Дело № 2-414/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2019 года г. Липецк

Советский районный суд г. Липецка в составе:

председательствующего судьи Малыхиной А.Н., 

при секретаре Фаградян Ж.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов; по встречному иску ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее – УИЗО Липецкой области) обратилось с иском к ФИО1, в котором указало, что ответчик является собственником зданий складов непродовольственных товаров степенью готовности 76%, расположенных в районе пересечения автодороги «Обход г. Липецка» и 

<

адрес>. В целях завершения строительства ответчику по договору № 1018/15-СЮ от 22.09.2015 года был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4 095 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, относящийся к категории земель населенных пунктов, на срок с 22.09.2015 года по 22.09.2018 года. 31.08.2018 года ответчику было направлено уведомление о прекращении действия договора аренды и возврате земельного участка в связи с прекращением срока действия аренды. 30.10.2018 года УИЗО Липецкой области произвело комиссионный осмотр земельного участка, в ходе которого было выявлено, что на участке расположен объект незавершенного строительства 48:20:0010301:56, участок не имеет ограждения, строительные работы на участке не ведутся. Разрешение на строительство зданий складов непродовольственных товаров на земельном участке с кадастровым номером 48:20:0010301:27 ответчику не выдавалось. На основании ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ истец просит в судебном порядке изъять у ответчика объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, путем продажи с публичных торгов.

Ответчик ФИО1 обратилась с встречным иском к УИЗО Липецкой области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства. В обоснование требований ответчик указала, что право собственности на незавершенные строительством здания складов непродовольственных товаров, расположенных в районе пересечения автодороги «Обход г. Липецка» и ул. Ангарской г. Липецка, зарегистрировано 24.02.2014 года. Поскольку право собственности объект незавершенного строительства зарегистрировано до 01.03.2015 года, то она имеет право приобрести спорный земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торов в порядке ст. 39.14 – 39.17 Земельного кодекса РФ. В адрес УИЗО Липецкой области 21.06.2018 года, 20.08.2018 года и 14.01.2019 года были направлены заявления о заключении договора аренды спорного земельного участка сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов, которые оставлены без удовлетворения. Ответчик фактически продолжает пользоваться земельным участком, вносит арендную плату, заказывает техническую и строительную документацию, то есть совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, что дает ей право на возобновление аренды. Соглашение о прекращении или расторжении договора аренды стороны не заключали, до окончания срока действия договора отказа от дальнейших договорных отношений и уведомлений о намерении прекратить договор она не получала. Причиной невозможности своевременного завершения строительства послужило тяжелое заболевание и необходимость прохождения периодического амбулаторного лечения, приобретения дорогостоящих лекарств. Отказ в предоставлении спорного земельного участка в аренду существенно ограничивает права собственника объекта незавершенного строительства на использование и распоряжение имуществом. Поскольку в настоящее время имеется возможность приступить к строительству и завершить его, ответчик просит суд обязать УИЗО 

<

адрес> заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства зданий складов непродовольственных товаров сроком на 11 месяцев 29 дней. 

Представитель истца УИЗО Липецкой области - ФИО2 в судебном заседании иск поддержала, ссылаясь на доводы, в нем изложенные, встречный иск полагала необоснованным, доводы ответчика неправомерными. Дополнительно объяснила, что ФИО1 при заключении договора аренды № 1018/15-СЮ от 22.09.2015 года уже использовала свое право на предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства сроком на три года на основании п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», однако строительство зданий складов непродовольственных товаров не завершила. Правовые основания, предусмотренные п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, для предоставления ответчику в аренду спорного земельного участка без проведения торгов, отсутствуют.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и месте судебного разбирательства извещалась надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем публичных торгов не признала по основаниям, указанным в письменных возражениях (л.д. 75 - 79).

Встречные исковые требования о возложении на УИЗО Липецкой области обязанности заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев 29 дней для завершения строительства зданий складов непродовольственных товаров поддержала, ссылаясь на доводы, указанные во встречном иске (л.д. 95 - 98).

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. 

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

На основании п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 48:20:0010301:56 - зданий складов непродовольственных товаров степенью готовности 76%, расположенных в районе пересечения автодороги «Обход г. Липецка» и ул. Ангарской г. Липецка. 

Право собственности ответчика на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано 24.02.2014 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 27 – 31, 63).

Данный объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположен на земельном участке с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена (л.д. 23 - 26).

22.09.2015 года между УИЗО Липецкой области (арендодатель) и ответчиком ФИО1 (арендатор) был заключен договор № 1018/15-СЮ аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4 095 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (л.д. 7 - 12).

Из п. 1.1, п. 2.1 договора следует, что земельный участок был предоставлен арендатору для завершения строительства зданий складов непродовольственных товаров на срок с 22.09.2015 года по 22.09.2018 года.

В силу п. 2.2 договор аренды считается заключенным с момента государственной регистрации.

По условиям п. 5.4.14 арендатор обязан после подписания договора в течение двух месяцев произвести за счет собственных средств его государственную регистрацию и уведомить об этом арендодателя в 10-дневный срок.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 09.02.2016 года (л.д. 68 - 72).

Условиями п. 9.8, п. 9.9 договора установлено, что арендатор осуществляет строительство объекта при наличии действующего разрешения на строительство, выданного в соответствующем уполномоченном органе администрации г. Липецка, и обязуется закончить все работы и ввести объект в эксплуатацию до истечения срока действия договора.

В п. 3.3 договора стороны согласовали, что по истечении срока действия договора участок должен быть возвращен арендодателю в пятидневный срок по акту приема-передачи, составленному арендатором и подписанному сторонами.

Пунктов 9.2 договора установлено, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Арендатор ФИО1 обязалась выполнять в полном объеме все условия договора (п. 5.4.1).

21.06.2018 года, 20.08.2018 года и 14.01.2019 года ФИО1 обращалась в УИЗО Липецкой области с заявлениями о заключении договора аренды спорного земельного участка сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов (л.д. 82 - 90).

Данные заявления оставлены без удовлетворения, заявителю со ссылками на п. 9.2 договора аренды № 1018/15-СЮ от 22.09.2015 года, ст. 39.6, ст. 39.8 Земельного кодекса РФ разъяснено отсутствие правовых оснований для предоставления в аренду спорного земельного участка (л.д. 92).

Из анализа представленных доказательств следует, что право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 01.03.2015 года, спорный земельный участок предоставлен ответчику в аренду на трехлетний срок с 22.09.2015 года по 22.09.2018 года.

Из буквального содержания п. 1.1 договора следует, что земельный участок был предоставлен арендатору ФИО1 для завершения строительства зданий складов непродовольственных товаров. 

В связи с чем доводы представителя ответчика о том, что предоставление земельного участка ответчику в аренду не обуславливалось необходимостью завершения строительства находящегося на нем объекта, являются несостоятельными.

Ссылка ответчика о праве на возобновление договора аренды ввиду продолжения фактического пользования земельным участком судом не может быть принята, так как срок аренды земельного участка истек 22.09.2018 года, в силу п. 3.3 договора земельный участок должен быть возвращен арендодателю.

В данном случае арендные правоотношения сторон прекращены, по состоянию на 29.10.2018 года обременение земельного участка в виде аренды не зарегистрировано (л.д. 23 - 24).

Таким образом, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ФИО1 до 01.03.2015 года, объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной собственности, спорный земельный участок был предоставлен ФИО1 для завершения строительства объекта незавершенного строительства: зданий складов непродовольственных товаров (готовностью 76%), однократно, без проведения торгов. 

Из изложенного следует, что ответчиком ФИО1 реализовано предоставленное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ право на приобретение земельного участка с кадастровым номером № в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Следовательно, оснований для возложения на УИЗО Липецкой области обязанности заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства зданий складов непродовольственных товаров сроком на 11 месяцев 29 дней - не имеется, поскольку это прямо противоречит действующему законодательству.

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Согласно п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу п. 3 ст. 239.1 Гражданское кодекса РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Согласно п. 9 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.

В целях разграничения государственной собственности на землю перечень земельных участков, относящихся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов, установлен ст. 3.1 Федерального закона РФ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». 

В данном случае спорный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 48:20:0010301:27, государственная собственность на который не разграничена.

В силу ст. 3.3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное.

В то же время данной статьей закона установлено, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

В соответствии с Законом Липецкой области от 26.12.2014 г. № 357-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Липецкой области и органами государственной власти Липецкой области», а также Положением об Управлении имущественных и земельных отношений Липецкой области, утвержденным распоряжением главы администрации Липецкой области от 07.10.2008 г. № 402-р, УИЗО Липецкой области осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа город Липецк и сельских поселений, входящих в состав Липецкого муниципального района (л.д. 32 - 37). 

На основании указанных правовых норм суд приходит к выводу, что доводы ответчика о том, что положения ст. 239.1 Гражданского кодекса об изъятии объекта незавершенного строительства не подлежат применению к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, являются необоснованными. 

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО1 приобрела объект незавершенного строительства готовностью 6% и в течение действия договора аренды земельного участка осуществила строительство зданий складов непродовольственных товаров до степени готовности 76%, опровергаются письменными доказательствами.

Так, из свидетельства о государственной регистрации прав собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: г. Липецк, в районе пересечения автодороги «Обход г. Липецка» и ул. Ангарская, установлено, что при приобрела ФИО1 указанный объект незавершенного строительства по договору купли-продажи от 10.02.2014 года, зарегистрировала право на объект недвижимости 24.02.2014 года, при этом степень его готовности составляла 76% (л.д. 73).

30.10.2013 года разрешение на строительство склада непродовольственных товаров по вышеуказанному адресу выдавалось застройщику ООО «Технический центр организации дорожного движения», срок действия которого был установлен до 19.03.2014 года.

Застройщику ФИО1 разрешение на строительство зданий складов непродовольственных товаров, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу г. Липецк, в районе пересечения автодороги «Обход г. Липецка» и ул. Ангарская, Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка не выдавалось (л.д. 22, 93 - 94). 

Как следует из акта комиссионного осмотра земельного участка от 30.10.2017 года с фототаблицей, на земельном участке с кадастровым номером № расположен недостроенный объект капитального строительства, участок не имеет ограждения, строительные работы не ведутся (л.д. 17 - 20).

Таким образом, в течение действия договора аренды земельного участка строительство зданий складов непродовольственных товаров не осуществлялось. 

Оплату договора с ООО «ПроектГрупп-НДТ» на обследование объекта незавершенного строительства, разработку проекта и внесений изменений № 87-Ф от 17.08.2016 года ФИО1 не произвела, проектную документацию не получила (л.д. 99 – 101).

Ответчиком был заключен договор № 64 от 16.08.2017 года, по которому исполнитель ИП ФИО4 выполнил работы по благоустройству территории земельного участка, расположенного по адресу: г. Липецк, в районе пересечения автодороги «Обход г. Липецка» и ул. Ангарская (планировка земельного участка, покос травы, формирование подъезда к площадке для складирования стройматериалов) л.д. 128 – 129. 

Однако выполнение указанных работ не может повлиять на степень готовности объекта незавершенного строительства. 

Из вышеизложенных обстоятельств следует, что ФИО1 строительство зданий складов непродовольственных товаров не завершила, за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию не обращалась.

Доводы ответчика о том, что иск заявлен преждевременно и дело подлежит прекращению, так как срок действия аренды земельного участка исчисляется с момента государственной регистрации и заканчивается 09.02.2019 года, суд считает необоснованными, поскольку в п. 2.1 договора стороны согласовали конкретный срок аренды с 22.09.2015 года по 22.09.2018 года.

Доводы представителя ответчика о состоянии здоровья ФИО1, необходимости приобретения дорогостоящих лекарств, отсутствии денежных средств не могут являться основанием для продления срока аренды, повторного предоставления ей земельного участка в аренду, так как указанные обстоятельства не влекут возникновение у ответчика права на приобретение земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства в порядке, установленном п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ. 

Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что поскольку срок аренды спорного земельного участка истек, а повторное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов законом не допускается, при этом доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, ответчиком не представлено, то иск УИЗО Липецкой области об изъятии у ФИО5 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу г. Липецк, в районе пересечения автодороги «Обход г. Липецка» и ул. Ангарская, путем продажи с публичных торгов - подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.36 НК РФ с ФИО5 подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 300 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером № №, распложенный по адресу: г. Липецк, в районе пересечения автодороги «Обход г. Липецка» и ул. Ангарской, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета г. Липецка госпошлину в размере 300 руб.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, распложенного по адресу: г. Липецк, в районе пересечения автодороги «Обход г. Липецка» и ул. Ангарской, для завершения строительства складов непродовольственных товаров сроком на 11 месяцев 29 дней – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья А.Н. Малыхина 

Мотивированное решение

составлено 18.02.2019 г.