Дело № 2-852/2024

39RS0001-01-2023-006161-03

2.211

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 марта 2024 года г. Калининград 

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Седовой Е.А.,

при секретаре Поляковой Г.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2,, ФИО3 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения в двойном размере, взыскании судебных расходов, третьи лица ПАО «Совкомбанк», ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском к ответчикам, в обоснование которого указал на то, 24 августа 2023 года между ним (покупатель) и ответчиками (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке. В срок по 22 сентября 2023 года стороны обязаны заключить договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №. В обеспечение исполнения обязательства истец передал задаток в размере 50 000 руб., который не входил в стоимость помещения. 24 сентября 2023 года риелтор от ответчиков сообщил о расторжении сделки, а также о расторжении предварительного договора купли-продажи с соглашением о задатке от 24 августа 2023 года. Договор купли-продажи объекта недвижимости не был заключен по вине ответчиков. Претензия от 04 октября 2023 года о возврате задатка в двойном размере оставлена без удовлетворения. Ссылаясь на положения п. 2 ст. 381 ГК РФ, истец просил взыскать с ответчиков сумму задатка в двойном размере 100 000 руб., расходы на уплату госпошлины – 3200 руб.

В судебном заседании истец требования поддержал. Пояснил, что объект недвижимости планировал приобретать за счет кредитных средств. Представление кредита банком было одобрено. Однако денежных средств по программе кредитования на первоначальный взнос у истца не было, в связи с чем согласовали в предварительном договоре, что для кредитной организации стоимость объекта будет указана 

<

данные изъяты> руб. При этом в основном договоре стоимость будет указана 

<

данные изъяты> руб., которая оплачивается за счет кредитных средств. В этой связи требовалось предоставление в банк подтверждения об оплате первоначального взноса в виде расписки. Однако ответчики отказались выдать расписку на сумму 2 481 800 руб. При этом истец подтвердил, что намерения передавать деньги по расписке у него не было, поскольку такой порядок расчета был согласован при подписании предварительного договора. В этой связи по вине ответчиков не представилось возможным заключить основной договор купли-продажи. Настаивал на взыскании задатка в двойном размере. 

Ответчики в судебном заседании поддержали письменные возражения на иск, просили в иске отказать. Указали на то, что основной договор не был заключен по вине покупателя, поскольку им не были согласованы условия кредитования в банке. Истец требовал составления фиктивной расписки в получении от него наличных денежных средств, однако требования расценили как противозаконное, влекущее негативные последствия для покупателей в виде права продавца требовать деньги по расписке в случае расторжения договора, так и в виде увеличения налоговой базы. В предварительном договоре обязательства по составлению фиктивных документов не принимали. Всегда были готовы вернуть 50 000 руб. Соглашение о расторжении предварительного договора истцом не было подписано. Получена претензия о выплате задатка в двойном размере, в ответе на которую отказались возмещать задаток в дойном размере.

Третьи лица ПАО «Совкомбанк», ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав собранные по делу доказательства, дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Пунктом 1 ст. 381 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

На основании п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом установлено, что 24 августа 2023 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО3, ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить в собственность нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, в срок по 22 сентября 2023 года включительно путем заключения основного договора купли-продажи на условиях и по цене, установленных настоящим договором.

В соответствии с п. 3 условий предварительного договора стоимость помещения по согласованию сторон составляет 5 400 000 руб. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

По просьбе покупателя для кредитной организации указывается стоимость помещения в размере 

<

данные изъяты> руб. При этом в основном договоре купли-продажи указывается фактическая стоимость помещения – 5 400 000 руб.

В силу п. 3.1. условий договора стороны согласовали следующий порядок оплаты фактической стоимости – сумма в размере 5 400 000 руб. оплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Совкомбанк» в соответствии с кредитным договором, заключенным в г. Калининграде.

Перечисление кредитных денежных средств продавцу осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности на помещение на имя покупателя и залога в силу закона в пользу Банка.

В обеспечение исполнения условий настоящего договора покупатель при подписании договора передает продавцу задаток в размере 50 000 руб., который не входит в стоимость помещения и подлежит возврату покупателю в день полной оплаты стоимости помещения в размере 5 400 000 руб. (п. 8 условий договора.

В силу п. 11 стороны не заключают отдельное соглашение о задатке. Настоящий договор стороны признают одновременно соглашением о задатке в момент передачи задатка продавцу. В случае не совершения сделки по вине третьих лиц, в том числе при отказе кредитной организации в предоставлении покупателю необходимых денежных средств на приобретение помещения, продавец возвращает полученный по настоящему договору задаток в однократном размере покупателю в течение пяти дней со дня возникновения основания для возврата.

Заключение вышеназванного предварительного договора, передачу покупателем и получение продавцами задатка в размере 50 000 руб. стороны не оспаривали.

23 августа 2023 года ФИО1, ФИО5 уведомлены банком о принятом положительном решении на получение ипотечного кредита на сумму 5 400 000 руб.

30 августа 2023 года составлен договор купли-продажи недвижимого имущества, цена согласована 5 400 000 руб.

Согласно уведомлению ПАО «Совкомбанк», направленному ФИО1, он информирован о том, что он записан на сделку 30 августа 2023 года, на сделке должны присутствовать все участники. Указаны параметры кредита: стоимость объекта – 

<

данные изъяты> руб., стоимость по договору – 

<

данные изъяты> руб., первоначальный взнос – 

<

данные изъяты> руб. (подтверждается распиской), сумма кредита – 5 268 200 руб., срок кредита 

<

данные изъяты>., ежемесячный платеж 

<

данные изъяты> коп., процентная ставка, 

<

данные изъяты>%. Также произведено информирование по страхованию.

В уведомлении обращено внимание ФИО1 на то, что изменение параметров сделки повлечет за собой полное пересогласование заявки и перенос даты сделки.

Между тем сделка не состоялась.

Как пояснил истец, продавцы не выдали расписку на сумму первоначального взноса в размере 

<

данные изъяты> руб.

При этом истец пояснил, что деньги по расписке он действительно не намеревался передавать ввиду их отсутствия.

Из представленной переписки в телефоне между риелтором ФИО4 и ФИО2 следует, что 22 сентября 2023 года у покупателя имелось намерение расторгнуть договор и вернуть задаток в размере 50 000 руб.

24 сентября 2023 года подготовлен проект соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи.

Однако соглашение сторонами не было подписано.

04 октября 2023 года истец направил претензию ответчикам о возврате задатка в двойном размере в связи с невыполнением продавцами пунктов договора.

При этом в претензии не указаны пункты договора, которые были нарушены продавцами, по мнению покупателя.

15 октября 2023 года дан ответ на претензию, из которой следует, что продавцы от сделки не отказываются, фиктивную расписку не намерены писать, предложено либо расторгнуть соглашение с возвратом задатка либо продлить срок предварительного договора до 23 октября 2023 года.

24 октября 2023 года покупатель обратился в суд с настоящим иском.

ФИО1 настаивал на взыскании задатка в двойной размере, при этом пояснил, что интерес к объекту недвижимости утрачен.

Из согласованной заявки с банком, следует, что истец договорился предоставить расписку на сумму первоначального взноса, при этом доказательств тому, что им передавались ответчикам денежные средства по расписке, и последними необоснованно было отказано в ее выдаче, истцом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Требование покупателя, направленное продавцам, о выдаче расписки противоречит условиям предварительного договора, согласованным в п. 3.1.

Истец проявил действия по требованию от покупателей расписки без передачи денежных средств, заведомо направленные на противоправность сделки, влекущей для покупателей негативные последствия.

Поскольку такое требование исходило от истца в нарушение условий предварительного договора, то, соответственно, виновных действий на стороне ответчиков суд не усматривает.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что в соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ задаток остается у ответчиков (продавца), так как лицом, ответственным за неисполнение обязательств по предварительному договору, является сам истец (покупатель).

В этой связи исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

В силу ст. 98 ГПК РФ при отказе в иске оснований для возмещения судебных расходов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к ФИО2 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №) о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения в двойном размере, взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 01 апреля 2024 года.

Судья Е.А. Седова