11RS0001-01-2024-004195-21 дело №2-4254/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л., 

при секретаре Крыжевской А.В., 

с участием помощника прокурора Сердитовой М.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 15 августа 2024 года гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании возмещения за изымаемую недвижимость, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар», в котором с учетом уточнений от ** ** ** просил изъять для муниципальных нужд принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение по адресу: ... путем выкупа, определить выкупную цену равной 3190595 рублей и взыскать с администрации за счет казны МО ГО «Сыктывкар» возмещение за изымаемую недвижимость в размере 3190595 рублей

В обоснование требований указал, что предложенная администрацией МО ГО «Сыктывкар» в соглашении об изъятии недвижимости выкупная цена жилого помещения (2505179 рублей) явно занижена.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечены ООО «Аксерли», Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар», ФИО2, ФИО13 и ФИО12

В судебном заседании представитель истца требования поддержала.

Представители администрации и департамента финансов возражали против удовлетворения требований.

Истец и третьи лица в суд не явились.

Заслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истец является собственником жилого помещения (квартиры) по адресу: ... площадью 39,7 кв.м., кадастровый №.... 

Совместно с истцом в квартире зарегистрированы по месту жительства ... – ФИО2 ... – ФИО13, ФИО12

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный дом ... признан аварийным и подлежащим сносу. 

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» земельного участка с кадастровым номером №..., находящегося под многоквартирным (аварийным) домом по адресу: ... и жилых помещений (квартир) №... в этом доме.

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца (собственника ...) проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 2505179 рублей, определенного на основании отчета об оценке, составленного ** ** ** оценщиком ООО «Аксерли».

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях истец отказался и, полагая определенную ООО «Аксерли» выкупную цену заниженной, обратился в суд.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены жилого помещения №... в доме №... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №..., составленный оценщиком ООО «Аксерли».

Согласно данному отчету, размер возмещения за жилое помещение составляет 2505179 рублей, и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества - 1314070 рублей (из которых 1256270 рублей – стоимость жилого помещения, 57800 рублей – доля земельного участка под жилым объектом); компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 1075642 рубля; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 63000 рублей; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 46667 рублей; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 рублей; убытков собственника, связанных с переездом - 3800 рублей.

Истец и его представитель считают отчет №... недостоверным и указывают, что оценщик ООО «Аксерли» неверно определил рыночную стоимость квартиры, не учел показатели средней стоимости 1 квадратного метра по субъекту Российской Федерации.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ** ** ** (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцом оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по его ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО8

Согласно заключению эксперта, отчет об оценке №..., оставленный оценщиком ООО «Аксерли», выполнен с нарушением действующего законодательства об оценочной деятельности и ФСО, в частности:

-оценщик ссылается на пункты 8,26 ФСО №1, пункты 4,5,9,10,11,12 ФСО №3, которые утратили силу,

-для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж (метод корректировок), который основан на внесении корректировок в цены на объекты-аналоги с учетом параметров, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки. В рамках метода сравнения продаж оценщиком было выбрано три объекта-аналога объекта оценки, при рассмотрении которых выявлено, что они располагаются на окраине города: №... и №... в районе «...», №... – в районе «...». Ссылки и копии источников информации об аналогах не соответствуют друг другу,

-для внесения корректировок в цены выбранных объектов-аналогов оценщиком был использован Справочник оценщика недвижимости 2019 «Квартиры» под редакцией ФИО9, однако, учитывая, что датой оценки в отчете является ** ** **, то целесообразно было использовать более актуальный справочник, выпущенный в 2022 году;

-расчет рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома произведен некорректно, поскольку при её определении оценщик получает показатель 0 рублей;

-расчет рыночной стоимости доли в праве на земельный участок в отчете не представлен;

-при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт оценщиком учтена только площадь жилого помещения без учета доли в общем имуществе дома. Оценщиком включены работа по капитальному ремонту, которые по данному дому не требуются (ремонт подвала, горячего водоснабжения).

По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО8 рассчитаны и определены:

-рыночная стоимость жилого помещения №... в ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 1934368 рублей;

-компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истца в праве собственности на жилое помещение №..., - в размере 1141197 рублей;

-убытки собственника жилого помещения №..., которые он понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение, в размере 115030 рублей.

Общий размер возмещения за жилое помещение №... в ... определен экспертом в сумме 3190595 рублей. 

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

Оценив экспертное заключение эксперта ФИО8, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толкования. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО8

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

При таких обстоятельствах, размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: ... следует определить в сумме, равной 3190595 рублей, и возложить на администрацию обязанность выплатить собственнику (истцу) указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истца на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Требования ФИО1 (...) к администрации МО ГО «Сыктывкар» (...) удовлетворить.

Изъять у ФИО1 для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ...

Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 3 190 595 рублей.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 3 190 595 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №... расположенное по адресу: ...

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1 возмещения за изымаемую недвижимость.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 16 августа 2024 года.

Председательствующий О.Л. Саенко