ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 января 2020 г. г.Суворов Тульской области 

Суворовский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего судьи Стукалова А.В.,

при секретаре Алекссевой Л.А.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-21/2020 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «ГрадОлимп» о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства, признании недействительными положений договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, штрафа, убытков, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ГрадОлимп» о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства, признании недействительными положений договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, штрафа, убытков, компенсации морального вреда, обосновав его тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «ГрадОлимп» был заключен договор участия в долевом строительстве №№). Денежные средства по договору в размере 4452688 рублей внесены истцом в полном объеме.

В соответствии с договором застройщик обязался ДД.ММ.ГГГГ передать объект долевого строительства по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. В приложении № договора стороны согласовали перечень отделочных работ.

ДД.ММ.ГГГГ с участием сторон спора осмотрен объект долевого строительства по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, по результатам которого составлен акт о наличии недостатков, нарушающих условия договора и требования нормативно-технических документов. Часть выявленных недостатков делают невозможным использование объекта долевого строительства по назначению, в том числе отсутствие электропитания квартиры, разбитый стеклопакет, нарушение требований к устройству заземления в ванной комнате.

Пунктом 5.8 договора установлено, что в случае выявления недостатков объекта долевого строительства, стороны составляют акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 дней.

ДД.ММ.ГГГГ истец был уведомлен ответчиком о завершении строительства.

ДД.ММ.ГГГГ ввиду длительного неисполнения ответчиком обязательства по устранению выявленных недостатков истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об устранении недостатков и передачи квартиры. Однако до настоящего времени недостатки не устранены.

Пункт 5.6. договора предусматривает право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства только при уклонении участника долевого строительства от подписания передаточного акта или отказа от подписания, при условии полного и надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Поскольку выявленные недостатки не устранены, действия ответчика по составлению одностороннего акта истец находит неправомерными.

Кроме того, абзац 2 п.5.8 договора, устанавливающий ответственность застройщика за нарушение срока устранения недостатков за каждый день просрочки выплата неустойки как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка (дефекта), по мнению истца является недействительным, так как противоречит требованиям законодательства Российской Федерации.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что свидетельством качества объекта долевого строительства, его проекту, строительно-техническим нормам и правилам, является разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, выданное в установленном порядке.

Поскольку в проектной документации не содержатся условия о внутренней отделке жилых помещений и применяемых материалах, а также не указывается перечень сантехнических, электромонтажных, отделочных и иных работ в каждой квартире, то качество объекта долевого строительства должно также соответствовать условиям договора, согласованного сторонами.

Включение ответчиком в акт осмотра условия о том, что малозначительные, устранимые дефекты, в том числе косметического характера (например, царапины, сколы, отсутствие мелких деталей, локальные отступления от норм СНИП, СП и пр.), которые не препятствуют использованию квартиры по назначению, не являются основанием для отказа участника долевого строительства от приемки квартиры, являются неправомерными, недействительными и не подлежащими применению.

Полагает, что отсутствие электроснабжения и разбитые стеклопакеты можно отнести к критическим недостаткам, поскольку использовать объект долевого строительства по назначению не представляется возможным.

Следовательно, указание в договоре условия, что качество объекта долевого строительства может подтверждаться разрешением на ввод объекта в эксплуатацию является незаконным.

Условия договора о том, что недостатки устраняются застройщиком только после приемки квартиры в согласованный сторонами срок, противоречит обязательным условиям п.5 ст.8 Федерального закона №214-ФЗ.

Таким образом, п.5.8 (абз.2) и 6.1 договора истец находит недействительными.

Согласно расчету истца, неустойка составляет 457810,54 рублей (4452688 рублей цена объекта долевого строительства х 199 (период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по день подачи иска ДД.ММ.ГГГГ) х 2 х 1/300 х 7,75.

Поскольку претензии истца об устранении недостатков, уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в добровольном порядке, оставлены без удовлетворения, ФИО1 просит взыскать с ответчика штраф и компенсацию морального вреда.

В связи с отсутствием жилья в Москве и Московской области, истец понес убытки, связанные арендой жилого помещения, в размере 175000 рублей по договору от ДД.ММ.ГГГГ в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, ФИО1 просит суд признать: односторонний акт передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве №№) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; признать недействительными пункты 5.8 (абз.2) и 6.1 договора; условия, о том, что малозначительные, устранимые дефекты, в том числе косметического характера (например, царапины, сколы, отсутствие мелких деталей, локальные отступления от норм СНИП, СП и пр.), которые не препятствуют использованию квартиры по назначению, не являются основанием для отказа участника долевого строительства от приемки квартиры, указанные в акте осмотра, недействительными; взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 457810,54 рублей; компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей; убытки в размере 175000 рублей; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца в размере 50% от суммы присужденной судом.

В судебном заседании истец ФИО1 требования поддержал по основаниям, указанным в иске, просил их удовлетворить. Не возражал против рассмотрения дела в порядке заочного производства. 

Представитель ответчика ООО «ГрадОлимп» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен судом в установленном законом порядке. В представленном суду ранее заявлении указал, что исковые требования не признает, просит применить положения ст.333 ГК РФ в случае удовлетворения иска.

Заслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пункт 9 вышеназванной статьи указывает, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон №214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ст.309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №№

По условиям п.3.1 договора застройщик обязался, в обусловленный договором срок, построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства. По условиям договора срок передачи объекта ДД.ММ.ГГГГ (п.5.1.2 договора).

Пунктом 4.1 договора участия в долевом строительстве №№) установлена цена договора, которая составляет 4452688 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ министерством жилищной политики 

<

адрес> ООО «ГрадОлимп» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №№ на жилой дом, поз.36 по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>», расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

Обязательство по оплате стоимости объекта истцом исполнено своевременно и в полном объеме, что усматривается из письма ООО «ГрадОлимп» в адрес ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено уведомление о готовности принять объект долевого строительства. 

В ответ на уведомление, ООО «ГрадОлимп» сообщило, что о готовности объекта долевого строительства к передаче истец будет уведомлен надлежащим образом.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в присутствии ответчика осуществлен осмотр объекта долевого строительства - квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, по результатам которого составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ, в котором зафиксированы множественные недостатки. 

Пунктом 5.8 вышеуказанного договора установлено, что в случае выявления недостатков объекта долевого строительства, стороны составляют акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 дней.

ДД.ММ.ГГГГ истец был письменно уведомлен ответчиком о завершении строительства.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об устранении недостатков и передачи квартиры. 

Как следует из искового заявления и пояснений ФИО1 в судебном заседании, на момент обращения в суд недостатки не устранены.

При этом ответчиком не представлено доказательств устранения выявленных сторонами в акте от ДД.ММ.ГГГГ осмотра недостатков и необходимости повторного принятия объекта долевого строительства ФИО1, тем самым выполнение ответчиком п.5.8 договора в течении 45 дней. 

В соответствии с ч.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случаях при уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Пункт 5.6. договора предусматривает право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства только при уклонении участника долевого строительства от подписания передаточного акта или отказа от подписания, при условии полного и надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору.

Таким образом, договором и законодательством установлено право на составление застройщиком одностороннего акта приема-передачи квартиры только при уклонении участника долевого строительства от приемки, те есть необоснованного отказа от приемки квартиры.

Судом установлено, что истцом и ответчиком был осуществлен осмотр объекта долевого строительства и составлен акт осмотра, с указанием выявленных недостатков, которые не были устранены.

Между тем, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства.

В нарушении требований ст.56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств уклонения истца от подписания передаточного акта или отказа от подписания, при условии полного и надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору.

Таким образом, суд находит действия ответчика по составлению одностороннего акта противоречащими приведенным положениям Федерального закона №214-ФЗ и условиям договора, признает акт от ДД.ММ.ГГГГ передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве №№) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Согласно расчету, представленному истцом, неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 457810,54 рублей.

В соответствии со ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Размер неустойки может быть снижен судом на основании ст.333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, количество дней просрочки, компенсационную природу неустойки и учитывая, что неустойка является не способом обогащения, а мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства и направлена на восстановление нарушенного права, суд считает необходимым снизить размер неустойки до 200000 рублей.

Кроме того, ч.1 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч.3 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.6 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Учитывая изложенное, разрешая требования истца о признании пунктов 5.8 (абз.2) и 6.1 договора, а также условий о малозначительности дефектов, не препятствующих использованию квартиры по назначению, не являющихся основанием для отказа участника долевого строительства от приемки квартиры, указанных в акте осмотра, недействительными, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении, поскольку истцом выбран ненадлежащий способ защиты права. При этом оснований, предусмотренных законом, для признания данных пунктов договора противоречащими действующему законодательству, судом не установлено. 

Разрешая требование истца о взыскании убытков в виде расходов на оплату найма жилого помещения в размере 175000 рублей, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Между тем, квартира, подлежащая передаче по договору долевого участия, расположена в городе 

<

адрес>, трудовую деятельность в должности юрисконсульта осуществляет в ГКУ «Инфогород», расположенном в городе Москве, а квартира, за наем которой истец просит взыскать убытки - в городе 

<

адрес>.

Таким образом, суду не представлено доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика, допустившего просрочку исполнения обязательств, и необходимостью заключения договора аренды жилого помещения в городе 

<

адрес>. На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования истца о взыскании в его пользу убытков в виде расходов на оплату найма жилого помещения в размере 175000 рублей.

Согласно разъяснениям, данным в п.45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

На основании положений ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», с учетом требований разумности и справедливости, суд считает необходимым взыскать с ответчика компенсацию морального вреда за причинение потребителю вследствие нарушения его прав, в размере 5000 рублей.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку со стороны ответчика имело место несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 102500 рублей.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ООО «ГрадОлимп» подлежит взысканию государственная пошлина в бюджет муниципального образования 

<

адрес> в размере 6500 рублей.

Руководствуясь ст.ст.233-237 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ООО «ГрадОлимп» о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства, признании недействительными положений договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, штрафа, убытков, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний акт передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ООО «ГрадОлимп» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 102500 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований, отказать. 

Взыскать с ООО «ГрадОлимп» в доход муниципального образования Суворовский район Тульской области государственную пошлину в размере 6500 рублей. 

Ответчик вправе подать в Суворовский районный суд Тульской области заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы в Суворовский районный суд Тульской области в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения.

Мотивированное решение составлено 24 января 2020 г.

Судья А.В.Стукалов