Дело № 2-107/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 июня 2018 года п. Рамешки

Рамешковский районный суд Тверской области в составе председательствующего судьи Волковой Т.М., 

при секретаре Романовой В.Н., 

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области. Администрации сельского поселения Ведное Рамешковского района Тверской области, Администрации муниципального образования Тверской области «Рамешковский район» о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным выше исковым заявлением, мотивировав свои требования тем, что 26.11.2015 года организатором открытых торгов в виде публичного предложения о продаже имущества сельскохозяйственного производственного кооперативом «Перелом» (далее СПК) конкурсным управляющим СПК ФИО2 проведены торги.

По результатам торгов он признан победителем по лоту № 18 и с ним конкурсным управляющим заключен договор купли - продажи № 18 от 26.11.2015 года объекта недвижимости: здания зерносушилки с навесом, общей площадью 1202,3 кв. м., расположенного по адресу: (адрес) кадастровым номером: (адрес)

Договорные обязательства сторонами исполнены полностью, истец открыто владеет и пользуется приобретенным имуществом. Имущество им оплачено полностью, с учетом задатка в сумме 56478,60 рублей платежными поручениями № 79290453 от 18.11.2015 года, № 15224016 от 24.12.2015 года и передано в его собственность по акту приема- передачи от 26.12.2015 года,

В целях оформления права на принадлежащее ему недвижимое имущество он обратился в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, расположенный по адресу: 

<

...>.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее Управление) в его адрес направлены уведомления приостановлении регистрации, объектов недвижимости за № 10/10- 10/40120-17 от 07.08.2017 года, а затем согласно уведомлению № 69/331/001/2017- 796 от 07.11.2017 года, ему отказано в государственной регистрации права собственности.

Отказ в государственной регистрации права собственности Управление обосновывает ссылками на абз.З п.2 ст. 13.27 Закона РФ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 года (далее Закон о госрегистрации). Фактически отказ Управления основан на том, что отсутствует заявление представителя другой стороны по сделке - СПК «Перелом» о регистрации права собственности и переходе права собственности.

В связи с отказом в государственной регистрации права на недвижимое имущество он обращается в суд с настоящим иском.

Ссылаясь на ст. ст. 218 ГК РФ, указывает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения и иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В данном случае здания зерноскладов переданы конкурсным управляющим в соответствии с договорами купли-продажи и актами приема-передачи в его собственность.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момент такой регистрации. До государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, приобретенной на основании сделки, отсутствуют правовые предпосылки для признания за стороной, получившей имущество, право собственности на него.

В силу п.3 ст.15 Закона о госрегистрации обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности и перехода права собственности по сделке должны обе ее стороны.

Решением арбитражного суда Тверской области от 26.01.2013 года (дело № А66-4910/2013) в отношении сельскохозяйственного производственного кооператива «Перелом» в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) введена процедура конкурсное производство и в качестве конкурсного управляющего назначен ФИО2. Определением АС от 25.04.2016 года конкурсное производство в отношении СПК завершено, на основании которого Межрайонной инспекцией ФНС № 12 по Тверской области внесена запись об исключении СПК из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с его ликвидацией (сведения получены с официального сайта Федеральной налоговой службы информационно-поисковой системы Интернет).

Законом РФ о госрегистрации не урегулирован порядок регистрации, перехода права собственности и регистрации права на основании заявления только одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны сделки, передающей имущество. Вместе с тем, согласно ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, в данном случае сделка регистрируется на основании решения суда. П.З ст. 11 ГПК РФ установлено, когда спорные отношения прямо не урегулированы законом, к таким отношениям суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), поэтому в данном случае возможно применение к ним аналогии закона. В связи с этим, когда сторона сделки, передающая имущество ликвидирована, и, следовательно не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к принимающей стороне, по аналогии закона такая регистрация может быть произведена по решению суда.

Объект недвижимости построен и введен в эксплуатацию колхозом «Перелом» в 26.08.1967 года, что подтверждается актами государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию. Право собственности на объект возникло у колхоза «Перелом» (в дальнейшем правопреемник СПК «Перелом») до вступления в силу Закона о госрегистрации. Статьей 6 Закона о государственной регистрации установлено, что возникшие до его вступления в силу права на недвижимое имущество признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Г осу дарственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей, но требуется, в том числе при государственной регистрации возникшего после введения в действие Закона о госрегистрации перехода данного права. Таким образом, лицо ставшее собственником недвижимого имущества до введения в действие данного закона вправе реализовывать свои правомочия независимо от государственной регистрации его права. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимости не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению данного имущества.

Согласно ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. В соответствии с п. 1,3 ст. 129 Закона РФ № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с момента введения конкурсного производства в рамках банкротства в отношении СПК «Перелом» и назначения судом конкурсного управляющего к нему переходят все полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, в том числе и полномочия по распоряжению имуществом организации.

Сделки по передаче имущества в его собственность ни кем не оспорены, правопритязаний на переданные объекты никем не заявлено, имущество в споре и под арестом не состоит, сделка прав и интересов третьих лиц не затрагивает. По сообщениям уполномоченных государственных и муниципальных органов имущество не находилось в федеральной, региональной и муниципальной собственности.

Поданные им в регистрирующий орган на государственную регистрацию права собственности документы на объект недвижимости полностью соответствуют требованиям ст. 20 Федерального Закона о госрегистрации.

Поскольку сторона сделки, передающая недвижимое имущество ликвидирована и, следовательно, не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к принимающей стороне, по аналогии закона такая регистрация может быть произведена на основании решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона о госрегистрации ответчик является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ситуации, когда вторая сторона сделки отсутствует в силу ликвидации как юридического лица, требование о государственной регистрации перехода права собственности может адресовано только органу, осуществляющему такую регистрацию.

Просит суд, с учетом уточнений, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости: здание зерносушилки с навесом, общей площадью 1202,3 кв.м., расположенного по адресу: (адрес) кадастровым номером: №

Определением суда от 27 апреля 2018 года к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация сельского поселения Ведное Рамешковского района Тверской области, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, Территориальное Управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области

Определением суда от 14 мая 2018 года к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация муниципального образования Тверской области «Рамешковский район».

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах не явки суд не уведомили, об отложении дела не ходатайствовали.

Представители ответчиков Администрации сельского поселения Бедное Рамешковского района Тверской области, Администрации муниципального образования Тверской области «Рамешковский район» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, суду предоставили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представители третьего лица Администрации муниципального образования «Рамешковский район» в лице Комитета по управлению имуществом, Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Тверской области, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении дела не ходатайствовали.

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, с учетом уточнений просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости: здания зерносушилки с навесом общей площадью 1202,3 кв.м., расположенного по адресу: (адрес), с кадастровым номером №. Суду пояснил, что 26.11.2015 года организатором открытых торгов в виде публичного предложения о продаже имущества сельскохозяйственного производственного кооперативом «Перелом» (далее СПК) конкурсным управляющим СПК ФИО2 проведены торги. По результатам торгов он признан победителем по лоту № 18 и с ним конкурсным управляющим заключены договор купли - продажи № 5 от 26.11.2015 года указанного в иске объекта недвижимости. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области ему было отказано в регистрации права собственности на указанный объект недвижимости, в связи с тем, что отсутствует заявление представителя другой стороны сделки - СПК «Перелом» о регистрации права собственности и переходе права собственности. Спорные объекты недвижимости построены и введены в эксплуатацию колхозом «Перелом» в 1967 году. Право собственности на объект возникло у колхоза «Перелом» до вступления в силу Закона о госрегистрации. Статьей 6 Закона о государственной регистрации установлено, что возникшие до его вступления в силу права на недвижимое имущество признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав поводится по желанию их обладателей, но требуется, в том числе при государственной регистрации возникшего после введения в действие Закона о государственной регистрации перехода данного права. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимости не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению данного имущества.

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом установлено, что между Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Перелом», в лице конкурсного управляющего ФИО2, и ФИО1 26.11.2015 года заключен договор купли-продажи имущества № 5, согласно п. 1.1 которого по результатам торгов по продаже имущества продавца, проведенных в форме публичного предложения в электронной форме на электронной площадке- оператор электронной торговой площадки Балтийская электронная площадка, по итогам которых на основании п. 3 ст. 139 и п. 17 ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», протокола о проведении торгов № 13146 от 26.11.2015 (код лота на электронной торговой площадке 18), продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора следующее имущество: зерносушилка с навесом, площадью 1202,3 кв.м., расположенная по адресу: (адрес), кадастровый № 

Согласно акту приема-передачи от 25.12.2015г., в соответствии с договором № 5 купли-продажи от 26 ноября 2015 г. продавец передал, а покупатель принял в собственность следующее имущество: зерносушилка с навесом, площадью 1202,3 кв.м., расположенный по адресу: (адрес), кадастровый №. Цена продажи вышеуказанного имущества оплачена покупателем полностью ....

Согласно акту приемочной комиссии о приемки в эксплуатацию законченных строительство (реконструированных) зданий и сооружений от 26 августа 1967 года колхозом «Перелом» принято в эксплуатацию зерносушилка с навесом, площадью 1202,3 кв.м. ....

Согласно Выписке из ЕГЮЛ сельскохозяйственный кооператив «Перелом» прекратил деятельность юридического лица 16.06.2016 года в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства ....

В судебном заседании установлено, что истец приобрел недвижимое имущество у ответчика на основании договоров купли-продажи. При этом обстоятельств, которые свидетельствовали бы о недействительности (ничтожности) договоров купли-продажи в соответствии с требованиями статьями 166 и 168 ГК РФ судом не установлено. Форма данных договоров соответствует п. 2 ст.434 и ст. 550 ГК РФ. Существенные условия договоров, включая предмет и цену недвижимости, предусмотренные статьями 554, 555 ГК РФ в договорах определены. В договорах указано, что он считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами. Законность заключения договоров в установленном порядке не оспаривалась. Продавцом исполнены обязанности по передаче, покупателем - по оплате приобретенного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», введенного в действие с февраля 1998 года, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона (п. 2).

Пунктом 2 статьи 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Пункт 1 статьи 6 названного Закона устанавливает, что права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРП. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Право на спорные объекты недвижимости у продавца - СПК «Перелом» возникло до издания ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», что видно из времени постройки объектов.

В силу п. 2 статьи 6 Закона государственная регистрация возникших ранее прав на недвижимое имущество необходима при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Приведенные нормы указывают на то, что отсутствие государственной регистрации у первоначального собственника не препятствует её осуществлению при регистрации перехода права собственности.

В соответствии п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно сведениям, внесенных в ЕГРЮЛ в отношении юридического лица, видно, что деятельность СПК «Перелом» прекращена в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия продавца в связи с прекращением своей деятельности, покупатель лишен возможности осуществить государственную регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенное недвижимое имущество, что является препятствием осуществления регистрации перехода права собственности.

Поскольку законом не урегулирован вопрос о регистрации перехода права собственности при отсутствии первоначального собственника и его правопреемников, к рассматриваемым отношениям в силу ст. 6 ГК РФ применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные правоотношения (аналогия закона).

Отношения, возникающие в случае прекращения правоспособности одной из сторон до момента государственной регистрации прав, состоят в невозможности участия этой стороны в осуществлении государственной регистрации. Эти отношения очевидно сходны с отношениями, возникающими при уклонении стороны от участия в государственной регистрации права.

Поэтому статьи 165, 551 ГК РФ, абз. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к случаям прекращения сторонами правоспособности до момента государственной регистрации права должны применяться по аналогии в той части, что государственная регистрация в этих случаях должна осуществляться на основании решения суда.

Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Абз. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, таюке по требованию судебного пристава- исполнителя.

Согласно ч. 1 ст. 17 вышеуказанного закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Суд считает, что в связи с отсутствием второй стороны сделки ответчиком по требованию о государственной регистрации перехода права собственности будет являться Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области как орган, на который возложена обязанность по государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку сделка исполнена, учитывая, что договор продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, сведения о государственной регистрации прав продавца на отчуждаемое имущество отсутствуют, а продавец прекратил свою деятельность, покупатель правомерно обратился за защитой своих интересов в суд и его требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности от Сельскохозяйственного производственного кооператива «Перелом» к ФИО1 на объект недвижимости: здание зерносушилки с навесом, общей площадью 1202,3 кв.м., расположенное по адресу: (адрес), с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Рамешковский районный суд Тверской области в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 07 июня 2018 года.

Судья Т.М. Волкова