Дело № 2-318/2024 

УИД - 61RS0004-01-2023-003531-06

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12февраля2024 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Волковой Е.В., 

при секретаре Коховой Л.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-318/2024 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением к ФИО2, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, а именноквартиры, общей площадью 134 кв. м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. 

По соглашению сторон окончательная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составила 12 500 000 рублей. 

Согласно пункту 2.1. предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи объекта (основной договор) не позднее ДД.ММ.ГГГГ Вместе с тем, основной договор купли-продажи объекта недвижимости до настоящего времени не заключен. 

По условиям вышеназванного договора в доказательство намерения заключить договор купли-продажи покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 100 000 рублей. 

Оставшуюся денежную сумму в размере 12 400 000 рублей покупатель обязуется оплатить при заключении основного договора купли-продажи за счет кредитных средств банка – 6 500 000 рублей, а также за счет своих собственных сбережений – 5 900 000 рублей. 

В соответствии с пунктом 4.5. предварительного договора купли-продажи в случае, если банк – кредитор не одобрит в предоставлении кредитных средств в размере, в каком указан в настоящем договоре, или не одобрит объект, денежная сумма, переданная в качестве задатка, возвращается покупателю в полном объеме. 

Истец отмечает, что согласно письму из ПАО «Сбербанк» от ДД.ММ.ГГГГ предварительно одобренная сумма на приобретение объекта составила 4 000 000 рублей. 

Согласно справке ПАО «Сбербанк» от ДД.ММ.ГГГГ банк не может одобрить ипотеку на текущих условиях по причине недостаточной платежеспособности. 

В последующем, ПАО «Сбербанк» одобрил выдачу кредитных средств лишь на сумму в размере 4 000 000 рублей. Вместе с тем, указанная сумма является недостаточной, поскольку по условиям предварительного договора купли-продажи стоимость объекта была оговорена и является окончательной. 

Истец полагает, что в данном случае, сделка по купле-продаже объекта не состоялась не по вине покупателя, а в силу обстоятельств прямо не зависящих от воли покупателя. 

В адрес ответчика истцом направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи и необходимости возврата денежных средств, однако, до настоящего времени денежные средства ответчиком не возвращены. 

Истец также отмечает, что указанная в предварительном договоре, передаваемая в размере 100 000 рублей сумма является авансом, и ошибочно названа в договоре как задаток. 

На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства предварительного платежа в размере 100 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей, почтовые расходы в размере 238,24 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 рублей. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом о времени и месте слушания дела. 

Представитель истца адвокат Григорян Э.В., действующая на основании ордера (л.д. 35) в судебное заседание явилась, просила исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований. 

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившегося истца в порядке статьи 167 ГПК РФ. 

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепленных в статье 1102, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 455 Гражданского кодекса Российской Федерации товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, а именно квартиры, общей площадью 134 кв. м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. 

Согласно пункту 1.3. названного договора, окончательная, согласованная между сторонами цена продажи объекта недвижимости составляет 12 500 000 рублей. Цена продажи объекта является окончательной и пересмотру не подлежит. 

Материалы дела также содержат отчет об оценке ООО 

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ согласно выводам которого рыночная стоимость объекта оценки, квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>, кадастровый №, составляет 12 504 821 рублей. 

По условиям вышеназванного договора в доказательство намерения заключить договор купли-продажи покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 100 000 рублей. 

Оставшуюся денежную сумму в размере 12 400 000 рублей покупатель обязуется оплатить при заключении основного договора купли-продажи за счет кредитных средств банка - 6 500 000 рублей, а также за счет своих собственных сбережений - 5 900 000 рублей.

В силу пункта 2.1. предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи объекта (основной договор) не позднее ДД.ММ.ГГГГ Вместе с тем, основной договор купли-продажи объекта недвижимости до настоящего времени не заключен. 

Пунктом 3.1. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в доказательство намерения заключить договор купли-продажи объекта покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 100 000 рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами продавцу в день подписания настоящего договора. 

В соответствии с пунктом 4.1. предварительного договора, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора купли-продажи должна возместить другой стороне причиненные ей убытки. 

Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что в случае нарушения покупателем пунктов 1.1., 2.5., 3.2., настоящего договора и отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта, денежная сумма, указанная в пункте 3.1. настоящего договора в качестве неустойки остается у продавца. 

В соответствии с пунктом 4.5. предварительного договора купли-продажи в случае, если банк - кредитор не одобрит в предоставлении кредитных средств в размере, в каком указан в настоящем договоре, или не одобрит объект, денежная сумма, переданная в качестве задатка, возвращается покупателю в полном объеме.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в ПАО «Сбербанк» с целью получения денежных средств в рамках жилищного кредитования. Письмом банка от ДД.ММ.ГГГГ истец уведомлен о возможном получении кредита на жилье в размере 4 000 000 рублей. 

Согласно справке ПАО «Сбербанк» от ДД.ММ.ГГГГ банк не может одобрить ипотеку на текущих условиях по причине недостаточной платежеспособности. Для одобрения кредита банком рекомендовано добавить в заявку дополнительного созаемщика с подтвержденным доходом. 

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено уведомление о намерении расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. в связи с одобрением банком меньшей суммы, чем предусмотренной названным договором, а также требованием возвратить уплаченные денежные средства размере 100 000 рублей. 

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств предварительного платежа в размере 100 000 рублей, суд приходит к следующему.

В силу положений статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Положениями статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственная сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В силу положений статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования пункта 3.1. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ у суда не возникает сомнений, что переданная предусмотренным данным пунктом сумма в размере 100 000 рублей, является ничем иным как задатком, в связи с чем, в данном случае, подлежат применению положения статьи 381 Гражданского кодекса. 

Доводы истца о внесении данной суммы в качестве предварительного платежа не подтверждаются материалами дела и не опровергают условий заключенного предварительного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08 сентября 2015 г.№ 38-КГ15-7). 

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из пояснений ответчика и подтверждается материалами дела, все условия принятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи им были соблюдены, а именно ответчик выписал зарегистрированных лиц из спорной квартиры, о чем свидетельствует представленная справка об отсутствии зарегистрированных лиц (адресная справка № от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 45) и справка ТСЖ «Белый лебедь» об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (л.д. 66). 

Ответчик уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости включительно в срок до ДД.ММ.ГГГГ не получил, поскольку данное уведомление ФИО1 отправила в его адрес только ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом в 17:06 час (л.д. 13-15), хотя с ДД.ММ.ГГГГ обладала информацией что ей не подтвердили ипотеку по кредитной заявке, о чем было сообщено в судебном заседании.

Истцом в материалы дела не представлено доказательств обращения в иные банки, действующие на территории Российской Федерации, с целью получения жилищного кредита, в сумме, предусмотренной предварительным договором купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

Довод истцовой стороны о применении пункта 4.5. предварительного договора купли-продажи, согласно которому, если банк - кредитор не одобрит в предоставлении кредитных средств в размере, в каком указан в настоящем договоре, или не одобрит объект, денежная сумма, переданная в качестве задатка, возвращается покупателю в полном объеме не может быть принят судом во внимание, поскольку исходя из условий указанного пункта не указана конкретная кредитная организация, отказ которой в предоставлении денежных средств влечет за собой обязанность продавца по возврату задатка покупателю. При этом, как уже отмечалось судом, доказательства обращения истца в какие-либо иные кредитные организации с целью предоставления истцу денежных средств в счет обеспечения обязательств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, материалы дела не содержат.

Представленными истцом доказательствами не подтверждается, что ответчик является стороной, ответственной за незаключение сторонами основного договора в отношении спорного имущества. Позицию истцовой стороны о незаключении основного договора купли-продажи в силу не предоставления кредитных средств, суд находит несостоятельной. Таким образом, основания для взыскания с ответчика денежных средств по предварительному договору купли-продажи отсутствуют.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, суд не находит правовых оснований для взыскания судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт гражданина №) к ФИО2 (паспорт гражданина №) о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, судебных расходов - отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Судья Е.В. Волкова 

В окончательной форме решение изготовлено 19 февраля 2024 года.

. 

.

.

.

.

.

. 

. 

. 

. 

.

. 

. 

. 

.