Дело№3а-26/2018

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

25 января 2018 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Волошиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества «Ростелеком» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,

установил:

ПАО «Ростелеком» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в отношении земельных участков, относящихся к категории земель: земли населенных пунктов, а именно:

- с кадастровым номером 74:03:0810028:3 площадью 6 032 кв.м, разрешенное использование: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: 

<

...>, - в размере 1 624 478 рублей по состоянию на 01 октября 2014 года;

- с кадастровым номером 74:02:0801043:13 площадью 1 200 кв.м, разрешенное использование: для размещения отделения связи и гаража, расположенного по адресу: Челябинская область, Аргаяшский район, с/с Кузнецкий, 

<

...> - в размере 217 269 рублей по состоянию на 01 октября 2014 года;

- с кадастровым номером 74:33:0307002:9 площадью 516 кв.м, разрешенное использование: нежилое здание-АТС, хозблок, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, ул.50-лет Магнитки, д.32/1, - в размере 377 077 рублей по состоянию на 01 октября 2014 года;

- с кадастровым номером 74:35:0400020:4 площадью 7 584 кв.м, разрешенное использование: для промышленной площадки и административного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, -в размере 3 073 264 рублей по состоянию на 01 октября 2014 года;

- с кадастровым номером 74:38:0126004:120 площадью 3 121 кв.м, разрешенное использование: производственное, расположенного по адресу: 

<

...>, - в размере 1 282 107 рублей по состоянию на 01 октября 2014 года;

- с кадастровым номером 74:38:0124003:1 площадью 3 000 кв.м, разрешенное использование: для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

...>, - в размере 1 232 400 рублей по состоянию на 01 октября 2014 года;

- с кадастровым номером 74:36:0509015:146 площадью 1 294 кв.м, разрешенное использование: для эксплуатации существующего комплекса зданий Челябинского телеграфа с учетом надстроя 5-го и мансардного этажей Дома связи с устройством дополнительных входов со стороны ул.Кирова, расположенного по адресу: 

<

...>, - в размере 9 723 722 рублей по состоянию на 18 мая 2016 года;

с кадастровым номером 74:36:0509015:147 площадью 3 695 кв.м, разрешенное использование: для эксплуатации существующего комплекса зданий Челябинского телеграфа с учетом надстроя 5-го и мансардного этажей Дома связи с устройством дополнительных входов со стороны ул.Кирова, расположенного по адресу: 

<

...>, -в размере 26 181 568 рублей по состоянию на 18 мая 2016 года.

В обоснование указано, что земельные участки с кадастровыми номерами 74:03:0810028:3, 74:02:0801043:13, 74:35:0400020:4, 74:38:0126004:120, 74:38:0124003:1 арендуются административным истцом, а земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0509015:146 и 74:36:0509015:147 принадлежат административному истцу на праве собственности. Установленная в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость указанных земельных участков превышает их рыночную стоимость, что нарушает права истца, как плательщика земельного налога и арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца ПАО «Ростелеком» ФИО1 требования поддержала.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Челябинской области, Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области, заинтересованных лиц Администрации г.Челябинска, Комитета по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района Челябинской области, Администрации Симского городского поселения Ашинского муниципального района Челябинской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом Симского городского поселения Ашинского муниципального района Челябинской области, Администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области, Администрации г.Магнитогорска Челябинской области, Управления муниципальной собственности Чебаркульского городского округа Челябинской области, Администрации Троицкого городского округа Челябинской области, Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями г.Магнитогорска Челябинской области, Управления муниципальной собственности Троицкого городского округа Челябинской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

Пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года К221-Ф3 «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) установлено, что в государственный кадастр недвижимости, являющийся федеральным государственным информационным ресурсом, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Как следует из материалов дела, ПАО «Ростелеком» на основании передаточного акта от 17.05.2010 г. является собственником земельных участков, относящихся к категории земель: земли населенных пунктов, имеющих разрешенное использование: для эксплуатации существующего комплекса зданий Челябинского телеграфа с учетом надстроя 5-го и мансардного этажей Дома связи с устройством дополнительных входов со стороны ул.Кирова, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно:

- с кадастровым номером 74:36:0509015:146 площадью 1 294 кв.м;

- с кадастровым номером 74:36:0509015:147 площадью 3 695 кв.м.

Кроме того, ПАО «Ростелеком» является арендатором земельных участков, относящихся к категории: земли населенных пунктов:

- с кадастровым номером 74:03:0810028:3 площадью 6 032 кв.м, разрешенное использование: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: 

<

...>, -на основании договора аренды №117 от 26.03.2004 г., заключенного с Муниципальным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям г.Аши и Ашинского района» сроком на 49 лет;

- с кадастровым номером 74:02:0801043:13 площадью 1 200 кв.м, разрешенное использование: для размещения отделения связи и гаража, расположенного по адресу: Челябинская область, Аргаяшский район, с/с Кузнецкий, 

<

...> - на основании договора аренды №509 от 16.06.1998 г., заключенного с Администрацией Кузнецкого сельсовета сроком на 49 лет, а также соглашения от 02.04.2004 года о внесении дополнений в вышеуказанный договор;

- с кадастровым номером 74:33:0307002:9 площадью 516 кв.м, разрешенное использование: нежилое здание-АТС, хозблок, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, ул.50-лет Магнитки, д.32/1, - на

основании договора аренды №928 от 04.12.1997 г., заключенного с Администрацией г.Магнитогорска, срок которого продлен дополнительными соглашениями от 24.12.2012 г. и от 13.08.2013 г. - до 02.06.2062 г.;

- с кадастровым номером 74:35:0400020:4 площадью 7 584 кв.м, разрешенное использование: для промышленной площадки и административного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, -на основании договора аренды № 404.06.02.01.01 от 09.01.2006 г. заключенного с Администрацией г.Троицка, срок которого продлялся соглашениями от 01.04.2011 г., от 01.03.2012 г. и от 28.02.2013 г.;

- с кадастровым номером 74:38:0126004:120 площадью 3 121 кв.м, разрешенное использование: производственное, расположенного по адресу: 

<

...>, - на основании договора аренды №335 от 01.04.1996 г., заключенного с администрацией г.Чебаркуля сроком на 20 лет;

- с кадастровым номером 74:38:0124003:1 площадью 3 000 кв.м, разрешенное использование: для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

...>, - на основании договора аренды №334 от 01,04.1996 г., заключенного администрацией г.Чебаркуля сроком на 20 лет.

Таким образом, определением кадастровой стоимости этих земельных участков затрагиваются права и обязанности административного истца ПАО «Ростелеком», которое в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, а также плательщиком арендной платы, рассчитываемой из кадастровой стоимости земельных участков.

Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден. По результатам рассмотрения соответствующего обращения ПАО «Ростелеком» от 01.11.2017 г. Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области было вынесено решение №894 от 28.11.2017 года об отклонении заявления ПАО «Ростелеком».

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 263-П от 10.11.2015 года утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 октября 2014 года.

Из кадастровых справок, ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 74:03:0810028:3, 74:02:0801043:13, 74:33:0307002:9, 74:35:0400020:4, 74:38:0126004:120, 74:38:0124003:1 включены в Перечень, их кадастровая стоимость утверждена Приказом №263-П, в размере: № 74:03:0810028:3 - 4 533 530,36 руб., № 74:02:0801043:13 - 658 608 руб., № 74:33:0307002:9 - 577 017,83 руб., № 74:35:0400020:4 - 6 965 448,96 руб., № 74:38:0126004:120 - 5 495 600,08 руб., 74:38:0124003:1 -7 105 830 руб. Датой определения кадастровой стоимости указанных земельных участков является 01.10.2014г.

Земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0509015:146, 74:36:0509015:147 образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509015:21, поставлены на ПСУ 18 мая 2016 года. Кадастровая стоимость этих земельных участков определена в соответствии с пунктом 2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 г. № 222, с применением удельного показателя кадастровой стоимости земель преобразуемого земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509015:21 и составила: № 74:36:0509015:146 - 11 353 361,90 руб.; № 74:36:0509015:147 - 32 419 375,75 руб. Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость этих земельных участков, является дата их постановки на ПСУ, а именно 18 мая 2016 года.

Согласно п.28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, требования ПАО «Ростелеком», обратившегося в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в 2017 году, могут быть удовлетворены в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:03:0810028:3, 74:02:0801043:13, 74:33:0307002:9, 74:35:0400020:4, 74:38:0126004:120, 74:38:0124003:1 - по состоянию на 01 октября 2014 года, а в отношении участков с кадастровыми номерами 74:36:0509015:146 и 74:36:0509015:147 - по состоянию на 18 мая 2016 года - на период с 1 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта

недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обращаясь в суд с настоящим административным исковым заявлением, ПАО «Ростелеком» представило отчет об оценке № 1026/010/17 от 12.10.2017 г., составленный оценщиком ООО Юридическая компания «Сенат» Б.Л.Н., которая является членом Саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство «Международная палата оценщиков» (её ответственность застрахована полисом № 16560В4000146-0002 от 14.11.2016 года, выданными СОАО «ВСК», ответственность ООО Юридическая компания «Сенат» - договором обязательного страхования ответственности юридического лица, заключившего с заказчиком договор на проведение оценки № V51274-0000007 от 28.10.2016 г., заключенным с ООО СК «ВТБ Страхование»), а также положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство «Международная палата оценщиков» № 3131 от 17.10.2017 года, которым подтверждена стоимость объектов оценки, определенная в отчете.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельных участков составила:

- № 74:03:0810028:3 - 1 624 478 руб. по состоянию на 01 октября 2014 года;

- № 74:02:0801043:13 - 217 269 руб. по состоянию на 01 октября 2014 года;

- № 74:33:0307002:9 - 377 077 руб. по состоянию на 01 октября 2014 года;

- № 74:35:0400020:4 - 3 073 264 руб. по состоянию на 01 октября 2014 года;

- № 74:38:0126004:120 - 1 282 107 руб. по состоянию на 01 октября 2014 года;

- № 74:38:0124003:1 - 1 232 400 руб. по состоянию на 01 октября 2014 года;

- № 74:36:0509015:146 - 9 723 722 руб. по состоянию-на 18 мая 2016 года;

- № 74:36:0509015:147 - 26 181 568 руб. по состоянию на 18 мая 2016 года.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района Челябинской области, Администрация г.Челябинска, по ходатайству которых назначенное на 16 января 2018 года судебное заседание было отложено, в суд так и не явились, отзывов по существу заявленных требований не представили. Достоверность выводов, содержащихся в отчете оценщика, под сомнение никем не поставлена. О проведении экспертизы в порядке статьи 77 КАС РФ никто из лиц, участвующих в деле, не ходатайствовал.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные доказательства рыночной стоимости земельных участков, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом нарушений требований к порядку составления отчета об оценке, определяемому стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО №1 - «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки», утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299; ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508; ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011г. №328; ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. №628; ФСО № 7 - «Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

Кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость на ту же дату, в связи с чем требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке допустимые и относимые доказательства, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Требования Публичного акционерного общества «Ростелеком» удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного

участка с кадастровым номером 74:03:0810028:3 площадью 6 032 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: 

<

...>, установив ее равной рыночной стоимости в размере 1 624 478 (один миллион шестьсот двадцать четыре тысячи четыреста семьдесят восемь) рублей по состоянию на 01 октября 2014 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:02:0801043:13 площадью 1 200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделения связи и гаража, расположенного по адресу: Челябинская область, Аргаяшский район, с/с Кузнецкий, 

<

...> установив ее равной рыночной стоимости в размере 217 269 (двести семнадцать тысяч двести шестьдесят девять) рублей по состоянию на 01 октября 2014 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0307002:9 площадью 516 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилое здание-АТС, хозблок, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, ул.50-лет Магнитки, д.32/1, установив ее равной рыночной стоимости в размере 377 077 (триста семьдесят семь тысяч семьдесят семь) рублей по состоянию на 01 октября 2014 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:35:0400020:4 площадью 7 584 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для промышленной площадки и административного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, установив ее равной рыночной стоимости в размере 3 073 264 (три миллиона семьдесят три тысячи двести шестьдесят четыре) рубля по состоянию на 01 октября 2014 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:38:0126004:120 площадью 3 121 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное, расположенного по адресу: 

<

...>, установив ее равной рыночной стоимости в размере 1 282 107 (два миллиона двести восемьдесят две тысячи сто семь) рублей по состоянию на 01 октября 2014 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:38:0124003:1 площадью 3 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, расположенного по адресу: Челябинская область,

<

...>, установив ее равной рыночной стоимости в размере 1 232 400 (один миллион двести тридцать две тысячи четыреста) рублей по состоянию на 01 октября 2014 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509015:146 площадью 1 294 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего комплекса зданий Челябинского телеграфа с учетом надстроя 5-го и мансардного этажей Дома связи с устройством дополнительных входов со стороны ул.Кирова, расположенного по адресу: 

<

...>, установив ее равной рыночной стоимости в размере 9 723 722 (девять миллионов семьсот двадцать три тысячи семьсот двадцать два) рубля по состоянию на 18 мая 2016 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509015:147 площадью 3 695 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего комплекса зданий Челябинского телеграфа с учетом надстроя 5-го и мансардного этажей Дома связи с устройством дополнительных входов со стороны ул.Кирова, расположенного по адресу: 

<

...>, установив ее равной рыночной стоимости в размере 26 181 568 (двадцать шесть миллионов сто .восемьдесят одна тысяча пятьсот шестьдесят восемь) рублей по состоянию на 18 мая 2016 года.

Кадастровая стоимость, установленная настоящим решением суда, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период с 1 января 2017 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 01 ноября 2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: