Мотивированное 

решение

 изготовлено 27 марта 2025 года 

66RS0002-02-2024-000750-51

дело № 2-327/2025

РЕШЕНИЕ 

Именем Российской Федерации 

13 марта 2025 года город Екатеринбург

Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Тарасовой Т.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Полушиной Е.Э., 

с участием представителя истца ФИО1, 

представителя ответчика министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО5, Администрации города Екатеринбурга, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании права на заключение договора аренды без проведения торгов

установил:

истец ФИО3 подала в суд иск, с учетом уточнения исковых требований, просит о признании за ФИО3 права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г***; признать право и обязать министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области заключить с ФИО6 без проведения торгов договоры аренды земельных участков по адресу: *** со сроком аренды до 17.10.2051; указать, что решение суда является основанием для проведения кадастровых работ в отношении земельных участков и их государственного кадастрового учета (л.д. 5-6, 237-239).

Представитель ответчика Министерство по управлению государственным имуществом ФИО7 направил в суд отзыв на исковое заявление, указав, что земельный участок под спорным объектом, в том числе под строительство истцу не предоставлялся, право собственности на объект не может быть зарегистрировано в отсутствие прав собственности на землю, спорный объект является самовольной постройкой, просит в удовлетворении иска отказать (л.д. 198-199). 

Ответчики ФИО8, ФИО4 направили в суд отзыв, просят рассмотреть дело в их отсутствие, подтвердили обстоятельства, изложенные в иске (л.д. 110, 230-231). 

В судебном заседании представитель истца поддержал исковое заявление. 

Представитель ответчика поддержал доводы, указанные в отзыве на иск, просит в иске отказать. 

Ответчики ФИО4, ФИО5, представитель администрации города Екатеринбурга, в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом. 

Заслушав, представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Исходя из материалов дела, Постановлением Главы г. Екатеринбурга от 17.10.2002 № 1120-и ФИО5 предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером *** *** для проектирования и строительства индивидуального жилого дома по *** (л.д. 11). Согласно справке Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений от 01.06.2010 *** объекту присвоен адрес: *** (л.д. 12). 

Постановлением Главы г. Екатеринбурга от 17.10.2002 № 1120-к ФИО9 предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером *** для проектирования и строительства индивидуального жилого дома по *** (л.д. 23). 

Постановлением Главы г. Екатеринбурга от 17.10.2002 № 1120-з ФИО4 предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером *** площадью 1134 кв.м для проектирования и строительства индивидуального жилого дома по *** (л.д. 33). Согласно справке Главархитектуры от 24.06.2009 № 642 объекту присвоен адрес: *** (л.д. 34).

Договоры аренды не заключены, земельными участками пользовался ФИО9, осуществлял строительство индивидуального жилого дома, что подтверждают ответчики ФИО4, ФИО5 в письменных пояснениях (л.д. 210, 230). 

Согласно отчетам ЕМУП «БТИ» от 29.02.2024 и от 07.06.2024 на участке по ул. Матросская, 19 находятся объекты незавершенного строительства - кирпичный жилой дом степенью готовности 67% и фундамент жилого дома степенью готовности 9% (л.д. 38-42). 

В техническом заключении ООО «Ремонт-Проект» от 10.04.2024 № 24.39-ТЗ указано, что на момент обследования в строении, расположенном по *** в Железнодорожном районе г. Екатеринбурга, выполнены работы по возведению основных строительных конструкций (фундаментов, наружных и внутренних стен, межэтажных перекрытий). На стадии производства находятся работы по возведению ограждающих конструкций 3-го этажа (стен, чердачного перекрытия), крыши, внутренней лестницы, устройству полов, монтажу сетей инженерно-технического обеспечения, отделочные работы. Технические характеристики обследуемого объекта позволяют идентифицировать его (с учетом завершения находящихся на стадии производства работ) по СП 55.13330.2016 (12) (п. 3.5) как отдельно строящийся одноквартирный дом, состоящий из одного автономного жилого блока, включающий в себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании. Приведены следующие выводы специалиста, что 1. строение, расположенное по ул. Матросская, д. 19 в Железнодорожном районе г. Екатеринбурга, по основным техническим характеристикам классифицируется как объект капитального строительства (объект незавершенного строительства индивидуального жилого дома); 2. объект капитального строительства (ОНС жилого дома) находится на отдельном земельном участке и не является опасным для окружающей среды и жизнедеятельности людей; 3. Возведенные строительные конструкции строения (фундаменты, стены, перекрытия) не имеют повреждений, влияющих на прочные и жесткостные характеристики, находятся в работоспособном техническом состоянии (согласно СП 13-102-2003) и пригодны для завершения строительства (л.д. 48-56). 

В техническом заключении ООО «Ремонт-Проект» от 02.06.2024 № 24.75-ТЗ указано, что на момент обследования при строительстве объекта, расположенном по *** в Железнодорожном районе г. Екатеринбурга, выполнены работы по возведению конструкций фундаментов; ограждающие конструкции (стены, перекрытия, крыша) и сети инженерно-технического обеспечения отсутствуют. Технические характеристики обследуемого объекта позволяют идентифицировать его (с учетом завершения находящихся на стадии производства работ) по СП 55.13330.2016 (12) (п. 3.5) как отдельно строящийся одноквартирный дом, состоящий из одного автономного жилого блока, включающий в себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании. Приведены следующие выводы специалиста, что 1. строение, расположенное по *** в Железнодорожном районе г. Екатеринбурга, по основным техническим характеристикам классифицируется как объект капитального строительства (объект незавершенного строительства индивидуального жилого дома); 2. объект капитального строительства (ОНС здания) находится на отдельном земельном участке и не является опасным для окружающей среды и жизнедеятельности людей; 3. Возведенные строительные конструкции строения (фундаменты) не имеют повреждений, влияющих на прочные и жесткостные характеристики, находятся в целом в исправном техническом состоянии (согласно СП 13-102-2003) и пригодны для завершения строительства; 4. Завершение строительства здания по ***, как объекта жилого назначения (индивидуального жилого дома) не противоречит действующему законодательству в части обеспечения физико-технических и архитектурно-планировочных показателей, пожарных и санитарных норм, предъявляемых к жилым зданиям и помещениям (л.д. 57-64). 

24.11.2020 ФИО9 умер. Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 29.07.2021 (наследственное дело ***, зарегистрировано в реестре ***) истец его дочь и наследник (л.д. 43).

Виду того, что ФИО4 и ФИО5 подтвердили, что фактически пользовался и возводил объекты ФИО9 с 2002 года, доказательств иного в материалы дела не представлено, после его смерти ФИО3 приняла данное имущество, данное обстоятельство никем не оспорено, другие наследники отсутствуют, то суд приходит к выводу, что истец является надлежащим истцом по данному делу. 

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" личное подсобное хозяйство - это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 4 указанного закона для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Земельные участки были предоставлены на основании Постановлений Главы г. Екатеринбурга, нарушений вида разрешенного использования и целевого назначения земельного участка при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии с взаимосвязанными положениями пп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации лицо, которому предоставлен земельный участкок имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на сорок девять лет без проведения торгов в порядке, установленном положениями подп. 9 п. 2 ст. 39.6, подп. 17 п. 8 ст. 39.8, п. 12 ст. 39 (до 01 марта 2005 года) Земельного кодекса Российской Федерации. 

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

С 01.03.2015 на основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Исчерпывающий перечень случаев предоставления земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов установлен в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, может быть заключен без проведения торгов только в случае предоставления земельного участка арендатору, если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с условиями, предусмотренными пунктом 3 пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, к которым среди прочего относятся следующие условия: земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов; на момент заключения нового договора аренды земельного участка имеются предусмотренные подпунктом 1 - подпунктом 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 год лицо продолжило пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до 1 марта 2015 года, то в период действия срока договора имеет право заключить договор аренды без проведения торгов. 

В соответствии с подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного на земельном участке, заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов. 

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подп. 1 п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации истец имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. 

Довод ответчика об истечении срока, установленного в Постановлениях, для заключения аренды, что указывает на то, что земельный участок истцу в аренду не предоставлялся, суд во внимание не принимает, поскольку Постановления не отменены, другим лицам земельный участок на праве аренды не предоставлялся, не заключение договора аренды земельного участка в данном случае, не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия Постановлений объект незавершенного строительства.

Доводы ответчика, что возведенные истцом объектыявляются самовольной постройкой, не нашли подтверждения в судебном заседании. 

В материалах дела имеются технические заключения специалистов оснований не доверять выводам специалиста суд не находит, изложенные в заключении выводы подтверждены фототаблицей и сведениями о рыночной стоимости объектов исследования (л.д. 82). Содержание данных заключений, кандидатура специалиста в ходе рассмотрения дела не оспаривались.

Из представленных в материалы дела отчетов о степени готовности на объекты незавершенного строительства следует, что имеется индивидуальный жилой дом степенью готовности 67% (л.д. 40-42) и жилой дом (фундамент) со степенью готовности 9 % (л.д. 38-39). 

Указанные доказательства свидетельствуют о законности создания объекта незавершенного строительства.

Само по себе наличие одного признака самовольной постройки - возведение в отсутствие разрешения на строительство не влечет безусловный снос объекта незавершенного строительства, с учетом сохранения прав на земельный участок истец вправе в судебном порядке признать право собственности на постройку.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

Частью 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 названного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из содержания названных норм следует, что с 04.08.2018 для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемых строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

С учетом нахождения на земельном участке объектов незавершенного строительства, возведенного отцом истца и принадлежащим ему, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Из содержания ныне действующей статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия Постановления, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, сведений об отмене Постановлений, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды на тех же условиях 

Учитывая возведение истцом объекта незавершенного строительства в период действия Постановления о предоставлении земельного участка в аренду, истец имеет право на заключение договора аренды в приоритетном порядке без проведения торгов.

Поскольку объект незавершенного строительства возведен истцом правомерно, суд полагает законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению требование истца о признании права собственности на данные объекты. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования ФИО3 (***) к ФИО4 (***), ФИО5 (***), Администрации города Екатеринбурга, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области удовлетворить. 

Признать за ФИО3 право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Екатеринбург, ***

Признать за ФИО3 право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Екатеринбург, ***.

Признать за ФИО3 право на заключение без проведения торгов договоров аренды земельных участков по адресу: г. Екатеринбург, ***, сроком аренды до 17.10.2051. 

Возложить обязанность на Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области заключить с ФИО3 без проведения торгов договоры аренды земельных участков по адресу: г. Екатеринбург, ***, сроком аренды до 17.10.2051. 

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части осуществления соответствующего кадастрового учета и государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья Т. А.Тарасова