Дело № 3а-216/2019

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 07 октября 2019 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Вершининой Г.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> размере равном его рыночной стоимости указав, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 11476309,82 руб. Рыночная стоимость указанного объекта недвижимости 5492694 руб. Следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости является завышенной, что нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц. 

В дальнейшем представитель административного истца уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости равной 5506951 руб.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что при проведении оценки оценщиком в затратном подходе для определения физического износа конструкций использованы ВСН 53-86(р) являющиеся правилами оценки физического износа жилых зданий. Отчет не содержит обоснования их применения при определении физического износа нежилых зданий. Не понятен механизм применения признаков износа по ВСН 53-86(р) при ретроспективной оценке зданий. При определении физического износа здания оценщиком необоснованно применен износ стен в размере 70% и 100%. При определении стоимости сравнительным подходом оценщиком не учтено, что аналоги № 3 и 4 находятся в аренде. 

В письменном отзыве заинтересованного лица администрации МО «Лодейнопольский муниципальный район» Ленинградской области указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена законно и обоснованно. 

В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что объект недвижимости с кадастровым номером №, поставленный на учет 06.02.2014, не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 № 257.. Дата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно сведениям ЕГРН 10.09.2015. 

В судебное заседание административный истец ФИО1, заинтересованное лицо ФИО2, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и заинтересованного лица администрации МО «Лодейнопольский муниципальный район» Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО3 настаивал на удовлетворении заявленных требований с учетом представленного отчета от 20.09.2019. 

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО4 в судебном заседании указала, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда с учетом представленного отчета от 20.09.2019, к содержанию которого замечаний не имеется. 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Статьей 1 областного закона Ленинградской области от 29.10.2015 N 102-оз «О единой дате начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257.

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 18.05.2012 за ФИО1 зарегистрировано право общей долевой собственности (доля в праве 2/3) на нежилое здание с кадастровым номером № «здание известковоподготовительного отделения» адресу: 

<

адрес>. Собственником 1/3 доли в праве на вышеуказанный объект недвижимости является ФИО5

Из выписки из ЕГРН от 24.06.2019 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 11476309,82 руб. Дата определения кадастровой стоимости 10.09.2015.

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что по состоянию на 10.09.2015 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 47:06:0000000:5740 составляет 5492694 руб.

Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № подготовлен оценщиком ФИО6, членом СРО «Региональная ассоциация оценщиков».

В судебное заседание представителем административного истца представлен отчет об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №, который подготовлен оценщиком ФИО7, членом СРО Ассоциация оценщиков «СПО».

Из отчета от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 5506951 руб.

Представитель административного истца настаивал на удовлетворение заявленных требований с учетом сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенных в отчете от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках – Правительстве Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управление Росреестра по Ленинградской области.

При исследовании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, судом установлено, что оценщиком рыночная стоимость объекта оценки определялась в рамках сравнительного и затратного подходов. 

В рамках затратного похода оценщик использовал метод сравнительной единицы. Для определения затрат на строительство оценщик использовал сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов. 

Из указанных сборников оценщик отобрал в качестве аналогов объект по своим конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкции, объемно-параметрическим параметрам максимально схожий с объектом оценки. 

С учетом выявленных оценщиком отличий аналога от объекта оценки проведены необходимые корректировки, обоснование размера которых приведено в отчете, и произведен расчет затрат на замещение без накопленного износа. 

Расчет размера прибыли предпринимателя проведен с использованием информации специалистов рынка недвижимости и принят оценщиком в размере 13%.

Определение признаков износа произведено оценщиком на основании визуального осмотра. Принимая во внимание год постройки объекта оценки и выявленные при осмотре повреждения, учитывая, что здание длительное время не эксплуатировалось, оценщик пришел к выводу, что значение изменение признаков износа во временной промежуток между датой оценки и датой осмотра невозможно. 

Функциональное устаревание принято оценщиком в размере 25%, поскольку объект оценки отвечает требованиям времени, однако, имеются объекты, лучше по основным параметрам.

Внешнее устаревание объекта оценки принято оценщиком равным нулю в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.

Стоимость объекта оценки по затратному подходу составила 5777005 руб.

В рамках сравнительного подхода оценщик подобрал четыре объекта, которые использовал в качестве аналогов. 

К указанным объектам-аналогам оценщик применил корректировку на условия рынка, местоположение, площадь и состояние. 

В связи с тем, что в стоимости единого объекта недвижимости учитывается и стоимость здания и стоимость земельного участка, расчет рыночной стоимости земельного участка произведен с помощью метода выделения, на основе информации консалтинговой группы «Аверс», согласно которой усредненная доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости для объектов производственного назначения составляет 19%.

Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу составила 5236897 руб.

Проведя согласование результатов применения подходов, оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта оценки составляет 5506951 руб.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> размере его рыночной стоимости равной 5492694 (пять миллионов пятьсот шесть тысяч девятьсот пятьдесят один) рубль по состоянию на 10 сентября 2015 года.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № считать 05 августа 2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 14 октября 2019 г.