Дело №3а-317/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 23 июля 2018 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Емельяновой О.И.

при секретаре Мосиной К.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 150 кв.м., расположенный по адресу: **** область, 

<

...> район ****, ****, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – для строительства автомойки. 

Постановлением главы МО город Гусь-Хрустальный от 18.11.2016 № 927 утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 946 517 руб. 

Согласно отчету об оценке ООО Оценочная и консалтинговая компания «Капиталъ» от 26.02.2018 № 27-02/18-ЗУ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 75 500 рублей.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 75 500 руб. по состоянию на 1 января 2016 года. Указывает, что от размера кадастровой стоимости земельного участка зависит размер арендных платежей, подлежащих уплате административным истцом.

В судебном заседании административный истец ФИО1 заявленные требования просил удовлетворить, указал, что стоимость земельного участка, определенную экспертами, не оспаривает. Пояснил, что договор аренды земельного участка от 25.03.2015 № 70211 возобновлен на неопределенный срок, на предоставленном в аренду земельном участке он осуществляет строительство автомойки, срок действия разрешения на строительство продлен до 31.10.2018, арендные платежи за 2017 год уплачены в полном объеме.

Административный ответчик администрация муниципального образования город Гусь-Хрустальный, извещенный о месте и времени рассмотрении дела, представителя для участия в судебном заседании не направил, представил письменный отзыв, в котором указал, что право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** не оспаривает, сослался на существенное отличие (90%) рыночной стоимости от кадастровой. Дело просит рассмотреть в отсутствие представителя (л.д.136-142 т.1, л.д. 87 т.2).

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в котором указал, что право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, равно как заключение эксперта ООО «Агентство оценки» от 05.07.2018 № 249/18-4 «ЭЗ», его форму и содержание, а также определенную экспертами рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не оспаривает. 

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области) надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, представителя для участия в судебном заседании не направил.

Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся администрации г. Гусь-Хрустальный, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области.

Исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, относящийся к категории земель, земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – для строительства автомойки (л.д.67-69 т.1).

Несмотря на то, что в договоре аренды от 25.03.2015 № 70211, заключенном с администрацией муниципального образования г. Гусь-Хрустальный (арендодатель), срок аренды установлен до 12.02.2017, суд, руководствуясь положениями п.2 ст. 610, ст. 621 ГК РФ, проанализировав содержание вышеуказанного договора, в соответствии с которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.1.1.5 договора), а также квитанции об оплате по сроку платежа 15.11.2017, разрешения на строительство от 29.09.2016 № 33-RU33302000-1275-2016г., от 12.10.2017 № 33-RU33302000-1445-2017г. (л.д.172-178 т.2), признает установленным, что действие вышеуказанного договора аренды продлено на неопределенный срок.

Земельный участок с кадастровым номером **** поставлен на кадастровый учет 29.01.2015.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка установлена Постановлением главы МО город Гусь-Хрустальный от 18.11.2016 № 927 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории муниципального образования **** в размере 946 517 руб., по состоянию на 1 января 2016 года (л.д.138-140 т.1). 

Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 26 декабря 2016 год, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости № 33/202/18-51432 (л.д.112 т.1).

20 марта 2018 года ФИО1, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права как арендатора земельного участка, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Поскольку размер арендной платы, подлежащей уплате ФИО1, исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что прямо следует из содержания раздела 2 договора аренды от 25.03.2015 № 70211, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на обязанность административного истца по уплате арендных платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью. 

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет об оценке составленный, ООО Оценочная и консалтинговая компания «Капиталъ» от 26.02.2018 № 27-02/18-ЗУ, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 75 500 руб. по состоянию на 01 января 2016 года.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (л.д. 167-169 т.1). Согласно заключению эксперта ООО «Агентство оценки» И. от 05.07.2018 № 249/18-4 «ЭЗ» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 94 600 руб. Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении экспертом выявлены существенные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. В частности, указано, что на странице 63 источник информации не соответствует информации на страницах 59, 60 отчета. У объектов-аналогов № 1,2 на скриншотах нет подтверждения даты размещения (стр.59,60). Аналог №4 содержит улучшения, но при корректировке аналога они не учтены (стр.62). Корректировка на вид разрешенного использования применяется на основании информации о кадастровой стоимости земельных участков, такая информация не является рыночной. Отчет не содержит информации о корреляции кадастровой и рыночной стоимостей рынка объекта оценки, на основании чего и сделана корреляция. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта выполнен для целей оспаривания величины кадастровой стоимости на основе информации о кадастровой стоимости (стр.69). Корректировка на снижение цены в процессе торгов применена к «активному рынку» без оснований. На стр.50 отчета рынок объекта оценки рассматривается как «неактивный». Кроме того, корректирующий коэффициент применяется для активного рынка земельных участков под офисно-торговую застройку (стр.68-69). На стр.69 условия применения корректировки не соответствуют рекомендациям на стр.75. Используется корректировки для участков от 1-1,5 га и выше. Корректировка на местоположение аналогов применяется для складской застройки, а применять необходимо корректировку под производственную застройку (таб.21). Кроме того, не указана выбранная корректировка на численность населения населенных пунктов объектов сравнения (см. Справочник оценщика недвижимости. Лейфер, 2016, стр.82,83). Не указаны корректировки на наличие инженерных коммуникаций (стр.71), на наличие свободного подъезда к земельному участку (стр.71.72), на переданные права собственности (стр.72.73). Отчет содержит блоки повторов (см. стр.45-49 и стр.68-73), множество неточностей и ошибок (например, на стр.32, 51 форма участка разная, у гаражей наличие всех коммуникаций). Эксперт пришёл к выводу, что отчет об оценке, выполненный ООО Оценочная и консалтинговая компания «Капиталъ» от 26.02.2018 № 27-02/18-ЗУ, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, факторы, влияющие на стоимость указанного объекта определены неправильно, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки следует признать необоснованными, отчет об оценке от 26.02.2018 № 27-02/18-ЗУ не может быть признан документом доказательственного характера (л.д.1-77 т.2).

Экспертиза проведена экспертом ООО «Агентство оценки» И., имеющим соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности 23 года, стаж работы судебного эксперта с 2013 года, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта от 05.07.2018 № 249/18-4 «ЭЗ» соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 КАС РФ, а также требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, федеральным стандартам оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО№2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО№3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО№7 «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Правильность заключения экспертов, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 КАС РФ, участвующими в деле лицами, в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, данное заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертами рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение экспертов от 05.07.2018 № 249/18-4 «ЭЗ» мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертами обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение экспертов в соответствии с правилами статьи 84, ч. 8 ст. 82 КАС СРФ, суд признает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, определенной по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Представленный административным истцом отчет об оценке ООО Оценочная и консалтинговая компания «Капиталъ» от 26.02.2018 № 27-02/18-ЗУ вышеуказанным критериям не отвечает, опровергнут заключением проведенной по делу судебной экспертизы, в связи с чем, не может быть положен в основу выводов суда.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 150 +/- 4 кв.м., адрес (описание местоположения): **** область, МО г. **** (городской округ), г. ****, район гаражей ****, ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для строительства автомойки, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 94 600 рублей 00 копеек.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона). 

С учетом изложенного датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости следует считать 20 марта 2018 года, то есть дату его обращения в суд.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 150 +/- 4 кв.м., адрес (описание местоположения): **** область, МО г. **** (городской округ), г. ****, район ****, ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для строительства автомойки, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 94 600 (девяносто четыре тысячи шестьсот) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 20 марта 2018 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий 

судья Владимирского областного суда О.И.Емельянова 

Мотивированное решение изготовлено 30 июля 2018 года