Дело № 3а-142/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 декабря 2017 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Виноградове В.А. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Надежда» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Надежда» (далее по тексту – Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:17 в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требований указав, что административный истец является собственником нежилых помещений в многоквартирном доме, который расположен на спорном земельном участке, в связи с чем, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации как участник общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, выступает правообладателем земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:17 (л.д. 7-9, 86-99).

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:17 по состоянию на 1 января 2010 года составляет 111 712 723,20 рублей.

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной.

В судебном заседании представитель административного истца уточнил заявленные требования, в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка исходя из заключения судебной экспертизы в размере 77785759,25 рублей. 

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 109-110, 139-142).

Представитель мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 147-154).

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили. 

Заинтересованные лица: Товарищество собственников жилья «Юбилейный-2», Общество с ограниченной ответственностью «ВЕГА плюс», ФИО1, Общество с ограниченной ответственностью «Д и Компания», ФИО2 в судебное заседание не явились, были извещены судом надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

Неявка сторон не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела (статья 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Суд, выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, приходит к следующему. 

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 65, частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Частью 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу частей 2, 3 статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (части 2,3,4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» методом массовой оценки и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого участка.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Надежда» является собственником нежилых помещений в многоквартирном доме, который расположен на спорном земельном участке, в связи с чем, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации как участник общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (долевая собственность (№54-54-01/203/2008-275 от 26 мая 2008 года), выступает правообладателем земельного участка площадью 7488 кв.м., с кадастровым номером 54:35:032770:17, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занимаемый административно-жилым зданием с магазином, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом с магазинами. Почтовый адрес ориентира: обл. Новосибирская, 

<

адрес> (л.д. 7-9, 86-99). Доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д. 121)

Кроме того, согласно представленным сведениям о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 54:35:023770:17, правообладателями спорного земельного участка являются:

- Товарищество собственников жилья «Юбилейный-2»» (л.д. 125-135);

- Общество с ограниченной ответственностью «ВЕГА плюс» – долевая собственность, №54-54-01/229/2005-159 от 21 ноября 2005 года, доля в праве общей долевой собственности составляет 2707/110269 (л.д. 120);

- ФИО1 – долевая собственность, №54-54-01/118/2008-640 от 7 мая 2008 года, доля в праве общей долевой собственности составляет 419/110269 (л.д. 120);

- Общество с ограниченной ответственностью «Д и Компания» – долевая собственность №54-54-01/273/2008-431 от 11 июля 2008 года, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д. 121);

- ФИО2 – долевая собственность, №54-54-01/273/2008-429 от 11 июля 2008 года, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д. 122).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:17 по состоянию на 1 января 2010 года составляет 111712723,20 рублей (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 июня 2017 года №54/ИСХ/17-427214, л.д. 10).

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснений содержащихся в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области», и утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области».

Поскольку по истечение пяти лет в государственный кадастр недвижимости (до 1 января 2017 года ) / ЕГРН (с 1 января 2017 года) не внесены очередные результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, и учитывая, что постановление Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п является действующим и применятся к спорным правоотношениям, поэтому суд считает возможным восстановить административному истцу срок на обращение с административным исковым заявлением в суд. 

Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом был соблюден, 28 июня 2017 года Общество обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области. Однако, заявление было возвращено Обществу с указанием о необходимости разрешения вопроса в судебном порядке (л.д. 74-76).

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Общество с ограниченной ответственностью «Надежда» будучи правообладателем земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:17 (л.д. 121), в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации выступает плательщиком земельного налога, соответственно определением кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагиваются его права и обязанности.

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных требований является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2010 года. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств в силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года, административный истец представил суду Отчет № 04/05 Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 21 июня 2017 года, подготовленный оценщиком ООО «Интеллектуальная собственность».

Согласно данному отчету, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:17 по состоянию на 1 января 2010 года составила 71313000 рублей (л.д. 41).

Административным истцом в обоснование заявленных требований в отношении спорного объекта недвижимости – земельного участка площадью 7488 кв.м., с кадастровым номером 54:35:032770:17, представлено Положительное экспертное заключение Ассоциации Саморегулируемой организации «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и экспертов» А СРО «ЮСО» №406.2017.06.04 на отчет №04/05 от 21 июня 2017 года (л.д. 54-72).

В ходе рассмотрения дела, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка (л.д. 170-174).

В соответствии с заключением эксперта №2928/9-4 от 8 декабря 2017 года (л.д. 178), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:17, по состоянию на 1 января 2010 года, составила 77785759,25 рублей.

У суда нет сомнений в достоверности выводов данной экспертизы, при производстве которой, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается подписками. Она проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов и имеющими длительный стаж экспертной работы. 

Анализ экспертного заключения от 8 декабря 2017 года свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, № 298, № 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, полученные в результате его проведения выводы и ответы на поставленные судом вопросы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных.

Приведенные в заключение судебной экспертизы выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертами на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием соответствующих подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, его полномочия. 

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной на основании заключения эксперта №2928/9-4 от 8 декабря 2017 года по состоянию на 1 января 2010 года.

В силу положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области 28 июня 2017 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Разрешая заявление ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России о взыскании стоимости услуг по экспертизе, суд учитывает, что определением суда от 16 октября 2017 года по делу была назначена судебная экспертиза, и на административного истца была возложена обязанность по оплате расходов за производство экспертизы в размере 63270 рублей, в течение 10 дней со дня вынесения определения (л.д. 173). Денежные средства по оплате расходов за проведение экспертизы на момент рассмотрения административного дела ни на депозит суда, ни в экспертное учреждение не поступили.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Надежда» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 7488 кв.м., с кадастровым номером 54:35:032770:17, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занимаемый административно-жилым зданием с магазином, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом с магазинами. Почтовый адрес ориентира: обл. Новосибирская, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 77785759,25 рублей по состоянию на 1 января 2010 года.

Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «Надежда» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 28 июня 2017 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Надежда» в пользу ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России денежные средства за производство судебной экспертизы по делу в размере 63270 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы. 

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.