делу № 3а-135/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«04» сентября 2025 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Гаспарове Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения заявленных требований просит: 

- установить по состоянию на 01.01.2023г. кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости 51 550 000 рублей, определить дату начала ее применения с 01.01.2024г.;

- установить по состоянию на 01.01.2023г. кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости 45 200 000 рублей, определить периоды ее применения: с 01.01.2024г. по 20.02.2024г.; с 21.02.2024г. по 31.12.2027 г. 

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что в соответствии с отчетами об оценке № 17/11/24-О/1, № 17/11/24-О/2 от 10.12.2024г., подготовленными оценщиком ООО «Альфа Эксперт», рыночная стоимость объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет 29 715 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. составляет 23 569 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. определена в размере 59 689 632,1 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. определена в размере 42 853 467,37 рублей, а затем 21.02.2024г. в сведения ЕГРН внесена кадастровая стоимость в размере 52 932 963,70 рублей. 

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости нарушают ее права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, а также влечет увеличение размера налоговых платежей. 

В судебном заседании представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 просил вынести по делу законное и обоснованное решение.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

При этом, в возражениях на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 указала, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-Федерального закона, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки. Просит вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении уточненных административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Как следует из материалов административного дела, ФИО1 является собственником объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером ........ площадью 1 297,70 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, Карасунский внутригородской округ, ............; нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 705,30 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ул. ............А.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 59 689 632,1 рублей; нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 42 853 467,37 рублей, а затем 21.02.2024г. в сведения ЕГРН внесена кадастровая стоимость в размере 52 932 963,70 рублей.

С учетом изложенного, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке. 

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке, подготовленные ООО «Альфа Эксперт», согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет 29 715 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. составляет 23 569 000 рублей.

Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, в целях проверки отчета об оценке объекта недвижимости законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, определением суда от 15 августа 2024 года назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 12.05.2025г., выполненному ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», рыночная стоимость объектов недвижимости: с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. составляет 47 800 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. составляет 42 580 000 рублей.

Между тем, ввиду неполноты и неясности заключения судебной экспертизы, определением суда от 17 июня 2025 года по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы рыночная стоимость объектов недвижимости: с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. составляет 51 550 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. составляет 45 200 000 рублей.

Однако, от представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 поступили возражения на дополнительное экспертное заключение от 28.07.2025 г., выполненное ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга».

Вместе с тем, суд, исследовав заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями лиц, участвующих в деле, выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение дополнительной судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорных объектов недвижимости применялись сравнительный и доходный подходы. Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Кроме того, согласно письменным пояснениям эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5, выполнившего заключение дополнительной судебной экспертизы и предупрежденного об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, две корректировки, примененные Экспертом на местоположение «Район города» и «Типовая зона» не являются взаимоисключающими, поскольку учитывают различные параметры, район - характеризует уровень общей инфраструктуры района, а типовая зона - локальной, в связи с чем их единовременное применение не является ошибочным.

В подтверждение вышеизложенного, Экспертом приведена текущая ситуация на рынке для демонстрации только логики расчетов, поскольку в пояснениях применена информация после даты оценки.

Экспертиза производится ретроспективно, что делает физически невозможным проведение осмотра и установление таким образом характеристик объекта-аналога на дату оценки.

В качестве источника информации о состоянии отделки объекта. экспертизы, Экспертом на стр. 13 заключения указывается ссылка на сайт делового центра, в котором находится объект, содержащая такую информацию. В отсутствие оснований полагать иначе, Эксперт указывает в соответствии с ней описанные характеристики.

В соответствии с п. 2 ФСО VI:

«-существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников»;

- п. 8 ФСО VI установлено:

«подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом: в виде ссылок на источники, информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования);»

В отношении подтверждения размера корректировки, применяемого к объекту-аналогу № 2, Экспертом также выполнены критерии и требования п. 2 ФСО VI, п. 8 ФСО VI, в разделе 2.3.4. Заключения представлена информация об источнике, по которому произведено корректирование и предоставлены его копии.

Таким образом, Экспертом выполнены требования нормативно-правовых актов, регулирующих процесс определения стоимости в части подтверждения используемой для определения стоимости информации.

Анализ выборки скорректированных стоимостей объектов-аналогов подготовлен с использованием следующих источников: Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки. М.: Дело. ФИО6. 2003.; Статистика: Конспект лекций. - М: Изд. Юрайт, ФИО7, 2010. Так как рассчитанное значение коэффициента вариации меньше допустимого значения, с достаточной долей вероятности установлено, что выборка скорректированных стоимостей объектов-аналогов удовлетворяет условиям однородности и нормального распределения.

В связи с чем, Эксперт, отказываясь от методик затратного подхода, действовал в рамках требований и рекомендаций нормативно-правовых актов.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края с пояснениями эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5, выполнившего заключение дополнительной судебной экспертизы, суд полагает, что доводы о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. 

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении дополнительной судебной экспертизы, суду не представлено.

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратилась с настоящим иском в суд 13 декабря 2024 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 13 декабря 2024 года.

Между тем, требование административного истца об указании в резолютивной части решения суда периода применения кадастровой стоимости объектов недвижимости не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с требованиями части 2 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ), а также дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости и применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей.

Указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости в силу абзаца 2 пункта 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, предусмотрено только в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной.

Порядок применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе, установленной в результате разрешения спора о результатах определения кадастровой стоимости, урегулирован нормами федерального законодательства и ввиду их обязательности в силу закона подлежит соблюдению без какого-либо указания на это в судебном акте.

Таким образом, ввиду прямого указания закона, при наличии в решении суда даты подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости какая-либо правовая неопределенность в отношении даты начала применения установленной судом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости отсутствует.

При таких обстоятельствах, уточненный административный иск ФИО1 подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объектов недвижимости установлению в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

уточненное административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично. 

Установить в отношении объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ площадью 1 297,70 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, Карасунский внутригородской округ, ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2023 года в размере 51 550 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 705,30 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ул. ............А, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2023 года в размере 45 200 000 рублей.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ........ считать 13 декабря 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 08 сентября 2025 года.

Судья В.В. Сидоров