Дело № 2-37/2017

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

14 февраля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Масягиной Т.А,

при секретаре Кузякиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-37/2017 по иску АО «Банк ЖилФинанс» к ФИО1 о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» (в настоящее время АО «Банк ЖилФинанс») и ФИО1, был заключен кредитный договор № на основании которого Банк предоставил заемщику кредит в размере 2 600000 рублей сроком на 180 месяцев с выплатой процентов за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых. Банк выполнил свои обязательства, кредит предоставлен ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления всей суммы кредита на счет ФИО1. Согласно п. 1.3. Кредитного договора кредит предоставлен для целевого использования, а именно: для приобретения недвижимого имущества, находящегося по адресу: Россия, 

<

адрес>, состоящее из: жилого дома площадью 99,4 кв.м. с правом регистрации проживания, расположенного на дачном земельном участке, этажность: 2, условный №; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - дачный земельный участок, площадью 492 кв.м., кадастровый (или условный) №, в собственность ответчика. Стоимость приобретенного жилого дома, составляет - 2 000000 рублей, стоимость земельного участка составляет - 900 000 рублей. Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по кредитному договору в соответствии с п. 1.4.1 Кредитного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ. является ипотека (залог) в силу закона жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес>. Права кредитора, согласно п. 1.6. Кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ. № № подлежат удостоверению закладной. ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена государственная регистрация договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома, с ограничением права - ипотека в силу закона в пользу Банка, в подтверждение чего банком была получена закладная, зарегистрированная ДД.ММ.ГГГГ Управлении Росреестра по РО. Между тем, свои обязательства по оплате ежемесячного аннуитетного платежа ФИО1 исполняла ненадлежащим образом. Решением Первомайского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ требования банка были удовлетворены, с ФИО1 взыскана сумма задолженности по кредитному договору № № в размере 2 760132 рубля 59 копеек, проценты за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых, начисляемых на сумму основного долга 2 002331 рубль 55 копеек, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до дня фактического исполнения обязательства, расходы по уплаченной госпошлине в сумме 32392 рубля 72 копейки, расходы по оплате судебной строительно-технической экспертизы в сумме 7000 рублей, обращено взыскание на ФИО2 дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, также расторгнут кредитный договор, заключенный между ФИО1 и ЗАО «Банк ЖилФинанс». ДД.ММ.ГГГГ решение суда вступило в законную силу. В настоящее время решение суда не исполнено, в связи с чем, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 242372 рубля 37 копеек. В настоящее время ФИО1 на заложенном участке, по адресу: 

<

адрес>, возвела и зарегистрировала ФИО2 дом площадью 83.1 кв.м., кадастровый (или условный номер): №. На основании изложенного, истец просил суд взыскать в его пользу с ответчика проценты, начисленные на сумму основного долга 2002331 рубль 55 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 242372 рубля 37 копеек; Обратить взыскание на ФИО2 дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый (или условный) №, путем продажи с публичных торгов, а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины. 

Впоследствии истец уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, в итоге просил суд, взыскать в его пользу с ответчика проценты, начисленные на сумму основного долга 2002331 рубль 55 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 364 328 рублей 34 копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере 11623 рубля 72 копейки; обратить взыскание на ФИО2 дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый (или условный) №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 2634400 рублей. 

Представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, требования в части взыскания процентов по основному долгу не поддержал, в остальной части просил исковые требования удовлетворить с учетом уточнений.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание явилась, не возражала против обращения взыскания на ФИО2 дом, в части взыскания процентов просила отказать, поскольку данное требование было удовлетворено ранее вынесенным решением суда.

В отсутствие не явившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В судебном заседании было установлено, что решением Первомайского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 в пользу ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» была взыскана сумма задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, состоящая из просроченной задолженности в размере 2002331 рубль 55 копеек, суммы просроченной задолженности по процентам в размере 395879 рублей 61 копейка, суммы процентов за просроченный основной долг в размере 15561рубль 30 копеек, суммы пени за нарушение сроков возврата кредита в размере 97883 рубля 10 копеек, суммы пени за нарушение сроков уплаты процентов в размере 235463 рубля 14 копеек, суммы начисленных процентов в размере 13013 рублей 89 копеек, а также проценты за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых, начисляемые на сумму основного долга 2002331 рубль 55 копеек, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до дня фактического исполнения обязательства; расторгнут кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенный между ФИО1 и ЗАО «Банк Жилищного Финансирования», расходы по оплате государственной пошлины в размере 32392 рубля 72 копейки, расходы по оплате строительно-технической экспертизы в размере 7000 рублей, обращено взыскание на жилой дом с правом регистрации и проживания, расположенный на дачном земельном участке, площадью 99, 4 кв.м., этажность – 2, условный №, расположенный по адресу: Россия, 

<

адрес>, определив способ реализации: продажа на публичных торгах, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации: - 1846 400 рублей; обратить взыскание на земельный участок, площадью 492 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, 

<

адрес>, определив способ реализации: продажа на публичных торгах, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации: - 1228 800 рублей (л.д. 12-19). 

Из указанного решения следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор № №, в соответствии с которым Банк предоставил ФИО1 кредит в размере 2600 00 руб. сроком на 180 месяцев, с обязательством уплаты процентов из расчета годовой процентной ставки в размере 13,75 % годовых. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 1.4 кредитного договора между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор об ипотеке, по условиям которого залогодатель передает залогодержателю в залог (ипотеку) недвижимое имущество, расположенное по адресу: Россия, 

<

адрес>, а именно: жилой дом с правом регистрации проживания, расположенного на дачном земельном участке площадью 99, 4 кв.м., этажностью – 2; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – дачный земельный участок, площадью 492 кв.м., кадастровый №, принадлежащий на праве собственности ответчице. Поскольку судом было установлено ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств, с ответчика в пользу истца была взыскана задолженность по кредитному договору, а также обращено взыскание на жилой дом. Кроме того, решением суда также было установлено, что на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, истцом возведено строение, однако документов, подтверждающих право на данный объект, представлено не было.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО1 без удовлетворения (л.д. 20-28).

В настоящее время на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, истцом было возведено новое строение – жилой дом площадью 83,1 кв.м., которое не являлось предметом спора, и стоимость которого не была определена.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на вновь возведенное строение – жилой дом площадью 83,1 кв.м. с кадастровым номером № было зарегистрировано право, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 10). 

В ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № - ипотека в силу закона в пользу АО «Банк ЖилФинанс».

Постановка на государственный учет объекта недвижимости – жилого дома площадью 83,1 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0020504:1862 произведена после заключения договора об ипотеке.

В силу п. 1 ст. 65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

В связи с указанными обстоятельствами, ипотека распространяется на объекты недвижимости, возведенные на земельных участках, заложенных по договору об ипотеке.

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

По смыслу ст.ст. 64 и 65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться (ст. 431 ГК РФ) как выражение воли на передачу строений в ипотеку.

Поскольку спорным обстоятельством по делу явился размер рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес>, площадью 83,1 кв.м., кадастровый №, определением от ДД.ММ.ГГГГ, была назначена оценочная экспертиза.

Согласно, заключению эксперта 

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес>, площадью 83,1 кв.м., кадастровый №, составляет 3293000 рублей (л.д. 53-71).

Оценивая результаты проведенной судебной экспертизы и предыдущих экспертных (оценочных) исследований, в соответствии со ст. 86 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что результаты оценочных исследований, представленных сторонами, не могут быть приняты судом, поскольку оценщики при проведении исследований не были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

При этом предоставленное экспертами 

<

данные изъяты> экспертное заключение, получено с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность экспертов за результаты исследования, вызвало у суда большее доверие, нежели другие данные, добытые сторонами в своих интересах без соблюдения предписанной процедуры. Оценивая заключение экспертов 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>» суд не усмотрел в нем недостатков, вызванных необъективностью или неполнотой исследования в связи с чем, суд считает необходимым использовать результаты экспертизы в выводах решения. С учетом этого, суд принимает экспертизу, проведенную 

<

данные изъяты> в порядке ст. 67 ГПК РФ, в качестве средства обоснования выводов суда.

Давая оценку доводам истца и возражениям ответчика, суд исходит из требований ст. 56 ГПК РФ, в силу которых каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу закона кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае не исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В силу ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Учитывая положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 334, 334, 349, 350 ГК РФ, условия заключенного сторонами договора целевого займа с одновременным залогом недвижимого имущества, принимая во внимание факт ненадлежащего исполнения ФИО1 обеспеченного залогом обязательства по возврату суммы займа, а также то обстоятельство, что после обращения взыскания на залог решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке, находящемся в залоге у истца, ответчиком был возведен новый объект, без обращения взыскания на который не возможно исполнить указанное решение, режим залога распространяется и на данный объект, суд приходит к выводу о том, что истец вправе ставить вопрос об обращении взыскания на жилой дом площадью 83,1 кв.м..

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены в ст. 54 Федерального закона от 28.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В частности, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 28.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ, залогодателем вещи может быть ее собственник либо лица, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Из п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с. пп. 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ, настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ч.2 ст. 9 Федерального закона от 28.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировавшего это право залогодателя.

Учитывая требования, установленные в пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 28.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», из которых следует, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, суд считает необходимым установить начальную продажную стоимость заложенного имущества – жилой дом общей площадью 83,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый (или условный) № в размере 80% от стоимости определенной в экспертном заключении, а именно в размере 2634 400 рублей.

При таких обстоятельствах исковые требования истца в части обращения взыскания на заложенное имущество, подлежат удовлетворению, так как обоснованы и подтверждены материалами дела. 

Учитывая то обстоятельство, что требования в части взыскания процентов по основному долгу в судебном заседании истцом поддержаны не были, в удовлетворении исковых требований в данной части надлежит отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поскольку суд пришел к выводу о том, что требования истца законны и обоснованны, то судебные расходы по оплате государственной пошлины, оплаченной истцом при подаче искового заявления, подлежат взысканию с ответчика в размере 6000 рублей.

В рамках рассмотрения указанного дела была назначена и проведена судебная экспертиза, стоимость которой согласно представленным документам составила 14000 рублей. Ввиду того, что исковые требования истца удовлетворены частично, экспертиза была назначена по ходатайству ответчика, оплата расходов по проведению судебной экспертизы была возложена также на него, однако до настоящего времени платежные документы, подтверждающие ее оплату, суду не представлены, суд приходит к выводу о взыскании 14000 рублей с ответчика.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Банк ЖилФинанс» к ФИО1 о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.

Обратить взыскание на жилой дом, площадью 83,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2634400 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Банк ЖилФинанс» государственную пошлину в размере 6000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу 

<

данные изъяты> расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 14 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 февраля 2017 года.

Cудья: