Дело № 3а-1061/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 сентября 2021 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.

секретарь Хлебникова А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление АО агрофирма «Южная» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

АО агрофирма «Южная» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 150 493 +/- 3 394 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский 

<

Адрес...>, равной рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2019г., в размере 2 015 000 рублей. 

Административный истец мотивирует свои требования тем, что оплачивает арендную плату, рассчитываемую из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению арендных платежей.

В судебном заседании представитель АО агрофирма «Южная» по доверенности ФИО1 поддержала исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> равной рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2019г., в размере 2 015 000 рублей.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 просила принять законное и обоснованное решение.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

От представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО3, действующей на основании доверенности, поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Уменьшение кадастровой стоимости приведет к уменьшению налоговых платежей, что повлияет на наполняемость бюджета. Просит вынести законное и обоснованное решение. 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК по доверенности ФИО4 в представленном отзыве не выразила какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просили суд рассмотреть дело по существу с учетом позиции в отсутствие представителя Управления.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п.2 ч.1 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в 2019 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15.03.2018г. № 481 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2019 и 2020 годах»).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федеральный закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 150 493 +/- 3 394 кв.м., расположенный по адресу: 

<

Адрес...> принадлежит на праве аренды АО агрофирма «Южная», что подтверждается выпиской из ЕГРН, договором аренды 

<

№...> от 08.08.2011г.

В соответствии с приложением к указанному договору аренды, размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется из его кадастровой стоимости.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> определена уполномоченным органом по состоянию на 01 января 2019 года в размере 3 106 175,52 рублей, утвержденная приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 04.10.2019г. №2092. 

В соответствии с отчетом об оценке 31.08.2020г. № 1334/20, подготовленным ООО «Региональный центр экспертизы и оценки», рыночная стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 2 015 000 рублей.

Согласно положительному экспертному заключению 

<

...>» №ЭП-240720-ВРЖ-2-1 от 04.09.2020г., отчет об оценке 31.08.2020г. № 1334/20, подготовленный ООО «Региональный центр экспертизы и оценки», соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Вместе с тем, принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, а также наличие возражений департамента имущественных отношений относительно отчета о досудебной оценке, определением суда от 19 мая 2021 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № СЭ-1061/2021 от 09 июля 2021 года, выполненной экспертом ФИО5 экспертного учреждения ООО «ЮГПРОЭКСПЕРТ», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2019) составляет 2 257 000 рублей.

С указанным заключением эксперта не согласилась представитель административного истца и указала, что официальное трудоустройство эксперта в ООО «ЮгПроЭксперт» не подтверждено, соответственно, руководитель не мог брать подписку - предупреждение об уголовной ответственности. Экспертом не сопоставлена с объектами-аналогами и не учтена при расчете корректировка на форму земельного участка. Не соответствует действительности утверждение эксперта о высокой транспортной доступности, к земельному участку идет грунтовая дорога, а не «асфальт», как указал эксперт. Нарушены требования п. 10 ФСО №7 в части определения сегмента с учетом характеристик местоположения и зонирования территории, фактического использования земельного участка. Отсутствует анализ фактов, влияющих на стоимость объекта исследования такие как: категория земель, класс земельного участка, расположение относительно красной линии, вид сельскохозяйственных угодий, рельеф, конфигурация, наличие орошения, обременения участка (сервитуты, ограничения в использовании). Выбранные объекты-аналоги существенно отличаются по площади, не сопоставимы по местоположению с объектом исследования, не введены корректировки на «покрытие подъездных путей», на расположение объектов-аналогов вблизи больших городов с пунктами принятия сельхозпродукции продукции. В описании корректировки на торг, эксперт применил корректировку как для активного рынка, не обосновывая позицию для применения низкого значения интервала, на земельном участке произрастает виноград (многолетние растения), а корректировку принята как для участков под «пашни». В корректировке на площадь, использована таблица корректировок для пашни, а не многолетние растения. Не применена корректировка на категорию земельного участка. 

Однако суд не может согласиться с данными возражениями на основании следующего.

Так, действующее законодательство не содержит требований отображать на сайте СРО сведения о трудоустройстве судебного эксперта.

Экспертом при анализе сопоставимых предложений исследовался вопрос рельефа, форм и размеров земельного участка. Анализ рынка не выявил каких-либо тенденций изменения цены от формы земельного участка. 

Земельный участок примыкает к населенному пункту и примыкает к асфальтированной дороге со стороны въезда в поселок. Кроме того, для участка сельхозназначения фактор покрытия подъездных путей не является ценообразующим. Согласно требований ФСО №7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Согласно выписке из ЕГРН и данных публичной карты участок принадлежит к категории земель - сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, размещения сельхоз объектов и сельхозугодий. Данной информации достаточно для определения сегмента рынка и анализа рынка. Объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по местоположению и имеют примерно одинаковую инвестиционную привлекательность. Транспортная доступность высокая, поскольку участок находится на въезде в населенный пункт. Наличие/отсутствие асфальта не влияет на цену земельного участка сельхозназначения. Фактор расположения участка вблизи больших городов с пунктами принятия сельхозпродукции не влияет на стоимость объекта исследования. На участке пашни в этой климатической зоне можно высадить виноград, при оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости участок оценивается как свободный от строений и улучшений, таким образом, экспертом обосновано применение размера корректировки на торг и площадь. Все объекты-аналоги находятся в границах одной климатической зоны пригодной для выращивания винограда, а также обладают хорошей транспортной доступностью и имеют равную инвестиционную привлекательность, в связи с чем корректировки не требуется.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы № СЭ-1061/2021 от 09 июля 2021 года, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленный вопрос.

Заключение экспертизы состоит из вводной и исследовательской части, включая выводы по поставленному на разрешение эксперта вопросу. В нем содержится вся необходимая информация, предусмотренная Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дата проведения и характер экспертизы, задание на оценку, список используемой литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, детально расписано проведенное им исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный перед ним вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела, в связи с ретроспективной датой оценки.

При оценке спорного объекта недвижимости были применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна). Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта принята скидка на торг, произведена корректировка на площадь, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным. В ходе судебного разбирательства выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора данного земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы в размере 2 257 000 рублей.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 13 апреля 2021 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не представлено. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 13 апреля 2021 года.

Директором ООО «ЮГПРОЭКСПЕРТ», в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 70 000 рублей. 

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

Размер рыночной стоимости объектов недвижимости, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной ООО «ЮГПРОЭКСПЕРТ» административными ответчиками не оспаривался в ходе судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца. 

Согласно представленному в материалах дела расчету, стоимость работ экспертной организации ООО «ЮГПРОЭКСПЕРТ» составила 70 000 рублей.

Вместе с тем, изучив представленную директором ООО «ЮГПРОЭКСПЕРТ» калькуляцию затрат на производство экспертизы, суд приходит к выводу о снижении стоимости экспертизы до 35 000 рублей, поскольку работы проверке соответствия отчета об оценке действующему законодательству необоснованны, судом не ставился эксперту вопрос о соответствии отчета о досудебной оценке требованиям законодательства. Также работы по сбору информации об объекте исследования, затраченные на анализ и исследование материалов административного дела, изложение выводов, оформление и компьютерной верстке 14 экспертных часов, не обоснованы и не подтверждены. 

С учетом вышеизложенного, заявленное ходатайство директора ООО «ЮГПРОЭКСПЕРТ» суд находит подлежащим удовлетворению в части, а оплата за проведение судебной экспертизы в сумме 35 000 рублей подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования АО агрофирма «Южная» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 150 493 +/- 3 394 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2019 года в размере 2 257 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> считать 13 апреля 2021 года.

Взыскать с АО агрофирма «Южная» в пользу ООО «ЮГПРОЭКСПЕРТ» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 35 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья краевого суда:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07.10.2021 года.