дело № 2-823/2020

УИД 16RS0031-01-2020-001555-51

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации 

15 сентября 2020 года город Набережные Челны

Тукаевский районный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Ибрагимовой Э.Ф., 

при секретаре Гильмутдиновой Э.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к исполнительному комитету Тукаевского муниципального района РТ об обязании заключить новый договор аренды земельного участка, однократно для завершения строительства, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка путем перерасчета арендной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование иска, что на основании договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, заключенный на новый срок для завершения строительства этого объекта №пр/17-н от ДД.ММ.ГГГГ, ей предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, 

<

адрес>, общей площадью 750 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, данный договор прошел государственную регистрацию.

Указывая на то, что арендные платежи она оплачивает своевременно, на участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, она обратилась с заявлением о перезаключении нового договора аренды земельного участка, а также о заключении дополнительного соглашения к договору аренды путем перерасчета арендной стоимости, ответа на обращение ею не получено, в связи с чем, просит обязать ответчика заключить новый договор аренды на спорный земельный участок без проведения торгов, а также оспаривая договор в части установления размера арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, просила обязать исполком заключить дополнительное соглашение к договору аренды, с определением арендной платы исходя из Положения, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан №74 от 9 февраля 1995 года «Об арендной плате за землю».

В судебное заседание представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан ФИО3 исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

С 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В частности, в силу пункта 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются:

1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года N 1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела на основании договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, заключенный на новый срок для завершения строительства этого объекта №пр/17-н от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, 

<

адрес>, общей площадью 750 кв.м., с кадастровым номером №, срок договора установлен по ДД.ММ.ГГГГ.

В доказательства наличия оснований для перезаключения нового договора аренды земельного участка ФИО1 в суд представлено свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства жилой дом, с кадастровым номером 16:39:102501:256, степень готовности 10%, принадлежит на праве собственности ФИО1

Суд не видит правовых оснований для удовлетворения исковых требования ФИО1 в части обязания перезаключить новый договор аренды земельного участка, так как в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года только однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации, предоставляется право на продление договора аренды сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, данное право законодателем ограничено лишь в однократности.

Так как ФИО1 воспользовалась правом на перезаключение нового договора аренды для завершения строительства уже после вступления в законную силу Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а такое право предоставляется лишь однократно, суд считает, что оснований для обязания заключить новый договор аренды земельного участка без проведения торгов с ФИО1, как собственником объекта незавершенного строительства, по условиям статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации, не имеется.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22 апреля 2014 года № 12-П, ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе придать закону обратную силу, либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм).

В данном случае, введенная в Федеральный закон от 25 октября 2001 года №137-ФЗ с 23 июня 2014 года норма, предусматривающая принцип однократности предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства, обратной силы не имеет и не распространяется на правоотношения, возникшие ранее ее введения. Таким образом, законодатель ограничил возможность предоставления земельных участков в аренду для завершения строительства принципом однократности их предоставления, на основании положений закона приведенных выше.

Нормами действующего земельного законодательства не предусмотрена возможность продления такого договора аренды земельного участка или заключения его повторно.

Как было указано выше, положениями пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определено предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с объектом незавершенного строительства однократно для завершения строительства этого объекта в случаях: собственнику объекта незавершенного строительства, право на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В то же время суд считает обоснованными требования ФИО1 об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка путем перерасчета арендной стоимости, исходя из следующего.

Как следует из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации. 

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами случаях.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать 0,3 процента в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, а также приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства.

В соответствии с абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действующим на момент заключения спорного договора, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

9 февраля 1995 года Кабинетом Министров Республики Татарстан принято Постановление № 74 «Об арендной плате за землю», которым утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена (далее – Положение с последующими изменениями в редакции от 14.01.2017 года).

В пункте 2.1 раздела 2 Положения приведена формула расчета размера годовой арендной платы за пользование земельными участками:

А = Рс x Кф, где:

А - размер годовой арендной платы,

Рс - размер ставки земельного налога,

Кф – поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, указанный в приложении № 1.

Согласно пункту 2.1 договора аренды №110пр/17-н от 29 мая 2017 года, арендная плата установлена в соответствии с действующим законодательством об аренде земли. Годовой размер арендной платы составляет на момент подписания договора 26 476 рублей. 

Согласно пункту 2.2. размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных федеральных, республиканских органов власти или местных представительных органов власти, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, изменяющих кадастровую стоимость земельного участка, а также в случае определения ставок налогообложения и повышающих коэффициентов к ставкам земельного налога.

Суд считает, что при установлении арендной платы за земельный участок, необходимо руководствоваться Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года, Положением, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан № 74 от 9 февраля 1995 года «Об арендной плате за землю», и, исходя из требований статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации о том, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

Установление Исполкомом в договоре аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, заключенный на новый срок для завершения строительства этого объекта №110пр/17-н от 29 мая 2017 года, арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, не соответствуют требованиям закона, в связи с чем, иск в этой части подлежит удовлетворению, в связи с отсутствием сведений о том, что спорный договор аренды в установленном законом порядке расторгнут путем подписания соглашения о расторжении договора, либо в одностороннем порядке, путем направления исполкомом в адрес арендатора уведомления о расторжении, арендная плата подлежит перерасчету с момента заключения договора путем заключения ответчиком с истцом дополнительного соглашения по указанному договору.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 к исполнительному комитету Тукаевского муниципального района РТ об обязании заключить новый договор аренды земельного участка, однократно для завершения строительства, об обязании заключить дополнительное соглашения к договору аренды земельного участка путем перерасчета арендной стоимости, удовлетворить частично.

Возложить на исполнительный комитет Тукаевского муниципального района Республики Татарстан обязанность заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору земельного участка №пр/17-н от ДД.ММ.ГГГГ и обязать произвести с ДД.ММ.ГГГГ перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, 

<

адрес>, общей площадью 750 кв.м., с кадастровым номером № с учетом Положения, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан №74 от 9 февраля 1995 года «Об арендной плате за землю».

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО1, отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Татарстан через Тукаевский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: Ибрагимова Э.Ф. 

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.