РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июня 2018 года п. Ленинский

Ленинский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Илюшкиной О.Ю.,

при секретаре Васильчиковой О.Н.,

с участием представителя истца по ордеру адвоката Кулакова М.А.,

представителя ответчика ООО «Альянс-Строй» по доверенности и ордеру адвоката Арса Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-276/2018 по иску ФИО7 к ФИО8, Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» о признании недействительным в части договор участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки, 

установил:

ФИО7 обратилась в суд с иском, уточнённым в порядке ст.39 ГПК РФ, к ФИО8, ООО «Альянс-Строй» о признании недействительным в части договор участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование требований указала, что является собственником квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> 

Проектной документацией в вышеуказанном многоквартирном доме предусмотрен технический подвал с расположенными в нем общедомовыми инженерными коммуникациями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. В настоящее время помещения №, расположенные в техническом подвале принадлежат на праве собственности ответчику ФИО8 на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между последней и ООО «Альянс-Строй». Вышеуказанный договор в части передачи указанных помещений нарушает права собственников жилых помещений многоквартирного дома, поскольку у них отсутствует доступ к общедомовым инженерным коммуникациям, расположенным в спорных подвальных помещениях. Находящиеся в указанных нежилых помещениях общедомовые инженерные коммуникации- трубопроводы и поквартирные стояки систем теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, кабели системы электроснабжения и общедомовое инженерное оборудование жестко связаны со стенами и перекрытиями нежилых помещений №, следовательно, являются с ними единым и неделимым объектом. Перечисленные выше инженерные коммуникации и инженерное оборудование являются общедомовыми, т.е. предназначены для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном жилом доме, поэтому полагает, что и указанные нежилые помещения также предназначены для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном жилом доме. Обслуживание вышеперечисленных общедомовых инженерных коммуникаций и общедомового инженерного оборудования невозможно без использования указанных нежилых помещений. 

Вышеперечисленные общедомовые инженерные коммуникации и общедомовое инженерное оборудование требуют постоянного свободного доступа к ним инженерно-технического персонала организации, обслуживающей указанный многоквартирный жилой дом, и представителей жильцов, регистрирующих показания общедомовых приборов учета.

Фактически и в соответствии с проектной документацией, спорное помещение спроектировано и предназначено, а также используется для обслуживания всего многоквартирного дома посредством размещения в нем общедомовых коммуникаций с осуществлением контроля за состоянием фундамента дома.

Договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Альянс-Строй» и ФИО8, затрагивает права и законные интересы третьих лиц – истца как собственника жилого помещения в многоквартирном доме, не являющегося стороной сделки. Соответственно, данная сделка недействительна в силу ее ничтожности, поскольку она противоречит требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, с учётом уточнения в порядке ст.39 ГПК РФ исковых требований, просила суд признать недействительным в части договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилые помещения №, расположенные в подвале многоквартирного дома, по адресу: 

<

адрес>, в силу ничтожности, применить последствия недействительности сделки путем возврата в собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по указанному выше адресу, нежилых помещений №.

Истец ФИО7 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещалась надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель истца по ордеру адвокат Кулаков М.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, с учетом их уточнений, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Альянс-Строй» согласно доверенности и ордеру адвокат Арса Л.М., в судебном заседании возражала относительно заявленных требований, просила отказать в их удовлетворении в полном объёме.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась в установленном законом порядке. В материалах дела имеется заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представители третьих лиц Инспекции Тульской области по государственному архитектурно-строительному надзору, Управления градостроительства и архитектуры г.Тулы, ООО «ЖИЛЦЕНТР» в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещался надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, ст.165.1 ГК РФ, счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие лиц, участвующих в деле и неявившихся в судебное заседание.

Выслушав объяснения представителя истца по ордеру адвоката Кулакова М.А., представителя ответчика ООО «Альянс-Строй» согласно доверенности и ордера адвоката Арса Л.М., показания экспертов, специалистов, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО7 принадлежит на праве собственности 

<

данные изъяты> квартира площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенная в многоквартирном пятиэтажном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, выданной управлением Росреестра по Тульской области, (т.1 л.д.21-24).

Дом, в котором расположена вышеуказанная квартира, построен застройщиком ООО «Альянс-Строй» с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Из Проектной декларации и иной проектной документации на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, усматривается, что для размещения инженерных коммуникаций дома предусмотрен технический подвал. 

В Проектной декларации в графе «О функциональном назначении нежилых помещений не входящих в состав общего имущества многоквартирного 5-ти этажного проектируемого дома» указано, что предусмотрен технический подвал. В графе «Состав общего имущества 5-ти этажного проектируемого дома» указано: лестничные клетки, коридоры, тамбуры, помещения узла ввода и насосной, электрощитовая, комнаты уборочного инвентаря (т.1 л.д.222-226).

Из положительного заключения негосударственной экспертизы ООО «

<

данные изъяты>» (т.3 л.д.23-113), следует, что в подвальном этаже дома располагаются помещение узла ввода и насосной, электрощитовая, комнаты уборочного инвентаря. Подвалы изолированы от жилых помещений и обеспечены эвакуационными выходами. 

В техническом плане здания – многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, все помещения, находящиеся в подвальном этаже, учтены как нежилые (т.2 л.д.1-79).

Из вышеуказанной технической документации усматривается, что в многоквартирном доме 

<

адрес>, предусмотрен технический подвал, состоящий из пяти нежилых помещений:

-№ с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м;

-№ с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м;

-№ с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м;

-№ с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м;

-№ с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, в настоящее время два из вышеуказанных нежилых помещения, расположенных в техническом подвале дома 

<

адрес> принадлежат на праве собственности ФИО8, а именно: № с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м; № с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м. Государственная регистрация права собственности на них осуществлена управлением Росреестра по Тульской области соответственно ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.50-57).

Право собственности ФИО8 на данные нежилые помещения зарегистрировано на основании договора участия в долевом строительстве в 

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Альянс-Строй» и ФИО8, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из Договора участия в долевом строительстве в 

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Альянс-Строй» и ФИО8, на сумму исполненного участником долевого строительства обязательства по оплате стоимости ОДС застройщик передает ему в собственность ОДС, в том числе: нежилое помещение ОДС с предварительным номером №, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное в подвальном этаже жилого дома №; нежилое помещение ОДС с предварительным номером №, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное в подвальном этаже жилого дома №, в состоянии соответствующем техническим характеристикам, указанным в п.

<

данные изъяты> договора. 

Согласно п. 

<

данные изъяты> Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь ОДС корректируется по результатам технической инвентаризации (кадастрового учета) Многоквартирного дома.

Актом от ДД.ММ.ГГГГ об исполнении обязательств по договору № участия в долевом строительстве в 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается факт оплаты ФИО8 нежилых помещений ОДС по договору № в размере 

<

данные изъяты> руб. (т.1 л.д.90). 

В соответствии с договором передачи от ДД.ММ.ГГГГ подписанным ООО «Альянс-Строй» и ФИО8, застройщик передал в собственность участнику долевого строительства по договору № участия в долевом строительстве в 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ следующие нежилые помещения: 

-№ позиции, секции по договору – №, фактический адрес: 

<

адрес>, этаж – подвал, номер нежилого помещения по договору -№, фактический номер нежилого помещения – №, общая площадь нежилого помещения – 

<

данные изъяты> кв.м; 

- № позиции, секции по договору – №, фактический адрес: 

<

адрес>, этаж – подвал, номер нежилого помещения по договору - №, фактический номер нежилого помещения – №, общая площадь нежилого помещения – 

<

данные изъяты> кв.м.

В экспликации к плану подвального этажа, спорные помещения поименованы как подвальные помещения. На плане также имеется примечание о том, что подвальные помещения № не являются общедомовым имуществом. При этом, данных о том, на каком этапе проектирования, либо строительства они были выделены из общедомового имущества, стороной ответчика в материалы дела не представлено.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО1, пояснил, что спорные помещения проектировались свободного назначения с размещением в них общедомовых инженерных коммуникаций.

Таким образом, из проектной декларации и иной проектной документации, в том числе технического плана многоквартирного дома, следует, что функциональное назначение нежилых помещений №, расположенных в подвале дома, не определено.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном 

<

данные изъяты>, в нежилых помещениях № и №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, имеются инженерные коммуникации, в частности, разводящие сети и стояки канализации, водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения, и иное инженерное оборудование (канализационные выпуски, дренажные приямки для аварийного сброса, магистральные трубопроводы, запорная арматура, ревизии и прочистки), предназначенные для обслуживания помещений (в том числе квартир) на вышерасположенных этажах, а также для обслуживания зданий, подключенных к выявленным магистральным трубопроводам, и требующие проведения обязательных периодических осмотров и осуществления контроля их состояния.

В исследуемых помещениях доступна фиксация состояния несущих конструкций МКД, в частности, колонн, перекрытий и отдельных участков фундаментной плиты, а также основных ограждающих конструкций (стены и полы подвальных помещений, перегородки) и вводов инженерных коммуникаций в МКД.

Эксплуатация любых помещений (в том числе исследуемых) в МКД без обеспечения свободного доступа к инженерным системам для представителей управляющей и обслуживающих организаций и соблюдения требований нормативной документации о сохранности данных систем и прочего общедомового имущества недопустима. На момент государственной регистрации область предназначения исследуемых помещений ограничивалась термином «нежилые помещения», расположенные на подвальном этаже, при этом указания о видах разрешенного использования отсутствовали. Иными словами, ограничений на использование исследуемых помещений в целях, не связанных с обслуживанием всего здания, не зафиксировано. Однако изначально, (на этапе получения разрешения на строительство) исследуемые подвальные помещения функционально предназначались для размещения и обслуживания внутридомовых инженерных систем (т.2 л.д.198-210). 

Выводы данного заключения подтвердили допрошенные в судебном заседании эксперты ФИО2, ФИО3, проводившие экспертизу.

Эксперт ФИО2 пояснила, что выводы, изложенные в заключении, были сделаны после изучения всех материалов гражданского дела.Через нежилое помещение № проходит магистральный трубопровод. Он не может быть транзитным. Магистраль ведет в том числе к узлу ввода горячего водоснабжения и отопления дома 

<

адрес>. Нежилые помещения №, расположенные в 

<

адрес>, являются подвалом, а не подпольем. В помещении № имеется канализационный выпуск, который соединяется с наружной сетью канализации. Узел соединяет канализационную сеть дома с централизованной канализацией. Там есть прочистки, выпуск. В процессе обслуживания многоквартирного дома 

<

адрес> предполагается выпуск нечистот, в частности, в нежилое помещение № указанного дома. По № помещению проходят сети горячего и холодного водоснабжения, внутридомового отопления: разводка и стояк, а также внутридомовая система ливневой канализации. Выпуск ливневой канализации находится в нежилом помещении №. В случае засора ливневой канализации прочистка осуществляется из помещения №, что всегда подразумевает попадание нечистот из ливневой канализации в это помещение. В № помещении зафиксированы приямки для установки погружного насоса. Инженерные сети и запорная арматура, расположенные в помещении №, предназначены для обслуживания всего многоквартирного дома. В нежилом помещении № находятся два стояка водоснабжения (горячая и холодная вода), запорная арматура и выпускные краны. Канализационная разводка и ливневая канализация имеют ревизии и прочистки. Проходит магистральный трубопровод. Магистраль идет от дома 

<

адрес>, проходит через подвал 

<

адрес>, и идет к дому 

<

адрес>. Дом 

<

адрес> подключен к магистральному трубопроводу, установлен ряд задвижек, проходит четыре трубопровода большого диаметра: горячее водоснабжение (прямая и «обратка») и отопление (прямая и «обратка»). Магистральный трубопровод установлен на кирпичных столбах, примерно в одном метре от пола и предназначен для обслуживания не только №, но и соседних № домов. Разводка по потолку помещений № холодного и горячего водоснабжения, бытовой и ливневой канализации, теплоснабжение и электроснабжение предназначены для обслуживания всех помещений многоквартирного дома №, в т.ч. и жилых. Перед всеми стояками устанавливается и запорная, и спускная арматура.

Также экспертом указано, что допустимо сделать вывод о том, что с технической точки зрения наличие инженерных коммуникаций в исследуемых помещениях не исключает их использование в самостоятельных, не связанных с обеспечением строения, целях при условии обеспечения свободного доступа к данным сетям для представителей управляющей и обслуживающих организаций и соблюдения требований нормативно-технической документации о сохранности данных сетей и прочего общедомового имущества. 

Оценивая данное заключение экспертов, суд считает, что оно выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, является четким, ясным, полным, понятным, внутренних противоречий не содержит, в заключении указаны использованные нормативно-технические и методические материалы, изложены установленные экспертом обстоятельства, выводы эксперта аргументированы. Экспертам разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ, и они предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Данное экспертное заключение согласуется с другими имеющимися в материалах дела доказательствами, в связи с чем, суд принимает экспертное заключение в качестве допустимого доказательства.

ДД.ММ.ГГГГ с участием сторон и их представителей, специалистов ФИО4 и ФИО5, представителя управляющей компании был произведен осмотр нежилых помещений 

<

адрес> с применением фотографирования.

По итогам осмотра, по ходатайству стороны истца в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве специалиста был допрошен ФИО4, который пояснил, что ознакомился с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным 

<

данные изъяты>. Проведенное исследование соответствуют методикам, в частности, Минюста РФ, и он полностью подтверждает сделанные экспертами выводы.

Также ФИО4 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что нежилые помещения № и № расположены в подвале дома 

<

адрес>, где находятся инженерные сети и оборудование: узел ввода холодного водоснабжения, разводка, стояки холодно и горячего водоснабжения. В подвале (помещение №) проходит транзитная трасса горячего водоснабжения. На всех стояках имеется запорная и сливная арматура, которая необходима для нормальной эксплуатации инженерных систем многоквартирного дома. Без доступа к этим элементам нормальная эксплуатация вышерасположенных квартир недопустима.

Узел ввода холодной воды расположен в левом дальнем углу помещения № и снабжен запорной арматурой.

Также специалист ФИО4 пояснил, что помещения № и № не могут использоваться в качестве жилых, поскольку жилые помещения нельзя размещать в подвале; не могут использоваться в качестве общественных, поскольку не имеют естественного освещения (только продухи) и не имеют по два эвакуационных выхода в каждом, не могут использоваться в качестве производственных, поскольку размещение производственных помещений в подвалах жилых домов недопустимо. Магистральный трубопровод, проходящий в помещении № и установленный на кирпичных столбах высотой около 1 метра, препятствует нормальной эвакуации, по этим трубам проходить нельзя. Должны быть раздельные выходы из этих помещений. На стадии проектирования это не предполагалось. Согласно информации (проектной декларации), размещенной на сайте застройщика, эти помещения входили в технический подвал. Оборудование и инженерные сети в помещениях № и №, обслуживают более одной квартиры в многоквартирном доме. 

Суд находит показания данного специалиста достоверными, поскольку они согласуются как с заключением судебной строительно-технической экспертизы, так и с проектной документацией. 

Допрошенный в ходе судебного заседания по ходатайству стороны ответчика в качестве специалиста ФИО5 суду пояснил, что использование спорных нежилых помещений подвальных этажей как нежилых помещений самостоятельного назначения возможно. Являющиеся в настоящее время спорными, нежилые помещения, размещенные в уровне подвального этажа, были наделены при первичном проектировании самостоятельным функциональным назначением, не связанным непосредственно с техническим обслуживанием многоквартирного жилого дома. Спорные нежилые помещения не являются единым объектом с помещениями, в которых находятся узлы ввода, предназначенные для обслуживания МКД. Для цели технического обслуживания инженерных сетей необходимо осуществление работ по контролю за состоянием существующих трубопроводов и запорной арматуры, при этом указанные мероприятия не связаны с техническим обслуживанием всего МКД. Данный контроль осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров, не связанных с обслуживанием всего многоквартирного жилого дома. При этом, отсутствует необходимость осуществления постоянного открытого доступа технических специалистов в спорные нежилые помещения.

Данные выводы специалиста, а также приложенное к материалам дела заключение данного специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, суд не принимает в качестве допустимых доказательств, поскольку они противоречат как проектной документации, приобщенной к материалам дела, так и заключению судебной строительно-технической экспертизы. 

Допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля инженер ЖЭУ-1 ООО «Жилцентр» (управляющей компании, обслуживающей дом 

<

адрес>) – ФИО6 пояснила, что, неоднократно, с ДД.ММ.ГГГГ, примерно 2-3 раза в неделю, посещала помещения 

<

адрес>, с целью нормализации подачи горячей воды и отопления. Поскольку по проекту нет полотенцесушителей, с целью их установки, постоянно приходится перекрывать стояки горячего водоснабжения в подвале и на 5-ом этаже. Система горячего водоснабжения постоянно воздушится в связи с плохим качеством горячей воды, нарушается циркуляция и химическими реагентами приходится промывать систему горячего водоснабжения. Кроме того, она посещает помещения № и № в связи с частыми засорами канализации. Приходилось снимать 5 труб по 2 метра каждая. Она вынуждена осматривать инженерные коммуникации в помещениях № и № еженедельно. И такая проблема по всем домам в 

<

адрес>.

Суд находит показания данного свидетеля достоверными, поскольку оснований сомневаться в них у суда не имеется.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из правовой позиции, изложенной в п.1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п.5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме,которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Подпунктом «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются: помещения вмногоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 19.05.2009 №489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. 

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491) использовать сведения оправах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Руководствуясь вышеприведенными нормами права, проанализировав представленные в материалы дела письменные документы, пояснения сторон, показания экспертов и специалистов, суд приходит к выводу о том, что спорные нежилые помещения №, являющиеся предметом оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ №, относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, поскольку они не могут быть использованы в самостоятельных целях. Находящееся в них инженерное оборудование и инженерные коммуникации необходимы для эксплуатации всего жилого дома, предназначены для обслуживания всех его помещений и служат для функционирования систем водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения, следовательно, и эти помещения предназначены для обслуживания всего дома. Основным назначением данных помещений, по мнению суда, является расположение в них инженерных коммуникаций дома и соответственно возможность их обслуживания. У спорных помещений отсутствуют признаки помещений самостоятельного назначения. Фактически и в соответствии с проектной документацией, спорные помещения спроектированы и предназначены, а так же используются для обслуживания всего многоквартирного дома посредством размещения в нем общедомовых коммуникаций и осуществлением контроля за состоянием фундамента дома.

Возможность использования спорных нежилых помещений в самостоятельных целях, о чём указал эксперт ФИО2 не свидетельствует о том, что данные помещения имеют для обслуживания многоквартирного дома вспомогательное назначение. Инженерные коммуникации и инженерное оборудование в соответствии с проектно-конструкторским решением расположено по всему периметру спорных подвальных помещений, соответственно отключающие и спускные краны (запорная арматура, ревизии и прочистки) также расположены по всему периметру помещений. В помещении № проходят магистральные трубопроводы. 

Более того, как установлено в ходе судебного разбирательства, после ввода дома в эксплуатацию и до настоящего времени спорные помещения используются исключительно для обслуживания находящихся в них инженерных коммуникаций всего дома и общедомового инженерного оборудования.

Таким образом, в силу закона спорные нежилые помещения № принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации. 

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Отчуждение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора долевого участия в строительстве противоречит ч.1 ст. 422 ГК РФ в соответствии с которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку спорные помещения № относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома и принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, при этом в ЕГРН право собственности на это общее имущество зарегистрировано за ФИО8, чем нарушаются права собственников квартир многоквартирного дома, включая права истца по настоящему иску, суд приходит к выводу, что передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, и нарушенное право может быть защищено путем признания договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № в части передачи в собственность ФИО8 спорных нежилых помещений недействительным в силу ничтожности с применением последствий недействительности сделки, путём возврата в собственность собственников помещений многоквартирного дома спорного имущества.

Поскольку в судебном заседании установлено, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, право собственности на спорные помещения установлено законодательно и не может быть оспорено в судебном порядке, а сделки по отчуждению общедомового имущества являются ничтожными по причине прямого противоречия закону, доводы представителя ООО «Альянс-Строй» суд признаёт не основанными на законе. У общества отсутствовали правовые основания на совершение сделки по отчуждению в индивидуальную собственность ФИО8 спорных помещений, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО7 к ФИО8, Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» о признании недействительным в части договор участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать договор № участия в долевом строительстве в 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Альянс-Строй» и ФИО8 в части передачи в собственность нежилых помещений: 

- ОДС с предварительным номером №, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное в подвальном этаже жилого дома № 

- ОДС с предварительным номером №, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное в подвальном этаже жилого дома № недействительным в силу ничтожности.

Применить последствия недействительности сделки, путём возврата в собственность собственников помещений многоквартирного дома 

<

адрес>, нежилых помещений №.

Данное решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности ФИО8 на нежилое помещение №,К№, площадью 

<

данные изъяты> кв.м и №, К№ площадью 

<

данные изъяты> кв.м., находящиеся в подвале дома 

<

адрес> 

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий