Дело № 3а-273/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кемеровский областной суд

в составе председательствующего судьи Зиновьевой К.В., 

при секретаре Хайминой Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

«12» августа 2019 года

дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости. 

Требования мотивированы тем, что он является собственником объекта капитального строительства – здания с кадастровым номером №№, общей площадью 377,6 кв.м., назначение – нежилое здание, наименование – часть здания конторы, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 02 июня 2011 года и составляет 2 119 955,90 руб. 

Между тем рыночная стоимость данного объекта капитального строительства ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО «Новолит» ФИО7 № Н-126-3/19 от 23 мая 2019 г., согласно которому рыночная стоимость данного объекта на дату оценки 02 июня 2011 года составляет 1 224 000 руб.

В связи с этим, ссылаясь на Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость спорного объекта капитального строительства с кадастровым номером №№ в размере его рыночной стоимости, составляющей 1 224 000 рублей.

ФИО1 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. Его представитель ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требований поддержала. Полагает, что срок обращения в суд с административным исковым заявлением ФИО1 не пропущен, поскольку данный срок необходимо исчислять с августа 2017 года, когда ФИО1 получил налоговое уведомление о расчете налога на имущество физических лиц за 2016 год исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости и узнал о нарушении своих прав. 

Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, Правительство Кемеровской области - Кузбасса своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу представило письменные возражения, указывая на то, что не является надлежащим административным ответчиком по делу, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не является надлежащим административным ответчиком по делу, не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Правительство Кемеровской области – Кузбасса (до переименования Коллегия Администрации Кемеровской области) в письменном отзыве указало, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Представитель заинтересованного лица Администрации Мысковского городского округа ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании 01 августа 2019 г. против удовлетворения заявленных требований возражал. Суду пояснил, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности», Федеральным стандартам оценки. При проведении оценки рыночной стоимости объекта капитального строительства оценщиком был избран сравнительный подход, однако в оглавлении отчета указано на оценку объекта оценки затратным подходом. Для оценки объекта недвижимости, находящегося в г.Мыски, оценщиком в качестве объектов-аналогов были выбраны объекты недвижимости, расположенные на 

<

адрес> без указания города. Использованные оценщиком объекты-аналоги не соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту. В отчете указано, что объекты-аналоги 1, 2, 4 находятся в удовлетворительном, аналог № 3 находится в хорошем состоянии, в то время как объект оценки находится в плохом состоянии. Площадь объектов-аналогов значительно превышает площадь оцениваемого объекта. Источник информации об объектах-аналогах журнал Вариант за 2010 и 2011 годы не представляется возможным проверить. В строке «наличие коммуникаций» у всех объектов указано «сопоставимый комплекс», однако данная формулировка не раскрыта. Информацией о совершенных сделках с объектами недвижимости, расположенными в г.Мыски, которые могли быть использованы оценщиком в качестве объектов-аналогов, Администрация Мысковского городского округа не располагает. Доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости Администрация Мысковского городского округа представить не может, ходатайство о назначении судебной экспертизы заявить не готова.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, показания допрошенного в качестве свидетеля оценщика ФИО8 исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником объекта капитального строительства – здания с кадастровым номером №№, общей площадью 377,6 кв.м., назначение – нежилое здание, наименование – часть здания конторы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках о зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18 апреля 2019 г.

Из указанной выписки видно, что данный объект капитального строительства поставлен на государственный кадастровый учет 03 июля 2011 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 апреля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта капитального строительства, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 21 февраля 2012 года, определенная по состоянию на 02 июня 2011 года, составляет 2 119 955,90 руб.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника объекта капитального строительства, являющегося плательщиками налога на имущество, размер которого определяется от кадастровой стоимости объекта недвижимости (ч.1 ст.401, ч. 1, 2 ст. 403 Налогового кодекса РФ), он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта капитального строительства его рыночной стоимости.

В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 30 мая 2019 года (л.д.53).

Согласно ч.3 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен при наличии уважительных причин его пропуска.

Из п.1 ст.402 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что после установления законодательным (представительным) органом государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) единой даты начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц определяется исходя из их кадастровой стоимости. Такое решение принимается субъектом Российской Федерации в срок до 1 января 2020 года. 

Законом Кемеровской области от 23 ноября 2015 г. № 102-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Кемеровской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения на территории Кемеровской области - 1 января 2016 года.

С учетом конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что обязанность по оплате налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости возникла у физических лиц в отношении объектов налогообложения на территории Кемеровской области с 2016 года, до указанного времени оспариваемая кадастровая стоимость не затрагивала права таких собственников объектов недвижимости, суд считает необходимым восстановить ФИО1 срок для подачи административного искового заявления в суд. 

Из представленного административным истцом отчета № Н-126-3/19 от 23 мая 2019 г. об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства, составленного оценщиком ООО «Новолит» ФИО9 следует, что рыночная стоимость спорного объекта капитального строительства с кадастровым номером №№, общей площадью 377,6 кв.м., по состоянию на 02 июня 2011 года составляет 1 224 000 руб.

Поскольку в указанном отчете об оценке оценщиком допущены технические ошибки, оценщиком ООО «Новолит» ФИО10 составлен отчет об оценке № Н-126-3-1/19 от 23 мая 2019 г. с исправлением технических ошибок, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта капитального строительства с кадастровым номером №№, общей площадью 377,6 кв.м., по состоянию на 02 июня 2011 года также составляет 1 224 000 руб.

Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта капитального строительства по состоянию на 02 июня 2011 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 13 января 2012г. № 2 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Кемеровской области», которым были утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Кемеровской области по состоянию на 02 июня 2011 года.

Таким образом, дата, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость спорного объект капитального строительства – 02 июня 2011 года соответствует дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административными ответчиками, в том числе Правительством Кемеровской области – Кузбасса (до переименования Коллегия Администрации Кемеровской области) – органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Кемеровской области, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорного объекта.

Отчет оценщика о рыночной стоимости объекта капитального строительства содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного объекта капитального строительства, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. 

Рыночная стоимость объекта капитального строительства определена по сравнительному подходу методом сравнения продаж, отказ от доходного и затратного подходов обоснован. 

Оценщик произвел осмотр объекта оценки, который фактически не используется.

Во исполнение требований пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, оценщик определил сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, по его функциональному назначению как сегмент объектов недвижимости административно-офисного назначения.

При подготовке оценщиком аналитического обзора рынка объектов недвижимости за период с 2010 г. до даты оценки 02 июня 2011 г. оценщик исследовал сайты в сети Интернет и печатные издания, которые содержат объявления о продаже объектов недвижимости агентств недвижимости и частных лиц, сайты Фонда имущества Кемеровской области «Кузбассфонд», Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, Муниципальный сайт г.Новокузнецка, информацию о сделках по продаже объектов недвижимости, размещенную на сайте www.rosreestr.ru.

Поскольку объявлений о продаже объектов недвижимости и информации о сделках с объектами недвижимости административно-офисного назначения в г.Мысках оценщиком не обнаружено, оценщиком принято решение на основании пункта 11 ФСО № 7 расширить территорию исследования за счет близлежащих городов по отношению к г.Мыскам – г.Новокузнецка и г.Междуреченска.

Непосредственно для расчета рыночной стоимости спорного объекта недвижимости оценщиком использованы четыре сопоставимых с объектом оценки объекта сравнения, расположенных в г.Новокузнецке.

Вопреки доводам представителя Администрации Мысковского городского округа в отчете об оценке имеются сведения о том, что объекты сравнения по ул.Шебелинская, ш.Космическое, ул.Петракова, ул.Острогорская находятся в г.Новокузнецке: на странице 19 отчета об оценке в пояснении к Таблице 15 о рассмотрении по г.Новокузнецку частных предложений административно-офисных объектов, предлагаемых к продаже за 2011-2010 г. 

На станице 29 отчета об оценке № Н-126-3-1/19 от 23 мая 2019 г. (с исправлением технических ошибок) в Таблицах № 20 и № 21 оценщик также указал, что объекты сравнения находятся в г.Новокузнецке.

Источником получения информации об объектах сравнения послужили объявления в журнале Вариант за 2010-2011 годы, копии страниц журналов с объявлениями представлены в отчете об оценке в качестве приложений.

Как показал допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО11 объект оценки требует ремонта, его состояние оценщик приравнял к удовлетворительному, в связи с чем им применена корректировка на физическое состояние в отношении одного из объектов-аналогов, состояние которого он оценил как хорошее.

Указание в отчете об оценке в строке сравнительной таблицы «наличие коммуникаций» - «сопоставимый комплекс» означает, что у объекта оценки и у всех объектов-аналогов имеется аналогичный комплекс инженерных коммуникаций (электроснабжение, отопление).

Анализируя отчет об оценке, суд приходит к выводу, что отобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют объекту оценки по основным характеристикам, имеют сходное функциональное назначение.

Объект оценки и все объекты-аналоги имеют площадь более 200 кв.м., в связи с чем оценщик на основании Анализа рынка коммерческой недвижимости г.Новокузнецка отнес объект оценки и объекты-аналоги к одному сегменту рынка по площади.

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов оценщиком применены корректировки цен объектов-аналогов на наличие земельного участка, на уторговывание (так как использованы цены предложений), на физическое состояние, на условия рынка исходя из данных об уровне инфляции с периода предложений о продаже объектов-аналогов до даты оценки, на местоположение, на наличие производственных площадей. Применение корректировок обосновано. 

Указание оценщиком в отчете об оценке на использование затратного подхода является технической ошибкой. Допущенные оценщиком в отчете об оценке технические ошибки не повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

В силу пункта 18 Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 г. № 328, не являются основанием для составления отрицательного заключения на отчет об оценке технические ошибки, не приведшие к нарушению требований законодательства и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких данных, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости объекта капитального строительства, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта капитального строительства в размере 1 224 000 рублей, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства в размере 1 224 000 рублей по состоянию на 02 июня 2011 года является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта капитального строительства на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта капитального строительства его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость объекта капитального строительства ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с ч.2 ст.247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу и ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, которые основаны на законе. 

При таких обстоятельствах требования ФИО1 подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования ФИО1 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - здания с кадастровым номером №№, общей площадью 377,6 кв.м., назначение – нежилое здание, наименование – часть здания конторы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 224 000 рублей, определенной по состоянию на 02 июня 2011 года.

Дата обращения ФИО1 в суд с настоящим административным исковым заявлением – 30 мая 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Зиновьева К.В. 

Мотивированное решение составлено 19 августа 2019 года.