№ 2-3261/2024

УИД: 56RS0018-01-2024-001711-15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Оренбург 10 апреля 2024 года 

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Глуховой Ю.Н.,

при секретаре Чепрасовой А.Ю.

с участием: представителя ответчика и третьего лица администрации г. Оренбурга ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга о признании договоров купли-продажи недействительными в части, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указав, что 5 июня 2020 года между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга (продавец) и ФИО2 (покупатель) в соответствии с положениями Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", заключены следующие договоры:

1. договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ..., общей стоимостью имущества в размере 1 098 000 руб. Номер договора - ...;

2. договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ..., общей стоимостью имущества в размере 1 667 000 руб. Номер договора - ...;

3. договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ..., общей стоимостью имущества в размере 1 242 000 руб. Номер договора - 2563.

В соответствии с п. 5.5 договоров стороны предусмотрели, что неисполнение покупателем условий п. 4.3 договора является основанием для их расторжения с последующим возвратом имущества продавцу без компенсации затрат покупателю, понесенных им на оплату цены договоров.

В пунктах 4.2 договоров установлено, что покупатель выступает правопреемником продавца в отношении всех касающихся имущества обязательств эксплуатационного и градостроительного характера, обеспечивает доступ на территорию имущества представителям продавца и уполномоченных органов по вопросам исполнения пункта 4.4 договора.

Согласно пунктам 4.4 покупатель заверял о том, что ему известно, что в течение 6 месяцев со дня перехода к нему права собственности на имущество ему необходимо оформить техническую документацию, определяющую объем, содержание работ по ликвидации аварийности (реконструкции) имущества, смету, определяющую цену этих работ (п. 4.4.1); а также о том, что ему известно, что использование и содержание покупателем имущества, указанного в п. 1.1 договора, а также проведение работ по ликвидации его аварийности (реконструкции) осуществляется покупателем в течение 3 лет со дня перехода к нему права собственности на имущество.

Таким образом, указанными договорами согласовано условие о безвозмездном возвращении участков и объектов недвижимости, расположенных на нем, в собственность ответчика, в случае, если истцом не будет проведена реконструкция объектов. 

Вместе с тем, ФИО2, будучи добросовестным приобретателем в отношении всех земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости, начал проводить реконструкцию указанных объектов недвижимости путем сноса, поскольку способ реконструкции в договорах купли-продажи определен не был. Объект культурного наследия выявлен только летом 2023 года. Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга по делу №2а-4930/2022 ФИО2 запрещен демонтаж спорых объектов недвижимости, что привело к нарушению прав истца. 

Полагая, п. 5.5 договоров, нарушающим его права как добросовестного приобретателя, ФИО2 просил суд признать недействительным договоры от 5 июня 2020 года N, от 5 июня 2020 года N, от 5 июня 2020 года N, заключенные между ФИО2 и департаментом имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга в части п. 5.5.

Определением судьи от 12 марта 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены администрация г. Оренбурга, ДГиЗО администрации г. Оренбурга, Инспекцию государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области, Министерство культуры Оренбургской области. 

Истец ФИО2, представители третьих лиц Управления Росреестра по Оренбургской области, администрации г. Оренбурга, ДГиЗО администрации г. Оренбурга, Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области, Министерства культуры Оренбургской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещённых о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель ответчика и третьего лица администрации г. Оренбурга ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании в удовлетворении исковых требований возражала, указав, что срок для признания пунктов договоров недействительными истцом пропущен, в настоящее время данные договоры расторгнуты по решению суда.

Суд, заслушав пояснения явившегося лица, изучив и исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.п. 1, 4).

В силу положений ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

Согласно абзацу первому п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 данной статьи).

Судом установлено, что 5 июня 2020 года на основании протокола от итогах торгов от 1 июня 2020 года между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключены договоры купли-продажи зданий и земельных участков на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене имущества:

- за номером ... в соответствии с п. 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался оплатить и принять в соответствии с условиями договора нежилое здание, площадью 303,4 кв.м., расположенное по адресу: ..., с кадастровым номером ..., отнесенное к исторически ценному градоформирующему объекту исторического поселения регионального значения Оренбургской области "город Оренбург" (письмо Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от 21 июля 2017 года N), стоимостью 344 000 руб. (п. 1.1); а также земельный участок, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ..., земельный участок ..., с кадастровым номером ...; с назначением объекта - земли населенных пунктов, обслуживание жилой застройки, стоимостью 754 000 руб. (п. 1.2);

- за номером ... в соответствии с п. 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался оплатить и принять в соответствии с условиями договора нежилое здание, площадью 336,1 кв.м., расположенное по адресу: ..., с кадастровым номером ... стоимостью 381000 руб. (п. 1.1); а также земельный участок, площадью 760 +/- 10 кв.м., расположенный по адресу: ..., земельный участок 21, с кадастровым номером ...; с разрешенным видом использования - общественное управление (код 3.8 приложения к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года №540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 17 приложения №9 к постановлению администрации г. Оренбурга от 29 ноября 2016 года №3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"), стоимостью 1 286 000 руб. (п. 1.2); 

- за номером ... в соответствии с п. 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался оплатить и принять в соответствии с условиями договора нежилое здание, площадью 466,4 кв.м., расположенное по адресу: ..., с кадастровым номером ..., отнесенное к исторически ценному градоформирующему объекту исторического поселения регионального значения Оренбургской области "город Оренбург" (письмо Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от 21 июля 2017 года N), стоимостью 529 000 руб. (п. 1.1); а также земельный участок, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ..., земельный участок ..., с кадастровым номером ...; с назначением объекта - земли населенных пунктов, малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1 приложения к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года №540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 2 приложения №9 к постановлению администрации г. Оренбурга от 29 ноября 2016 года №3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"), стоимостью 713 000 руб. (п. 1.1).

В пунктах 3.1 данных договоров предусмотрено, что имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней после поступления денежных средств по договору на расчетный счет продавца в полном объеме.

В пунктах 4.2 договоров установлено, что покупатель выступает правопреемником продавца в отношении всех касающихся имущества обязательств эксплуатационного и градостроительного характера, обеспечивает доступ на территорию имущества представителям продавца и уполномоченных органов по вопросам исполнения пункта 4.4 договора.

Из п. 4.3 договоров усматривается, что передаваемое продавцом покупателю имущество, указанное в п. 1.1 договора, находится в аварийном состоянии, требующим проведения работ по ликвидации его аварийности (реконструкции) в соответствии с п. 4.4 договора.

В п. 4.4 договоров покупатель заверил о том, что ему известно, что в течение 6 месяцев со дня перехода к нему права собственности на имущество ему необходимо оформить техническую документацию, определяющую объем, содержание работ по ликвидации аварийности (реконструкции) имущества, а также смету, определяющую цену этих работ (пп. 4.4.1), а также о том, что ему известно, что использование и содержание покупателем имущества в п.1.1 договора, а также проведение работ по ликвидации его аварийности (реконструкции), осуществляется покупателем в течение 3 лет со дня перехода к нему права собственности на имущество в соответствии с нормами законодательства РФ, а также Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года №312, п. 2.1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ, ст.ст. 48,58 Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург", утвержденных решением Оренбургского городского Совета от 25 декабря 2012 года №557, постановления Правительства Оренбургской области от 14 января 2014 года №6-п "Об утверждении границ территорий, зон охраны, режимов использования земель и градостроительных регламентов в утвержденных границах объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения г. Оренбурга.

Также в договорах в п. 5.5 сторонами оговорено, что неисполнение покупателем условий п. 4.3 договора является основанием для расторжения договора с последующим возвратом имущества продавцу без компенсации затрат покупателю, понесенных им на оплату цены договора, в судебном порядке.

Приказом Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 3 октября 2023 года №01-08-547 "Дом, в котором жил Карим Хакимов", последняя треть XIX в. (...) включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения (вид - памятник).

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 12 декабря 2023 года частично удовлетворены исковые требования Департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи, судом постановлено: «Расторгнуть договоры купли-продажи нежилых зданий и земельных участков от 5 июня 2020 года №..., заключенные между Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 (паспорт серии ...) на нежилое здание, расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ...; нежилое здание, расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ...; нежилое здание, расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ...; земельный участок, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер ..., признав право собственности на названное недвижимое имущество за муниципальным образованием "город Оренбург".

Обязать ФИО2 (паспорт серии ...) передать Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга по акту приема-передачи в течение тридцати календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу земельный участок, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер ..., и находящиеся на нём части нежилых зданий с кадастровыми номерами ... ....».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 21 марта 2024 года решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 12 декабря 2023 года оставлено без изменения. 

Таким образом, договоры купли-продажи от 5 июня 2020 года №..., которые истец обращаясь с настоящим иском просит признать недействительными, с 21 марта 2024 года (дата вступления решения суда от 12 декабря 2023 года), расторгнуты решением суда.

Обращаясь в суд с исковым заявлением о признании договоров купли-продажи недействительными, ФИО2 указал, что договорами купли-продажи согласовано условие о безвозмездном возвращении участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, в собственность ответчика, в случае, если истцом не будет проведена реконструкция объектов. Истец полагает, что указанное условие противоречит нормам действующего законодательства, объект культурного наследия выявлен только летом 2023 года, следовательно, нарушение прав истца возникло с указанного времени. 

Оценив представленные по делу доказательства, и руководствуясь вышеуказанными нормами права, принимая во внимание установленные вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 12 декабря 2023 года обстоятельства, носящие преюдициальный характер применительно к настоящему спору, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительными договоров купли-продажи от 5 июня 2020 года №..., ввиду их расторжения.

Кроме того, суд полагает заслуживающим внимание довод стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в силу следующего.

В силу ст. 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как указывалось ранее, оспариваемые договоры купли-продажи заключены между сторонами 5 июня 2020 года, истец ознакомлен с условиями оспариваемых договоров в полном объеме, что подтверждается собственноручной подписью ФИО2

С учетом положений ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности начинает течь с момента исполнения ничтожных сделок. 

Из материалов дела следует, что договоры купли-продажи заключены 5 июня 2020 года, нежилые здания, расположенные по адресам: ...; ...; с кадастровыми номерами ..., зарегистрированы в Управлении Росреестра Оренбургской области за ФИО2 с 30 июня 2020 года, здание расположенное по адресу ..., кадастровый номер ..., зарегистрированы в Управлении Росреестра Оренбургской области за ФИО2 со 2 июля 2020 года.

Таким образом, срок исковой давности по договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания 56:44:0236003:25 и земельного участка ..., и по договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ..., N, истекал 30 июня 2021 года, по договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ..., N, срок исковой давности истекал 2 июля 2021 года. 

С настоящим исковым заявлением ФИО2 обратился в суд только 9 февраля 2024 года, то есть по истечении более 2 лет после истечения срока исковой давности, установленной п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ. Доказательств уважительности причин пропуска срока истцом не представлено. 

При таких обстоятельствах, пропуск срока для оспаривания договоров купли-продажи является самостоятельным основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований.

При этом ссылки истца о том, что о нарушении своего права ему стало после признания одного из объекта недвижимости объектом культурного наследия основаны на неверном толковании норм гражданского законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга о признании договоров купли-продажи недействительными в части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.Н. Глухова

Мотивированное решение составлено 27 апреля 2024 года.