Решение

именем Российской Федерации

07 сентября 2020г. г.Ефремов Тульская область 

Ефремовский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Алексеевой Л.Н.,

при секретаре судебного заседания Садыковой Я.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-693/2020 по иску ООО СП «Заря» к ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО14, индивидуальному предпринимателю ФИО15 о признании решения общего собрания собственников земельных долей недействительным,

установил:

ООО СП «Заря» с учетом изменений исковых требований, в соответствии со ст.39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО14, индивидуальному предпринимателю ФИО15 о признании решения общего собрания собственников земельных долей недействительным.

В обоснование исковых требований ООО СП «Заря» указало, что является арендатором земельных участков со следующими кадастровыми номерами: 

№ площадью 562502 кв.м., местоположение: участок находится примерно в 1,2 км по направлению на юго-восток от ориентира середина плотины пруда, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>; 

№ площадью 578740 кв.м., местоположение: участок находится примерно в 3,35 км по направлению на запад от ориентира здание конторы, расположенного за пределами участка, адрес ориентира, 

<

адрес> МО 

<

адрес>; 

№ площадью 109607 кв.м, местоположение: участок находится примерно в 2,5 км по направлению на запад от ориентира здание конторы, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес> МО 

<

адрес>;

№ площадью 131000 кв.м., местоположение: участок находится примерно в 1,4 км по направлению на запад от ориентира здание конторы, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес> МО 

<

адрес>;

№ площадью 156700 кв.м., местоположение: участок находится примерно в 2,0 км по направлению на запад от ориентира здание конторы, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес> МО 

<

адрес>.

Вышеуказанные участки переданы в аренду в соответствии с договором аренды земельных участков при множественности лиц со стороны арендодателей № от 10 ноября 2010г., зарегистрированным в ЕГРН за номером регистрации № Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 03.12.2010.

Истец указал, что, в силу п.2.4 договора аренды № от 10.11.2010, ввиду отсутствия заявлений со стороны арендодателей (ответчиков) с инициативой расторжения договора в предусмотренный договором срок, его действие продлевается еще на срок 5 лет на тех же условиях. 

17.02.2020 в адрес истца поступило уведомление о решении собственников земельных долей расторгнуть действующий договор аренды № от 10.11.2010 в одностороннем порядке и заключить договор аренды сроком на 15 лет с ИП ФИО15 Решение принято на общем собрании собственников земельных долей от 29.01.2020, по результатам которого был составлен протокол.

Считает, что решение общего собрания собственников земельных участков принято с существенным нарушением норм действующего законодательства, касающихся порядка проведения собраний собственников земельных долей и существенно нарушает права ООО СП «Заря», как арендатора вышеуказанных земельных участков.

Исходя из публикации, размещенной в газете «Тульские известия» от 17.12.2019, инициатором собрания ФИО13, в лице представителя ФИО22, действующей по доверенности, выступила с инициативой проведения собрания со следующей повесткой дня:

1. Определение порядка проведения общего собрания участников общей долевой собственности, избрание его председателя, секретаря и счетной комиссии;

2. Об условиях договора аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности;

3. Рассмотрение вопроса и принятие решения о лицах, уполномоченных от участников долевой собственности без доверенности действовать при осуществлении, предусмотренных п.6 ч.3 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в том числе об объеме и о сроках таких полномочий.

Исходя из информации, закрепленной в протоколе общего собрания, число присутствующих лиц составило 11 человек. При этом, количество собственников в выписке из ЕГРН по земельным участкам, выданной Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области, составляет 21 собственник, что не соответствует количественному составу собственников, внесенных в регистрационный лист, являющийся приложением к протоколу от 29.01.2020. Истец полагает, что представитель ООО СП «Заря» преднамеренно не был допущен организаторами на собрание, что не позволило арендатору земельного участка донести свою позицию по вопросам повестки дня участникам собрания. Считает, что при таком порядке проведения общего собрания и организации доступа к голосованию на общем собрании не представляется возможным считать его правомочным, следовательно, решения, принятые на данном собрании, не могут порождать правовые последствия в отношении общего имущества - земельных участков. Данные факты, по мнению истца, допускают нарушение равенства прав участников собрания при его проведении, что, в соответствии с п.1 ст.181.4 ГК РФ, дает основание признать судом решение собрания недействительным. 

Истец указывает, что после ознакомления с протоколом общего собрания собственников земельных долей от 29.01.2020 выяснилось, что фактически были рассмотрены следующие вопросы:

1. Определение порядка проведения общего собрания участников общей долевой собственности, избрание его председателя, секретаря и счетной комиссии;

2. О расторжении существующего договора аренды с ООО СП «Заря»;

3. О передаче земельных участков в аренду ИП ФИО15 на определенных условиях;

4. О лицах, уполномоченных от участников долевой собственности без доверенности действовать при осуществлении, предусмотренных п.6 ч.3 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в том числе об объеме и о сроках таких полномочий.

Таким образом, на собрание дополнительно вынесен и прошел обсуждение вопрос о расторжении договора аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателя № от 10.11.2010 с ООО СП «Заря», который отсутствовал в первоначальной информации, опубликованной при организации созыва собрания. Данный вопрос, по мнению истца, является обособленным и не может быть решен в рамках обсуждения условий договора аренды, так как имеет разный субъектный состав участников отношений. О прекращении договора аренды должна заявить сторона, то есть каждый из 21 собственника земельных участков или их представители ФИО23, ФИО24, ФИО25 при условии действующих доверенностей с полномочиями на расторжение договора аренды. Между тем, свое мнение о несогласии с продлением договоров аренды в письменной форме никто не заявлял. Прекращение договора аренды автоматически условиями договора не предусмотрено, следовательно, считать его прекращенным не допустимо. Одностороннее прекращение договора аренды приводит к существенному нарушению прав арендатора (истца).

В п.3 ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указан исчерпывающий перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания. Решение вопроса о прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, не входит в этот перечень.

Срок действия договора, в силу п.1 ст.450 ГК РФ, может быть продлен сторонами путем заключения дополнительного соглашения. Однако, если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, условие о продлении договора на новый срок можно включить в текст договора при его заключении.

При этом, если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие, либо будет возобновлен на неопределенный срок, в порядке п.2 ст.621 ГК РФ, в данном случае продление договора осуществляется впервые.

В соответствии с ч.1, 2 ст.46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Считает, что поскольку соглашение о расторжении договора в установленный договором период времени собственниками долей не составлялось и не направлялось арендатору (истцу), третьему лицу, существующий договор аренды № от 10.11.2020 фактически был пролонгирован и является действующими, в соответствии с требованиями п.4 ст.11.2 ЗК РФ и ст.246 ГК РФ.

Истец указывает, что досрочное расторжение действующего договора аренды по инициативе одной из сторон, согласно действующему законодательству, возможно только по решению суда по основаниям ст.619 ГК РФ и не относится к компетенции общего собрания собственников земельных долей.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации правила его главы 9.1 «Решения собраний» применяются к различным решениям гражданско-правового сообщества постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 181.1).

В отношении решений общего собрания участников долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения такое специальное регулирование содержится в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002г. №101 -ФЗ (статья 14.1).

Однако, каких-либо специальных норм, закрепляющих основания признания решения общего собрания участников долевой собственности оспоримым или ничтожным, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002г. №101-ФЗ не содержит, что позволяет применять к ним положения главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что в собрании принимали участие не все собственники земельных долей, изменение повестки дня при проведении собрания было невозможно. Следовательно, истец полагает, что ввиду рассмотрения вопроса, не относящегося к компетенции общего собрания и вынесенного на рассмотрение вопреки редакции повестки дня, опубликованной в газете «Тульские известия», в которой он первоначально отсутствовал, то решение общего собрания от 29.01.2020 в части расторжения договора аренды земельного участка № от 10.11.2010 является ничтожным, в силу п.1.и п.4 ст.181.5 ГК РФ. 

На основании изложенного, просит суд признать решение от 29.01.2020 общего собрания участников долевой собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: № в части принятого решения по второму вопросу повестки дня «об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности», которым фактически рассмотрено два вопроса: «расторгнуть договор аренды № от 10.11.2010, заключенного с ООО СП «Заря», и заключении договора аренды с ИП ФИО15 сроком на 15 лет», недействительным.

В судебном заседании представитель истца ООО СП «Заря» ФИО16 поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске с учетом уточнений.

Дополнительно указал, что, в силу п.1 ст.14.1 Закона, общее собрание проводится по предложению участника долевой собственности. Согласно пояснениям свидетеля ФИО27 ей в один день все уведомления о проведении собраний принесла Свидетель №1 - экономист ИП ФИО15, при этом, подписи уже на уведомлениях стояли и полномочия ФИО22 на лиц якобы инициаторов не представляла, следовательно, ФИО13 в орган местного самоуправления лично не обращалась, свое доверенное лицо не направляла.

В силу п.2 ст.14.1 Закона орган местного самоуправления извещает участников долевой собственности о проведении общего собрания через средства массовой информации. В Тульской области согласно постановления губернатора таким СМИ является газета - «Тульские известия», в данном случае, как установлено материалами дела с заявлением о размещении объявления обращалась лично Свидетель №1, как представитель ФИО13, однако, никакого текста за ее подписью и за подписью ФИО13 нет, отправлялся бланк, поскольку редакция газеты не просила с подписью, а оплачивал ИП ФИО15 указанное извещение, следовательно, имеет место быть второе грубое нарушение процедуры созыва собрания.

В силу п.4.1, ст.14.1 Закона общее собрание не вправе изменять повестку дня. В данном случае в повестку дня вопроса о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ и вопроса о заключении договора аренды на 15 лет с ИП ФИО30 не было, ФИО27 признана, что это ее упущение, что она допустила рассмотрение вопросов, не включенных в повестку дня. Следовательно, и в данном случае имеет место быть грубое нарушение процедуры общего собрания, более того, вопрос о расторжении действующего договора возможно только через суд или по соглашению сторон. В данном случае оба данных варианта не были осуществлены на дату проведения собрания.

В силу п.7 ст.14.1 Закона только лица, представившие документы, удостоверяющие личность, подтверждающие право на земельную долю и полномочия этих лиц - поверенные могут участвовать на собрании. В данном случае Свидетель №1 по доверенностям от ФИО13 и ФИО28 участвовала на собрании, воспользовавшись доверием ФИО27 Остальные лица документы, удостоверяющие личность и право на земельную долю предъявляли частично, как пояснила ФИО27, и копии у них не отбирались. ФИО27 объяснила это тем, что она их знает в лицо. Следовательно, имеет место быть четвертое грубое нарушение процедуры регистрации лиц участвующих на собрании.

В силу п.9 ст.14.1 Закона орган местного самоуправления сам обязан формировать и вести перечень участников долевой собственности по тому или иному участку, а также составление регистрационных листов, протоколов общего собрания и иных документов общего собрания. Из показаний ФИО27 следует, что Свидетель №1 ей уже вручила заранее составленный ею регистрационный лист, который она потом забрала после собрания с собой. Затем ФИО27 указала, что через 2-3 дня ей Свидетель №1 лично принесла готовые распечатанные протоколы, которые они вместе сшили и подписали.

В свою очередь, Свидетель №1 суду дала показания что ей ФИО29 предоставил протоколы уже сшитые с регистрационными листами, она их подписала и отнесла ФИО27, то есть имеет место быть грубое нарушение данной нормы права. Кроме того, можно ставить под сомнение вообще лиц, присутствующих на собрании, поскольку ФИО29 мог уже после собрания объехать всех пайщиков и подписать у них регистрационный лист.

В силу п.10 ст.14.1 ФИО27 обязана была разъяснить права и обязанности присутствующим, однако, из текста протокола и из показаний свидетелей данного сделано не было. Кроме того, текст протокола не содержит множество существенных сведений, таких как: выступление ФИО15 по второму вопросу повестки дня, присутствие на собрании посторонних лиц Ольховского и ФИО17.

Далее подсчет кворума производился при отсутствии на собрании актуальных сведений из ЕГРН (в частности выписки), кворум считался общим массивом, а не по каждому участку. ФИО27 ошибочно предположила общее число сособственников, как 21 человек, по факту число сособственников в каждом участке разнится. Следовательно, кворум был посчитан формально, прямое существенное нарушение п.5 ст.14.1 Закона.

На основании выше изложенного, просит суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчики: ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО14, индивидуальный предприниматель ФИО15 в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения которого извещались судом надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, доверили представлять свои интересы ФИО17 на основании доверенностей.

Представитель ответчиков ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО14 по доверенности ФИО17 в судебном заседании исковые требования ООО СП «Заря» не признал. 

В представленном суду письменном отзыве на иск представитель вышеуказанных ответчиков по доверенностям ФИО17 указал, что на основании п.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

При этом, в обзоре судебной практики №3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) Верховный суд Российской Федерации разъяснил, что в силу положений ч.1 ст.3 ГПК РФ именно нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту.

Аналогичная правовая позиция отражена в определении Конституционного Суда РФ от 25.04.2019 №Ю21-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО2 на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 части первой статьи 134 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым в развитие закрепленной в статье 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть первая статьи 3 ГПК Российской Федерации устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Тем самым, гражданское процессуальное законодательство, конкретизирующее положения статьи 46 Конституции Российской Федерации, исходит, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат, и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 января 2016г. №109-0, от 26 мая 2016г. №1145-0 и др.).

При этом, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании решения недействительным, в чью правовую сферу это решение вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками собрания либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемым решением.

Основываясь на приведенных выше нормах права, разъяснениях Верховного суда РФ и позициях Конституционного Суда РФ полагает, что лицо, не являющееся участником соответствующего правового сообщества (участником долевой собственности на соответствующие земельные участки), заявляющее иск о признании решения этого сообщества недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

ООО СП «Заря», в нарушение положений ст.56 ГПК РФ, в материалы настоящего дела не представлено доказательств нарушения оспариваемым решением по вопросу повестки №2 прав и законных интересов истца.

Принятое ответчиками решение «расторгнуть договор аренды договор аренды № от 10.11.2010, заключенный с ООО СП «Заря» и заключить договор аренды с ИП ФИО15» является ни чем иным, как выражением намерения участников долевой собственности расторгнуть договор аренды принадлежащего им имущества (земельных участков) с Арендатором, который ненадлежащим образом исполняет принятые на себя по договору аренды обязанности, и заключить договор аренды с новым арендатором на определенных условиях. Оспариваемое истцом решение не нарушает прав и законных интересов ООО СП «Заря», поскольку не является основанием для расторжения договора аренды № от 10.11.2010 в бесспорном порядке. Более того, договор аренды № от 10.11.2010 действует и в настоящее время, то есть уже после принятия оспариваемого решения, что подтверждается сведениями из ГКН в отношении земельных участков, являющихся предметом аренды, и не оспаривается участниками настоящего спора.

В соответствии с п.1 ст.12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Как следует из ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в редакции, действующей по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности (абзац 1 пункта 1). Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом (абзац 2 пункта 1.1]. Решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду (абзац 1 пункта 1.2).

Пункт 1 статьи 246 ГК РФ и пункт 2 статьи 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» подлежат применению с учетом особенностей, установленных статьями 12 -14 указанного закона (специальных норм), в соответствии с которыми решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников долевой собственности на этот земельный участок, как это предусмотрено статьей 247 ГК РФ, в отношении имущества находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации №1-П от 30.01.2009 года, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 ГК РФ, в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников. Вводя такое регулирование, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем, чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи (п.3).

Исходя из публикации, размещенной в газете «Тульские известия» 17.12.2019 года, повестка дня общего собрания участников долевой собственности была следующей:

определение порядка проведения общего собрания участников общей долевой собственности, избрание его председателя, секретаря и счетной комиссии;

об условиях договора аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности;

рассмотрение вопроса и принятие решения о лицах, уполномоченных от участников долевой собственности без доверенности действовать при осуществлении, предусмотренных п 6 ч.3 ст.14 Федерального закона от 24 07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в том числе, об объеме и о сроках таких полномочий.

Истцом по настоящему делу правомерно указано, что п.3 ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержит исчерпывающий перечень решений, отнесенных к компетенции общего собрания, в том числе, решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (абз.7).

Таким образом, повестка дня собрания по второму вопросу не противоречит действующему законодательству.

Кроме того, в соответствии с ответом Управления Росреестра по Тульской области от 27.05.2020 за №02/07-13286СК@ вопрос заключения и/или расторжения договора аренды земельного участка может быть рассмотрен на общем собрании участников долевой собственности в рамках одного вопроса об условиях договора аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности и указан в повестке дня одного протокола общего собрания.

Считает необходимым отметить, что доказательств наличия каких-либо нарушений при проведении собрания, решение которого оспаривается истцом, в материалах дела не имеется. Как следует из протокола общего собрания собственников земельных участков от 29.01.2020 года, на собрании присутствовали участники общей долевой собственности на земельные участки в количестве 11 участников, в совокупности владеющие 71,57 % от общего числа площади земельных долей общей долевой собственности на земельные участки, что составляет 110,12 га, что, в силу ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», дает основание считать собрание правомочным разрешать вопросы, находящиеся в компетенции общего собрания участников долевой собственности. Согласно протоколу решения приняты единогласно. 

На основании вышеизложенного считает, что истец по настоящему делу не доказал наличие нарушенного права и/или законного интереса, подлежащего защите в судебном порядке посредством предъявления иска о признании решения собрания участников долевой собственности недействительным. Оспариваемое истцом решение принято общим собранием в рамках предоставленной законом компетенции, и в строгом соответствии с действующим законодательством об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Доказательств нарушения ответчиками порядка созыва и проведения собрания, решение которого оспаривается ООО СП «Заря», в материалах дела не имеется. На основании изложенного, просит отказать ООО СП «Заря» в удовлетворении искового требования.

Третьи лица: ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО26 в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения которого извещались судом надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации МО Яблоневское Каменского района Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения которого извещался судом надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - временный управляющий ООО СП «Заря» ФИО31 в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения которого извещался судом надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.12 ГК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу требований ст.181.1 ГК РФ, решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно ст.181.2 ГК РФ, решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания.

О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.

В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны:

1) дата, время и место проведения собрания;

2) сведения о лицах, принявших участие в собрании;

3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;

5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.

Ст.181.3 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно ст.181.4 ГК РФ, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п.3 ст.181.2).

Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, ООО СП «Заря» является арендатором земельных участков со следующими кадастровыми номерами:

№ площадью 562502 кв.м., местоположение: участок находится примерно в 1,2 км по направлению на юго-восток от ориентира середина плотины пруда, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>; 

№ площадью 578740 кв.м., местоположение: участок находится примерно в 3,35 км по направлению на запад от ориентира здание конторы, расположенного за пределами участка, адрес ориентира, 

<

адрес> МО 

<

адрес>; 

№ площадью 109607 кв.м, местоположение: участок находится примерно в 2,5 км по направлению на запад от ориентира здание конторы, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес> МО 

<

адрес>;

№ площадью 131000 кв.м., местоположение: участок находится примерно в 1,4 км по направлению на запад от ориентира здание конторы, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес> МО 

<

адрес>;

№ площадью 156700 кв.м., местоположение: участок находится примерно в 2,0 км по направлению на запад от ориентира здание конторы, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес> МО 

<

адрес>.

Вышеуказанные участки переданы в аренду в соответствии с договором аренды земельных участков при множественности лиц со стороны арендодателей № от 10 ноября 2010г., зарегистрированным в ЕГРН за номером регистрации № Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 03.12.2010. (т. 1 л.д.39-46).

В силу п.2.4 договора аренды № от 10.11.2010, ввиду отсутствия заявлений со стороны арендодателей (ответчиков) с инициативой расторжения договора в предусмотренный договором срок, то его действие продлевается еще на срок 5 лет на тех же условиях. 

Как следует из иска, 17.02.2020 в адрес истца поступило уведомление о решении собственников земельных долей расторгнуть действующий договор аренды № от 10.11.2010, в одностороннем порядке и заключить договор аренды сроком на 15 лет с ИП ФИО15 

Решение принято на общем собрании собственников земельных долей от 29.01.2020, по результатам которого был составлен протокол (т.1 л.д.48-55).

Принимая во внимание, что ООО СП «Заря» на протяжении длительного времени является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: №, на основании договора аренды № от 10.11.2010, оспаривание указанного решения общего собрания участников долевой собственности направлено на сохранение права аренды ООО СП «Заря» на вышеуказанные земельные участки.

При таких обстоятельствах, доводы представителя ответчиков о том, что состоявшееся по делу решение суда не направлено на защиту прав истца, является несостоятельным, поскольку, в силу статьи 12 ГК РФ, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, является одним из способов защиты гражданских прав, при этом, право выбора способа защиты права принадлежит истцу, а суд принимает решение по заявленным истцом требованиям (часть 3 статьи 196 ГПК Российской Федерации).

В соответствии со ст.14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» орган местного самоуправления (уполномоченное муниципальным актом должностное лицо) обеспечивает допуск к голосованию на собрании, проверяя документы и полномочия явившихся на собрание лиц (п.7 и пп.1 п.10).

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель №1 показала, что 29.01.2020, как секретарь, принимала участие в общем собрании участников долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №. Также являлась представителем собственников земельных участков по доверенностям ФИО13 и ФИО7 Инициатором этого собрания являлась ФИО13 Она действовала от ее имени, и подала в администрацию муниципального образования Яблоневское Каменского района Тульской области уведомление о проведении собрания. От ФИО13 было два уведомления о проведении собрания, так как вначале в повестке дня было указано расторжение договора аренды с ООО СП «Заря» и заключение договора аренды с ИП ФИО15 Администрация не приняла эту повестку дня, дала рекомендации ее изменить. ФИО13 изменила уведомление, исключила данные вопросы из повестки дня, оставив вопрос «Об общих условиях договора аренды». Эту повестку дня администрация приняла. Затем она подала объявление о проведении общего собрания в газету «Тульские известия», оплачивал публикацию извещения в газете ИП ФИО15 Заявление в газету на публикацию извещения подписывала она, обращалась в редакцию газеты, как доверенное лицо ФИО13 На собрании присутствовало 11 человек, регистрационный лист готовила она лично заранее перед собранием. Внесла в регистрационный лист лиц, которые могли прийти на собрание. Все, кто указан в листе регистрации, присутствовали на собрании и лично расписались в регистрационном листе. Председателем собрания была ФИО27, как глава администрации муниципального образования Яблоневское Каменского района Тульской области. Решения на собрании принимались простым голосованием поднятием рук. В протоколе указаны две доверенности, так как она являлась представителем ФИО13 и ФИО7 Протокол собрания писал на компьютере ФИО29 по шаблону. Протокол собрания был распечатан через несколько дней, она его подписала, читала его содержание, оно соответствовало действительности. Кворум на собрании был. Как его считали, либо по количеству собственников, либо по размеру находящихся в собственности земельных долей, не помнит. Регистрационный лист составляла заранее, дней за 10 до собрания, вносила в него сведения о собственниках земельных участков, все данные брала из договора аренды, а также они сами предоставляли свои документы. На собрании также присутствовали ИП ФИО15 и его работник Ольховский, так как собственники желали заключить с ИП ФИО15 договор аренды. ФИО15 на собрании не выступал, а отвечал на вопросы граждан. От ООО СП «Заря» на собрании никто не присутствовал. По всем вопросам повестки дня решения были приняты единогласно. 

Допрошенная в качестве свидетеля глава администрации МО Яблоневское ФИО27 в судебном заседании показала, что уведомление о проведении общего собрания участников общей долевой собственности от имени ФИО22, действующей в интересах ФИО13, в администрацию МО Яблоневское принесла Свидетель №1 - сотрудник ИП ФИО15 К уведомлению прилагалась доверенность на имя ФИО22 Первоначально в уведомлении о проведении общего собрания значились четыре вопроса повестки дня: определение порядка проведения общего собрания, рассмотрение вопроса и принятие решения о расторжении договора аренды земельного участка № от 10.11.2010 с ООО СП «Заря», заключение договора аренды с ИП ФИО15, решение вопроса о лицах, уполномоченных от имени участников долевой собственности действовать без доверенности от имени участников общей долевой собственности. Однако, ФИО22 был направлен ответ о том, что включение в повестку дня собрания собственников земельных долей вопроса о расторжении договора аренды земельного участка ФЗ от 24.07.2020 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не предусмотрено. После этого ФИО22 в администрацию МО Яблоневское поступило новое уведомление, где в повестке дня было указано уже три вопроса: определение порядка проведения общего собрания; рассмотрение вопроса об условиях договора аренды земельных участков, а также решение вопроса о лицах, уполномоченных от имени участников долевой собственности действовать без доверенности от имени участников общей долевой собственности.

Свидетель №1 участвовала на собрании по доверенностям от ФИО13 и ФИО28 На собрании присутствовало 11 человек, регистрационный лист готовила Свидетель №1 заранее перед собранием. Все, кто указан в листе регистрации, присутствовали на собрании и лично расписались в регистрационном листе. Документы, удостоверяющие личность, и правоустанавливающие документы на земельную долю предъявляли не все, поскольку она знала их в лицо, и копии не отбирались. Подсчет кворума производился от общего массива земельных участков и количества сособственников, как 21 человек, согласно сведений от 2009 года, при отсутствии актуальных сведений из ЕГРН на дату проведения собрания. По всем вопросам повестки дня решения были приняты единогласно. 

Сомневаться в достоверности показаний вышеуказанных свидетелей у суда не имеется, поскольку их показания не оспаривались сторонами, подтверждаются материалами дела: протоколом общего собрания, регистрационным листом (приложением к протоколу), перепиской между ФИО22 и МО Яблоневское.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что полномочия органа местного самоуправления по обеспечению допуска к голосованию на собрании, проверке документов и полномочий явившихся на собрание, осуществлялись должностным лицом органа местного самоуправления ФИО27 в нарушение требований закона, предъявляемых к процедуре проведения общего собрания участников долевой собственности, являются основанием для признания решения такого собрания недействительным.

В соответствии с положениями ст.181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Из публикации, размещенной в газете «Тульские известия» 17.12.2019, следует, что Свидетель №1, действующая от имени одного из собственников земельных долей ФИО13 выступила с инициативой проведения собрания со следующей повесткой дня:

1. Определение порядка проведения общего собрания участников общей долевой собственности, избрание его председателя, секретаря и счетной комиссии;

2. Об условиях договора аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности;

3. Рассмотрение вопроса и принятие решения о лицах, уполномоченных от участников долевой собственности без доверенности действовать при осуществлении полномочий, предусмотренных п.6 ч.3 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в том числе об объеме и о сроках таких полномочий.

Исходя из информации, закрепленной в протоколе общего собрания, а также в регистрационном листе (приложении к протоколу), число присутствующих лиц составило 11 человек, которые владеют 71,57% от общего числа площади земельных долей (т.1 л.д. 48-55). 

Вместе с тем, исследованными судом доказательствами установлено, что сведения, изложенные в протоколе общего собрания о том, что собрание было проведено при наличии необходимого кворума, поскольку на собрании присутствовали участники долевой собственности на земельные участки в количестве 11 человек, владеющие более чем 50% долей от общего числа земельных долей, не соответствуют действительности.

Допрошенная судом в качестве свидетеля глава администрации муниципального образования Яблоневское Каменского района Тульской области ФИО27, которая являлась председательствующим оспариваемого общего собрания, пояснила, что документы, удостоверяющие личность, и правоустанавливающие документы на земельную долю предъявляли частично, и копии не отбирались. Подсчет кворума производился от общего массива земельных участков и количества сособственников, как 21 человек, согласно сведений от 2009 года.

Таким образом, учитывая, что содержание протокола общего собрания, в котором содержится оспариваемое истцом решение общего собрания, не соответствует в полной мере фактическим обстоятельствам проведения собрания, не отражает достоверно ход собрания, учитывая, что кворум был подчитан формально, без учета актуальных сведений из ЕГРН о количестве сособственников на дату проведения собрания, с учетом различного числа собственников по каждому земельному участку с кадастровыми номерами: №, с нарушением процедуры регистрации лиц, участвующих в собрании, тем самым, при проведении собрания допущено существенное нарушение правил составления протокола, суд приходит к выводу, что указанное решение общего собрания нельзя признать действительным.

Впоследствии, до вынесения решения суда, общее собрание, на котором было бы принято решение с соблюдением установленного законом порядка проведения общего собрания, по вопросам, рассматриваемым на собрании 29.01.2020, не проводилось.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым требования истца ООО СП «Заря» удовлетворить и признать решение общего собрания собственников земельных долей от 29.01.2020 недействительным.

Помимо этого, как следует из протокола общего собрания участников общей долевой собственности от 29.01.2020 по второму вопросу повестки дня общего собрания (об условиях договора аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности), представителем инициатора проведения общего собрания ФИО13, по доверенности ФИО22, было предложено расторгнуть договор аренды земельных участков № от 10.11.2010 и заключить договор аренды земельных участков с ИП ФИО15 По результатам проведения собрания такое решение было принято единогласно.

В силу п.1 ст.14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее, чем за тридцать дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Таким образом, извещение участников долевой собственности надлежащим образом о проведении общего собрания предполагает, что содержание вопросов, подлежащих обсуждению, должно быть доведено до их сведения не позднее, чем за тридцать дней.

При таком положении, суд полагает, что, вопреки доводам представителя ответчиков, правовая позиция, изложенная в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации №1-П от 30.01.2009, согласно которой, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 ГК РФ в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников, в данном случае не подлежит применению, поскольку не относится к принятию решения о расторжении действующего договора аренды. 

Как установлено в судебном заседании и следует из протокола общего собрания участников общей долевой собственности от 29.01.2020, по второму вопросу повестки: «Об условиях договора аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности» фактически рассмотрено два вопроса и принято два решения: о расторжении договора аренды земельных участков № от 10.11.2010 с ООО СП «Заря», заключение договора аренды земельных участков с ИП ФИО15, которые отсутствовали в первоначальной информации, опубликованной при организации созыва собрания.

Таким образом, заявленная в публикации повестка дня была изменена без извещения всех собственников земельных долей. Изменение повестки в день проведения собрания фактически свидетельствует о ненадлежащем извещении участников долевой собственности о повестке общего собрания и является нарушением прав и интересов тех участников долевой собственности, кто не принимал участия в работе общего собрания.

Ссылка представителей ответчиков на ответ Управления Росреестра по Тульской области от 27.05.2020 за №02/07-13286СК@, одобряющий объединение двух вопросов заключения и/или расторжения одного вопроса об условиях договора аренды земельных участков является несостоятельной, так как такая процедура применима только к договорам, у которых истекает срок действия. При действующем договоре аренды вопрос расторжения может решиться только при обоюдном согласии сторон, либо в судебном порядке.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 4 ст. 450 ГК РФ).

Согласно требованиям ч.3 ст.14 Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:

1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;

2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе, если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;

3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;

4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;

5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;

6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;

7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;

8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;

9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами;

10) о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд либо о предложениях об изменении условий соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Вышеприведенный перечень вопросов, подлежащих разрешению собранием, является исчерпывающим. Решение вопроса о прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в этот перечень не входит.

В силу требований ст.246 ГК РФ и п. 4 ст.11.2 ЗК РФ договор аренды земельных участков может быть прекращён исключительно с согласия всех участников долевой собственности.

Таким образом, о расторжении договора аренды должны заявить все собственники земельных долей, однако, свое мнение выразили только 11 собственников земельных долей.

Прекращение договора аренды в этом случае существенным образом нарушает права остальных собственников, поскольку их мнение о расторжении договора аренды с ООО СП «Заря» и заключении договора аренды с ИП ФИО15 в данном случае не учитывалось и не выяснялось.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, принимая во внимание показания свидетелей, проанализировав сведения, содержащиеся в представленных суду письменных материалах дела, руководствуясь ч.2 ст.67 ГПК РФ, согласно которому суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу о том, что при проведении общего собрания собственников земельных долей 29.01.2020, несмотря на то, что в собрании приняли участие не все участники общей долевой собственности, принято решение по вопросу, не включенному в повестку дня, не относящемуся к компетенции собрания. 

Данное обстоятельство, в силу требований п.1, 3 ст.181.5 ГК РФ, дает суду основание для признания решения общего собрания участников долевой собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: № недействительным.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ООО СП «Заря» к ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО14, индивидуальному предпринимателю ФИО15 о признании решения общего собрания собственников земельных долей недействительным, удовлетворить.

Признать решение общего собрания от 29.01.2020 участников долевой собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: №, в части принятого решения по второму вопросу повестки дня о расторжении договора аренды № от 10.11.2009, заключенного с ООО СП «Заря», заключении договора аренды с ИП ФИО15 сроком на 15 лет, недействительным.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Ефремовский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.09.2020.

Председательствующий