Дело № 2-3936/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2019 года город Барнаул

Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе: 

председательствующего судьи Яньковой И.А., 

при секретаре Чернякевич В.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, встречному иску ФИО1 к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула о возложении обязанности заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ***, расположенного по адресу 

<

адрес> д. 4, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование исковых требований указывает на то, что 10.11.2015 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (в настоящее время Управление имущественных отношений Алтайского края) и ФИО2 заключён договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №4509-з, по условиям которого последней за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок, имеющий кадастровый номер ***, площадью 725 кв.м, адрес: 

<

адрес> для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на 3 года с момента вступления Договора в силу.

Договор заключён на основании подпункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РоссийскойФедерации», следовательно, срок аренды по Договору не подлежит продлениюи не возобновляется на неопределённый срок. По истечении указанного в Договоре срока Договор считается прекращённым. Более того, согласно пункту 15 статьи Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 2.2 Договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, дата регистрации 27.11.2015.

Учитывая, что государственная регистрация осуществлена 27.11.2015, срок действий Договора установлен до 28.11.2018.

О прекращении срока действия Договора ответчик был уведомлён письмом от 10.09.2018 № 24/15670.

Поскольку срок действия Договора истёк (договорные отношения прекратились с 19.11.2018), в Едином государственном реестре недвижимости запись об аренде земельного участка погашена.

03.07.2019 Индустриальным районным судом г. Барнаула вынесено решение по иску Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, которым в удовлетворении исковых требований отказано. Поводом для отказа послужило то, что на основании договора купли-продажи от 28.02.2019 объект незавершенного строительства продан ФИО1, иск заявлен к ненадлежащему ответчику.

Согласно сведениям из ЕГРН, в границах земельного участка расположен объект незавершённого строительства, кадастровый номер *** степенью готовности 18%, право собственности зарегистрировано за ответчиком 15.03.2019.

По информации администрации Индустриального района г. Барнаула от 25.09.2018 земельный участок не огорожен и никем не осваивается, что подтверждается актом визуального обследования от 24.09.2018. 

Письмом от 10.09.2018 Управление уведомило ответчика не только о прекращении срока действия Договора, но и о необходимости завершения строительства и регистрации права собственности на завершённый строительством объект недвижимости, расположенный на земельном участке, до истечения срока действия Договора. Кроме этого, Управление сообщило ответчику, что в случае невыполнения действий по завершению строительства объекта недвижимости, будет вынужден обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершённого строители путём продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако строительство объекта незавершенного строительства (строительство жилого дома), в установленном законом порядке, завершено не было.

Установленные обстоятельства, послужили основанием для предъявления иска в суд.

При рассмотрении дела ответчиком заявлены встречные требования о признании за ФИО1 права на заключение договора аренды на спорный земельный участок для завершения строительства без проведения торгов на 3 года, возложении обязанности на Комитет по земельным ресурсами землеустройству города Барнаула заключить с ним договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В обоснование иска, ФИО1 ссылается, что является собственником объекта незавершенного строительства на основании договора купли-продажи, заключенного между ним и ФИО2, ФИО3 Право собственности зарегистрированного в установленном законом порядке. Кроме того, между ним и ФИО2 заключен договор перенайма и направлен в адрес арендодателя и Комитета с целью получения письменного согласия арендодателя. Согласия на заключение данного договора от арендатора не получен.

После регистрации права собственности, ФИО1 обращался в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов, ответа на который не последовало.

Истец полагает, что поскольку он является собственником спорного объекта незавершенного строительством, земельный участок может быть ему предоставлен без проведения процедуры торгов, также он имеет право на реализацию предусмотренной земельным законодательством возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске. Возражала против удовлетворения встречных исковых требований, представила письменный отзыв, который поддержала в полном объеме, пояснила, что доводы стороны ответчика несостоятельны, предоставление в аренду земельного участка на 3 года для завершения строительства осуществляется однократно.

Представитель ответчика ФИО5 возражала против первоначальных исковых требований, поддержала встречные в полном объеме, пояснила, что ФИО1 является добросовестным приобретателем, на момент заключения договора купли-продажи ему не было известно об истечении срока договора аренды земельного участка. ФИО1 обратился к арендодателю с целью заключении договора перенайма земельного участка, но никакого ответа не последовало, при повторном обращении ему выдан отказ, с пояснениями того, что идет судебное разбирательство по данному вопросу. Что касается встречных требований, у ФИО1 возникло право на заключение договора аренды, с момента приобретения, так же возникла необходимость в пользовании данным участком. В настоящее время объект незавершенного строительства находится в степени готовности 18 %, но ФИО1 в ближайшее время намерен приступить к завершению строительства.

Представитель третьего лица ООО «ЖилФинанс» возражал против удовлетворения исковых требований, позицию ответчика поддержал, пояснил, что ответчик не обладал специальными знаниями, данная ситуация для человека, который не является специалистом в этой области не простая, он не мог знать, что договор аренды прекращен. Кроме того, договор аренды передается под индивидуальное жилищное строительство на 20 лет, а данный договор был заключен всего лишь на 3 года. Поскольку объект незавершенного строительства находится в залоге, в случае его изъятия, права ООО «ЖилФинанс» будут нарушены. 

Ответчик ФИО1, третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд полагает, что первоначально заявленные требования подлежат удовлетворению, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 и ч.2 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Соответственно, одним из оснований прекращения договора аренды является истечение срока, указанного в договоре.

Согласно ч. 1-3 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Из материалов дела следует, что 10.11.2015 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ФИО2 заключен договор аренды №4509-з земельного участка из земель населенных пунктов по адресу 

<

адрес>

Согласно п. 1.3 договора участок предоставляется для завершения строительства жилого дома.

В силу п. 2.1-2.2 договора срок аренды по настоящему договору устанавливается 3 года с момента вступления договора в силу. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю. 

Договор аренды №4509-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 27.11.2015. 

Соответственно срок действия договора аренды установлен до 27.11.2018.

Поскольку договор аренды заключен после 01.03.2015, то положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на спорные правоотношения.

Письмом от 10.09.2018 №24/15670 Министерство имущественных отношений Алтайского края уведомило ФИО2 о необходимости завершения строительства и регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости до истечения срока действия договора. Также разъяснено, что в случае незавершения строительства до истечения срока действия договора, будет инициировано обращение в суд с требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (л.д.12-13).

Из выписки из ЕГРН об объекте недвижимости по состоянию на 12.08.2019, указан срок аренды спорного земельного участка ФИО2 с 27.11.2015 на 3 года (л.д.7), по состоянию на 22.01.2019 право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ФИО2

Согласно п.п.1-3 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п.2).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п.3).

Правила статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На вышеуказанном земельном участке имеется объект недвижимого имущества - незавершенного строительства, площадью застройки 50,2 кв.м, со степенью готовности 18%.

28.02.2019 между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства по адресу 

<

адрес>

06.03.2019 между ФИО2 и ФИО1 заключено Соглашение о переводе ипотеки в размере 424 533 рубля 92 копейки по договору целевого займа №83-14з от 11.09.2014 на приобретение в собственность земельного участка с коммуникациями.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 09.08.2019 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства по указанному адресу на основании договора залога недвижимого имущества (ипотека) в пользу ООО «ЖилФинанс», договора купли-продажи от 28.02.2019. Степень готовности 18%. (л.д.8). 

Строительство указанного объекта до настоящего времени не завершено, что ответчиком не оспаривалось. 

Учитывая, что срок договора аренды истёк, строительство объекта недвижимого имущества не завершено, и ответчиком не представлены доказательства, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, имеются правовые основания для изъятия у ответчика спорного имущества с целью продажи с публичных торгов.

Определять начальную стоимость объекта незавершенного строительством при его изъятии путем продажи с публичных торгов у суда нет обязанности, поскольку, исходя из Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года №1299, публичные торги проводятся на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов в форме аукциона, открытого по составу участников, и начальная цена предмета аукциона определяется лицом, организующим торги, на основании оценки его рыночной стоимости, а не на основании решения суда об установлении рыночной стоимости объекта (п.п.2, 7 Правил).

Поскольку возможность изъятия объекта незавершенного строительства в случае неисполнения условий договора аренды земельного участка о возведении такого объекта в течение срока действия договора, предусмотрена действующим законодательством, императивных требований закона, запрещающих принудительное изъятие у собственника объекта незавершенного строительства, не установлено, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований не имеется.

Встречные исковые требования не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В силу положений статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1). При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 г. регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Так, в соответствии с положениями п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок публичной собственности предоставляется:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено предоставление земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно в аренду сроком на три года для завершения его строительства без проведения торгов.

Как было указано выше, договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключался с прежним собственником объекта незавершенного строительства - ФИО2 на основании подпункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Срок действия данного договора аренды истек 28.11.2018 г. В силу положений п.2.1 Договора, срок аренды по договору не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

Истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение.

ФИО2 до истечения срока действия договора аренды с заявлением о заключении нового договора аренды в установленном законом порядке с приложением соответствующих документов, не обращалась.

Следовательно, на момент приобретения ФИО1 28.02.2019 у ФИО2, ФИО3 объекта незавершенного строительства по адресу 

<

адрес> какое-либо установленное законом право на земельный участок у ФИО6 отсутствовало.

В свою очередь, арендодатель, реализуя предоставленные ему законом полномочия, предупредил арендатора об истечении срока договора и правовых последствиях его истечения.

В установленном законом порядке и сроки, т.е. в течение 6 месяцев по истечении срока действия договора аренды, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула обратился в Индустриальный районный суд города Барнаула с иском к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства. 

Решением Индустриального районного суда города Барнаула от 03.07.2019 в удовлетворении исковых требований Комитету отказано только ввиду того, что после обращения истца в суд произошла смена собственника объекта незавершенного строительства с ФИО2 на ФИО1

Принимая во внимание, что истцом по встречному иску по существу заявлено требование о возложении на ответчика по встречному иску заключить новый договор аренды земельного участка, однако доказательств наличия предусмотренных законом оснований для предоставления ему в аренду земельного участка без проведения торгов в материалах дела не содержится и ФИО1 не представлено, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных им требований не имеется.

На основании ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6 000 рублей, от уплаты которой истец при подаче иска освобожден.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула удовлетворить.

Изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером *** площадью застройки 50,2 кв.м., степенью готовности 18% расположенный по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей 00 копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд г.Барнаула.

Судья И.А. Янькова

Мотивированное решение составлено 20.11.2019.

Копия верна, судья И.А. Янькова

Копия верна, секретарь с/з В.Р. Чернякевич

По состоянию на 20.11.2019

решение в законную силу не вступило В.Р. Чернякевич

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела 

Индустриального районного суда г. Барнаула № 2-3936/2019

УИД 22RS0065-02-2019-004340-57