Дело № 3а-228/2020

РЕШЕНИЕ

 

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации 

28 января 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автомир ФВ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Автомир ФВ» поданное в Московский областной суд 13 сентября 2019 года удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид использования - здания многофункционального назначения отдельно стоящие и встроено- пристроенные в жилые дома с квартирами на верхних этажах и размещением на первых и вторых этажах объектов делового, культурного, обслуживающего назначения при условии, что пути следования жильцов и посетителей учреждений внутри дома не пересекаются, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Автомир ФВ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, подготовленном оценщиком ООО «КорпоратФинанс» в размере 

<

данные изъяты> рублей - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова

Дело № 3а-228/2020

РЕШЕНИЕ 

Именем Российской Федерации 

28 января 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола секретарем Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автомир ФВ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Автомир ФВ» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - здания многофункционального назначения отдельно стоящие и встроено- пристроенные в жилые дома с квартирами на верхних этажах и размещением на первых и вторых этажах объектов делового, культурного, обслуживающего назначения при условии, что пути следования жильцов и посетителей учреждений внутри дома не пересекаются, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года. 

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержала. Выразила несогласие с экспертным заключением по определению рыночной стоимости объекта, полгая его ненадлежащим доказательством в виду допущения экспертом нарушений требований законодательства об оценочной деятельности и недостоверности определенной стоимости; полагала, имеются основания для повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых согласился с размером рыночной стоимости определенном в экспертном заключении, решение об удовлетворении административного иска оставил на усмотрение суда. 

Иные лица (Управление Федеральной государственной службы кадастра и картографии по Московской области, администрация Ленинского городского округа Московской области) участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав эксперта ФИО1, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - здания многофункционального назначения отдельно стоящие и встроено- пристроенные в жилые дома с квартирами на верхних этажах и размещением на первых и вторых этажах объектов делового, культурного, обслуживающего назначения при условии, что пути следования жильцов и посетителей учреждений внутри дома не пересекаются, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> в отношении которого установлена кадастровая стоимость 

<

данные изъяты> рублей, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «КорпоратФинанс», согласно которого рыночная стоимость определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту Ассоциации судебных экспертов «Сумма Мнений» ФИО1

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №036/Э от 25 ноября 2019 года, в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки. 

Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного истца подверг его сомнению, указав на несогласие с объектами аналогами, выбранными экспертом в рамках сравнительного подхода, эксперт не производил осмотр объекта оценки. Кроме того, по мнению представителя административного истца, использование при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости справочника ФИО2 «Справочник оценщика недвижимости. Земельные участки. 2017» является некорректным поскольку информация в данном справочнике основывается на экспертном мнении оценщиков и не подтверждена рыночными данными. Представитель административного истца не согласился с тем, что при применении корректировки на местоположение эксперт использовал данные о ценах коммерческой недвижимости офисного назначения, поскольку данные о ценах коммерческой недвижимости не отражают ситуацию на рынке земельных участков Московской области. Так же по мнению представителя административного истца эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода

Приведенные обстоятельства, как полагает представитель административного истца, являются основанием для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно процедуры определения экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка судом в порядке ст. 82 КАС РФ в суд был вызван и допрошен эксперт ФИО1.

В ходе рассмотрения дела эксперт ФИО1 полностью поддержал заключение, не согласился с возражениями стороны представителя административного истца и пояснил, что осмотр объекта исследования не производился поскольку представленные материалы дела и информация в открытых источниках позволили ему в полном объеме определить рыночную стоимость объекта исследования, кроме того оценка проводилась на ретроспективную дату.

Эксперт так же указал, что на стр. 34-36 экспертного заключения приведен анализ реализуемости варианта в качестве наиболее эффективного использования объекта исследования. Установлено, что исследуемый земельный участок, относится к общественно-деловой зоне. По виду зонирования объекты аналоги сопоставимы с объектом оценки.

Что касается объекта аналога №2, то согласно данным Публичной кадастровой карты он не находится в зонах с особыми условиями использования территорий. Таким образом, никаких ограничений и обременений на данный объект нет, что говорит о том, что объект аналог №2 так же сопоставим с объектом оценки. 

По данным сайта Росреестра объект аналог № 2 передается на праве аренды, информация о передаваемых правах на сайте по объекту отсутствует. Согласно Публичной кадастровой карте объект-аналог № 2 являются собственностью публично-правовых образований (стр. 68 заключения). Поскольку в объявлении не отражается информация о долгосрочной аренде, в реестре данная информация так же не отражена экспертом были применены положения Земельного кодекса Российской Федерации о краткосрочной аренде. Оснований полагать, что объект передан на условиях долгосрочной аренду у эксперта не имелось. Предполагается, что сделка будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками, и данный объект аналог будет передаваться на праве временного владения и пользования по договору краткосрочной аренды.

Относительно замечания представителя административного истца о неправомерности использования данных из справочника ФИО2 «Справочник оценщика недвижимости. Земельные участки. 2017», эксперт пояснил, что данный справочник подтверждён рыночными данными и является надежным, проверенным и официальным источником информации.

Что касается замечания представителя административного истца относительно коэффициента вариаций, эксперт пояснил, что коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений. Коэффициент вариации приведен для всех 3 аналогов и удовлетворят требованию 

<

33% (стр. 77-78 заключения). 

Относительно возражений представителя административного истца о том, что при расчете рыночной стоимости не были учтены местоположение объектов аналогов и объекта оценки, эксперт пояснил, что местоположение - интегральная характеристика. Для территории Московской области, для земельных участков характерными являются 4 интегральные характеристики месторасположения: направление (шоссе), удаленность от МКАД, территория области, расположение относительно красной линии. Указанные характеристики были проанализированы экспертом, согласно подтвержденным рыночным данным и справочниками оценщиков (стр. 56-58 заключения).

Поскольку у эксперта отсутствовала возможность достоверно рассчитать доход, который способен приносить исследуемый участок, он посчитал целесообразным отказаться от применения доходного подхода, так как в данном подходе большая часть показателей будет носить субъективный характер, и может привести к искажению итоговой стоимости, что противоречит п.5 ФСО №3 (стр.22 заключения) и не противоречит принципам оценки. 

Принимая во внимание вышеизложенные пояснения эксперта, суд также учитывает, что представителем административного истца со своей стороны не приведены какие-либо нормативные либо научные данные, подтверждающие обоснованность замечаний. Указанная позиция представителя административного истца основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности, методологии проведения такой оценки и не может быть принята судом во внимание.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 6-13 заключения). 

В указанной части заключение стороной административного истца сомнению не подвергалось.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в своих пояснениях ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному судом экспертному учреждению; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. 

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости следует считать 15 сентября 2019 года.

Оснований назначения повторной судебной оценочной экспертизы по ходатайству представителя административного истца суд не усмотрел, поскольку на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в материалах дела, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании, ответы на вопросы стороны представлены экспертом. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Автомир ФВ» поданное в Московский областной суд 15 сентября 2019 года удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид использования - здания многофункционального назначения отдельно стоящие и встроено- пристроенные в жилые дома с квартирами на верхних этажах и размещением на первых и вторых этажах объектов делового, культурного, обслуживающего назначения при условии, что пути следования жильцов и посетителей учреждений внутри дома не пересекаются, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Автомир ФВ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, подготовленном оценщиком ООО «КорпоратФинанс» в размере 

<

данные изъяты> рублей - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03 февраля 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова