73RS0024-03-2024-001176-98

Дело № 2-3-6/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Большое Нагаткино 12 февраля 2025 года

Ульяновский районный суд Ульяновской области в составе:

председательствующего судьи Антончева Д.Ю.,

при секретаре судебного заседания Абрамян Ж.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок и фермерское хозяйство,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с уточнённым в ходе судебного разбирательства иском к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок и фермерское хозяйство.

В исковом заявлении указывает, что между Ф.С.Ш. и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2021 г., по условиям которого истец продал, а ответчик принял в собственность следующие объекты: земельный участок, площадью 243805 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: ***, категория земли- земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- крестьянское фермерское хозяйство; Фермерское хозяйство, назначение: нежилое, площадью 691,1 кв.м., этаж 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер ***, расположенное по адресу: ***. Стороны договора оценили стоимость данных объектов в 3 500 000 руб., из них стоимость земельного участка составляет 2 500 000 руб., а стоимость фермерского хозяйства - 1 000 000 руб.

Ф.С.Ш. передала вышеуказанное имущество ответчику. Решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 13.09.2023 взыскано с ФИО2 в пользу Ф.С.Ш. основной долг по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2021 в размере 3500000 руб., штраф по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2021 в размере 3300000 руб., кроме того расходы по оплате государственной пошлины в размере 42200 руб.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ульяновской области. Согласно условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2021 п.3.3 недвижимое имущество находится в залоге у Продавца до полной оплаты стоимости. Предмет залога - земельный участок, площадью 243805 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, категория земли- земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - крестьянское фермерское хозяйство; фермерское хозяйство, назначение: нежилое, площадью 691,1 кв.м., этаж 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер ***, расположенное по адресу: ***.

Был получен исполнительный лист, предъявлен в службу судебных приставов ОСП по Цильнинскому району Ульяновской области, возбуждено исполнительное производство.

Обращение взыскания на земельный участок является одним из оснований принудительного прекращения права собственности на него (статья 237 Гражданского кодекса РФ). 

*** Ф.С.Ш. умерла. Наследником является ФИО1.

Просит обратить взыскание на заложенный земельный участок, площадью 243805 кв.м, кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- крестьянское фермерское хозяйство и на заложенное Фермерское хозяйство, назначение нежилое, площадью 691,1 кв.м., этаж 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер ***, расположенное по адресу: ***, путем продажи с публичных торгов.

Определением от 26.11.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Управление Федеральной службы судебных приставов по Ульяновской области, судебный пристав-исполнитель отдела судебных приставов по Цильнинскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Ульяновской области ФИО3

Определением от 10.12.2024 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО4.

Определением от 29.01.2025 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк России». 

ФИО1, ФИО2, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Управление Федеральной службы судебных приставов по Ульяновской области, судебный пристав-исполнитель отдела судебных приставов по Цильнинскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Ульяновской области ФИО3, ФИО4, представитель ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены.

Представитель истца ФИО1 – ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал, простил обратить взыскание на земельный участок и здание. Кроме того, просил взыскать судебные издержки в виде государственной пошлины в сумме 3000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 51024 руб.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать. В дополнении указал, что истец основывает свои требования к Ответчику на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2021 и Решения Ленинского районного суда г. Ульяновска от 06.09.2023 по делу № 2-4013/2023. Однако Истец не является ни стороной договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2021, ни стороной дела № 2-4013/2023, рассмотренного Ленинским районным судом г. Ульяновска. В нарушении статьи 44 ГПК РФ. Истец не предоставил в материалы настоящего дела судебного акта, которым бы он был признан правопреемником Ф.С.Ш.

В связи с тем, что Ленинским районным судом г. Ульяновска вопрос о процессуальном правопреемстве на стороне Истца в рамках дела № 2-4013/2023 не рассматривался, Истец также не может и являться стороной исполнительного производства ***-СД от 24.04.2024, поскольку в материалах настоящего дела отсутствует постановление судебного пристава - исполнителя о замене стороны исполнительного производства. При таких обстоятельствах, учитывая, что иск заявлен лицом, не имеющего материально-правовых требований к Ответчику, которые были бы подтверждены судебным актом, исковые требования Истца подлежат оставлению без удовлетворения.

Просил в удовлетворении исковых требований ФИО1 об обращении взыскания на заложенный земельный участок, площадью 243805 кв.м, кадастровый номер ***, адрес: ***. земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства; фермерское хозяйство, назначение: нежилое, площадью 691,1 кв.м, этаж 1, кадастровый номер ***, адрес: ***, путем продажи с публичных торгов, отказать.

На основании изложенного, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, что 24.12.2021 между Ф.С.Ш. и ФИО2 был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества. Земельный участок, площадью 243805 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - крестьянское фермерское хозяйство.

Фермерское хозяйство, назначение: нежилое, площадью 691,1 кв. м., этаж 1, в том числе подземных 0, с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: Российская Федерация, ***.

Стороны оценивают стоимость имущества в 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, из которых стоимость земельного участка составляет в 2 500 000 (Два миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, стоимость фермерского хозяйства составляет 1 000 000 (один миллион) руб.

Покупатель обязуется произвести оплату стоимости имущества ПРОДАВЦУ до 11.12.2022 г. покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.

С момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты стоимости имущества, оно находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать имущество без письменного согласия продавца, обременить его, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п.

После получения 100 % оплаты, согласно п. 3.1. настоящего Договора, продавец обязуется в течение 5 (пяти) календарных дней представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество (т. 1, л.д. 146-148).

Право собственности на предмет залога, указанный в договоре от 24.12.2021, обременение в виде ипотеки в силу закона подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т.1, 26-29, л.д. 19-22). 

В судебном заседании установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору от 24.12.2021, что привело к образованию задолженности. 

Оплата земельного участка и нежилого здания со стороны ответчика ФИО2 Ф.С.Ш. не произведена.

В силу решения Ленинского районного суда г. Ульяновска от 06.09.2023 по делу № 2-4013/2023 исковые требования Ф.С.Ш. удовлетворены частично, постановлено взыскать с ФИО2 в пользу Ф.С.Ш. основной долг по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2021 в размере 3500000 руб., штраф по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2021 в размере 3300000 руб., кроме того расходы по оплате государственной пошлины в размере 42200 руб. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Согласно апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда № 33-1163/2024 от 22.03.2024 решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 6 сентября 2023 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО2 – без удовлетворения.

Согласно наследственного дела *** Ф.С.Ш. умерла *** (т.1, л.д. 100).

С заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону обратился к нотариусу сын Ф.С.Ш. – ФИО1 (т.1, л.д. 100-101).

Согласно справки, выданной нотариусом Б.В.А., ФИО1, *** года рождения, является наследником на имущество Ф.С.Ш. (т.1, л.д. 118).

Доводы представителя ответчика ФИО6 о том, что истец не может являться стороной исполнительного производства ***-СД от 24.04.2024, поскольку в материалах настоящего дела отсутствует постановление судебного пристава - исполнителя о замене стороны исполнительного производства. При таких обстоятельствах, учитывая, что иск заявлен лицом, не имеющего материально-правовых требований к Ответчику, которые были бы подтверждены судебным актом, суд считает необоснованными по следующим основаниям.

В силу ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Определением Конституционного Суда РФ от 02.07.2009 N 756-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО7 на нарушение ее конституционных прав частями второй и третьей статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что 2.1. в соответствии со статьей 1110 ГК Российской Федерации при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил данного Кодекса не следует иное. Наследование, таким образом, относится к числу производных, т.е. основанных на правопреемстве, способов приобретения прав и обязанностей.

Определяя состав наследственного имущества, статья 1112 ГК Российской Федерации предусматривает, что в него входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. 

Поскольку истец ФИО1 вступил в наследство после смерти Ф.С.Ш. он вправе заявлять требование о взыскании денежных средств по договору от 24.12.2021, а также требование об обращении взыскания на предмет залога.

В силу п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

Согласно заключению, проведенной по делу судебной экспертизы № 1483/03-2-24 от 20.01.20025, подготовленного ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России, рыночная стоимость недвижимого имущества на момент проведения экспертизы:

земельного участка, площадью 243 805 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для крестьянско-фермерского хозяйства;

с расположенным на нем зданием: нежилое, фермерское хозяйство, площадь 691,1 кв.м., кадастровый номер ***, расположенное по адресу: ***, составляет 4 290 070 (Четыре миллиона двести девяносто тысяч семьдесят рублей).

Оснований не доверять указанному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена в установленном законом порядке, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и достаточный стаж экспертной работы и работы по специальности, в распоряжении эксперта имелась необходимая нормативная и справочная литература. Экспертиза была проведена с осмотром объектов недвижимости в присутствии ответчика. В исследовательской части заключения экспертом подробно описаны проведенные исследования, приведен расчет и необходимые фототаблицы.

При этом, заключение экспертизы оценивается судом по правилам статьи 67 ГПК РФ наряду с другими доказательствами, совокупность которых, полагает суду принять за основу при вынесении решения выводы судебной экспертизы. Каких-либо допустимых доказательств, опровергающих данные выводы, ответчиком, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, представлено не было. 

При таких обстоятельствах суд в силу положений ст. 54 (пункт 2) Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, что составляет 3 432 056 руб. 00 коп. (4290070 руб. x 80%).

Поскольку сумма неисполненного основного обязательства по договору составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, период просрочки обязательства составляет более 3-х месяцев, требования истца ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что не имеется оснований для обращения взыскания на земельный участок, нежилое здание Фермерское хозяйство, суд полагает несостоятельными. Земельный участок и расположенное на нем нежилое здание в силу достигнутого между сторонами соглашения являются предметами залога; в соответствии с положениями пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации являются единым объектом недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом, в связи с удовлетворением требований ФИО1, ответчиком ФИО2, по правилам ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат возмещению расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб. 00 коп. в пользу истца.

Кроме того, при разрешении спора по существу, суд разрешает ходатайство представителя ФИО1 – ФИО5 о взыскании расходов по оплате экспертизы (т.1, л.д. 144,190, 191,223,224).

Поскольку проведение экспертизы явилось необходимым для правильного и объективного разрешения спора по существу и разрешения вопроса о стоимости заложенного имущества, спор возник в связи с неисполнением ответчиком условий договора купли – продажи недвижимого имущества, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по проведению экспертизы в размере 51024 руб.

На основании ст.ст. 309-310, 450, 810-811, 334, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, и руководствуясь ст. 12, 56, 98, 167, 233-235, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок и фермерское хозяйство удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет залога путем продажи с публичных торгов на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для крестьянского фермерского хозяйства, общей площадью 243805+/-4320 кв.м., расположенный по адресу: ***, кадастровый номер *** и расположенное на нем здание Фермерское хозяйство, общей площадью 691,1 кв.м., 1 этажного, нежилого по адресу: ***, кадастровый номер ***, с установлением начальной продажной цены недвижимого имущества в размере 3 432 056 руб. 00 коп.

Взыскать с ФИО2, паспорт ***, выдан УМВД России по Ульяновской области 30.08.2023, в пользу ФИО1, паспорт ***, выдан УМВД России по Ульяновской области 17.10.2017, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб. 00 коп. 

Взыскать с ФИО2, паспорт ***, выдан УМВД России по Ульяновской области 30.08.2023, в пользу ФИО1, паспорт ***, выдан УМВД России по Ульяновской области 17.10.2017, расходы по проведению судебной экспертизы в размере 51 024 руб.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ульяновский районный суд Ульяновской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.Ю. Антончев

Мотивированное решение изготовлено 24.12.2025.