Дело № 2а-2299/2017

Изгот.19.07.2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 14 июля 2017 года 

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Доколиной А.А.,

при секретаре Похлебаловой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о признании незаконными решений государственного органа, обязании произвести государственную регистрацию договора,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным административным исковым заявлением. Исковые требования мотивированы следующим.

04.03.2010 года в 

<

адрес> состоялось заседание комиссии по приему заявок по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства жилого дома, расположенного по 

<

адрес> кадастровый № с аукционных торгов.

В соответствии с протоколом №1 от 04.03.2010 года в связи с тем, что поступила одна заявка на заключение договора аренды земельного участка от ФИО2, аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка признан несостоявшимся. Принято решение заключить с единственным участником аукциона ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым № сроком на три года, размер арендной платы – 2 144 рубля.

На основании данного постановления 04.03.2010 года между Администрацией Большесельского муниципального района Ярославской области (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) был заключен договор №39 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1 332 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов по 

<

адрес>, вид разрешенного использования: для строительства жилого дома, кадастровый №. Участок был предоставлен на срок три года. В соответствии с п.3.1 договора за аренду земельного участка начисляется плата в сумме 2 144 рубля. Передача арендодателем земельного участка и принятие его арендатором было осуществлено по акту приема-передачи 04.03.2010 года. 03.04.2010 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области была произведена государственная регистрация указанного договора аренды земельного участка.

01.04.2013 года между Администрацией Большесельского муниципального района Ярославской области и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение №75 к договору аренды земельного участка №39 от 04.03.2010 года, по условиям которого указанный договор аренды продлен на срок семь лет с 04.03.2013 года по 03.03.2020 года. Также стороны договорились о том, что арендатор уплачивает арендную плату из расчета 0,419 рублей за 1 кв.м в год, начислена арендная плата в сумме 558 рублей 12 копеек в год. Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области. 

В период действия договора аренды ФИО2 не осуществила строительство жилого дома на данном земельном участке и решила передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. 

25.04.2015 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор уступки прав требования, по условиям которого ФИО2 уступила, а ФИО1 принял право аренды вышеназванного земельного участка. Земельный участок был передан по передаточному акту 25.04.2015 года, подписанному обеими сторонами. Зарегистрировать данный договор уступки прав требования в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним стороны не смогли, так как п. 2.4.2 договора №39 аренды земельного участка было установлено, что арендатор обязан не передавать участок или его часть для использования его третьими лицами (не сдавать земельный участок в субаренду, безвозмездное пользование, не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив), не изменять целевое назначение участка, не возводить на арендуемом земельном участке постоянных и временных объектов недвижимости, не оговоренных договором аренды или правовыми актами органов местного самоуправления.

В связи с этим ФИО2 обратилась в Администрацию Большесельского сельского поселения Большесельского муниципального района Ярославской области с целью заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №39 от 04.03.2010 года.

27.10.2016 года между Администрацией Большесельского сельского поселения Большесельского муниципального района Ярославской области и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым пункт 2.3 договора «Арендатор имеет право» был дополнен пунктом 2.3.4 следующего содержания: «2.3.4. Передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка». Пункт 2.4.2 договора изложен в следующей редакции: «2.4.2. Не изменять целевое назначение участка, не возводить на арендуемом земельном участке постоянных и временных объектов недвижимости, не оговоренных договором аренды или правовыми актами органов местного самоуправления».

15.11.2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произведена государственная регистрация данного дополнительного соглашения.

30.11.2016 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор уступки прав требования, по условиям которого ФИО2 уступила, а ФИО1 принял право аренды вышеуказанного земельного участка. Земельный участок был передан по передаточному акту 30.11.2016 года, подписанному сторонами.

30.11.2016 года ФИО1 обратился в ГАУ ЯО «МФЦ» по Ленинскому району г.Ярославля с заявлением о государственной регистрации сделки – договора уступки права требования от 30.11.2016 года по договору №39 аренды земельного участка от 04.03.2010 года.

07.12.2016 государственная регистрация была приостановлена в соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» со ссылкой на п.7 ст.448 ГК РФ, согласно которому, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, права по обязательствам, возникающим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Поскольку причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации, не были устранены, 09.01.2017 года было вынесено решение об отказе в государственной регистрации сделки – соглашения об уступке права требования по договору на основании ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (уведомление №76/024/019/2016-718 от 09.01.2017 года).

Между тем, ст.448 ГК РФ получила редакцию, на которую ссылается государственный регистратор, после вступления в силу Федерального закона №42-ФЗ от 08.03.2015 года «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Согласно ст.2 названного закона положения ГК РФ в редакции настоящего Федерального закона применяются к правоотношениям, возникшим после вступления его в силу. Данные изменения вступили в силу 01.06.2015 года. Административный истец полагает, что отсутствуют правовые основания для применения к спорным правоотношениям, возникшим из договора аренды земельного участка от 04.03.2010 года п.4 ст.448 ГК РФ в редакции Закона от 08.03.2015 года.

На основании изложенного, административный истец просит, с учетом уточнения исковых требований, признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, выразившиеся в приостановлении государственной регистрации договора уступки прав требования от 30.11.2016 года на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого дома, общая площадь 1332 кв.м, расположенный по 

<

адрес> признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации договора уступки прав требования от 30.11.2016 года на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого дома, общая площадь 1332 кв.м, расположенный по 

<

адрес>; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области произвести государственную регистрацию договора уступки прав требования от 30.11.2016 года на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого дома, общая площадь 1332 кв.м, расположенный по 

<

адрес>

В судебном заседании административный истец ФИО1, представитель административного истца ФИО3 исковые требования поддержали, с учетом уточнений, в целом дали пояснения, аналогичные изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, дала пояснения, аналогичные изложенным в письменных возражениях, согласно которым 30.11.2016 года ФИО1 обратился в ГАУ ЯО «МФЦ» по Ленинскому району г.Ярославля с заявлением о государственной регистрации сделки – договора уступки права требования от 30.11.2016 года по договору №39 аренды земельного участка от 04.03.2010 года. 07.12.2016 государственная регистрация была приостановлена в соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку, согласно п.7 ст.448 ГК РФ, согласно которому, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, права по обязательствам, возникающим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом (уведомление от 07.12.2016 года №76/024/019/2016-718).

Так как причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации, не были устранены, 09.01.2017 года было вынесено решение об отказе в государственной регистрации сделки – соглашения об уступке права требования по договору на основании ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (уведомление №76/024/019/2016-718 от 09.01.2017 года).

Действия Управления по приостановлению и отказу в проведении государственной регистрации договора уступки права требования являются законными и обоснованными.

Заинтересованное лицо Администрация Большесельского сельского поселения Большесельского муниципального района Ярославской области, надлежаще извещенная, просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, представила письменные пояснения, согласно которым считает исковые требования подлежащими удовлетворению. С момента заключения договора №39 аренды земельного участка от 04.03.2010 года ФИО2 не приступила к строительству жилого дома, не использует земельный участок по назначению, в связи с чем уступила права по договору аренды ФИО1 Администрация заинтересована, в том, чтобы земельный участок был использован по назначению.

Заинтересованное лицо ФИО2, надлежаще извещенная, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования ФИО1 поддержала в полном объеме.

Выслушав стороны, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, что 04.03.2010 года главой Администрацией Большесельского муниципального района Ярославской области вынесено постановление №184 (л.д.22), в соответствии с которым аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства жилого дома, расположенного на землях населенных пунктов по 

<

адрес>, площадью 1 332 кв.м, кадастровый №, начальный размер арендной платы – 2 144 руб., сумма задатка – 428,80 руб., шаг аукциона – 107,20 руб., признать несостоявшимся, по причине подачи одной заявки. Администрации Большесельского муниципального района Ярославской области заключить с единственным участником аукциона ФИО2 договор аренды указанного земельного участка.

На основании данного постановления 04.03.2010 года между Администрацией Большесельского муниципального района Ярославской области (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) был заключен договор №39 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1 332 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов по 

<

адрес> вид разрешенного использования: для строительства жилого дома, кадастровый №. Участок был предоставлен на срок три года. В соответствии с п.3.1 договора за аренду земельного участка начисляется плата в сумме 2 144 рубля. Передача арендодателем земельного участка и принятие его арендатором было осуществлено по акту приема-передачи 04.03.2010 года. 

03.04.2010 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области была произведена государственная регистрация указанного договора аренды земельного участка.

01.04.2013 года между Администрацией Большесельского муниципального района Ярославской области и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение №75 к договору аренды земельного участка №39 от 04.03.2010 года, по условиям которого указанный договор аренды продлен на срок семь лет с 04.03.2013 года по 03.03.2020 года. Также стороны договорились о том, что арендатор уплачивает арендную плату из расчета 0,419 рублей за 1 кв.м в год, начислена арендная плата в сумме 558 рублей 12 копеек в год. Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области. 

25.04.2015 года между ФИО2 и ФИО1 был подписан договор уступки прав требования (л.д.16), по условиям которого ФИО2 уступила, а ФИО1 принял право аренды вышеназванного земельного участка. Как следует из передаточного акта от 25.04.2015 года (л.д.17), земельный участок был передан ФИО2 ФИО1 

В соответствии с п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Договор уступки прав требования от 25.04.2015 года государственную регистрацию не прошел, соответственно, не может считаться заключенным. Как следует из пояснений истца, произвести государственную регистрацию договора не представилось возможным, поскольку в п.2.4.2 договора №39 от 04.03.2010 года содержится прямой запрет на уступку права аренды третьим лицам.

27.10.2016 года между Администрацией Большесельского сельского поселения Большесельского муниципального района Ярославской области и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым пункт 2.3 договора «арендатор имеет право» был дополнен пунктом 2.3.4 следующего содержания: «2.3.4. Передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка». Пункт 2.4.2 договора изложен в следующей редакции: «2.4.2. Не изменять целевое назначение участка, не возводить на арендуемом земельном участке постоянных и временных объектов недвижимости, не оговоренных договором аренды или правовыми актами органов местного самоуправления».

30.11.2016 года ФИО2 и ФИО1 был вновь подписан договор уступки прав требования, по условиям которого ФИО2 уступила, а ФИО1 принял право аренды вышеуказанного земельного участка. К договору приложен передаточный акт от 30.11.2016 года, подписанный сторонами, согласно которому ФИО2 передала, а ФИО1 принял земельный участок, являющийся предметом аренды.

30.11.2016 года ФИО1 обратился в ГАУ ЯО «МФЦ» по Ленинскому району г.Ярославля с заявлением о государственной регистрации сделки – договора уступки права требования от 30.11.2016 года по договору №39 аренды земельного участка от 04.03.2010 года.

07.12.2016 государственная регистрация была приостановлена в соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав (уведомление от 07.12.2016 года №76/024/019/2016-718, л.д.11). Причиной послужили следующие обстоятельства.

При этом государственный регистратор руководствовался следующим. 

В соответствии с п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 7 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Истец ссылается на то обстоятельство, что ст.448 ГК РФ получила редакцию, на которую ссылается государственный регистратор, после вступления в силу Федерального закона №42-ФЗ от 08.03.2015 года «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Согласно ст.2 названного Закона положения ГК РФ в редакции настоящего Федерального закона применяются к правоотношениям, возникшим после вступления его в силу. Данные изменения вступили в силу 01.06.2015 года. Административный истец полагает, что отсутствуют правовые основания для применения к спорным правоотношениям, возникшим из договора аренды земельного участка от 04.03.2010 года п.4 ст.448 ГК РФ в редакции Закона от 08.03.2015 года. До 01.06.2015 года ГК РФ не содержал запрета на уступку прав по договору аренды.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2.4.2 договора №39 аренды земельного участка арендатор обязан не передавать участок или его часть для использования его третьими лицами (не сдавать земельный участок в субаренду, безвозмездное пользование, не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив), не изменять целевое назначение участка, не возводить на арендуемом земельном участке постоянных и временных объектов недвижимости, не оговоренных договором аренды или правовыми актами органов местного самоуправления.

Таким образом, правоотношения, возникшие между сторонами договора аренды от 04.03.2010 года, изначально включали условие о запрете на передачу права аренды земельного участка третьим лицам, которое было согласовано сторонами при заключении договора.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Федеральным законом №42-ФЗ от 08.03.2015 года «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» ст.448 ГК РФ дополнена п.7 следующего содержания: если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Данные изменения вступили в силу 01.06.2015 года.

Дополнительное соглашение к договору аренды №39 аренды земельного участка, разрешающее арендатору передачу права аренды земельного участка третьим лицам (л.д.18), датировано 27.10.2016 года, то есть, после вступления в силу соответствующих изменений. В обоснование своих доводов административный истец ссылается на то, что данное дополнительное соглашение было зарегистрировано 15.11.2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из разъяснений п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Дополнительное соглашение к договору аренды, нарушающее явно выраженный запрет, установленный законом на момент его подписания, посягает на публичные интересы - интересы неопределенного круга лиц, имеющих право участвовать в торгах на право заключения договора аренды земельного участка и является ничтожным независимо от признания его таковым судом.

При данных обстоятельствах передача прав и обязанностей арендатора по договору №39 аренды земельного участка от 04.03.2010 года противоречит условиям договора, а изменение его условий в данной части после 01.06.2015 года – закону. Действия же Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, выразившиеся в приостановлении государственной регистрации договора уступки прав требования от 30.11.2016 года на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого дома, общая площадь 1332 кв.м, расположенный по 

<

адрес> (уведомление от 07.12.2016 года №76/024/019/2016-718), являются законными.

В соответствии со ст.27 Федерального закона от 13.072015 года №218-ФЗ (вступил в силу с 01.01.2017 года) в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Учитывая изложенное, государственным регистратором 09.01.2017 года было правомерно вынесено решение об отказе в проведении государственной регистрации договора уступки прав требования от 30.11.2016 года на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого дома, общая площадь 1332 кв.м, расположенный по 

<

адрес> (уведомление от 07.12.2016 года №76/024/019/2016-718).

Таким образом, основания для удовлетворения требований о признании незаконным действий административного ответчика, выразившихся в приостановлении, а впоследствии в отказе в осуществлении государственной регистрации договора уступки прав требования от 30.11.2016 года на объект недвижимости, обязания Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области произвести государственную регистрацию договора уступки прав требования от 30.11.2016 года на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого дома, общая площадь 1332 кв.м, расположенный по 

<

адрес> отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 227, 179-180 КАС РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения через Кировский районный суд г.Ярославля.

Судья: А.А.Доколина