Дело № 2-494/2024 УИД 65RS0001-01-2024-003287-37

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Анива Сахалинская область 18 июля 2024 года

Анивский районный суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Болдыревой Н.С., при секретаре Лапинской А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к ФИО1 о взыскании штрафа, упущенной выгоды и расходов по проведению ремонта,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Сахалинское ипотечное агентство» (далее – АО «СиА») обратилось в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование которого указано, что истец является собственником жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>. Ответчик ФИО1 на основании договора коммерческого найма от 06 сентября 2022 года являлась нанимателем указанного жилого помещения. Совместно с нанимателем в квартире вправе были проживать супруг ФИО2, дочь ФИО3, сыновья ФИО4 и ФИО5 Квартира и имущество, находящееся в ней, были переданы ответчику в надлежащем состоянии по акту приема-передачи. 18 октября 2023 года с ответчиком заключено соглашение о расторжении договора коммерческого найма квартиры. В ходе приема-передачи квартиры и находящегося в ней имущества, выявлены дефекты, которые отображены в акте приема-передачи квартиры, составленного с участием ФИО1 и представителя агентства, подписанном сторонами без возражений. В адрес истца от ФИО1 поступило заявление о согласии с недостатками, возникшими в период ее проживания и указанными в акте, также последняя изъявила желание на устранение указанных недостатков силами агентства, с последующим взысканием с нее стоимости ремонта. Понесенные расходы истца по устранению дефектов, причиненных действиями ответчика, составили 359 407 рублей 50 копеек. Наниматель обязан возместить наймодателю убытки в размере стоимости ремонта, а также сумму недополученного наймодателем дохода в размере платы, установленной в пункте 4.2 договора – 15 400 рублей в двойном размере – 30 800 рублей за весть период простоя квартиры в связи с проводимым ремонтом. По причине невозможности агентством экономически использовать (сдать указанное помещение в аренду) в период поиска подрядчиков и выполнения ремонтно-отделочных работ в квартире, агентством рассчитана упущенная выгода, которая составила 54 645 рублей 15 копеек за 13 дней в октябре 2023 года, 30 дней в ноябре 2023 года, 11 дней в декабре 2023 года. Наймодатель вправе требовать от нанимателя уплаты неустойки в форме штрафа в случае причинения ущерба квартире, находящемуся в ней имуществу в размере 10 000 рублей. 30 января 2024 года в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием оплатить понесенные расходы истца, однако, ответчик указанную претензию не получил, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления.

На основании изложенных обстоятельств в исковом заявлении, АО «СиА» просит суд взыскать со ФИО1 в пользу истца расходы по проведению ремонтно-отделочных работ в размере 359 407 рублей 50 копеек, упущенную выгоду в размере 54 645 рублей 15 копеек, штраф за причинение ущерба в размере 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 441 рубля.

В судебное заседание представитель АО «СиА», не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. 

Ответчик ФИО1 в судебное не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена. 

В соответствии со статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса в порядке заочного производства. 

Согласно части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

В соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования, представляющий собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части (пункт 4 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно постановлению Сахалинской области от 06 августа 2013 года № «Об утверждении государственной программы Сахалинской области «Обеспечение населения Сахалинской области качественным жильем», арендное жилье, находящееся в собственности АО «СиА», предоставляется гражданам в коммерческий наем в соответствии с регламентом распределения жилья, разработанным и утвержденным АО «СиА», в пределах лимита распределения арендного жилья со средней платой в размере 50% от среднерыночной цены, сложившейся в муниципальном образовании.

В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Правоотношения между собственником жилого помещения и лицом, которому предоставлено данное жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, регламентированы положениями статей 671 - 678 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма жилого помещения.

В силу положения статей 8, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны свободны при определении условий заключаемого договора.

Из материалов дела следует, что 06 сентября 2022 года между АО «СиА» и ФИО1 заключен договор № коммерческого найма на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, сроком на 11 месяцев. В качестве членов семьи нанимателя в указанное жилое помещение вселены ее супруг ФИО2, дочь ФИО3, сыновья ФИО4 и ФИО4

Согласно акту приема-передачи от 06 сентября 2022 года квартира и имущество, находящееся в ней, переданы ответчику в надлежащем состоянии.

Пунктами 3.1 и 4.2 договора коммерческого найма определено, что срок найма квартиры по договору составляет 11 месяцев и действует до истечении срока найма, Договор автоматически возобновляет свое действие еще на 11 месяцев, в случае, если Наниматель не заявит о прекращении Договора за 30 дней до истечения срока найма. По условиям договора плата за жилое помещение устанавливается в размере 15 400 руб.

Согласно пунктам 2.1.1, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 Договора, Наниматель обязан принять от Наймодателя квартиру и находящееся в ней имущество Наймодателя по акту приема-передачи квартиры в день подписания договора.

Использовать квартиру в соответствии с ее назначением и исключительно в целях, указанных в пункте 1.4 договора, не причинять вреда квартире и находящемуся в ней имуществу, общему имуществу многоквартирного дома.

Поддерживать в исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование, имущество Наймодателя, находящееся в ней, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей квартиры или санитарно-технического и иного оборудования, имущества Наймодателя, находящегося в ней, немедленно принимать за свой счет все возможные меры к их устранению и сообщать о них Наймодателю, в управляющую организацию, обслуживающую жилой дом, в котором находится квартира, или соответствующие аварийные службы.

Своими силами и за свой счет содержать в чистоте и порядке квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование, имущество Наймодателя, не повреждать, не загрязнять и не засорять общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства.

Производить за свой счет текущий ремонт квартиры и находящегося в ней санитарно-технического и иное оборудование, имущества Наймодателя.

18 октября 2023 года с ответчиком заключено соглашение о расторжении договора коммерческого найма квартиры. Договор прекратился в связи с расторжением по инициативе Нанимателя (пункт 5.1 договора).

При прекращении договора Наниматель обязан освободить квартиру в день прекращения договора и сдать Наймодателю по акту приема-передачи в исправонм состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование и иное имущество Наймодателя, находящееся в ней, возместить убытки (расходы) Наймодателя в размере стоимости непроизведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта квартиры, санитарно-технического и иного оборудования, имущества Наймодателя, находящегося в ней, или произвести его за свой счет, а также полностью погасить задолженность по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг, неустоек и штрафов (пункт 2.1.9 договора).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что при выселении Нанимателя из квартиры Наниматель передает, а Наймодатель принимает квартиру и находящееся в ней движимое имущество Наймодателя по акту приема-передачи. Наниматель обязан передать квартиру и находящееся в ней движимое имущество в состоянии, в котором Наниматель принял квартиру и указанное имущество, с учетом их нормального износа.

В случае неудовлетворительного состояния квартиры, санитарно-технического и иного оборудования, имущества Наймодателя, стороны указывают в акте приема-передачи квартиры выявленные недостатки. Наймодателем обеспечивается составление дефектной ведомости и сметы на ремонт, который должен был произвести Наниматель, в котором отражается перечень и количество поврежденного имущества и может быть указана предварительная стоимость возмещения и ремонта или Стороны указывают эти сведения в акте приема-передачи.

18 октября 2023 года в ходе приема-передачи квартиры и находящегося в ней имущества, выявлены дефекты (недостатки), которые отражены в акте, составленном с участием ответчика и представителя истца, а именно: наличие подписей и потертостей на обоях, местами отклеены и содраны, присутствуют гардины несквозные отверстия, наличие на двери зеркал наклеек, сняты дверные откосы в ванную, замятие линолеума, снята раковина на кухне.

18 октября 2023 года от ФИО1 поступило заявление, согласно которому ФИО1 выразила согласие с недостатками, возникшими в квартире за период ее проживания и указанными в акте, а также изъявила желание на устранение указанных недостатков силами Агентства, с последующим взысканием в нее стоимости произведенного ремонта.

На основании составленной ведомости объемов работ АО «СиА» 07 декабря 2023 года заключило договор подряда с Индивидуальным предпринимателем ФИО6 на проведение ремонтно-отделочных работ в 

<

адрес> 

<

адрес> в 

<

адрес> на общую сумму 359 407 рублей 50 копеек.

11 декабря 2023 года работы по устранению недостатков в вышеуказанной квартире были выполнены в полном объеме, что подтверждается актом о сдаче-приемке выполненных работ № от 11 декабря 2023 года. Платежным поручением № от 21 декабря 2023 года подтверждается оплата выполненных работ. 

30 января 2024 года в адрес ФИО1 истцом направлена досудебная претензия с требованиями в добровольном порядке оплатить расходы по проведению ремонтно-отделочных работ в размере 359 407 рублей 50 копеек, упущенную выгоду в размере 54 645 рублей 15 копеек, штраф, предусмотренный пунктом 6.3 договора, за причиненный квартире ущерб и находящемуся в ней имуществу в размере 10 000 рублей. Указанная претензия ответчиком не получена, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления.

В пунктах 2-5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества. Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

В силу пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Исходя из положений пункта 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

В абзаце 1 пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести дл восстановления нарушенного права.

Вместе с тем, в абзаце 2 пункта 13 названного Постановления отмечено, что если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Ответчиком, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств и из обстоятельств дела не следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ осуществления восстановительного ремонта..

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что ФИО1 не исполнила обязательства по договору коммерческого найма квартиры, в связи с чем требования истца о взыскании убытков в виде расходов по проведению ремонтных работ в квартире в размере 359 407 рублей 50 копеек, обоснованны и подлежат удовлетворению. Факт причинения ущерба по вине ответчика стороной не оспорен.

По причине невозможности экономически использовать в период поиска подрядчиков и выполнения ремонтных работ в квартире с 19 октября 2023 года по 11 декабря 2023 года истцом рассчитана упущенная выгода на основании абзаца 5 пункта 3.4 договора, Отчета № от 25 августа 2022 года «Об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование жилыми помещениями», приказа № от 02 сентября 2022 года «Об утверждении размера платы за найм и арендной платы в многоквартирных арендных домах, принадлежащих АО «Сахалинское ипотечное агентство».

Согласно Отчету рыночная стоимость месячной арендной платы за пользование двухкомнатной квартирой площадью 61,4 до 62,2 кв.м, стандартной планировки, расположенной в 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>, составляет 30 800 рублей.

В соответствии с Приказом размер арендной платы за пользование двухкомнатной квартирой, расположенной в 

<

адрес> 

<

адрес>. в 

<

адрес>, составляет 30 800 рублей.

Таким образом, упущенная выгода истца составляет 54 645 рублей 15 копеек (13 дней в октябре 2023 года, 30 дней в ноябре 2023 года, 11 дней в декабре 2023 года).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности (пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Другими словами, истец должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду.

Учитывая представленные истцом доказательства, согласно которым установлено, что причиной невозможности сдавать квартиру являлось ее состояние, в которое ее привел ответчик, суд приходит к выводу, что возможность получения доходов существовала реально.

Таким образом, денежная сумма в размере 54 645 рублей 15 копеек может являться упущенной выгодой истца, то есть той имущественной массой, на которое произошло бы увеличение дохода истца, в случае, если бы ответчиком права истца нарушены не были, доход.

Каких-либо данных, опровергающих обоснованность расчета упущенной выгоды, в материалах дела не имеется.

Пунктом 6.3 договора коммерческого найма квартиры предусмотрено, что Наймодатель вправе требовать от Нанимателя уплаты неустойки в форме штрафа в размере 10 000 рублей в случае причинения ущерба квартире, находящемуся в квартире имуществу Наймодателя или общему имуществу многоквартирного дома.

По мнению суда, фактически истцом применена двойная мера ответственности за одно и то же правонарушение ответчика (причинение ущерба квартире и находящемуся в квартире имуществу), что является недопустимым и противоречит принципам гражданского законодательства.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что исковые требования в части взыскания штрафа в размере 10 000 рублей удовлетворению не подлежат.

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в связи с чем, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 341 рубля.

Руководствуясь статьями 194-199, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к ФИО1 о взыскании штрафа, упущенной выгоды и расходов по проведению ремонта – удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО1 (паспорт № №) в пользу Акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (ИНН 

<

***>) расходы по проведению ремонтных работ в квартире в размере 359 407 рублей 50 копеек, упущенную выгоду в размере 54 645 рублей 15 копеек, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 341 рубля, а всего 421 393 рубля 65 копеек.

В удовлетворении требования о взыскании со ФИО1 штрафа за причинение ущерба квартире в размере 10 000 рублей – отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: судья Н.С. Болдырева