дело № 3а-50/2026 (3а-659/2025)

УИД 26OS0000-04-2025-000610-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 13 января 2026 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Остапенко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости:

- нежилого помещения с КН №, площадью 213,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

- нежилого помещения с КН №, площадью 493 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

На основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 523 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края» была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2023 в размере 14 693 556,57 руб. и КН № по состоянию на 01.01.2023 в размере 32 781 443,4 руб.

Административный истец полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает её права как плательщика налогов, данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2023 в отчете об оценке ООО «Капитал Инвест» от 13.10.2025 № 047-KS/2025 в отношении объекта недвижимости с КН № в размере 5 975 000 руб., а также в отношении объекта недвижимости с КН № в размере 12 341 000 руб.

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 направил уточненное административное исковое заявление, в котором просит вынести решение с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, а также просит провести судебное заседание в отсутствие административного истца и его представителя.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю по доверенности ФИО3 направила в суд возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя, а также об исключении Росреестра из числа ответчиков.

Административный истец ФИО1, её представитель, представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных уточненных требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со ст. 401 НК РФ являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в собственности объект налоговые платежи рассчитываются из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Материалами дела установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- нежилое помещения с КН №, площадью 213,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от 

<

данные изъяты> запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ;

- нежилое помещения с КН № площадью 493 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от 

<

данные изъяты>, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 523 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края» была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2023 в размере 14 693 556,57 руб. и КН № по состоянию на 01.01.2023 в размере 32 781 443,4 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанных объектов и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО «Капитал Инвест» от 13.10.2025 № 047-KS/2025, на основании которого рыночная стоимость для объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2023 составляет 5 975 000 руб., для объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2023 составляет 12 341 000 руб.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При этом, обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ лежит на административном истце.

Таким образом, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Из разъяснений, изложенных в п.п. 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст.ст. 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта ООО «Аманейдж» ФИО4 от 12.12.2025 № 062-25-ОК стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2023 составляет в размере 7 690 000 руб., объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2023 составляет в размере 18 016 000 руб.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте www.yandex.ru/maps, maps.rosreestr.ru, публичных данных федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Из экспертного заключения следует, что объект исследования относится к сегменту торгово-офисной недвижимости.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объекта недвижимости, фактических данных о ценах предложений объектов коммерческой недвижимости, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги, отобранные уникальных объектов, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа был использован архив объявлений, размещенный на сайте https://архивоценщика.рф. Было выгружено 380 объявлений, удовлетворяющие следующим 3 параметрам: 

<

данные изъяты>, площадью до 800 кв.м., период с 01.01.2022 по 01.01.2023, назначение объектов – офисного и свободного назначения.

Все выгруженные объявления о продаже единых объектов недвижимости были разделены на две категории – коммерческого назначения (торговое, офисное и др. сходные виды) и производственно-складского назначения. После этого был проведен анализ данных объявлений на выявление дубляжей, наличия объявлений о продаже объектов иных категорий, удаление объявлений, существенно отличающихся от объекта оценки по своему набору ценообразующих параметров. В результате произведенного анализа было выявлено 16 уникальных предложений (предложения, в которых было указано местоположение объекта, позволяющее установить населенный пункт, принадлежность по назначению), информация о предложениях представлена в соответствующей таблице.

Обоснование корректировок на уторговывание, этажность, общую площадь, локальное местоположение и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялся доходный (30%) и сравнительный (70 %) подходы.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

Проанализировав выводы экспертного заключения ООО «Аманейдж» от 12.12.2025 № 062-25-ОК, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, с учетом их местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от 12.12.2025 № 062-25-ОК не содержат.

Поскольку заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 10 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении эксперта ООО «Аманейдж» ФИО4 от 12.12.2025 № 062-25-ОК итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Капитал Инвест» от 13.10.2025 № 047-KS/2025 у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта.

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости объектов недвижимости с КН № на 47,6%, с КН № на 45% в отношении по сравнению с их рыночной стоимостью, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 для объекта недвижимости установленной в соответствии с заключением ООО «Аманейдж» от 12.12.2025 № 062-25-ОК.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 17.10.2025.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 213,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере – 7 690 000 руб., по состоянию на 01.01.2023.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 493 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере – 18 016 000 руб., по состоянию на 01.01.2023.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с КН №

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 17.10.2025.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 26.01.2026.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная