Дело № 2-3/2021

М-197/2020

УИД 39RS0016-01-2020-000503-32

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Неман 17 марта 2021 года 

Неманский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Марочкович Л.А.

при секретаре Самуховой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Андреас ФИО3, Владимиру Гомер, ФИО4 Гомер о признании права собственности на жилое помещение, встречному иску ФИО9 к ФИО1, третьим лицам Андреас ФИО3, Владимиру Гомер, ФИО4 Гомер о признании права собственности в порядке приобретательной давности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО11, обратилась в суд с указанным иском, мотивируя требования тем, что в 1999 году она проживала в 

<

адрес>, где познакомилась с соседями по дому: Андреасом ФИО3, которые проживали с тремя детьми в 

<

адрес> которым принадлежала 1/3 доли указанного жилого дома, которую они продавали, так как уезжали на постоянное место жительства в Германию. ФИО12 предложили ей за сумму, эквивалентную 2 000 долларам в рублях, приобрести эту долю, на что она согласилась, но так как они уезжали из России на постоянное место жительства в Германию, то договорились, что они выдают на третье лицо нотариальную доверенность для совершения сделки, а она оплачивает им оговоренную сумму наличными средствами.

Приблизительно в июле 2000 года ФИО13 выдали доверенность на право продажи 1/3 доли жилого дома и земельного участка по своему усмотрению на имя ее сына ФИО14, передали ей подлинники правоустанавливающих документов (договор приватизации, регистрационное удостоверение, документы на земельный участок) и ключи от жилого помещения, после чего убыли на постоянное место жительства в Германию, а она передала им деньги в размере 57 000 рублей (2 000 долларов) по договору купли-продажи. 

Далее она совместно с сыном обратились в агентство недвижимости «Лебедь» за помощью при осуществлении сделки, однако при подготовке документов для подачи на регистрацию выяснилось, что собран не полный пакет документов, а именно отсутствовали: технический паспорт жилого помещения и документы на земельный участок, так как он не был сформирован. Документы которые продавцы ей передали оказались на участок под ЛПХ.

В связи с этим фактом она попросила ФИО13 выдать ФИО14 новую доверенность с полномочиями на распоряжение земельным участком, которую они выдали и удостоверили в Германии. Когда она получила от продавцов доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ, то выяснилось, что на ней отсутствует апостиль, подтверждающий её законность.

Только в 2002 году ФИО13 прислали апостиль к доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, но к тому времени сын вступил в брак с гражданкой Германии ФИО15, и принял фамилию супруги - Вамбольт, в связи с чем для оформления и регистрации права собственности на 1/3 долю жилого дома, потребовалось оформление еще одной новой доверенности от имени продавцов.

По данному вопросу она опять обратилась к ФИО13. Они выдали доверенность № от 2002 

<

адрес> (Вестфалия ДД.ММ.ГГГГ Нотариус земли Бернд Нинхауз Верховного суда в 

<

адрес> (Вестфалия), Апостиль от ДД.ММ.ГГГГ № а Е - 596/03 МЮНХЕН. Эту доверенность с апостилем от 15 мая 2003 года она с доверенным лицом (сыном) получили только в конце 2003 года. Согласно выданной доверенности Андреас ФИО3 и их сын Дмитрий Гомер поручили господину ФИО16 действовать от их имени, а также Андреас ФИО3 от имени несовершеннолетних детей ФИО17 ФИО44, быть представителем в Учреждении Государственой юстиции № 4 по делам недвижимости и иметь право на заключение договоров покупки и продажи земельного участка и находящегося на нём 1/3 части дома, которая находится в их собственности, по адресу: 

<

адрес>.

На основании полученной доверенности, 19 марта 2004 года она с доверенным лицом заключила договор купли-продажи 1/3 доли жилого дома (по факту 

<

адрес>) общей площадью 314,3 кв.м., в том числе жилой площадью 165,2 кв.м., расположенного по 

<

адрес> 

<

адрес>, по которому она выступала в качестве покупателя, а ответчики выступали в качестве продавцов. От имени продавцов действовал ее сын — ФИО2.

Согласно условиям договора купли-продажи продавцы, а именно: Андреас Гомер (урождённый ФИО47), гражданин Германии, Лилия Гомер (урождённая ФИО18), гражданка Германии, действующие за себя и в качестве законных представителе своих детей: ФИО22 ФИО41 (урождённый ФИО5), гражданин Германии, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Виталиса ФИО41 (урожденный ФИО6), гражданин Германии, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО7 ФИО41 (урождённый ФИО7), гражданин Германии, ДД.ММ.ГГГГ года рождения продали, а покупатель, т.е. истица, приобрела в собственность 1/3 доли жилого дома общей площадью 314,3 кв.м., в том числе жилой площадью 165,2 кв.м., расположенного по 

<

адрес> в 

<

адрес>. Вышеуказанная 1/3 доля жилого дома принадлежала продавцам по праву совместной (общей долевой) собственности согласно договора о передаче в собственность от 19 мая 1994 г. от Администрации акционерного общества закрытого типа «Ульяново» на основании закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», зарегистрированного в книге 1 под № 29 на стр. 10 в БТИ Неманского района Калининградской обл. 24.05.1994 г.

Однако, согласно выписке из ЕГРП (Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости) вышеуказанный жилой дом имеет кадастровый №, назначение — многоквартирный дом, наименование — 3-х квартирный жилой дом. Кадастровые номера квартир соответственно: № - 

<

адрес> площадью 117,8 кв.м., № - 

<

адрес> площадью 85,6 кв.м., № - 

<

адрес> площадью 110,9 кв.м..

Согласно данным технического паспорта от 26.08.2002 года, составленного Неманским БТИ, вышеуказанная доля выделена в натуре под номером 3 в плане, имеет отдельный вход и площадь 110,9 кв. м., состоит из трёх жилых комнат, кухни, ванной, туалета, двух коридоров, кладовой и подсобного помещения и соответствует квартире №3. То есть по факту продавалась квартира №3 в трехквартирном доме. Так же в договоре приватизации не указывались данные по принадлежности земельного участка к данному дому и отходила ли какая -нибудь доля к приватизированной доли дома.

Согласно данным технического плана БТИ, трехквартирный дом 

<

адрес> в 

<

адрес>, состоит из 3-х квартир и принадлежит по 1/3 доли трем семьям поквартирно, так как не указаны доли всех членов семьи. Изначально при оформлении договора приватизации была допущена ошибка в определении объекта приватизации (приняты как доли дома) хотя доля дома выделяется только для ИЖД + земельный участок, а квартиры без земельных участков.

Стоимость отчуждаемой 1/3 доли (по факту квартира №3) была согласована продавцами и истицей в сумме, эквивалентной 2000 долларов по курсу на дату совершения сделки 28,50 рублей за один доллар, которую она оплатила лично продавцам ещё в январе 2000 года до подписания договора купли-продажи, наличными деньгами в размере 57 000 рублей (пункты 5,6 договора).

В соответствии с пунктом 11 договора купли-продажи, предусматривающим, передачу отчуждаемого имущества продавцами и принятие его покупателем по передаточному акту, продавцы (в лице доверенного лица) и истица подписали 19 марта 2004 года передаточный акт. Этот же пункт предусматривает, что после подписания передаточного акта обязательства сторон считаются выполненными.

Пункт 9 договора купли-продажи устанавливает, что право собственности у покупателя на приобретаемое имущество возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Калининградской области № 4. Все существенные условия договора купли-продажи были согласованы.

Однако, подать договор купли-продажи на государственную регистрацию не получилось ввиду недостаточности документов касающихся земельного участка, т.к. по документам это 1/3 доли дома, а по факту квартира, и для сделки 1/3 доли дома надо было предоставить документы на земельный участок, а именно оформить и зарегистрировать договор аренды на земельный участок. 

По своей неграмотности она не понимала, какие действия надо сделать, в агентстве недвижимости ей также не смогли помочь. Связь с продавцами была утрачена, она пыталась обсудить с продавцами вопрос по оформлению земельного участка, однако ФИО13 сказали, что все документы какими они обладали, были переданы. 

Срок доверенности от продавцов истёк в 2005 году.

Спорное имущество она приняла по передаточному акту от 19 марта 2004 года. Продавцы никакого интереса к жилому помещению не проявляли, никак не общаются, на связь не выходят. Выдача доверенностей на имя ее сына на совершение договора купли-продажи, передача ей правоустанавливающих документов на 1/3 доли жилого помещения и ключей после получения денежных средств в размере 57 000 рублей, подтверждает, что воля продавцов была направлена на его заключение и договор купли-продажи исполнен. Однако, отсутствие регистрации права собственности на спорное жилое помещение, препятствует реализации ее прав собственника.

В силу перечисленных обстоятельств, Истица полагает, что приобрела право собственности на спорное имущество и является его законным собственником.

Просил признать за ФИО1 право собственности на 

<

адрес>, имеющую кадастровый №, площадью 110,9 кв.м, находящуюся в многоквартирном жилом 

<

адрес> (кадастровый №) 

<

адрес>.

Ответчик ФИО9 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями о признании неправомерности исковых требований и признании права собственности на жилое помещение. Мотивируя заявленные требования тем, что 19 марта 2004 г. ФИО25 А.В. по доверенности от Гомер продал, а ФИО1 приобрела, согласно договора купли-продажи 1/3 доли жилого дома, общей площади 314,3 кв.м., расположенной по адресу 

<

адрес>.

Вышеуказанная 1/3 доля жилого дома принадлежала продавцам Гомер на праве совместной (общедолевой) собственности согласно договора о передаче в собственность от 19 мая 1994 г. от Администрации акционерного общества закрытого типа «Ульяново» на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», зарегистрированного в книге 1 под № на стр.10 в БТИ 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Продажа долей общедолевой собственности недвижимости без согласия других собственников законом не разрешена, поэтому доверенное лицо ФИО19 обязан был уведомить остальных собственников о планируемой сделке по продаже доли общедолевой совместной собственности. Извещение оформляется в письменном виде. Подтверждающих документов об уведомлении собственников долей дома о предстоящей продаже в суд не представлено. Таким образом, фактически сделка по продаже 1/3 доли дома по доверенности считается незаконной.

В связи с тем, что у покупателя ФИО1 не получилось оформить недвижимость в собственность в виде 1/3 доли жилого дома по адресу 

<

адрес>, летом 2004 она предложила ей поехать в агентство недвижимости «Лебедь» в 

<

адрес> для оформления сделки купли-продажи. ФИО1 предложила на основании имеющихся у нее документов (договора приватизации, договора купли-продажи, передаточного акта, доверенности) оплатить ей задаток в размере 30 000 рублей (эквивалент 1000 долларов).

ФИО1 в агентстве объяснили, что для совершения сделки необходимо предоставить еще часть недостающих документов, правоустанавливающие документы на земельный участок под домом, в том числе уведомление остальных собственников о предстоящей продаже недвижимости. 

Истица пообещала все довезти, был назначен срок подготовки документов для совершения сделки купли-продажи от ФИО1 ей, ФИО9. После передачи наличных денежных средств в виде аванса в размере 1\2 стоимости от 2000 долларов, в рублях 30000 (тридцать тысяч) ФИО1 передала ключи от недвижимости, по адресу 

<

адрес>, в виде обособленного помещения с отдельным входом. ФИО1 расписку о полученных денежных средствах не писала, а пояснила, что все будет написано в договоре купли- продажи, готовившемся для оформления в агентстве «Лебедь».

Через некоторое время ей стало известно о том, что ФИО1 вместе со своей семьей выехала из поселка на постоянное место в другой населенный пункт. Она пыталась ее найти, но та на связь не выходила, адреса ее места жительства она не знала.

Только один раз через несколько лет к ней заехала дочь ФИО1 и спросила, не хочет ли она отдать ее матери остальные денежные средства, эквивалентные 1000 долларов.

Она ответила, что готова отдать только взамен всех оформленных должным образом документов о праве собственности на недвижимость.

Никакого интереса ФИО1 в отношении недвижимости по адресу 

<

адрес> июля 2004 года по декабрь 2020 года не проявляла. Оплату за коммунальные услуги не производила, не осуществляла никаких действий на сохранение недвижимости в жилом состоянии.

Считает, что в связи с многолетним пользованием данной недвижимостью она приобрела право собственности в силу приобретательной давности. 

Считает себя владелицей и правопреемником предыдущего собственника. Доказательствами владения недвижимостью могут стать коммунальные платежи, квитанции и справки, а также слова соседей, постоянно проживающих поблизости. Она более 15 лет проживает в этом доме, осуществляет ремонт дома, поменяли крышу, снесенную ураганом, провели в дом воду, уставили сантехнику, поддерживаем в жилом состоянии дом, отремонтировали отмостку, оштукатурили стены (кирпичную кладку).

Считая себя добросовестным владельцем имущества, просит признать за ней право собственности на основании приобретательной давности право собственности на 1/3 доли жилого дома по адресу 

<

адрес>, взыскать с ответчицы ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей. В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО11, действующий на основании доверенности от 01.11.2019 года, в судебном заседании уточнил исковые требования и просил суд признать за ФИО1 право собственности на 1/3 доли 

<

адрес>, общей площадью 314,3 кв.м. Пояснив, что сделка купли-продажи дома была исполнена, так как Гомеры передали ФИО1 документы на дом, ключи и оформили доверенность на совершение сделки на сына ФИО1, а последняя передала Гомерам 2000 долларов, за покупку спорного дома. Сделка была заключена. Гомеры никаких претензий не имели. В последующем в силу своей юридической неграмотности ФИО1 не смогла в юстиции оформить документы на жилой дом. Просил уточненные исковые требования удовлетворить в полном объеме. Против удовлетворения встречных исковых требований ФИО9 возражал, ссылаясь на то, что возникновение права собственности в порядке приобретательной давности возможно только в силу добросовестного владения. Вместе с тем, ФИО9 не может быть признана добросовестным владельцем, поскольку не представлено доказательств на каком основании и в силу каких обстоятельств она вселилась в спорное жилое помещение. 

Ответчики ФИО45 Лилия, ФИО20 Виталис, ФИО37 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В представленных в суд заявлениях подтвердили факт выдачи семье ФИО1 двух доверенностей в 2000 году и в 2002 году. Кроме того, подтвердили факт получения 2000 долларов от ФИО1, через ФИО21.

Ответчик ФИО9 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1, поскольку в 2004 году устно договорились с ФИО1 о продаже ей спорной квартиры, на что она согласилась и передала ФИО1 аванс в размере 1 000 долларов (30 000 рублей), а ФИО1 передала ей ключи от квартиры, пообещав довести все необходимые документы для оформления сделки в установленный срок. Расписку о передаче и получении денег они не составляли. Однако, ФИО1 уехала, так и не доведя сделку до конца. А она с семьей вселилась в жилое помещение по адресу 

<

адрес> проживает в нем по настоящее время. Все это время ФИО1 никакого интереса к недвижимости не проявляла, коммунальные платежи не оплачивала, ремонтные работы не производила, в связи с чем, за ней не может быть признано право собственности на спорный объект недвижимости. Встречное исковое заявление поддержала, по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика ФИО9 – ФИО24, действующая на основании доверенности от 28.12.2020 года, в судебном заседании встречное исковое заявление поддержала, по изложенным в нем основаниям, против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражала, ссылаясь на то, с момента подписания договора купли- продажи между Вамбольт и ФИО1 прошло более 17 лет, все это время ФИО1 к объекту недвижимости интереса не проявляла, право собственности на объект недвижимости не оформила.

Ответчик ФИО26 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил суду заявление о рассмотрении дела без его участия. Просил суд удовлетворить исковые требования ФИО9, признав за ней право собственности на спорную недвижимость, поскольку они с женой (ФИО9) более 15 лет владеют и пользуются квартирой 3 

<

адрес>. ФИО9 в середине 2004 года передала ФИО27 денежные средства в счет частичной оплаты на принадлежащую ей недвижимость, а ФИО1 передала ФИО9 ключи от квартиры. 

Третьи лица ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32 в судебное заседание не явились, извещены по последнему известному месту жительства. 

Адвокат Захаровская С.С., привлеченная к участию в деле в соответствии со ст.50 ГПК РФ, в качестве представителя ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32 полагала необходимым решить вопрос в соответствии с действующим законодательством. 

Третье лицо ФИО14 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ФИО14- ФИО36 полагала исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, поскольку на ее доверителя ФИО19 были выданы доверенности Гомерами на совершение сделки по продаже принадлежащей им недвижимости. На основании указанных доверенностей между ФИО19 и ФИО1 был заключен договор купли- продажи, составлен передаточный акт. Семье Гомеров через представителя их семьи были переданы деньги, поэтому именно ФИО1 является собственников спорного объекта недвижимости. В удовлетворения встречных исковых требований ФИО9 просила отказать. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела в совокупности с представленными доказательствами, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

На основании п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятии ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Из материалов дела следует, что на основании договора по передаче домов в собственность граждан заключенному 19 мая 1994 года между АОЗТ «Ульяново» и ФИО47, ФИО46, ФИО48, ФИО48, ФИО37, последние приобрели в совместную собственность 1/3 долю дома общей площадью 314,3 кв.м., в том числе жилой площадью 165.2 кв.м., по адресу 

<

адрес>, о чем выдано регистрационное удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно технического паспорта домовладения № 

<

адрес>, кроме ФИО47, ФИО46, ФИО48, ФИО48, ФИО37, собственниками указанного домовладения являются ФИО38 (1/3 доли) и ФИО28, ФИО32 (1/3 доли). 

13 июля 2000 года Андреас Гомер (ФИО47) и Лилия Гомер (ФИО18) выдали доверенность № на имя ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес> 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

адрес> – продать за любую цену, совершать сделки и получать деньги за дом, расположенный на земельном участке, располагать этим домом и расположенным под ним земельным участком по своему усмотрению, в особенности действовать от их имени по передаче собственности покупателю и выполнять все действия, предусмотренные законом в отношении третьего лица. Земельный участок на котором расположен дом находится по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>. Указанная доверенность выдана также от имени несовершеннолетних ФИО7 ФИО41, ФИО23 ФИО41, ФИО22 ФИО41. 

Кроме того, Андреас Гомар (ФИО47), Лилия Гомер (ФИО18), Дмитрий Гомер (ФИО37) выдали доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которой поручили от своего имени и от имени детей ФИО22 ФИО41, ФИО23 ФИО41 ФИО39 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес> 

<

данные изъяты>, 

<

адрес> быть их представителем в Учреждении государственной Юстиции № 4 по делам недвижимости и иметь право на заключение договоров, покупки и продажи земельного участка, а также находящегося на нем 1/3 части дома по адресу 

<

адрес>. Доверенность выдана с предоставлением права отчуждения вышеназванной земельной собственности и части дома, а также право давать и принимать заявление о передаче права собственности, проведение и подача всех необходимых для подписания договоров заявлений и разрешений, которые необходимы для передачи права собственности. 

19 марта 2004 года Андреас ФИО3, ФИО5, Виталис ФИО8, ФИО7, в лице ФИО2, действующего на основании доверенности №ДД.ММ.ГГГГ и ФИО1 заключили договор купли продажи 1/3 доли жилого дома до 1945 года постройки, расположенного по 

<

адрес>, общей площадью 314,3 кв.м., в том числе 165,2 кв.м.

Стоимость отчуждаемой 1/3 доли согласована сторонами в п.5 договора купли-продажи и составляет 2000 долларов США по курсу на дату совершения сделки 28,50 руб. за доллар. 

Покупатель оплатил продавцам стоимость 1/3 домовладения в размере 57 000 рублей наличными деньгами до подписания настоящего договора (п.6). 

В соответствии с п.9 договора, право собственности покупателя на приобретаемое имущество возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Калининградской области № 4.

Передача отчуждаемого имущества осуществляется на основании передаточного акта (пункт 11).

19 марта 2004 года был составлен передаточный акт, согласно которого продавцы Андреас ФИО3, ФИО5, Виталис ФИО8, ФИО7, в лице ФИО2, действующего на основании доверенности №ДД.ММ.ГГГГ передали, а покупатель ФИО1 приняла в собственность 1/3 доли жилого дома общей площадью 314,3 кв.м, в том числе жилой 165,2 кв.м. Состояние жилого помещения соответствует данным технического паспорта от 26 августа 2002 года, составленного Неманским БТИ домовладения № 

<

адрес>, вышеуказанная доля выделена в натуре под номером 3 в плане, имеет отдельный вход и площадь 110,9 кв.м, которая состоит из трех жилых комнат, кухни, ванной, туалета, двух коридоров, кладовой и подсобного помещения. 

Однако из ответа АО «Ростехинвентаризаци –Федеральное БТИ» следует, что жилое здание по адресу 

<

адрес> лит А учтено за ФИО28, ФИО32 (1/3 доли) на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО38 (1/3 доли) на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО47, ФИО46, ФИО48, ФИО48, ФИО37, на основании регистрационного удостоверения № 774 от 24.05.1994 года. 

Согласно записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ отдела ЗАГС администрации Неманского муниципального района ФИО38 умер ДД.ММ.ГГГГ.

Наследственное дело к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО38 в делах нотариальной конторы Неманского нотариального округа 

<

адрес> не заводилось, завещаний от имени ФИО10 не удостоверялось (т.1 л.д.127). 

Кроме того, администрацией Неманского городского округа проведен осмотр жилого дома по адресу 

<

адрес>. Из акта осмотра следует, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, представляет собой кирпичное здание до 1945 года постройки, общей площадью 314,3кв.м. Дом трехквартирный, квартиры имеют кадастровые номера, не состоят в реестре муниципального имущества муниципального образования «Неманский городской округ».

Квартира №, четырехкомнатная, кадастровый №, общей площадью 117,8 кв.м. В квартире никто не проживает, имеется свободный доступ посторонних лиц. Ранее в данной квартире проживала семья ФИО43: муж, жена и четверо детей. После смерти родителей, дочери, ведущие асоциальный образ жизни, привели помещения квартиры в ненормативное состояние.

Квартира №, кадастровый №, общей площадью 85,6кв.м. В квартире на момент осмотра никто не проживает, т.к. собственник жилья ФИО28 проживает в Германии более 15 лет. Доступ в квартиру закрыт, в связи с чем, провести осмотр помещений квартиры не представляется возможным. 

Квартира №, кадастровый №, общей площадью 110,9 кв.м. В квартире более 15 лет проживают супруги К-вы: ФИО40 Николаевна и ФИО42. Со слов ФИО9 квартиру купили у ФИО1, но документов она им никаких не предоставила. Семья Гомер, которая является собственником квартиры № 3, выехала в Германию и проживает там более 15 лет. Семья К-вых в квартире произвела косметический ремонт помещений, установлены пластиковые окна, входная металлическая дверь. В квартире имеется котелковое отопление, газ баллонный, централизованное электроснабжение. Водоснабжение от скважины, которую К-вы устроили за собственные средства. (т.1 л.д. 132-150).

Вместе с тем, несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 19 марта 2004 года заключен между сторонами в письменной форме, содержит все существенные условия, предъявляемые законом к данному виду договора (ст. ст. 554 - 556 ГК РФ). Так, в договоре выражена воля сторон на совершение указанной сделки, определен предмет - недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, его место расположение, указана цена. Оплата цены по договору произведена и также не оспаривается сторонами. Данный договор подписан доверенным лицом, действующим от имени продавцов, на основании доверенности и подтверждается покупателем. Спорный объект недвижимости передан в фактическое пользование покупателя ФИО1, что подтверждается передаточным актом.

Кроме того, Андреас ФИО3, Владимир Гомер, ФИО4 Гомер, письменно подтвердили факт получения денежные средств в сумме 2000 долларов США через ФИО21 именно от ФИО1.

Главой 9 Гражданского Кодекса РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости и порядку передачи недвижимости по договору купли-продажи, несоблюдение которых влечет его недействительность. 

В данном случае, установленные законом требования сторонами сделки, состоявшейся 19 марта 2004 года, соблюдены. Так, договор купли-продажи совершен в письменной форме, содержит все существенные условия данного договора и согласно установленным по делу обстоятельствам исполнен в полном объеме, а, следовательно, в соответствии со ст. 218 ГК РФ за истцом должно быть признано право собственности на спорный объект.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Закон указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Так, основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, перечисленных в статье 8 ГК РФ указаны как сделки, так и акты государственных органов, но только те, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Вместе с тем ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон о регистрации прав на недвижимое имущество не называет акт регистрации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. При таких обстоятельствах цель акта государственной регистрации - признание и подтверждение государством права, возникшего в силу основания, предусмотренного статьей 8 ГК РФ.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 и признании за ней право собственности на 1/3 доли 

<

адрес>, общей площадью 314,3 кв.м., поскольку она является законным владельцем спорного объекта недвижимости и имеет право на защиту своего законного владения на основании ст. 305 ГК РФ, что подтверждено Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (абз. 2 п. 60).

В силу ч.1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ №10 и Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. 

Таким образом, в данном случае отсутствует основной признак добросовестного давностного владения – чтобы лицо, получая имущество во владение, не знало и не должно было знать об отсутствии у него права собственности. ФИО9 на момент вселения в спорный объект недвижимости достоверно знала о том, что данная собственность принадлежит Гомерам, то есть знала об отсутствии оснований возникновения у нее прав на эту недвижимость, в связи с чем ее владение признаку добросовестного, как оно определено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года не отвечает. 

Свидетели ФИО33, ФИО34, ФИО35 в судебном заседании подтвердили факт проживания К-вых в спорном жилом доме с 2004 года, проведение ими косметического ремонта квартиры, ремонта крыши, они провели в дом воду, осуществляли коммунальные платежи и поддерживали дом в пригодном для проживания состоянии. Однако, на каком основании К-вы проживают в спорном жилом доме, им не известно. 

Вместе с тем, сам по себе факт несения бремени расходов на содержание имущества и проживание в квартире не свидетельствует о добросовестности владения и не является безусловным основанием для признания права собственности в порядке ст.234 ГК РФ, поскольку ФИО9 не представлено каких-либо доказательств того, что спорное жилое помещение предоставлялось ей в собственность, аренду, безвозмездное пользование либо по иным законным основаниям собственником данного помещения или лицом им уполномоченным. 

Довод ФИО9 о том, что она приобрела спорный объект недвижимости у ФИО1 в собственность, выплатив последний аванс в размере 1000 долларов США, суд признает несостоятельным, поскольку в его обоснование не представлено достаточных, допустимых и достоверных доказательств (договор купли-продажи, передаточный акт, расписка о получении денежных средств), кроме того, как следует из пояснений представителя истца ФИО11, не отрицающего того, что ФИО1 передала ФИО9 ключ от квартиры, но только с целью предоставления жилого помещения для временного проживания семьи К-вых. 

Принимая во внимание вышеизложенное, встречные исковые требования ФИО9 о признании права собственности в порядке приобретательной давности удовлетворению не подлежат.

Поскольку обстоятельств, которые свидетельствовали бы, что ФИО9 действиями ФИО1 причинен моральный вред, судом установлено не было, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО1 суммы компенсации морального вреда.

Руководствуясь ст.ст. 197-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на 1/3 доли 

<

адрес> общей площадью 314,3 кв.м.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО9 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Неманский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 24 марта 2021 года.

Судья Л.А. Марочкович