положения договора, предусматривающие взыскание убытков в большем размере, является несостоятельной, поскольку основана на неверном толковании норм действующего законодательства.

Как разъяснено в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При толковании условий договора долевого участия от 07 мая 2024 г., судебная коллегия учитывает, что положения п. 7.1 договора полностью соответствуют содержанию ч.1 ст.10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения договора.

На момент рассмотрения дела действовала ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, содержащая аналогичные положения о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные названным Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.

Однако, законодатель внесением в статью 10 части 4 отдельно выделил порядок определения и взыскания убытков с застройщика после 01 января 2025 г., указав на то, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Из положений частей 1 и 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в их взаимосвязи следует, что иной размер убытков, связанный с устранением недостатков отделочных работ, должен быть прямо определен договором участия в долевом строительстве, как конкретная мера ответственности застройщика и в случае отсутствия в договоре положений об ином размере убытков, должен применяться размер убытков, предусмотренный ч.4 ст.10 Закона об участии в долевом строительстве, то есть в любом случае, не более трех процентов от цены договора.

Принимая во внимание, что иной размер убытков, связанный с устранением недостатков отделочных работ прямо не определен условиями договора, а ссылка истца на наличие в договоре пункта 7.1, аналогичного по содержанию ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, как на основание для отказа в применении положений ч. 4 ст. 10 указанного закона о том, что при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, по сути, свидетельствует о невозможности применения на практике положений ч. 4 ст. 10 упомянутого закона, поскольку ч. 1 ст. 10 предусматривает взыскание убытков в полном объеме, ограничении размера убытков тремя процентами от цены договора, основано на нормах действующего законодательства.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса.

В связи с изложенным с ответчика в пользу истца подлежит взысканию почтовые судебные расходы на оплату услуг оценщика в размере 35 000 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В соответствии с ч.1 ст.17 Федерального закона «О защите прав потребителей», п. 4 ч. 2 и ч. 3 ст. 333.36 НК РФ истец был освобожден от отплаты государственной пошлины при подаче настоящего иска, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию в доход муниципального образования «

<

данные изъяты> государственная пошлина в размере 7353 рубля. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-9» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Орелстрой-9», ИНН 

<

данные изъяты> ОГРН 

<

данные изъяты> в пользу ФИО1, 

<

данные изъяты> года рождения, паспорт 

<

данные изъяты>, денежные средства в счет причинения убытков в сумме 111758 рублей 70 копеек рублей, компенсацию морального вреда в сумме 1000 рублей, расходы на оплату услуг оценщика в размере 35 000 рублей.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Орелстрой-9», отсрочку исполнения решения суда в части взыскания убытков и штрафа до 

<

данные изъяты>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Орелстрой-9», ИНН 

<

данные изъяты> ОГРН 

<

данные изъяты>, в доход бюджета муниципального образования «

<

данные изъяты>» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7353 рубля.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Орловский районный суд Орловской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Мотивированное решение изготовлено 03.11.2025.

Судья А.В.Найденов