Дело № 2-1554/2025

УИД 58RS0008-01-2025-003251-62

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 августа 2025 года г. Пенза

Железнодорожный районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Макушкиной Е.В.,

при секретаре Беляевой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ПАО «Банк ПСБ» к ФИО1 о возложении обязанности государственной регистрации права собственности, залога, 

У С Т А Н О В И Л :

ПАО «Банк ПСБ» обратилось в суд с названным иском к ФИО1, указав, что 30.08.2022 между ОАО «Промсвязьбанк» и ФИО1 заключен кредитный договор (ипотечное кредитование) №, в соответствии с которым банк предоставил ответчику денежные средства в размере 5729232 руб. на срок 360 месяцев с процентной ставкой в размере 1,99 % годовых до 28.09.2023, 4,99 % годовых с 28.09.2023.

Кредит был предоставлен путем перечисления всей суммы кредита на счет ответчика №, открытый в банке, что подтверждается выпиской из банковского счета.

Кредит предоставлен на приобретение жилого помещения - квартиры, 

<

адрес>, по договору участия в долевом строительстве №319/138-А1 от 30.08.2022, заключенному между ООО «Специализированный застройщик «РИВЬЕРА» и ответчиком.

01.04.2025 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации изменений в Устав Банка, ПАО «Промсвязьбанк» сменило свое наименование на ПАО «Банк ПСБ».

В связи с неисполнением ФИО1 обязательств по кредитному договору ПАО «Банк ПСБ» обратилось в суд.

Вступившим в законную силу заочным решением Ленинского районного суда г. Пензы от 17.07.2024 по делу №2-2186/2024 были удовлетворены исковые требования ПАО «Банк ПСБ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Определением Ленинского районного суда г. Пензы от 21.03.2025 исправлена описка в заочном решении Ленинского районного суда г. Пензы от 17.07.2024. 

Судом постановлено взыскать ФИО1 задолженность по 

кредитному договору № от 30.08.2022, обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на права требования по договору участия в долевом строительстве № 319/138-А1 от 30.08.2022 следующего объекта: квартиры, 

<

адрес>, установив начальную продажную стоимость предмета залога в размере 2 787 200 руб. (стоимость указана с вычетом 20% от определенной в отчете оценщика).

В настоящее время обязательства застройщика ООО СЗ «Ривьера» по договору участия в долевом строительстве № 319/138-А1 от 30.08.2022, заключенному между должником и застройщиком, исполнены, объект передан по одностороннему акту приема-передачи объекта долевого строительства - жилого помещения (квартиры) от 30.06.2024. Согласно сообщению, ООО СЗ «Ривьера» 16.05.2024 направило ФИО1 уведомление о вводе МКД в эксплуатацию, а так же, что приемка квартиры состоится 17.06.2024 в 16:00 час., ФИО1 в указанную дату и время для приемки квартиры не явилась. В связи с этим, согласно п. 3.1.8 ДДУ №319/138-А1 от 30.08.2022, ООО «СЗ «Ривьера» 13.09.2024 направило акт приема - передачи квартиры, подписанный со стороны ООО «СЗ «Ривьера» в одностороннем порядке посредством Почты России, а 17.10.2024 извещение было вручено нарочно.

Согласно пункту 21.4 кредитного договора, заёмщик в срок не позднее 30 календарных дней с даты передачи застройщиком квартиры по акту приема-передачи обязан обеспечить государственную регистрацию права собственности заёмщика на квартиру, ипотеки в пользу банка, составить закладную.

Названную обязанность заёмщик не исполнил.

Государственная регистрация права собственности и права залога в пользу Банка произведена не была.

На основании вышеизложенного, руководствуясь пунктом 24 разъяснений постановления Пленума от 27.06.2023 № 23, приняв во внимания положения пунктов 11, 17, 21 кредитного договора, истец просит суд обязать ФИО1 в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии г. Пензы зарегистрировать право собственности в отношении жилого помещения - квартиры, 

<

адрес>, с обременением данного права в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Банк ПСБ»; установить, что решение суда является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, права собственности ФИО1 в отношении жилого помещения - квартиры, 

<

адрес>, с обременением данного права в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Банк ПСБ».; взыскать в пользу ПАО «Банк ПСБ» с ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 000 руб.

Представитель истца ПАО «Банк ПСБ» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Возражений против рассмотрения дела в порядке заочного судопроизводства не представил. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Пензенской области, УФССП России по Пензенской области, ООО «СЗ Ривьера» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Поскольку участники процесса о дне, времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом в соответствии со ст.113 ГПК РФ, поэтому в силу ст.165.1 ГК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. 

Суд определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН (п. 1).

В соответствии с положениями ст. 77.2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)» права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в ЕГРН. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (п. 1).

В соответствии с пунктом 5 статьи 77.2 Закона об ипотеке при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.

Согласно разъяснениям, приведённым в пунктах 23-24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.07.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», регистрация ипотеки в отношении образованных объектов проводится регистрирующим органом одновременно с регистрацией права собственности на них (часть 12 статьи 41 Закона о регистрации, пункт 5 статьи 77.2 Закона об ипотеке).

Залогодатель обязан зарегистрировать право собственности на правомерно возведенный объект недвижимого имущества (в том числе на объект незавершенного строительства), в отношении которого должен быть установлен залог на основании закона и возникли основания для обращения взыскания. При уклонении залогодателя от исполнения данной обязанности государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога (пункт 1 статьи 6 ГК РФ, подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, часть 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, статьи 64, 64.2, 65, 69 Закона об ипотеке) (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей»).

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества (статья 130 ГК РФ), права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке.

При этом пункт 5 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) предоставляет право осуществления государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости собственнику объекта недвижимости и (или) лицу, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости.

Таким образом, при уклонении залогодателей от обязанности зарегистрировать право собственности на правомерно возведенный объект недвижимого имущества Банк как залогодержатель и как лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения, вправе предъявить иск о государственной регистрации права собственности, в результате чего в силу пункта 5 статьи 77.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру происходит и замена залога прав требования на залог объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.08.2022 между ФИО1 и ПАО «Промсвязьбанк» заключен кредитный договор №, по условиям которого банк обязался предоставить ФИО1 кредит в сумме 5729232 руб. на срок 360 месяцев с даты предоставления кредита, с процентной ставкой - 1,99% годовых со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, до полного исполнения обязательства заемщика, либо до даты, с которой процентная ставка определяется в новом размере в соответствии с условиями кредитного договора. Надбавка 3% применяется с первого календарного дня, следующего за ближайшей датой ежемесячного платежа после истечения 30 календарных дней со дня истечения срока действия любого из договоров страхования и (или) истечения срока (окончания периода) страхования, определенного по любому из договоров страхования, и (или) получения от страховой организации либо заемщика информации о расторжении заемщиком любого из договоров страхования, до даты фактического погашения задолженности либо до даты окончания срока кредитования (обе даты включительно) (п.п.1, 2, 4 кредитного договора). Погашение ТЗОД или задолженности по процентам, начисленным на ТЗОД, осуществляется заемщиком путем уплаты ежемесячных платежей в дату ежемесячного платежа, за исключением последнего платежа. Дата ежемесячного платежа – 15 число каждого календарного месяца (п.п.7, 17 (1) кредитного договора).

Цели использования заемщиком кредита – приобретение имущества в собственность – квартиры по адресу: 

<

адрес>, количество жилых комнат 2, площадью 48,9 кв.м., 17 этаж, на основании договора участия в долевом строительстве №319/138-А1 от 30 августа 2022, заключенного между ФИО1 и ООО «СЗ «РИВЬЕРА» (п.12, 17 (4,6, 11) кредитного договора).

Истец свои обязательства по кредитному договору исполнил в полном объеме, в соответствии с п. 17 (12) индивидуальных условий кредитования 30.08.2022 зачислил кредит в сумме 5731232 руб. на счет №, что подтверждается материалами дела.

Согласно п. 17 (3,8,9,10) индивидуальных условий кредитования, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору, заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору после выдачи кредита - права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №319/138-А1 от 30.08.2022.

30.08.2022 ООО «СЗ «Ривьера» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве №319/138-А1, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) многоэтажное жилое здание со встроенными и пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными, торговыми помещениями и паркингом (корпуса 1, 2, 3, 4) по адресу: 

<

адрес>, 1-й этап строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства, входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартира) с основными характеристиками: секция: 4 (подъезд 1), этаж: 17, строительный номер помещения №, общая приведенная площадь жилого помещения: 48,90 кв.м., количество жилых комнат: 2, с целью оформления ФИО1 (участник долевого строительства) собственности на объект долевого строительства. 

В соответствии с п. 3.1.1, 3.1.6 договора участия в долевом строительства застройщик обязан построить и ввести в эксплуатацию объект недвижимости в срок до 31.03.2024 и передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи в течение 90 дней (то есть не позднее 30.06.2024).

Цена договора составляет – 5729232 руб. (п.5.1 договора)

Для оплаты цены договора участник долевого строительства направил застройщику кредитные денежные средства в сумме 5729232 руб., предоставленные ему ПАО «Промсвязьбанк» в соответствии с условиями кредитного договора (п.5.2 договора).

Получив денежные средства и направив их застройщику, ФИО1 взятые на себя обязательства по кредитному договору не исполняла, в связи с чем за ней образовалась задолженность.

1 марта 2024 ПАО «Промсвязьбанк» направило в адрес ФИО1 требование о досрочном погашении задолженности в срок до 1 апреля 2024.

Требование исполнено не было.

Заочным решением Ленинского районного суда г. Пензы от 17.07.2024, вступившим в законную силу 14.09.2024, с учетом определения того же суда от 21.03.2025 об исправлении описки, удовлетворены исковые требования ПАО «Промсвязьбанк» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. С ФИО1 взыскана задолженность по кредитному договору № от 30.08.2022 по состоянию на 10.06.2024 в размере 5733319,24 руб.; обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на права требования по договору участия в долевом строительстве № 319/138-А1 от 30.08.2022 квартиры, состоящей из 2-х комнат, общей проектной площадью 48,90 кв. м., 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка: №, установив начальную продажную стоимость предмета залога в размере 2 787 200 руб.

Согласно ч. 2 ст. 61 данного кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

01.04.2025 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации изменений в Устав Банка, ПАО «Промсвязьбанк» сменило свое наименование на ПАО «Банк ПСБ».

Как следует из представленных ООО «Специализированный застройщик «Ривьера» документов, 26.04.2024 г. Министерством градостроительства и архитектуры Пензенской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №58-29-37-2024, согласно которому указанному в договоре участия в долевом строительстве №301/164-А1 от 30.03.2022 многоэтажному жилому зданию присвоен адрес: 

<

адрес>.

16.05.2024 ООО «СЗ «Ривьера» направило ФИО1 уведомление №442 от 13.05.2024 о вводе МКД в эксплуатацию, а так же, что приемка квартиры состоится 17.06.2024 в 16:00 час., при наличии уважительных причин невозможности явки в дату, указанную в уведомлении, просили связаться с отделом продаж для уточнения даты приемки. Окончательная приемка объекта должна быть осуществлена не позднее 29 июня 2024. Однако, ФИО1 в указанную дату и время для приемки квартиры не явилась, уважительных причин неявки не представила. 

В связи с этим, согласно п. 3.1.8 договора участия в долевом строительстве №319/138-А1 от 30.08.2022, ООО «СЗ «Ривьера» 13.09.2024 направило в адрес ФИО1 акт приема - передачи квартиры от 30.06.2024, подписанный со стороны ООО «СЗ «Ривьера» в одностороннем порядке, посредством Почты России письмом с объявленной ценностью.

Из акта приема-передачи квартиры следует, что застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства: номер квартиры №, кадастровый №, общая площадь 47,4 кв.м., этаж 17, подъезд 1, количество комнат – 2, площадь лоджий – 3 кв.м., в многоквартирном жилом доме, которому присвоен адрес: 

<

адрес>.

Согласно пункту 21.4 кредитного договора, заёмщик в срок не позднее 30 календарных дней с даты передачи квартиры продавцом залогодателю по акту приема-передачи или иному документу обязан обеспечить государственную регистрацию права собственности заёмщика на квартиру, ипотеки в пользу банка, составить закладную.

Названную обязанность ответчик не исполнил.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 04.08.2025 г. помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 47,4 кв.м., назначение: жилое, вид жилого помещения: квартира, с кадастровым номером №, поставлен на кадастровый учет 07.05.2024, сведения о зарегистрированных правах отсутствует. 

Об этом же свидетельствует и уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от 20.08.2025, из которого следует, что в ЕГРН отсутствуют записи о зарегистрированных правах на объект недвижимости с кадастровым номером №.

Таким образом, в нарушение условий договора, государственная регистрация права собственности и права залога в пользу банка произведены не были.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца, поскольку при уклонении залогодателя от обязанности зарегистрировать право собственности на правомерно возведенный объект недвижимого имущества банк как залогодержатель и как лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения, вправе предъявить иск о государственной регистрации права собственности, в результате чего в силу пункта 5 статьи 77.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру происходит и замена залога прав требования ПАО «Банк ПСБ» на залог объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

С учетом удовлетворения исковых требований истца в полном объеме, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу ПАО «Банк ПСБ» государственную пошлину в размере 20000 руб. (платежное поручение №16628 от 28.04.2025 на сумму 20000 руб.).

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-238 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ПАО «Банк ПСБ» к ФИО1 о возложении обязанности государственной регистрации права собственности, залога, удовлетворить.

Обязать ФИО1 (

<

данные изъяты>) зарегистрировать в Управлении Росреестра по Пензенской области право собственности в отношении жилого помещения - квартиры, 

<

адрес>.

Настоящее решение одновременно с государственной регистрацией права собственности ФИО1 (

<

данные изъяты>) на жилое помещение - квартиры, 

<

адрес>, является основанием для государственной регистрации обременения в виде ипотеки в отношении указанного жилого помещения, в пользу залогодержателя ПАО «Банк ПСБ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на основании договора залога прав по договору залогового счета № от 30 августа 2022, заключенного между ПАО «Банк ПСБ» (прежнее наименование ПАО «Промсвязьбанк») и ФИО1. 

Взыскать с ФИО1 (

<

данные изъяты>) в пользу ПАО «Банк ПСБ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 20000 руб.

Ответчик вправе подать заявление об отмене заочного решения суда в Железнодорожный районный суд г.Пензы в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Пензы.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Пензы.

Судья Е.В.Макушкина

Мотивированное заочное решение изготовлено 03.09.2025.