Дело № 2-2670/2025 г.

УИД 23RS0058-01-2025-001969-96

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

06 августа 2025 г. г.Сочи 

Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе :

Председательствующего судьи Тимченко Ю.М.

С участием : представителя истца (ФИО1) – ФИО2, представившей доверенность; представителя ответчика (ФИО6) – ФИО4, представившей доверенность,

при помощнике судьи Ивкиной М.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 о признании сделки действительной (состоявшейся),

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Хостинский районный суд города Сочи с иском к ФИО5 о признании сделки действительной (состоявшейся).

Истец просит суд признать сделку, совершенную между ФИО6 и ФИО1 в соответствии с Предварительным договором купли- продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ действительной (состоявшейся). Установить, что вступившее в законную силу Решение суда является основанием для государственной регистрации права.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Ответчиком заключен Предварительный договор купли-продажи в отношении объекта недвижимости с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес> Истцом в полном объеме Ответчику выплачена стоимость объекта. Квартира была передана истцу, она была зарегистрирована ответчиком в квартире. Однако в дальнейшем Ответчик стала уклоняться от заключения основного договора купли-продажи. Решением Хостинского районного суда по делу № Ответчику вменено в обязанность заключение основного договора. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № указанное решение было отменено. Основанием для отмены судом апелляционной инстанции указано непредоставление согласия залогодержателя объекта, а именно ПАО «Сбербанк». Кассационным определением 4 кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу № принято аналогичное решение по тем же основаниям. Однако, как стало впоследствии известно Истцу, Ответчик и его Представитель, действуя недобросовестно, удерживали у себя данный документ (согласие ПАО «Сбербанк») и не уведомили суд о его наличии.Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Истцу отказано в пересмотре дела по вновь открывшимся основаниям с указанием о необходимости избрания иного способа защиты права. Таковым способом, по мнению истца, на данный момент является иск о признании сделки состоявшейся.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещенной о времени и месте судебного заседания, она участвовала в судебном разбирательстве через своего представителя ФИО2, которая явилась в судебное заседание, просила о рассмотрении дела в отсутствии истца. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание истца.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 явившись в судебное заседание иск поддержала, сослалась на доводы, изложенные в иске.

Представитель истца ФИО2 пояснила суду, что ФИО1 в спорной квартире не проживает, так как выселена по решению суда. Срок исковой давности не пропущен. С ДД.ММ.ГГГГ начал течь срок исковой давности, то есть с даты, когда произошло выселение.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещенной о времени и месте судебного заседания, она участвовала в судебном разбирательстве через своего представителя ФИО4, которая явилась в судебное заседание, просила о рассмотрении дела в отсутствии ответчика. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание ответчика.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО4 явившись в судебное заседание иск не признала, просила отказать по основаниям, изложенным в письменном виде. 

Представитель ответчика ФИО4 пояснила суду, что истцом пропущен срок исковой давности. 16.11.2023 года было вынесено заочное решение, а 03.09.2023 года апелляционное определение о выселении. ФИО5 при заключении сделки не скрывала от ФИО1 никакой информации.

Представитель управления по вопросам семьи и детства администрации города Сочи, третьи лица без самостоятельных требований Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ПАО Сбербанк будучи надлежаще извещенными о времени и месте судебного заседания в соответствии с положениями ст.113,117,118 ГПК РФ, своих представителей в суд не направили, не ходатайствовали об отложении судебного заседания. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившихся в судебное заседание представителей указанных лиц. 

Суд, изучив исковое заявление, объяснения участвующих по делу лиц данные в письменной форме, выслушав объяснения данные в ходе судебного разбирательства, исследовав представленные доказательства, проанализировав и оценив все в совокупности, пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению. 

К таким выводам суд пришел по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а в силу п.2 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, при этом в силу п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п. п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ любой предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, срок, в который стороны обязаны заключить основной договор, а также другие существенные условия основного договора. Если в предварительном договоре не определен срок, в течение которого должен быть заключен основной договор, последний должен быть заключен сторонами не позднее года с момента заключения предварительного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сто-рон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В том случае, если основной договор в установленный предварительным договором или п. 4 ст. 429 ГК РФ срок заключен не был, ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор, то со дня прекращения предварительного договора данные денежные средства будут являться неосновательным обогащением лица, которому они перечислены, и должны быть возращены.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

В силу части 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, продавец, заключила предварительный договор купли-продажи (далее — договор) с ФИО1, Покупатель (л.д. 16-17).

Согласно п 1.1 договора стороны обязуются в течение срока действия настоящего предварительного договора заключить Основной договор купли-продажи недвижимого имущества: помещение №, общей площадью 36,5 кв.м., этаж манасарда, адрес: 

<

адрес>, кадастровый №.

В п.1.2 договора указано, что недвижимое имущество принадлежит Продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В п.1.3 договора указано, что на момент заключения предварительного договора объект недвижимости обременен ипотекой в силу закона в пользу ПАО Сбербанк.

Согласно п 1.5 договора срок заключения основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно п 3.6 договора продавец после погашения ипотеки до заключения основного договора обязуется выделить доли в праве собственности на объект недвижимого имущества детям в связи с тем, что для погашения ипотеки привлекались средства материнского капитала и до заключения основного договора получить разрешение органов опеки на продажу недвижимости.

Разделом 4 предварительного договора установлены цена договора и порядок расчетов.

Стороны определили, что стоимость недвижимого имущества составляет 3 600 000 рублей (п 4.3 договора), из которых 100 000 рублей переданы в качестве задатка, сумма в размере 1 590 000 рублей переданы до ДД.ММ.ГГГГ для досрочной части возврата кредита, сумма в размере 1 000 000 рублей передается до ДД.ММ.ГГГГ для погашения кредита и оплаты долгов по коммунальным платежам, сумма в размере 910 000 рублей передается в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленным суду копиям платежных документов (лд. 21-35) в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передала ФИО5 денежную сумму в размере 3 600 000 рублей.

Согласно п. 6.5 договора стороны договорились, что Покупатель заезжает в вышеуказанное недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ.

Из объяснений сторон суд установил, что основной договор в предусмотренный срок, а именно до ДД.ММ.ГГГГ, заключен не был.

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение №, расположенное по адресу 

<

адрес>, кадастровый № принадлежит на праве собственности ФИО5, при этом ? доля в праве общей долевой собственности на помещение принадлежит ФИО5 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, ? доли помещения принадлежит на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна дока-зать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с ч.1 ст. 68 ГПК РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступив-шим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотрен-ному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В данном случае суд установил, что имеют преюдициальное значение для рассмотрения спора по данному гражданскому делу, обстоятельства установленные вступившими в законную силу судебными постановлениями по другому гражданскому делу № по иску ФИО1 к ФИО6 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 66-76), определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 77-84), которые вступили в законную силу. 

Судом апелляционной инстанции и Четвертого кассационного суда общей юрисдикции установлено, что ФИО6 не имела прав отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя.

Кроме того, ФИО6 не имела права отчуждать долю в праве общей собственности недвижимого имущества, поскольку указанная доля находилась на момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности у ФИО7 (матери) ФИО5 указанная доля была передана ФИО5 по договору дарения лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Судебные коллегии пришли к выводу, что заключение предварительного договора купли-продажи квартиры произведено сторонами с нарушением требований закона.

В силу части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. 

Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом. 

Приведенные положения процессуального закона направлены на недопустимость пересмотра определенных вступившими в силу судебными постановлениями правоотношений сторон и установленных в связи с этим фактов. 

На основании изложенного суд приходит к выводу, что вступившими в законную силу судебными актами установлено, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен сторонами с правовыми пороками, которые являются неустранимыми, а именно, ФИО6 на момент заключения не являлась собственником спорного имущества.

При таких обстоятельствах у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения иска.

Кроме того, стороной ответчика заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Установление срока исковой давности обусловлено необходимостью обеспечить стабильность гражданского оборота, имея в виду, что никто не может быть поставлен под угрозу возможного обременения на неопределенный срок, а должник вправе знать, как долго он будет отвечать перед кредитором. 

Поскольку срок исковой давности установлен для судебной защиты права лица, то, по общему правилу, этот срок начинает исчисляться не ранее того момента, когда соответствующее право объективно было нарушено. 

При исчислении трехлетнего срока исковой давности также учитывается, знал или должен был знать истец о допущенном нарушении, то есть возможность его субъективного знания о фактах, порождающих требование к ответчику (определения Верховного Суда Российской Федерации от 04.08.2022 № 306-ЭС22-8161, от 20.12.2022 № 305-ЭС22-17153 и № 305-ЭС22-17040, от 01.08.2023 № 301-ЭС23-4997 и др.). 6 Из правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 28.09.2016 № 203-ПЭК16, следует, что обстоятельства, с наступлением которых связывается начало течения срока исковой давности, устанавливаются судами первой и апелляционной инстанций исходя из норм, регулирующих конкретные правоотношения между сторонами, а также из имеющихся в деле доказательств. 

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Данное правовое регулирование направлено на создание определенности и устойчивости правовых связей между участниками правоотношений, их дисциплинирование, обеспечение своевременной защиты прав и интересов субъектов правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников правоотношений от необоснованно длительных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). 

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (ст. 197 ГК РФ). 

Общий трехлетний срок исковой давности распространяется на исковые заявления о понуждении к заключению договоров, за исключением случаев, когда поводом для обращения в суд стало неисполнение ответчиком условий предварительного договора о заключении впоследствии основного договора. 

Споры данной категории рассматриваются в общем порядке искового производства по правилам, закрепленным в ГПК РФ. 

П. 5 ст. 429 ГК РФ: В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. 

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. 

О том, что ответчик не будет понужден к заключению основного Договора сторона истца узнала из апелляционного определения Краснодарского краевого суда ДД.ММ.ГГГГ, и определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ, то есть по вопросу о понуждении к заключению основного договора было получено судебное суждение в 2022 году.

Соответственно срок исковой давности истек в 2023 г..

Истец обратился в суд с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ.( л.д.7), то он обратился за судебной защитой заведомо с пропуском срока исковой давности более 2 лет. 

О восстановлении пропущенного срока исковой давности истец требований не заявлял. 

Довод истца о необходимости исчислять срок исковой давности с даты выселения истца из спорного объекта недвижимости суд оценивает критически, так как при изложенных выше обстоятельствах не имеет правового значения фактическое проживание истца в спорном объекте недвижимости без законных оснований, поскольку она была выселена из спорного помещения на основании судебного акта апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.126-131) которым установлено, что ФИО1 и ФИО8 не приобрели право пользования спорным жилым помещением и подлежат выселению из него, а также снятию с регистрационного учета по указанному адресу по месту жительства, а в данном случае спор касается правоотношений о правовой квалификации предварительного договора купли-продажи. 

Согласно ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В совокупности из изложенного суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с иском.

При таких обстоятельства суд учитывает при разрешении спора общие ограничения субъективных гражданских прав которые закреплены в ст. 10 ГК РФ. 

Исходя из положений законодательства, если запреты будут нарушены, то суд вправе в соответствии с п. 2 ст. 10 ГК РФ отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В ст. 10 ГК РФ сформулированы общие правила в соответствии с которыми не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 ст.8 ГК РФ суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Из совокупности изложенного суд приходит к выводу, что явная необоснованность заявленных требований была очевидна для истца до обращения в суд с иском, однако истцом заявлен явно необоснованный иск.

Исходя из изложенного суд приходит к выводу, что обратившись в суд с выше указанными исковыми требованиями по выше указанным основаниям, истец злоупотребил своими правами, что влечет за собой отказ судом в защите принадлежащего ему права. 

С учетом изложенного, принимая во внимание обстоятельства дела, установленные в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что в данном случае не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

При распределении судебных расходов суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

В данном случае судом отказано в удовлетворении иска полностью, соответственно в пользу истца с ответчика не подлежат взысканию понесенные истцом судебные расходы ни в какой части.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО5 о признании сделки действительной (состоявшейся) – отказать в полном объеме требований.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 20.08.2025 г.

Председательствующий судья Тимченко Ю.М.