РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

2 мая 2024 года г. Самара

Советский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Никоновой И.П., 

при секретаре судебного заседания Жуковой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-21/2024 (2-1912/2023) по исковому заявлению ООО Специализированный застройщик «Офис-центр» к ФИО1 о расторжении договора долевого участия в связи с существенным изменением обстоятельств, по встречному иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Офис-центр», УК ООО «Алгоритм» об исключении нежилого помещения и признании права собственности на нежилое помещение,

установил:

ООО Специализированный застройщик «Офис-центр» обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора долевого участия в связи с существенным изменением обстоятельств, указав, что между ФИО1 и ООО Специализированный Застройщик-центр» (далее Застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № (далее Договор).

Согласно п. 1.3 договора объектом долевого строительства, который застройщик передает дольщику, является нежилое помещение, имеющее следующие характеристики согласно проекту: нежилое помещение № (строительный), расположенное на -1м (минус первом) этаже автостоянки, проектной площадью 11,5 кв. м. (далее - нежилое помещение). Цена договора (стоимость доли) составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

ООО «Дело» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) выполняет функции технического заказчика при строительстве и вводе в эксплуатацию объекта: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в ком районе г.Самара, в границах улиц 

<

адрес>, этажная автостоянка, расположенному по адресу: 

<

адрес> (далее объект), что подтверждается договором на выполнение функций технического заказчика № от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе исполнения договора от технического заказчика ООО «Дело» в адрес застройщика поступило исх. № 25/с от 10.03.2022г. (далее письмо), согласно которому ООО «Дело», ознакомившись с проектной декларацией, размещенной застройщиком, относительно объекта указало, что согласно проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы 02.06.2020 № по вышеуказанному объекту, раздел 4.2.2.4.5 подраздел 5.7. «Технологический решения», Том 5.7. №., на основании которого было получено разрешение на строительство №, выданное Министерством строительства Самарской области 29.07.2020, функциональная организация автостоянки включает в себя следующее: 9-ти этажная автомобильная стоянка открытого типа с манежным хранением автомобилей, в состав которой входит: места хранения автомобилей и места общего назначения, как для организации эксплуатации, так и для инженерного обеспечения. В соответствии с вышеперечисленными документами, ООО СЗ «Офис-центр» обязуется построить и ввести в эксплуатацию многоэтажную автостоянку с машино-местами в количестве 287шт. Помещения со статусом «нежилые» в указанном объекте не предусмотрены.

На основании письма застройщиком были внесены изменения в проектную декларацию, в результате чего нежилое помещение было исключено из нее.

Застройщик после изменения проектной декларации направил дольщику письмо исх. №82 от 17.06.2022, в котором указал, что договор был заключен ошибочно, поскольку в разрешении на строительство отсутствует нежилое помещение №№ (строительный), расположенное на -1 (минус первом) этаже автостоянки, проектной площадью 11,5 кв. м. и предложил заключить соглашение о расторжении договора с условием о полном возврате ранее оплаченных средств по договору и условием, что застройщик берет на себя все расходы по оплате госпошлины по государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, растра и картографии по Самарской области.

В соответствии с п. 1.3 договора на момент заключения договора в качестве объекта долевого строительства выступает нежилое помещение, а именно нежилое помещение № (строительный), неположенное на -1м (минус первом) этаже автостоянки, проектной площадью 11,5 кв. м. (далее объект).

На основании письма, для достижения целей заключения договоров участия в долевом строительстве, застройщиком были внесены изменения в проектную декларацию. Таким образом, после внесения изменения в проектную декларацию нежилое помещение, предусмотренное договором с ответчиком отсутствует, проектная декларация не предусматривает его наличие.

Кроме того, что Росреестр не зарегистрирует право собственности ФИО1 на нежилое помещение после изменения проектной декларации.

ООО Специализированный Застройщик «Офис-центр» в целях недопущения отказа в регистрации будущих договоров долевого участия других дольщиков скорректировало проектную декларацию.

Застройщик вернул дольщику денежные средства в размере 150 000 рублей по договору в полном размере, ранее перечисленные ФИО1, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное письмо исх. №82 от 17.06.2022 было направлено дольщику 24.06.2022, ожидало его в месте вручения с 28.06.2022, но не было получено им, при этом письмо от 17.06.2022 было получено дольщиком нарочно 10.08.2022, что подтверждается подписью и расшифровкой подписи ФИО1 на письме. Ответа на 13.02.2023 застройщик от дольщика не получил.

Застройщиком дольщику также предлагался иной объект, вместо указанного в договоре, при этом ФИО1 предложение отклонил. На 13.02.2023 все объекты недвижимости, расположенные в объекте - проданы.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец просил суд расторгнуть договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО Специализированный застройщик «Офис-центр» и ФИО1, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, взыскать с ФИО1 в пользу ООО Специализированный застройщик «Офис-центр» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ООО Специализированный застройщик «Офис-центр» об исключении нежилого помещения и признании права собственности на нежилое помещение, указав, что заключая в декабре 2021 года договор с ООО Специализированный застройщик «Офис-центр», у застройщика имелась проектная документация, получившая положительное заключение экспертизы 02.06.2020г. № по вышеуказанному объекту, на основании которого Министерством строительства Самарской области было выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ. 

В отношении строящегося объекта застройщиком, в полном соответствии с ст.19 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ №214), проектная декларация была опубликована (размещена) в установленные сроки. Соответственно, ФИО1, заключая договор с застройщиком, был уверен относительно обоснованности и законнности совершаемой сделки.

В данном случае заключенный между сторонами договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области (номер регистрации № без каких-либо приостановлений и замечаний. Дольщик полностью исполнил перед застройщиком свои договорные обязательства по оплате.

Полагает, что в рассматриваемой ситуации одностороннее внесение застройщиком изменений в проектную декларацию строящегося объекта - не может квалифицироваться как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. 

В связи с внесением застройщиком изменений в проектную декларацию строящегося объекта - Министерство строительства Самарской области не вносило никаких изменений в ранее выданное разрешение на строительство. 

Нежилое помещение № (строительный), расположенное на - 1м (минус первом) этаже автостоянки, проектной площадью 11,5 кв. м., - в настоящее время построено и физически существует в указанных параметрах. Номер данного нежилого помещения на плане подвального этажа - 292. Помещение является изолированным от мест общего пользования и фактически не имеет отношения к имуществу общего пользования. Факт существования данного помещения подтверждается также фотографиями объекта, имеющимися в материалах дела.

Считает, что в рассматриваемой ситуации застройщик по отношению к дольщику действует недобросовестно, исключительно с намерением причинить вред дольщику, а именно: принимает все действия, чтобы лишить имущества, которое дольщик рассчитывал почить, если бы застройщик действовал добросовестно, в полной мере исполняя свои обязательства, установленные договором.

Сложившаяся в результате таких недобросовестных действий застройщика, создает для дольщика проблемы правового и технического характера. В настоящее время самостоятельные кадастровые номера в здании многоэтажной стоянки имеют только машино-места. Согласно данным государственного кадастрового учета, подлежащее передаче дольщику нежилое помещение входит в состав нежилого помещения общей площадью 7389,2 кв. м. с кадастровым номером №, относящегося к категории т.н. имущества общего пользования.

Спорное нежилое помещение не является общим имуществом здания (имуществом общего пользования). Оно не является помещением, предназначенным для обслуживания более одного помещения в здании, в нем не установлено какого оборудования и инженерных коммуникаций, обслуживающего более одного помещения в данном здании; оно не является местом прохода (проезда). Спорное помещение изолировано от других помещений стенами, имеет самостоятельный вход.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, с учетом уточненных требований ФИО1 просил суд исключить нежилое помещение № (на плане подвального этажа), площадью 11,5 кв. м. из нежилого помещения площадью 7389,20 кв. м. с кадастровым номером №, назначение: нежилое, имущество общего пользования, количество этажей: подвал № -1, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3, этаж № 4, этаж № 5, этаж № 6, этаж № 7, этаж № 8, этаж № 9, этаж № 9+25,8, в нежилом здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Российская 

<

адрес>, признать право собственности ФИО1 на нежилое помещение № (на плане подвального этажа) площадью 11,5 кв. м., расположенное на -1 (минус первом) этаже нежилого здания (многоэтажной автостоянки) с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>

Судом к участию в деле в качестве соответчика по встречным исковым требованиям ФИО1 привлечен УК ООО «Алгоритм».

В судебном заседании представитель ООО Специализированный застройщик «Офис-центр» и третьего лица ООО «Дело» исковые требования ООО Специализированный застройщик «Офис-центр» поддержал в полном объеме, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, возражал против удовлетворения встречных уточненных исковых требований ФИО1, просил в их удовлетворении отказать. 

В судебном заседании представитель ФИО1 встречные уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить по основаниям, изложенным во встречном иске и уточнениях к нему, возражал против удовлетворения исковых требований ООО Специализированный застройщик «Офис-центр», просил в их удовлетворении отказать. 

Ответчик по встречному исковому заявлению УК ООО «Алгоритм» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, представил в суд отзыв, согласно которому просил исковые требования ООО Специализированный застройщик «Офис-центр» удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказать.

Третьи лица Министерство строительства Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Управление Роспотребнадзора Самарской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суду не известно, ходатайств об отложении не заявлено.

Суд, выслушав доводы сторон, проверив и изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле, согласно статей 59, 60, 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив значимые обстоятельства, приходит к следующему выводу.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между ФИО1 и ООО Специализированный Застройщик-центр» был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №

Согласно п. 1.3 договора объектом долевого строительства, который застройщик передает дольщику, является нежилое помещение, имеющее следующие характеристики согласно проекту: нежилое помещение № (строительный), расположенное на -1м (минус первом) этаже автостоянки, проектной площадью 11,5 кв. м. Цена договора (стоимость доли) составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

ООО «Дело» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) выполняет функции технического заказчика при строительстве и вводе в эксплуатацию объекта: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в ком районе г.Самара, в границах 

<

адрес>, этажная автостоянка, расположенному по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором на выполнение функций технического заказчика № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 2.1 договора застройщик обязан предоставить техзаказчику всю необходимую разрешительную и другую документацию для организации проектирования и строительства объекта.

В соответствии с п. 3.2.1 договора техзаказчик обязан контролировать качество работы проектировщиков, соответствие разработанной документации условиям договоров проектировщиков с застройщиком и осуществлять приемку разработанной проектировщиками проектной, сметной, рабочей и технической документации и организовывать ее согласование с застройщиком.

Согласно пункту 3.3.10 договора техзаказчик обязан незамедлительно извещать застройщика при обнаружении в ходе строительства неучтенных в проектно-сметной документации работ, либо недостатков проектно-сметной документации, с составлением актов, указывающих на причины, повлиявшие на появление неучтенных работ, либо недостатков, указанием по чьей вине возникла такая ситуация и привлечением соответствующих подрядчиков для подписания этих актов.

В соответствии с п. 4.3 договора техзаказчик ежемесячно представляет отчет о выполненных работах и имеющихся замечаниях.

Во исполнение пункта 4.3 договора техзаказчиком был подготовлен отчет от 28.02.2022 о необходимости изменения проектной декларации № от ДД.ММ.ГГГГ (далее отчет).

В ходе исполнения договора от технического заказчика ООО «Дело» в адрес застройщика поступило исх. № 25/с от 10.03.2022, согласно которому ООО «Дело», ознакомившись с проектной декларацией, размещенной застройщиком, относительно объекта указало, что согласно проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы 02.06.2020 № по вышеуказанному объекту, раздел 4.2.2.4.5 подраздел 5.7. «Технологический решения», Том 5.7. Шифр № на основании которого было получено разрешение на строительство №, выданное Министерством строительства Самарской области 29.07.2020, функциональная организация автоястоянки включает в себя следующее: 9-ти этажная автомобильная стоянка открытого типа с манежным хранением автомобилей, в состав которой входит: места хранения автомобилей и места общего назначения, как для организации эксплуатации, так и для инженерного обеспечения. В соответствии с вышеперечисленными документами, ООО СЗ «Офис-центр» обязуется построить и ввести в эксплуатацию многоэтажную автостоянку с машино-местами в количестве 287шт. Помещения со статусом «нежилые» в указанном объекте не предусмотрены.

Согласно пункту 3.2.4 договора техзаказчик обязан в случае необходимости внесения изменений в календарный план или проектно-сметную документацию, подготовить задание на внесение изменений. Во исполнение указанного пункта техзаказчиком застройщику было направлено задание от 21.03.2022 на внесение изменений в проектную декларацию № от 02.09.2021 (далее - задание).

На основании отчета, задания и письма для достижения целей заключения договоров участия в долевом строительстве, застройщиком были внесены изменения в проектную декларацию.

Таким образом, после внесения изменения в проектную декларацию нежилое помещение, предусмотренное договором с ФИО1, отсутствует, проектная декларация не предусматривает его наличие.

В ч. 2 ст. 19 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон) указано, что проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 Закона контролирующий орган.

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и секте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (ч.4 ст. 19 Закона).

На основании письма застройщиком были внесены изменения в проектную декларацию, в результате чего нежилое помещение было исключено из нее.

Застройщик после изменения проектной декларации направил дольщику письмо исх. №82 от 17.06.2022, в котором указал, что договор был заключен ошибочно, поскольку в разрешении на строительство отсутствует нежилое помещение № (строительный), расположенное на -1 (минус первом) этаже автостоянки, проектной площадью 11,5 кв. м. и предложил заключить соглашение о расторжении договора с условием о полном возврате ранее оплаченных средств по договору и условием, что застройщик берет на себя все расходы по оплате госпошлины по государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, растра и картографии по Самарской области.

В соответствии со ст. 2 Закона, объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с увлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1.3 договора на момент заключения договора в качестве объекта долевого строительства выступает нежилое помещение, а именно нежилое помещение № (строительный), неположенное на -1м (минус первом) этаже автостоянки, проектной площадью 11,5 кв. м. 

На основании письма, для достижения целей заключения договоров участия в долевом строительстве, застройщиком были внесены изменения в проектную декларацию. Таким образом, после внесения изменения в проектную декларацию нежилое помещение, предусмотренное договором с ответчиком, отсутствует, проектная декларация не предусматривает его наличие.

Согласно п. 3.2 ст. 48 ФЗ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон № 218) при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственной регистрации прав, предусмотренных п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона №218 план создаваемого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и проектная декларация проверяются государственным регистратором прав на наличие в таких плане и декларации сведений об объекте долевого строительства, являющемся предметом данного договора.

Согласно п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона №218 осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Кроме того, что Росреестр не зарегистрирует право собственности ФИО1 на нежилое помещение после изменения проектной декларации.

ООО Специализированный Застройщик «Офис-центр» в целях недопущения отказа в регистрации будущих договоров долевого участия других дольщиков скорректировало проектную декларацию.

Застройщик вернул дольщику денежные средства в размере 150 000 рублей по договору в полном размере, ранее перечисленные ФИО1, что подтверждается платежным поручением №34 от 11.01.2023.

Указанное письмо исх. №82 от 17.06.2022 было направлено дольщику 24.06.2022, ожидало его в месте вручения с 28.06.2022, но не было получено им, при этом письмо от 17.06.2022 было получено дольщиком нарочно 10.08.2022, что подтверждается подписью и расшифровкой подписи ФИО1 на письме. Ответа на 13.02.2023 застройщик от дольщика не получил.

Застройщиком дольщику также предлагался иной объект, вместо указанного в договоре, при этом ФИО1 предложение отклонил. На 13.02.2023 все объекты недвижимости, расположенные в объекте - проданы.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны сходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, оговор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

Как указано в п. 3 ст. 451 ГК РФ, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с соблюдением этого договора.

По смыслу ст. 416 ГК РФ, невозможность исполнения обязательства наступает в случае, если действие, являющееся содержанием обязательства, объективно не может быть совершено ни одним лицом.

Так, застройщик в момент заключения договора исходил из действующей на тот момент проектной декларации, которая включала в себя нежилое помещение. Учитывая, что объект имеет четко определенные границы и размеры, согласованные в разрешении на строительство, самовольно передать нежилое мщение, отсутствующее в проектной документации и разрешении на строительство застройщик не имеет право. Передать дольщику недвижимое имущество не представляется возможным также по причине отсутствия его в проектной декларации и разрешении на застройку, иных помещений, которые были бы не проданы на сегодняшний день, в объекте отсутствуют. В договоре и в обычае отсутствуют положения о том, что застройщик несет риски, связанные с существенными изменениями обстоятельств.

Определением Советского районного суда г. Самары от 11.07.2023 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено АНО Самарский региональный центр судебных экспертиз.

Согласно заключению АНО Самарский региональный центр судебных экспертиз № от 04.08.2023 следует, что по совокупности физических и функциональных признаков, нежилое помещение № (на плане подвального этажа), площадью 11,5 кв. м., входящее в состав нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 7389,20 кв. м. назначение: нежилое, расположенное на -1 (минус первом) этаже здания многоэтажной автостоянки по адресу: 

<

адрес>, не относится к общему имуществу собственников помещений в данном здании (имуществу общего пользования).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 пояснил, что при проведении судебной экспертизы им использовались все материалы гражданского дела, исследовал только объективные признаки (физические характеристики и функциональное назначение) спорного объекта. Также, при исследовании использовал эмпирические и теоретические методы, принимая во внимание признаки мест общего пользования, изложенные в ст. 287.5 ГК РФ, не учитывая положения СП 113.1330.2016 Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* (утв. Приказом Минстроя России от 07.11.2016 № 776/пр) ред. От 17.09.2010).

Вместе с тем как следует из представленного суду заключения АНО Самарский региональный центр судебных экспертиз № от 04.08.2023 и допрошенного в суде эксперта ФИО5, проводившего судебную экспертизу, при проведении экспертизы им приняты во внимание все имеющиеся в материалах дела документы.

Между тем, в заключении эксперта не произведен анализ проектной документации застройщика (285/19-1-АЗ от 2020), а также не рассмотрен нормативный документ: СП 113.1330.2016 Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* (утв. Приказом Минстроя России от 07.11.2016 № 776/пр) ред. от 17.09.2010).

Определением Советского районного суда г. Самары от 29.11.2023 по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований».

Согласно заключению эксперта ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» №23-187 от 28 февраля 2024 года, нежилое помещение № № (на плане подвального этажа), площадью 11,5 кв. м., входящее в состав нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 7389,20 кв. м. назначение: нежилое, расположенное на -1 (минус первом) этаже здания многоэтажной автостоянки по адресу: 

<

адрес>, относится к общему имуществу собственников помещений в данном здании (имуществу общего пользования), в том числе по совокупности физических и функциональных признаков, установленных законом.

Нежилое помещение № № (на плане подвального этажа), площадью 11,5 кв. м., входящее в состав нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 7389,20 кв. м. назначение: нежилое, расположенное на -1 (минус первом) этаже здания многоэтажной автостоянки по адресу: 

<

адрес> соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым относительно требований к общему имуществу собственников помещений в данном здании (имуществу общего пользования), а также предъявляемым относительно индивидуального использования нежилого помещения, не относящегося к общему имуществу, с его назначением под хранение колесных дисков. Требования, регламентирующие санитарные, пожарные нормы и правила по отношению к исследуемому объекту – «помещению под хранение колесных дисков» - как для индивидуального и общего пользования отсутствуют.

При проведении судебной экспертизы ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» экспертом принят во внимание п. 5.1.8, п. 5.1.9, п. 5.1.12 СП 113.1330.2016 Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* (утв. Приказом Минстроя России от 07.11.2016 № 776/пр) ред. От 17.09.2010), согласно которым в стоянках автомобилей допускается предусматривать служебные помещения для обслуживающего персонала и сетей инженерно-технического обеспечения. В них размещаются охрана, контрольные и кассовые пункты, пассажирские литы, санитарные узлы (в т.ч. приспособленные для МГН), помещения мойки. Их состав и размеры площадей определяются проектом в соответствии с заданием на проектирование. Размещение торговых помещений (лотков, киосков, ларьков и т.п.) непосредственно в помещениях стоянок автомобилей не допускается. 

Указанные в п. 5.1.8 помещения производственного, складского и технического назначения (включая сети инженерно-технического обеспечения), за исключением помещений категорий по взрывопожарной и пожарной опасности В4 и Д, выделяются в зданиях степеней огнестойкости I, II и III – противопожарными перегородками 1-го типа и перекрытиями 3-го типа, в зданиях степени огнестойкости IV – перегородками 2-го типа и перекрытиями 4-го типа. При устройстве в стоянках автомобилей мест разгрузки автомобилей допускается их предусматривать в отдельных помещениях, изолированных от помещений стоянки автомобилей противопожарными перегородками с пределом огнестойкости ЕI 45; въезд в указанные помещения при количестве мест разгрузки не более двух допускается осуществлять через помещения стоянки автомобилей. Планировочное решение должно исключать возможность складирования в названных местах стоянки автомобилей товаров, тары и др. (п.5.1.9).

Помещения стоянки автомобилей допускается предусматривать без естественного освещения. Помещения с постоянным пребыванием людей допускается предусматривать с недостаточным по биологическому действию естественным освещением (п. 5.1.12).

Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 №23 «О судебном решении» предусмотрено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ.)

В соответствии со ст. 8 ФЗ от 31.05.2001 №173-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно ч. 2 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

По смыслу закона эксперт самостоятельно определяет объем представленных в его распоряжение документов и доказательств, который необходимо исследовать для дачи ответов на поставленные судом вопросы.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд считает, что заключение эксперта ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» № от 28 февраля 2024 года в полном объеме отвечают требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержат подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение экспертов документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также использованную при проведении исследования методическую литературу, в заключении указаны данные о квалификации экспертов, их образовании, стаже работы. 

Заключение эксперта ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» № от 28 февраля 2024 года подробное, мотивированное, обоснованное, согласуется с материалами дела. Экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в компетентности эксперта, его заинтересованности и объективности не имеется. 

Достоверных доказательств, опровергающих заключение эксперта ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» № от 28 февраля 2024 года или позволяющих усомниться в компетентности судебного эксперта, суду не представлено. Каких-либо объективных фактов, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения эксперта, не установлено.

Кроме того, как указано кадастровым инженером в ходе подготовки заключения были произведены натурное обследование помещения №, площадью 11,5 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также анализ сведений Единого государственного реестра недвижимости в виде выписки из ЕГРН от 23.05.2023г. № в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, выписки из ЕГРН от 28.04.2022г. № в отношении нежилого помещения №.

Обследуемое помещение, обозначенное на плане подвального этажа за №, площадью 11,5 не поставлено на государственный кадастровый учет как самостоятельный объект капитального строительства.

В ходе обследования также установлено, что помещение №, площадью 11,5 кв. м, располагается в пределах подвального этажа (-1) в составе нежилого помещения, представляющего собой имущество общего пользования.

Указанное нежилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет с кадастровым номером №, общей площадью 7389,2 кв. м., назначение: нежилое, имущество общего пользования, количество этажей: подвал № -1, этаж № 1, этаж № 2, эта № 3, этаж № 4, этаж № 5, этаж № 6, этаж № 7, этаж № 8, этаж № 9, этаж № 9+25,8. Права на д; ш недвижимого имущества не зарегистрированы.

В свою очередь нежилое помещение с кадастровым номером № расположено в пределах нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 12155,4 кв. м., наименование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в 

<

адрес> многоэтажная автостоянка, количество этажей-10, в том числе подземных 1, материал наружных стен - кирпичные, железобетонные, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства - 2022г.

Также, кадастровым инженером в заключении были сделаны следующие выводы: обследуемое помещение на плане подвального этажа №, площадью 11,5 кв. не поставлено на государственный кадастровый учет и не является самостоятельным объектом капитального строительства.

Обследуемое помещение на плане подвального этажа №, площадью 11,5 кв.м., входит в состав нежилого помещения с кадастровым номером №, с площадью 7389,2 кв.м., назначение: нежилое, имущество общего пользования, количество этажей: подвал № -1, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3, этаж № 4, этаж № 5, этаж № 6, этаж № 8, этаж № 9, этаж № 9+25,8 и относится к имуществу общего пользования.

Согласно ответу на запрос суда из Министерства строительства Самарской области (далее – министерство) от 24.11.2023 следует, что в соответствии с разделом проектной документации «Архитектурные решения» помещение, площадью 11,5 кв. м., расположенное в объекте на отметке – 2 900 рядом с помещением под номером 12, предусмотрено как помещение для хранения колесных дисков.

После получения разрешения на строительство объекта ООО СЗ «Офис-Центр» обращалось в министерство с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в части продления срока действия указанного разрешения, изменения, связанные с корректировкой проектных решений, в том числе в отношении спорного помещения министерством не вносились.

В проектной декларации № все помещения, расположенные в объекте на отметке – 2,9000, отнесены к помещениям общего пользования (раздел 16 проектной декларации №). На протяжении всего периода строительства изменения в техно-экономические характеристик помещений, расположенных в объекте на отметке – 2,900 ООО СЗ Офис-центр» не вносились.

Кроме того, суд учитывает, что проектная документация, в которой спорное помещение было обозначено как помещение общего пользования, была согласована с государственной инспекцией строительного надзора Самарской области (далее ГИСН Самарской области).

Согласно ч. 5 ст. 52 Градостроительного, кодекса РФ застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора орган исполнительной власти субъекта РФ извещение о начале таких работ, к второму прилагаются следующие документы: 

копия разрешения на строительство;

проектная документация в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап строительства, реконструкции в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;

положительное заключение экспертизы проектной документации.

Приказом Ростехнадзора от 12.03.2020 N 107 «Об утверждении форм документов, необходимых для осуществления государственного строительного надзора» (Зарегистрировано в Минюсте России 13.04.2020 N 8067) утверждена форма извещения о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

ООО Специализированный Застройщик «Офис-центр» во исполнение ч. 5 ст. 52 Градостроительного :кодекса РФ направило указанное извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства в ГИСН Самарской области, что подтверждается), что подтверждается печатью ГИСН Самарской области о принятии извещения от 10.11.2020.

Также, проектная документация и извещение были размещены на официальном сайте единой информационной системы жилищного строительства (https://наш.дом.рф).

Согласно ч. 1 ст. 23.3 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Единая информационная система жилищного строительства - :система, функционирующая на основе программных, технических средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном строительстве, а также иной информации, предусмотренной законодательством РФ.

Указанная проектная документация получила положительное заключение экспертизы № от 02.06.2020, что также отражено в разрешении на строительство.

Согласно ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной одели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Согласно Письму Минфина России от 06.07.2020 № проектная документация является документом, необходимым для осуществления строительства.

Таким образом, проектная документация (в которой помещение было обозначено как помещение общего пользования) получила положительное заключение экспертизы, была передана и согласована ГИСН Самарской области, размещена в единой системе жилищного строительства и была закреплена в разрешении на строительство.

Таким образом, нежилое помещение, предусмотренное договором с ФИО1, отсутствует, проектная декларация не предусматривает его наличие и разрешение на строительство выдано Министерством строительства Самарской области на строительство объекта капитального строительства 29.07.2020, в котором отсутствуют помещения со статусом «нежилые», все помещения, расположенные в объекте на отметке – 2,9000, отнесены к помещениям общего пользования.

Согласно ответу на запрос суда ООО СЗ «Офис-Центр», в соответствии со сводной ведомостью фактических затрат по многоэтажной автостоянке, подписанной главным бухгалтером и директором застройщика, а также директором технического заказчика ООО «Дело» общая стоимости строительства составила 215 184 372 рубля 95 копеек. Себестоимость 1 кв. м. составляет 46 444 рубля 01 копейка.

В договоре, заключенному между ФИО1 и ООО Специализированный Застройщик «Офис- центр», площадь помещения указана как 11,5 кв. м.

Таким образом стоимость строительства спорного помещения составляет 46 444 рубля 01 копейка * 11,5 кв. м. = 534 106 рублей 11 копеек.

Фактическая длина спорного помещения 5,4 м., ширина – 2,42 м., высота – 5,5 м. расчет количества производился исходя из размещения колес вдоль стены: колеса в один ряд, диски в два ряда, в высоту 1,5 м. (выше без стеллажей большая вероятность падения и осложнения поиска решений). Размещение колес в сборе дисков в спорном помещении с условием наличия проходов для удобства складирования: колес в сборе 225/50 R16 Ориентировочно 90 штук. Дисков R16 ориентировочно 230 штук. Помещения 44, 45, 46, 47 являются машиноместами (общее количество места в автостоянке 287), Помимо спорного помещения в автостоянке есть еще одно помещение для хранения колесных дисков, располагаемое также на -1 этаже автостоянки. 

В настоящее время ООО УК «Алгоритм» является управляющей компанией автостоянки, в которой расположено спорное помещение, что подтверждается договором управления многоэтажной автостоянки от 01.11.2022.

Вместе с тем, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения. 

Согласно отзыва на исковое заявление ООО УК «Алгоритм» спорное помещение используется собственниками машиномест в автостоянке как место общего пользования для хранения колесных дисков.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Российской Федерации N 1 (2020) утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 июня 2020 года, пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Росси Федерации от 23 июля 2009 года N 64 к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подлежащей применению при рассмотрении настоящего дела в силу указанных разъяснений и пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, к общему имуществу собственников помещений, расположенных в нежилом здании, относится и земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что владение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Аналогичные положения содержатся в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме; собственники помещений владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также закреплено, что о решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Право собственников помещений - участников общей долевой собственности владеть, соваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником мест общего пользования, без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020) утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 2020 года).

Судом установлено, что спорное помещение не приобрело характер самостоятельного, поскольку по своему назначению было предназначено для обслуживания других помещений в здании.

Из материалов дела следует, что ООО СЗ «Офис-Центр» возвратило в адрес ФИО1 денежные средства по договору в размере 150 000 руб., что подтверждено платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку в настоящее время спорный объект не может быть передан ФИО1 в качестве индивидуального использования как нежилое помещение, поскольку отнесен к помещениям общего пользования и используется всеми долевыми собственниками, принимая во внимание вышеуказанные существенно изменившиеся обстоятельства, суд считает исковые требования ООО Специализированный застройщик «Офис-центр» к ФИО1 о расторжении договора долевого участия обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 98 ГПК Р с ФИО1 в пользу ООО Специализированный застройщик «Офис-центр» подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб., что подтверждено платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, принимая во внимание, что спорный объект входит в состав общего имущества и уменьшение общего имущества невозможно без согласия всех собственников помещений в данном помещении, встречные исковые требования ФИО1 об исключении нежилого помещения № (на плане подвального этажа), площадью 11,5 кв. м. из нежилого помещения площадью 7389,20 кв. м. с кадастровым номером 63:01:0903001:2479, назначение: нежилое, имущество общего пользования, количество этажей: подвал № -1, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3, этаж № 4, этаж № 5, этаж № 6, этаж № 7, этаж № 8, этаж № 9, этаж № 9+25,8, в нежилом здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, признании права собственности ФИО1 на нежилое помещение № (на плане подвального этажа) площадью 11,5 кв. м., расположенное на -1 (минус первом) этаже нежилого здания (многоэтажной автостоянки) с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО Специализированный застройщик «Офис-центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 

<

данные изъяты>) о расторжении договора долевого участия в связи с существенным изменением обстоятельств – удовлетворить.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 29.12.2021, заключенный между ООО Специализированный застройщик «Офис-центр» и ФИО1, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО Специализированный застройщик «Офис-центр» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Офис-центр», УК ООО «Алгоритм» (ИНН 

<

***>) об исключении нежилого помещения и признании права собственности на нежилое помещение отказать. 

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Судья подпись И.П. Никонова 

Решение в окончательной форме принято 13 мая 2024 года.

Копия верна

Судья

Секретарь